原告西安思维建筑设计有限责任公司与被告陕西正扬实业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

西安市碑林区人民法院

民事判决书

（2016）陕0103民初4697号

原告：西安思维建筑设计有限责任公司。

住所地：西安市高新一路新纪元宾馆配楼*层。

法定代表人：车宏征，该公司董事长。

委托代理人：***，陕西瑞森律师事务所律师。

委托代理人：张山，陕西瑞森律师事务所律师。

被告：陕西正扬实业集团有限公司。

住所地：西安市碑林区建西街***号*幢*****室。

法定代表人：**，该公司董事长。

委托代理人：程仪容，陕西仁端律师事务所律师。

本院受理原告西安思维建筑设计有限责任公司（以下简称思维公司）与被告陕西正扬实业集团有限公司（以下简称正阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告思维公司的委托代理人***、**，被告正扬公司委托代理人程仪容均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告思维公司诉称：2013年9月25日，原告购买被告开发的“数字空间”10804号房屋，总金额为957500元。原告依约缴纳契税，房屋专项维修资金，缴纳产权登记费及装修费用共计244772.69元。原告与被告于2014年4月23日签订了三份车位租赁协议，并支付付了330000元的租赁费。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应该在房屋交房后400日内办理房屋所有权证书，否则原告有权解除合同并退房，但被告至今未给原告办理产权登记。原告认为，被告至今不协助原告办理房屋产权登记，严重违反了法律规定定及双方《商品房屋买卖合同》的相关约定，故起诉至法院。现请求：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Ｙ13107574）并退还原告购房款及利息合计10674***.63元；2、被告赔偿原告房屋专项维修资金、契税、产权登记费用、装修费、车位租赁等各项损失，合计574772.69元；3、本案诉讼费由被告承担。

被告陕西正扬实业集团有限公司辩称：其已按照合同的约定履行了义务，并无违约行为。2014年4月17日，被告正阳公司已经向西安市产权产籍管理中心递交了西安市房屋权属登记户表。1、2016年4月25日，原告向被告递交了西安市房屋所有权转移登记申请书，之所以未能办理好产权登记证，是因为原告未向被告提供办理产权证所需要的授权委托书、营业执照、机构代码证原件等资料。2、原告就管辖问题，隐瞒真相，违反了诚信原则。3、原告从2014年3月14日收房到现在，一直占有房屋，且还曾申请从2015年9月1日至2016年2月29日为空置房，突然解除合同，违反了诚信原则。4、根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，及相关法律规定，2014年3月14日交房，400日内应是2015年4月19日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，未催告的情况下解除权应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。故原告的解除权应在2016年4月20日消灭。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2013年9月25日，本案原告思维公司与被告正阳公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于西安市高新区科技六路的“数字空间”项目商品房10804号，房屋建筑面积为144.10平方米。合同约定的购房款为957500元。被告于2014年6月5日向原告出具了销售不动产发票；该《商品房买卖合同》对所购商品房的基本情况、买受人逾期付款的违约责任等事项进行了约定。其中第十五条，关于产权登记的约定内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、……3、买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。若因买受人原因而不能按时办理房屋权属登记，出卖人不承担违约责任。”第二十一条约定：“本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”该合同附件五补充协议第一条第四项约定：“无论何种原因致使双方解除合同的，买受人应当在接到解除合同通知之日起七日内，配合出卖人办理完结《商品房买卖合同》撤销备案登记手续。否则，每逾期一天，应按合同总价款的万分之五向出卖人支付违约金”。第二条，关于第十五条产权登记的补充协议：“出卖人应在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得该商品房所在楼宇的初始登记。买受人应在接房时提供办理产权转移手续所需的全部资料，同时买卖双方按本合同的相关约定进行最终结算，出卖人协助买受人取得产权证书。买受人办理产权证书所产生或衍生的全部费用由买受人承担。”双方未针对被告将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后多久应协助原告办妥房屋权属证书进行约定。

