常州市金坛区昌盛建筑安装工程有限公司与佐薇丹露（北京）美容有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民事判决书

（2019）京0105民初5407号

原告（反诉被告）：常州市金坛区昌盛建筑安装工程有限公司，住所地常州市金坛区直溪镇建昌天湖街24号。

法定代表人：袁长生，总经理。

委托诉讼代理人：杨秀凤，北京市恒达律师事务所律师。

被告（反诉原告）：佐薇丹露（北京）美容有限责任公司，住所地北京市昌平区。

法定代表人：杨霜，总经理。

委托诉讼代理人：王娟，北京市鑫诺律师事务所律师。

原告（反诉被告）常州市金坛区昌盛建筑安装工程有限公司（以下简称昌盛公司）诉被告（反诉原告）佐薇丹露（北京）美容有限责任公司（以下简称佐薇丹露公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。昌盛公司之委托诉讼代理人杨秀凤，佐薇丹露公司之委托代理人王娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

昌盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，并将租赁物腾退给昌盛公司；2、判令佐薇丹露公司支付从2018年4月15日至合同解除之日的租金（按年租金50．4万元计算）；3、判令佐薇丹露公司向昌盛公司支付自2018年4月5日至2018年10月14日的违约金136080元（以25．2万元为基数，按照日千分之三，从2018年4月15日计算至2018年11月14日）；4、判令佐薇丹露公司向昌盛公司支付自2018年10月15日至实际给付之日的违约金（以50．4万元为基数，按日3‰计算）。事实和理由：2016年3月16日我方与佐薇丹露公司签订《房屋租赁合同》，约定佐薇丹露公司承租位于北京市朝阳区北辰东路6号院1号楼1层（X）（以下简称X号房屋），建筑面积124．38平方米，租期自2015年10月15日至2020年10月14日。佐薇丹露公司应于2018年4月5日前交纳2018年4月15日至2018年10月14日租金252 000元，2018年10月5日前交纳2018年10月15日至2019年4月15日租金252 000元，可是佐薇丹露公司既不交租金又不腾退房屋，故诉至法院。

佐薇丹露公司辩称，不同意昌盛公司的全部诉讼请求。我方在2018年5月10日已经正式给昌盛公司解除通知，5月11日昌盛公司给我方进行了回复，所以租赁合同早已经解除了。租金同意支付2018年4月15日至2018年5月10日，其他期间的不同意支付。违约金不同意支付，如果法院判决我方应该支付违约金，对于违约金的数额要求法院酌减。

佐薇丹露公司向本院提出反诉请求：判令昌盛公司向佐薇丹露公司返还保证金12万元（12万元扣除2018年4月15日至5月10日租金3．64万元，实际返还8．36万元）。事实和理由：我方已按合同约定向昌盛公司交纳租金至2018年4月14日，因房屋产权人不明晰的原因，昌盛公司认可我方延迟交纳4月15日之后的租金，直至产权问题明晰，后因昌盛公司一直回避产权问题，导致我方无法继续承租X号房屋。我方在2018年5月9日、10日多次明确告知昌盛公司不再承租X号房屋、解除租赁合同、要求结清房租、保证金等事宜，在X号房屋显著位置内张贴了解除合同的通知，并于2018年5月10日搬离X号房屋。昌盛公司接到通知后，于5月10日先后派两人来X号房屋与我方对接，但均不予明确表达意见，无奈我方只能反诉告知昌盛公司解除租赁合同的意愿，并将全部钥匙交给昌盛公司在X号房屋处安排的门岗处，5月11日昌盛公司也在X号房屋张贴了《回复函》予以回应，但依然不办理结清手续，故诉至法院，保证金是12万元扣除2018年4月15日至5月10日的租金3．64万元计算得出8．36万元。

