银球节能工程有限公司
银球节能工程有限公司与天津市兆达机械制造有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
天津市宁河区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第3038号
原告：银球节能工程有限公司，住所地天津市宁河区潘庄工业区。
法定代表人：李生辉，董事长。
委托诉讼代理人：李能彬，公司职员。
委托诉讼代理人：李利媛，公司职员。
被告：天津市兆达机械制造有限公司，住所地天津市宁河区潘庄工业区。
法定代表人：赵锦梅，总经理。
委托诉讼代理人：王万芬，公司职员。
原告银球节能工程有限公司与被告天津市兆达机械制造有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告银球节能工程有限公司法定代表人李生辉及委托诉讼代理人李能彬、李利媛，被告天津市兆达机械制造有限公司法定代表人赵锦梅及委托诉讼代理人王万芬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告银球节能工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、由被告天津市兆达机械制造有限公司向原告银球节能工程有限公司支付违约金37733元；2、由被告天津市兆达机械制造有限公司向原告银球节能工程有限公司支付租金、水电费共计40000元；3、诉讼费用由被告天津市兆达机械制造有限公司承担。事实与理由：2011年6月原、被告签订《厂房及小二楼租赁合同》，约定：被告（乙方）承租原告（甲方）院内2号车间2200平方米，月租金26400元，年租金316800元。院内西侧小二楼700平方米，月租金10500元，年租金126000元。院内空地720平方米，年租金10000元。租赁期三年，自2011年7月1日至2014年6月30日止。双方一旦签订合同，乙方向甲方交付厂房租赁保证金10000元。租金一年一付，在2011年7月1日前首期支付12个月租金452800元和10000元保证金，合计462800元（实收450000元+10000元=460000元）；2012年7月1日前支付452800元（实收450000元）；2013年7月1日前支付452800元（实收450000元）。租赁期间使用该厂房、小二楼、空地所需水、电、电话、取暖等一切费用均由乙方自行承担。乙方每月应交600元大门保卫费，进出车辆及人员由门卫统一管理。厂房租赁期间，如出租方提前终止合同而违约，应赔偿承租方一个月租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿出租方一个月租金。电费按照供电所每月实际收取电费和电损总费用，平均分摊电损后的每度电价格收费，乙方交由甲方统一上缴。水费每吨4元，按照实际流量收取。合同履行两年后，被告违约于2013年9月1日提前退租，被告尚有租金、违约金、损坏租赁物赔偿费用未向原告支付。被告应付款清单详细如下：
1、被告应交付2013年7月1日至2013年8月30日两个月租金75000元。
2、根据合同约定“如出租方提前终止合同而违约，应赔偿承租方一个月租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿出租方一个月租金”，被告于2013年9月1日提前退租，应赔偿给原告一个月租金37733元(452800元÷12)。
3、被告租赁期间根据合同约定应承担每月600元的门卫工资。被告应付2013年1月1日至2013年8月30日门卫工资4800元。
4、在租赁期间被告叉车撞坏车间墙板、外墙角、大门框、玻璃；损坏车间的电器、开关，损坏小二楼电器、门锁、地砖等，经双方核实估算维修费用为8719元。
5、在租赁期间被告未经原告允许，把2号车间和3号车间的钢结构墙体彩板开洞13处，架设棚架和天车，破坏了2号车间和3号车间的建筑结构，原告要求被告把车间墙体恢复原状，维修费用4196元。
6、租赁期间被告叉车压坏及工人破坏绿化树苗二十多次，经双方核实估算苗圃费用3500元。
7、在租赁期间被告叉车多次撞坏围墙水泥护栏，有五段围墙需维修，原告要求被告把围墙恢复原样，维修费用1000元。
8、原告于2011年8月在院内2号车间修建一个停车场，被告长期占用存放货架，原告已通知被告从2011年10月1日开始计算租金，每月2000元，经与被告协商按每月1500元计算租金，从2012年9月1日至2013年9月1日被告未付租金，欠付租金18000元。
9、至2013年9月1日被告应向原告支付水电费9631元。
上述累计162579元。
经原告被告协商，被告将1吨天车定价20000元卖给原告，抵扣20000元租金；被告于2013年9月10日通过银行向原告支付50000元；被告于2013年9月支付现金4846元；被告原交付的保证金10000元，被告累计向原告支付84846元。被告尚欠付原告77733元至今未付。
