浙江盛全物业管理有限公司与浙江建效工程监理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

杭州市西湖区人民法院

民事判决书

（2012）杭西民初字第801号

原告：浙江盛全物业管理有限公司。

法定代表人：***。

委托代理人：***、**。

被告：浙江建效工程监理有限公司。

法定代表人：***。

原告浙江盛全物业管理有限公司（以下简称盛全物业公司）诉被告浙江建效工程监理有限公司（以下简称建效工程公司）物业服务合同纠纷一案，于2012年3月19日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员***独任审判，于2012年4月18日公开开庭审理。原告盛全物业公司的委托代理人***、**，被告建效工程公司的法定代表人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告盛全物业公司诉称：原告与香樟公寓小区业主委员会签订物业管理合同，于2008年2月开始为香樟公寓小区提供物业管理服务，在完全适当地履行完合同约定的物业管理服务后，于2010年12月31日退出该小区。被告是该小区香樟公寓商贸楼407室的业主，根据物业管理合同的约定，商贸楼的物业管理费为每平方米3元，被告的商贸楼407室物业面积为171.94平方米，自2009年7月至2012年3月的物业管理费为人民币10266.47元，但截止到起诉之日，被告没有向原告交纳物业管理费。故诉至法院请求判令被告向原告支付物业服务费9284.7元及利息982.47元，（按人民银行同期贷款年利率6.65%计算，暂截止到起诉之日），共计人民币10266.47元。

被告建效工程公司辩称：我公司并不是不交物管费，而是由于两方面的原因才暂缓交纳。一个原因是由于原告擅自拆除了商贸楼屋顶的网球场，未经三分之二以上的业主同意。二是该物业管理形同虚设，服务质量与昂贵的物业费极不相称，走廊、卫生间长期缺灯，脏乱不堪，上下水设施损坏不修，根本无法与同类3元／平方米的写字楼相比。综上，要求恢复网球场，减半收取物业费。

原告盛全物业公司为支持其主张，向本院提交了以下证据材料：

1、物业管理合同及补充协议、相关附件，证明原、被告存在物业管理服务协议及协议中对物业费的约定等内容。

2、被告房产登记信息，证明被告在香樟公寓办公处的面积。

3、香樟公寓业主委员会的物业费催缴公告，证明小区的业主委员会曾向被告提出物业费催缴的事实。

4-7、调解申请书及相关邮寄凭证三份，证明原告曾积极主张自己的权利且向社区申请调解的事实。

8、催缴物业管理费与债权转让通知书，证明原告向被告主张权利的内容。

9、公示，证明决定拆除香樟商贸楼网球场的护栏的主体是香樟公寓业主委员会，而网球场的场地还是存在的。

10、撤销债权转让通知书，证明原告有权行使相关权利的事实。

被告建效工程公司为支持其主张，向本院提交以下证据材料：

照片四张（打印），证明网球场被拆除的痕迹是存在的，以及卫生间设施没有维修、门歪斜、没有水龙头、拖把池里垃圾成堆等，说明原告的物业服务与其收取的高昂物业费是不相称的。

经质证，被告对原告提供的证据1真实性没有异议，但被告手上没有这份合同。证据2三性没有异议。证据3没有看到过这份材料。证据4-7三性没有异议。证据8没有异议。证据9真实性有异议，这份材料没有看到过。证据10没有意见。原告对被告提供的照片四张，认为拆除网球场是经过业主大会决定的，而进行维修也要业主委员会决定的，所以网球场的拆除与原告的物业服务没有关联性。关于卫生间的照片，无法确定其照片的时间，这些设施的损坏也可能是原告物业退出后才发生的。

根据被告建效工程公司的申请，本院准许证人蒋某出庭作证。证人蒋某在庭上陈述：我和被告是香樟公寓商贸楼的业主，虽然享受到原告的物业服务，但服务很差。不要说是3元／平方米，就连1.5元／平方米也达不到，商贸楼只有一个保安，一个专职保洁员。卫生间的卫生很差，两张照片反映的情况是客观存在的。原告向业主收取物管费也不一样，有的按1.5元／平方米收费。原告拆除网球场护栏时我们提出抗议的，拆除网球场护栏的公示没有看到过，在我们全体业主起来维权的时候也没有看到过，也没有得到通知；催费公告也没有看到过。经质证，原告对证人证言的真实性、关联性有异议，认为证人也是享受原告的物业服务，关乎证人的切身利益。被告对证人证言无异议。