昌盛公司针对佐薇丹露公司的反诉辩称，不同意返还押金，因为佐薇丹露公司还欠我方租金和违约金，要求用押金抵偿租金、违约金、水电燃气费。

经审理查明：常州市金坛区昌盛建筑安装工程有限公司原名金坛市昌盛建筑安装工程有限公司。2015年9月21日，衡益鼎升（北京）商务有限公司（以下简称衡益鼎升公司）向昌盛公司发送函件：我司是现在准备租住贵司2号商铺的投资公司（即子母关系），由于即将成立的美容公司在工商的注册手续还未办理下来，故由母公司先代子公司租用该商铺。2015年10月15日，金坛市昌盛建筑安装工程有限公司（出租方）与衡益鼎升公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定出租方出租X号房屋。

2016年3月16日，昌盛公司（出租方）与佐薇丹露公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定出租方出租X号房屋，建筑面积124．38平方米，房屋用途为足疗美容；租赁期间自2015年10月15日至2020年10月14日；承租方自行办理营业执照、税务登记证、卫生许可证等相关证照，出租方可协助办理；租金付款方式，合同期内第一年为季付，从合同期第二年开始执行半年付，承租方应当在每个交租期最后一个月提前十天，向出租方一次性足额支付下个交租期租金，承租方交付租金后十个工作日内，出租方提供相应房屋租金发票；合同期首年、第二年年租金为48万元，第三年、第四年年租金为50．4万元，第五年租金为529 200元，此价已包含物业、暖气费用。首期租金应于本合同签订后当日内支付，首期租金日期为2015年10月15日至2016年1月15日，应交租金为12万元，2015年10月15日至2015年11月15日为免租期，免租期的租金在第二个交款期内扣除；本合同签订当天，承租方向出租方交纳三个月的合同保证金为12万元。租赁期间或租赁期满，如果发生应由承租方承担的各项赔偿和费用，从合同保证金中抵扣或支付，租赁期满，合同保证金抵扣或支付后有余额的，剩余部分返还给承租方，抵扣或支付不够的，承租方还应当补足。合同保证金不计利息，不得抵扣或冲抵租金；合同终止或解除后，承租方应在合同终止、解除当天交换房屋，双方验收并结清各自应当承担的费用后，视为移交完毕；承租方有不按照约定支付租金超过十天的情形，出租方有权解除合同，解除合同的书面通知送达承租方后生效，由于上述原因解除合同的，承租方缴纳的合同保证金转为支付给出租方的违约金，承租方已交付的租金和费用不予退还，尚欠租金和费用应当补足，给出租方造成其它损失的，应当赔偿；承租方如未按合同规定的有关条款按时缴纳租金、合同保证金或补足合同保证金的，每延迟一天按应缴款额的3‰比例向出租方支付违约金，若超过十天仍未缴纳而导致合同解除的，同时按解除合同的约定处理；承租方无故解除合同的，承租方缴纳的合同保证金转为支付给出租方的违约金，承租方已交付的租金和费用不予退还，尚欠租金和费用的，应当补足，给出租方造成其他损失的，应当赔偿；出租方以书面方式向承租方发出的文件，包括解除合同的通知和其它内容的通知、警告等，以直接交付承租方或授权代理人的方式送达，如果承租方或授权代理人拒绝签字接受或不能签字接受，则出租方可以选择通过特快专递、张贴、在报纸上刊登等一种或多种方式送达承租方。采取特快专递方式的，送达地址为承租方或授权委托人身份证或暂住证上记载的地址，特快专递信件无论因何种原因被退回，均视为送达。采取张贴方式送达的，张贴地点为房屋门前，出租方拍照后即视为送达。

2015年10月9日，佐薇丹露公司支付押金12万元，租金12万元。2017年10月16日，佐薇丹露公司交纳2017年10月16日至2018年4月14日租金25．2万元，此后未再交纳租金。