被告天津市兆达机械制造有限公司辩称，被告租用原告厂房、办公楼并签订租赁合同，事实存在。经原告同意被告于2013年7月1日搬出小二楼，2013年9月1日前从车间搬出，被告并非违约提前终止合同，不应给付违约金。经原、被告协商，被告将1吨天车定价20000元卖给原告，抵扣20000元租金；被告又于2013年9月10日通过银行向原告支付50000元；于2013年9月给付现金4846元；另有原保证金10000元抵扣租金，现已不欠原告租金、水电费。被告在合同履行中，不存在毁坏租赁物等行为，不应给付维修赔偿费。原告所诉部分与事实不符，要求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
原告提供证据如下：
证据一，2011年6月16日赵锦梅以天津市金润江机械贸易有限公司名义与原告签订的《厂房及小二楼租赁合同》，合同约定了双方权利义务。
证据二、《补偿收费通知书》，旨在证明原告通知被告给付损坏厂房赔偿费4196元，被告占用停车场应按每月2000元支付租金。
证据三、厂区照片一组，旨在证明在租赁期间被告损坏租赁物情形，被告应支付赔偿维修费。
证据四、天津市工商行政管理局出具的“企业名称变更核准通知书”及原告公司营业执照，载明天津市银球机械制造有限公司变更为银球节能工程有限公司。
被告提交证据如下：
原、被告签字的转让协议，载明被告将其所有的天车转让给原告抵顶所欠租金，旨在证明被告已不欠付原告租金。
被告对原告证据质证意见为：证据一、四的真实性无异议；证据二是原告单方出具，未经被告方确认，不予认可；证据三，厂房已交付给原告，不能证明被告存在毁损租赁物的行为。
原告对被告证据的真实性无异议，该天车仅抵顶租金20000元，不能证明被告已付清全部租金、水电费。
经本院庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2011年被告公司筹建时需租用厂地，被告法定代表人赵锦梅于2011年6月16日以天津市金润江机械贸易有限公司名义与原告天津市银球机械制造有限公司（现更名为银球节能工程有限公司）签订《厂房及小二楼租赁合同》，约定：原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），出租厂房情况：甲方出租给乙方的厂房坐落于潘庄工业区银球机械院内，建筑2200平方米，月租金26400元，年租金316800元；出租小二楼情况：甲方出租给乙方的小二楼坐落于潘庄工业区银球机械院内，建筑面积700平方米，月租金10500元，年租金126000元；出租空地情况：甲方出租给乙方的空地坐落于潘庄工业区银球机械院内两车间之间通道，院门右侧空地，使用面积720平方米，年租金10000元。租赁期限：租赁期三年，自2011年7月1日至2014年6月30日止。租金及保证金支付方式：双方一旦签订合同，乙方向甲方交付厂房租赁保证金10000元。租金一年一付，在2011年7月1日前首期支付12个月租金452800元和10000元保证金，合计462800元（实收450000元+10000元=460000元）；2012年7月1日前支付452800元（实收450000元）；2013年7月1日前支付452800元（实收450000元）。租赁期间使用该厂房、小二楼、空地所需水、电、电话、取暖等一切费用均由乙方自行承担。乙方每月应交600元大门保卫费，进出车辆及人员由门卫统一管理。其他条款：厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方一个月租金。如乙方提前退租而违约，应赔偿出租方一个月租金。电费按照供电所每月实际收取电费和电损总费用，平均分摊电损后的每度电价格收费，乙方交由甲方统一上缴。水费每吨4元，按照实际流量收取。合同同时约定了其他事项。合同履行两年后，被告如约给付了前两年费用。被告于2013年9月1日从原告厂区搬出。
被告分别于2013年9月10日通过银行向原告支付50000元；于2013年9月向原告支付现金4846元。
2015年7月10日原、被告签订《转让协议》，载明：甲方：天津市兆达机械设备有限公司，乙方：银球节能工程有限公司，本次转让甲方现有2T电动起重机设备代码41701202212012010003一台，因与乙方有房屋租赁的余款未结，现将甲方2T电动起重机转让给乙方。即日起设备与甲方无任何关系。
现原、被告双方就租金、水电费及赔偿等事项产生纠纷。
本院认为，原、被告签订的《厂房及小二楼租赁合同》是双方真实意思表示，内容符合法律规定，该合同有效。双方均应按合同约定履行各自义务。