本院对原告提供的证据认证如下：证据1、2、4、5、6、7、8、10，被告无异议，本院予以确认。证据3缺乏旁证予以印证，本院不予确认。证据9中原告对拆除网球场护栏是否予以公示，因无旁证予以印证，本院不予确认。本院对被告提供的卫生间卫生状况、部分设施损坏的三张照片，认为照片中因无拍摄的时间，难以判断照片中的内容系被告物业服务期间所为，故不能作为本案的有效证据。对被告提供的一张为已拆除护栏的屋顶网球场遗址的照片，原告承认拆除网球场护栏是事实，本院对该事实予以确认。本院对证人蒋某的证言，将结合其他证据作为本案认定事实的参考。

综上，根据有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：

2008年2月3日和1月30日，香樟公寓业主委员会（甲方）与原告盛全物业公司（乙方）签订了《香樟公寓物业管理服务合同》和《补充协议》，约定原告盛全物业公司为香樟公寓物业提供物业服务。物业服务的期限从2008年2月1日至2010年12月31日。其中第一章香樟公寓物业基本情况内容有：小区位于杭州市文三西路360号；可收费建筑面积有多层、高层、排屋、商贸楼、商铺、会馆等；现有车位、车库；物业服务配套用房；公共设施及公用设备（其中配套设施①游泳池一座②网球场一个，位于商贸楼楼顶，面积400平方米③娱乐设施④其他）等。第二章香樟公寓物业管理服务项目其中第4条：承担香樟公寓附属配套服务设施的维修、养护和管理。第四章香樟公寓物业服务收费标准：商贸楼2-6层3元／平方米／月。收费方式：物业管理费用由乙方向业主或使用人收取，提倡业主或使用人主动到乙方收费处交纳。第十章违约责任第7条：乙方因履行本合同规定职责，为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，采取紧急避险措施给甲方业主或物业使用人造成财产损失，符合法律规定的紧急避险条件的，乙方应当免责。

2010年12月29日原告曾向香樟公寓286户业主及相关人员督促交纳物业管理费，并准备于2010年12月31日退出该小区。2011年4月5日，原告向被告发出催交物业管理费与债权转让通知书。2012年3月17日，原告撤销对被告所欠的物业管理费9284.4元中部分债权534.8元转让给杭州培正商务咨询有限公司的权利，杭州培正商务咨询有限公司同意撤销债权转让书。原告因催讨不成，于2012年3月19日诉至本院，要求判如所请。

另查明：被告建效工程公司位于文苑路（现文三西路）360号407室，系香樟公寓商贸楼的四层，建筑面积171.94平方米。

庭审中，被告对原告所诉其欠物业管理费9284.7元无异议，但认为原告物业服务不到位，要求按照1.1元／平方米支付。

本院认为，盛全物业公司为香樟公寓小区提供物业服务，且与作为文三西路360号407室房屋业主的香樟公寓业主委员会签订有《香樟公寓物业管理服务合同》和《补充协议》，双方成立物业服务合同关系，本院予以确认。建效工程公司作为香樟公寓商贸楼的业主，在接受盛全物业公司提供的物业服务时应按照《香樟公寓物业管理服务合同》和《补充协议》的约定向盛全物业公司支付物业管理费。经盛全物业公司催讨，建效工程公司尚欠9284.7元物管费至今未付，盛全物业公司诉至法院主张物业管理费用于法有据，应予支持。鉴于盛全物业公司在物业服务管理期间将香樟公寓商贸楼屋顶配套设施网球场护栏拆除的行为，未有证据证明系通过香樟公寓业主委员会的同意或向全体香樟公寓业主进行过公示，亦不符合紧急避险的条件，且违反了《香樟公寓物业管理服务合同》中“承担香樟公寓附属配套服务设施的维修、养护和管理”的约定条款，使该网球场失去它应有的功能，故建效工程公司认为盛全物业公司物业服务存在不足及反驳意见成立。根据物业管理费的收取应与服务水平相适应的原则，本院酌情按30%扣减物业管理费，即建效工程公司应支付盛全物业公司物业管理费6499.29元。因盛全物业公司存在未全面履行合同义务的违约行为，其要求按照人民银行同期贷款年利率6.65%计算利息982.47元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、浙江建效工程监理有限公司支付浙江盛全物业管理有限公司物业管理费6499.29元，于本判决生效之日起十日内付清。

二、驳回浙江盛全物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费57元减半收取28.5元，由浙江建效工程监理有限公司负担20元，浙江盛全物业管理有限公司负担8.5元。浙江建效工程监理有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。

审判员***

二〇一二年六月十一日

书记员***