佐薇丹露公司称因为我们开始租房子的时候，以为昌盛公司有产权，再加上我们办理营业执照，工商部门要产权人盖章认可用X号房屋，昌盛公司帮我们顺利办了营业执照，我们也就默认昌盛公司是产权人，到2018年3月，很多顾客来问我们店说中国科学院（以下简称中科院）的房子根本不会对外租，问我们怎么会租来，我们私下给中科院打电话，问房子是不是他们的，中科院说房子是他们的，但是不会对外租赁，我们就找昌盛公司核实这件事，昌盛公司说他们肯定有租赁的权利，如果我们不放心，可以暂缓交租金，一直到2018年4月份，我们让昌盛公司拿出东西来，昌盛公司也没有答复，只是说让我们不要着急，到了4月底过了交房租的时间，昌盛公司还没有答复，到5月份我们就已经收拾东西准备走了，但在这期间我们一直在和昌盛公司协商这件事，5月9日昌盛公司突然给我们发通知，让我们交房租，也不提产权的事了，所以5月10日我们正式给他们发了解除通知，5月10日我们就腾房了，当天昌盛公司派人来交接，但是来的人喝多了，还闹事，我们没法把钥匙交给昌盛公司，就放到了保安室， 5月11日昌盛公司给我们的回复。昌盛公司称双方还没有交接，钥匙我们也没有收到，而且我们给了佐薇丹露公司6把钥匙，我们不知道佐微丹露公司5月10日搬走，房子里现在还有佐薇丹露公司的东西，佐薇丹露公司还说要处理他们的装修，所以我们不敢动他们的东西，佐薇丹露公司在2016年就把营业执照办下来了，都是我们找中科院盖的章，佐薇丹露公司不可能不知道。

2019年5月13日，佐薇丹露公司将X号房屋交还昌盛公司，双方结清水电燃气费用。

庭审中，昌盛公司向本院提交（2015）朝民初字第04947号民事判决书，证明X号房屋是其从中科院购买的。该判决书“审理查明”部分记载：北京绿洲伟业投资管理有限公司（以下简称绿洲公司）与昌盛公司于2013年4月12日签订《房屋租赁合同》，约定绿洲公司承租昌盛公司位于北京市朝阳区北辰东路6号院临街共十一间底商（下称涉案房屋），分别是北辰东路6号院1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8、1-9、6-2、6-3、6-4。经查，涉案房屋是昌盛公司于2011年7月从中国科学院地理科学与资源研究所（以下简称中科院地理所）购买所得，昌盛公司将涉案房屋出租给绿洲公司时，涉案房屋登记在中科院名下，现中科院地理所仍未将涉案房屋过户到昌盛公司名下。佐薇丹露公司对真实性认可，证明目的、关联性均不认可。佐薇丹露公司向本院提交证据如下：1、《退租协议》复印件（主要内容为：X号房屋出现产权不明，收款人与签约收款人不明确等因素，佐薇丹露公司不再继续租，签订合同之初已经支付3个月房租作为押金，昌盛公司扣除相应押金后应当开具发票，由于当初房屋为毛坯房，退租后佐薇丹露公司应撤出相应东西，退租后之前合约条款不再有效，昌盛公司后续出租事宜自行处理。落款处有佐薇丹露公司公章，2018年5月10日），证明佐薇丹露公司已经通知昌盛公司解除合同，5月10日佐薇丹露公司把退租协议给昌盛公司的人，但是他不要，佐薇丹露公司贴在X号房屋的门上了。昌盛公司称没有见过；2、委托书照片打印件（主要内容为：佐薇丹露公司，现全权委托王洁源、邓俊杰共同或独立处理因贵公司单方提前终止双方签订的《房屋租赁合同》的违约、赔偿等事项的商洽、确定，签订单方提前终止《房屋租赁合同》办理出租房屋退还交接等一切善后事宜。落款处有昌盛公司公章）、《关于佐薇丹露公司的〈声明〉、〈退租协议〉回复单》照片打印件（主要内容为：鉴于贵司的《退租协议》从格式上来说不符合协议格式，我方明确我方立场，《房屋租赁合同》既然是自愿签订的，双方就必须按合同履行双方各自的义务，不要以任何借口来逃避贵司欠我方房租这个事实，落款处有昌盛公司公章，2018年5月11日），证明昌盛公司接到《退租协议》后给佐薇丹露公司的反馈，认可佐薇丹露公司解除合同的事宜，回复函也是贴在玻璃上的，没有原件。昌盛公司称没有给佐薇丹露公司回复过，没有原件，不认可；3、佐薇丹露公司法定代表人杨霜与王洁源对话录音、短信记录，杨霜与邓俊杰对话录音（2018年5月14日，邓俊杰：上次那个善后函和回复函都发给你了，应该看过了吧），证明杨霜向王洁源明确表示解除租赁合同，邓俊杰持授权委托书与杨霜见面，并认可已发出《回复函》。昌盛公司称无法证明佐微丹露公司是否剪辑或者编辑过，即使是真实的，也没有反映出昌盛公司同意解除合同或者双方就解除合同达成一致意见。