另查明，2013年12月16日，思维公司交纳了数字空间1－10804号房屋的房地产权属转移的契税***724.99元、房屋专项维修资金20894.5元。2014年3月14日，本案原告向被告交纳了产权登记费550元。2014年3月14日，本案原告的委托人****替原告收取了房屋及相关物品和资料。2014年4月23日原、被告双方达成了《数字空间机械车位租用协议》，由原告租用被告10－101、10－102及6－102号车位，从2014年4月23日至2051年11月21日止。价款共计为330000元整。同日由被告交清了该笔费用。2014年3月30日，本案原告思维公司、案外人王鸿与西安龙韵装饰设计工程有限责任公司签订了《建筑装饰工程施工合同》，约定由该装修公司对原告思维公司、案外人王鸿所有的房屋进行整体装修，建筑面积共计***2.36平方米，四套房屋共计花费装修费890000元。按面积折算，本案所涉一套房屋装修花费共计：216504.49元，原告仅主张194603.2元。2014年4月17日，被告正阳公司已经在西安市产权产籍管理中心办理了初始登记，本案所涉及的10804号房屋已经办理了明确的产权证号。2016年4月25日，原告思维公司与被告正阳公司填写了：西安市房屋所有权转移登记申请书，准备办理所有权转移登记手续。原告购买被告开发的“数字空间”10804号房屋，实际支付金额为957499.83元。2014年6月5日，被告公司为原告开具了销售不动产统一发票。

上述事实有《商品房买卖合同》、《数字空间机械车位租用协议》、销售不动产发票、房屋专项维修资金收据、契税完税证、产权登记费收据、西安市房屋权属登记分户表、委托书、身份证、业主领取物品、资料清单、申请、验收表、空置房申请、西安市房屋所有权转移申请书、营业执照复印件和机构代码证复印件、完税证等证据在卷佐证。

本院认为，原告与被告签订了《商品房买卖合同》三份，是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合同依法成立并有效，双方应严格按照合同约定履行义务。双方签订的买卖合同第十五条，关于产权登记的约定内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后400日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、……3、买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。若因买受人原因而不能按时办理房屋权属登记，出卖人不承担违约责任。”而对何时应办妥房屋权属证书，双方并未约定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”结合本案实际，在房屋交付两年多后也即至原告起诉的时间，被告仍未协助原告办理房屋所有权登记。商品房买卖合同的履行不只是房屋的交付，而且是权属证书的取得，因不动产权利证书是产权归属的凭证，因此，被告方延迟办证的行为属于根本违约，故原告要求解除合同的请求符合法律的规定。原告选择要求解除合同，亦符合双方合同的约定，原告方要求与被告解除合同的诉讼请求应予支持。被告辩称由于原告的原因，致使无法办理房屋所有权证，但其并未提供证据加以证明，本院不予采信。针对解除合同的处理，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依据该法律规定，合同解除后，被告应返还原告所支付的购房款，原告应将该房屋返还被告。本案中，因合同关于买受人退房一节约定违约金的金额及计算方法，应依据合同约定由被告按已付购房款的1%支付违约金给原告方，具体数额为9575元。关于原告要求由被告依银行同期贷款利率支付已付购房款利息的诉讼请求，因与双方合同的约定不符，本院依法不予支持。装修费经本院核实为216504.49元，但原告主张194603.2元，不超过本院核定的数额，应以原告诉请为准。关于本案原告思维公司已经支付的房屋专项维修资金、契税、产权登记费，也应由被告支付给原告方，经本院核定为50169.49元。关于车位租赁费，原告要求被告返还330000元，本院认为对于已经发生的也即原告已经占有并使用的阶段的租赁费不应由被告方支付，故经本院核实，至原告起诉时，已经发生的租赁费为4466.88元，故应由被告返还原告车位租赁费325533.12元，对超出部分不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：

一、解除原告西安思维建筑设计有限责任公司与被告陕西正扬实业集团有限公司签订的《商品房买卖合同》及《数字空间机械车位租用协议》；

二、被告陕西正扬实业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告西安思维建筑设计有限责任公司购房款957499.83元；

三、被告陕西正扬实业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告西安思维建筑设计有限责任公司违约金9575元；

四、被告陕西正扬实业集团有限公司支付原告西安思维建筑设计有限责任公司房屋专项维修资金、契税、产权登记费用、装修费、车位租赁费，合计570305.81元；

五、原告西安思维建筑设计有限责任公司于本判决生效后十五日内将本案所涉及的房屋（位于西安市高新区科技六路的“数字空间”项目商品房10804号）及双方《数字空间机械车位租用协议》中约定的10－101、10－102及6－102号车位交还与被告陕西正扬实业集团有限公司；

六、驳回原告西安思维建筑设计有限责任公司要求被告陕西正扬实业集团有限公司支付购房款所产生的利息的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费19580元，原告西安思维建筑设计有限责任公司已经预交，由原告承担1174.8元，由被告陕西正扬实业集团有限公司承担18405.2元，与上述款项一并支付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判长***

审判员傅妮

人民陪审员闫玲

二〇一七年七月十七日

书记员***