关于在租赁合同履行期内被告从原告厂区迁出是否应按合同约定给付一个月租金作为赔偿问题。被告认为经原告同意后被告从原告厂区迁出，是对原合同相关条款的变更，不属于违约，不应给付赔偿金。原告认为合同约定租期三年，被告提前终止合同属违约行为，应按合同约定给付一个月租金作为赔偿。本院认为，依据举证原则被告应对其主张的“经原告同意后被告从原告厂区迁出，是对原合同相应条款的变更，不应给付赔偿金”的事实承担举证责任，现被告不能提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。故本院认定原被告双方未就提前终止合同赔偿事宜达成一致意见，未对原合同关于提前终止合同应予赔偿条款予以变更。故被告从原告厂区迁出提前终止合同应按合同中“其他条款：厂房租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿出租方一个月租金”的约定，向原告支付一个月的租金作为赔偿。合同约定“年租金452800元（实收450000元）”，据此计算月租金应为37500元（450000元÷12），原告要求被告给付一个月租金37733元作为赔偿的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。
关于应给付租金数额问题。原、被告均认可被告于2013年9月1日前从原告厂区搬出，原告认为被告应给付自2013年7月1日至2013年8月31日两个月租金75000元，被告提出被告自2013年7月1日至2013年9月1日前仅占用厂房，仅应付租用厂房的两月租金。本院认为原、被告均未提交终止合同返还租赁物的交接手续，依据举证原则被告应就其提出的主张举证，现被告不能证明其主张，应承担举证不能的不利后果。依据合同约定，被告应向原告支付给付自2013年7月1日至2013年8月31日两个月租金75000元。
关于原告主张的被告应付2013年1月1日至2013年8月30日门卫工资4800元的诉讼请求。本院认为，双方签订的合同中未约定给付门卫工资的给付方式、给付时间，原、被告双方均不能提供证据证明已付、未付具体费用，对被告是否欠付门卫工资、欠付的具体数额均不能据证查明。故，依据谁主张谁举证原则，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于原告提出的在租赁期间被告损坏租赁物需要被告维修赔偿的诉讼请求，本院认为，被告租赁的厂房、办公楼已由原告接收，原告提供的照片不能证明产生的时间，也无其他证据佐证被告损坏了租赁物，故原告该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。
关于原告提出的2011年8月原告在院内2号车间修建一个停车场，被告长期占用存放货架，原告已通知被告从2011年10月1日开始计算租金，每月2000元，经与被告协商按每月1500元计算租金，从2012年9月1日至2013年9月1日被告欠付租金18000元应给付的诉讼请求，原告提交了《补偿收费通知书》，但该《通知书》仅是原告单方出具，《通知书》中无被告签字确认，该《通知书》不能作为证据使用，且被告当庭表示未收到该《通知书》，明确表示对《通知书》内容不予认可，故原告该请求事项，证据不足，本院不予支持。
关于原告提出的至2013年9月1日被告应向原告支付水电费9631元的诉讼请求，合同中虽约定了被告应分摊水电费，但原告未能举证证明应收水电费的有效凭据，对原告该诉讼请求，不予支持。
综上，自2013年7月1日至2013年8月31日，被告应向原告支付租金75000元、违约金37500元，共计112500元。
关于被告通过银行转账50000元、付现金4846元、预交押金10000元、将1吨天车折价20000元，共计84846元的事实双方均无异议，本院予以确认。
综上，自2013年7月1日至2013年8月31日被告应付112500元，扣除被告已付84846元，被告尚欠付原告27654元。
依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告天津市兆达机械制造有限公司于本判决生效后十日内给付原告银球节能工程有限公司27654元。
二、驳回原告银球节能工程有限公司的其他诉讼请求。
被告天津市兆达机械制造有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息
案件受理费1744元（原告已预付872元），由被告天津市兆达机械制造有限公司担负492元，由原告银球节能工程有限公司担负1252元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
审 判 长 岳孟秋
审 判 员 贾依军
人民陪审员 宁程泽
二〇一七年四月十三日
书 记 员 张建男
附相关法律规定：
1、《中华人民共和国合同法》
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉松请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