上述事实，有当事人陈述及相关书证等在案佐证。

本院认为：昌盛公司与佐薇丹露公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。佐薇丹露公司应按照《房屋租赁合同》约定向昌盛建筑公司支付租金，佐薇丹露公司虽以昌盛公司未向其提交X号房屋产权手续，昌盛公司同意其暂缓交纳租金为由未再支付2018年4月15日之后的租金，但佐薇丹露公司作为承租人，支付房屋租金系其基本合同义务，在合同履行过程中，昌盛公司提供X号房屋产权资料与佐薇丹露公司所负有的交付租金义务并不能构成对待给付，佐薇丹露公司的答辩意见不能支持其拒绝支付全部租金的正当性，且佐薇丹露公司未提交证据证明昌盛公司同意佐薇丹露公司暂缓交纳租金，因此本院对佐薇丹露公司的答辩意见，本院不予采纳。依据《房屋租赁合同》约定不支付租金超过十天出租方有权解除合同，现合同约定的解除权条件已经成就，原告要求解除合同于法有据，本院予以支持。佐薇丹露公司已将X号房屋交还昌盛公司，本院对昌盛公司要求腾退X号房屋的诉讼请求不予支持。

佐薇丹露公司虽称2018年5月10日向昌盛公司张贴《退租协议》，但其要求解除《房屋租赁合同》没有合同或者法律依据，佐薇丹露公司亦未提交证据证明其已将X号房屋在2018年5月10日交还昌盛公司，本院对佐薇丹露公司的相关答辩意见不予采纳。昌盛公司与佐薇丹露公司已于2019年5月13日交接X号房屋，因此佐薇丹露公司应支付昌盛公司自2018年4月15日至2019年5月13日租金544 043元，本院对昌盛公司要求支付租金至合同解除之日的诉讼请求不予支持。关于昌盛公司第三、四项诉讼请求，佐薇丹露公司未按照《房屋租赁合同》约定向昌盛建筑公司支付租金，佐薇丹露公司已构成违约，应支付违约金。昌盛建筑公司未提交证据证明因佐薇丹露公司为交纳租金造成的损失，且《房屋租赁合同》约定违约金标准过高，本院考虑昌盛公司未及时收取租金的资金损失、佐薇丹露公司支付租金期间、应付租金日期等因素，酌减违约金为4．5万元。

佐薇丹露公司支付的保证金12万元，根据《房屋租赁合同》约定，昌盛公司应予返还。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）常州市金坛区昌盛建筑安装工程有限公司与被告（反诉原告）佐薇丹露（北京）美容有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；

二、被告（反诉原告）佐薇丹露（北京）美容有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）常州市金坛区昌盛建筑安装工程有限公司二〇一八年四月十五日至二〇一九年五月十三日租金五十四万四千〇四十三元；

三、被告（反诉原告）佐薇丹露（北京）美容有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）常州市金坛区昌盛建筑安装工程有限公司违约金四万五千元；

四、原告（反诉被告）常州市金坛区昌盛建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）佐薇丹露（北京）美容有限责任公司保证金十二万元；

五、驳回原告（反诉被告）常州市金坛区昌盛建筑安装工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费9330元，由佐薇丹露（北京）美容有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内支付常州市金坛区昌盛建筑安装工程有限公司）。反诉案件受理费1350元，由常州市金坛区昌盛建筑安装工程有限公司负担（于本判决生效之日起七日内支付佐薇丹露（北京）美容有限责任公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　　判　　员　　　蔡　峰

二〇一九年七月二十九日

书　　记　　员　　　张　旭