四川瑞佑丰建设工程有限公司与成都农村商业银行股份有限公司新都天元支行、成都农村商业银行股份有限公司新都支行合同纠纷一审民事判决书

四川省成都市新都区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）川0114民初9296号

原告：四川瑞佑丰建设工程有限公司，住所地成都市新都区北新中路**。

法定代表人：杨明，总经理。

委托诉讼代理人：刘云珍、刘献婷，四川红盾律师事务所律师。

被告：成都农村商业银行股份有限公司新都天元支行，，住所地成都市新都区新都镇电子路**

负责人：张宇，该行行长。

被告：成都农村商业银行股份有限公司新都支行，住所地成都市，住所地成都市新都区新都镇马超东路**

负责人：王嘉健，该行行长。

被告：成都农村商业银行股份有限公司新都状元街分理处，住所地成都市新都，住所地成都市新都区新都镇桂湖西路**div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;">
负责人：向洪琴，该分理处主任。

三被告共同委托诉讼代理人：苏德平、郑涛，四川致高（天府）律师事务所律师。

原告四川瑞佑丰建设工程有限公司（以下简称瑞佑丰公司）与被告成都农村商业银行股份有限公司新都天元支行（以下简称成都农商银行新都天元支行）、成都农村商业银行股份有限公司新都支行（以下简称成都农商银行新都支行）、成都农村商业银行股份有限公司新都状元街分理处（以下简称成都农商银行状元街分理处）合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告瑞佑丰建设的委托诉讼代理人刘献婷，被告成都农商银行新都天元支行、成都农商银行新都支行、成都农商银行状元街分理处的共同委托诉讼代理人苏德平、郑涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

瑞佑丰公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原成都聚星实业有限公司与原新都县桂林农村信用合作社于2000年4月17日签订的《借款抵押协议书》无效；2.请求确认原成都聚星实业有限公司与原成都市新都区天元农村信用合作社于2003年10月15日签订的《借款抵偿协议》无效；3.请求判令成都农商银行新都天元支行、成都农商银行新都支行、成都农商银行状元街分理处将位于新都区社的土地及房屋立即返还给瑞佑丰公司；4.本案诉讼费用由成都农商银行新都天元支行、成都农商银行新都支行、成都农商银行状元街分理处承担。事实与理由：1998年10月，成都聚星实业有限公司因经营需要向桂林信用社借款，后因成都聚星实业有限公司无力偿还借款，桂林农村信用合作社要求成都聚星实业有限公司将其名下的位于成都市新都区社的国有土地使用权【新都国用（桂湖）字第00752号，宗地号：Ｐ-××6，面积：2666.68平方米】作价51余万元抵偿给桂林农村信用合作社，双方于2000年4月17日签订《抵偿协议书》。2003年10月15日，成都聚星实业有限公司与新都区天元信用合作社签订《借款抵偿协议》，成都聚星实业有限公司将其名下的位于新都区社的土地上的房屋及附着物作价86万元抵偿给新都区天元信用合作社。上述《借款抵偿协议》项下成都聚星实业有限公司抵偿在桂林农村信用合作社的土地系以划拨方式取得。根据我国相关法律规定，国有划拨土地未经批准不得转让，否则无效，而实际上，成都聚星实业有限公司拟抵偿的上述划拨土地使用权一直未获得相关政府部门的批准，也违反了法律强制性规定，无法办理过户登记手续。故上述《借款抵偿协议书》及《借款抵偿协议》系无效协议，成都农商银行新都天元支行、成都农商银行新都支行、成都农商银行状元街分理处应将上述土地使用权、地上房屋及附着物返还给瑞佑丰、地上房屋及附着物返还给瑞佑丰公司成都农商银行新都天元支行、成都农商银行新都支行、成都农商银行状元街分理处一直占用上述土地、地上房屋及附着物至今，还应赔、地上房屋及附着物至今佑丰公司另行主张。

成都农商银行新都天元支行辩称，本案抵偿的资产来源于金融借款抵押物，该抵押物是经过相关部门批准并办理了抵押登记，抵偿协议是双方自愿真实意思表示，应认定为有效协议，至今未办理过户的原因是因为瑞佑丰公司不配合办理过户手续；在协议签订以及抵偿的过程中，还有相关资质的评估公司进行了估价，故抵押协议有效，请求驳回瑞佑丰的全部诉讼请求。

成都农商银行新都支行辩称，成都农商银行新都支行不是涉案主体，并非本案适格被告。

成都农商银行状元街分理处辩称，成都农商银行新都天元支行不是涉案主体，并非本案适格被告。

瑞佑丰公司为证明自己的主张，向本院提交了土地登记审批表、土地登记审批表、国有土地使用权证、房屋产权证、借款抵偿协议书、借款抵偿协议、房屋信息摘要。对上述证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。

成都农商银行新都天元支行为证明自己的主张，向本院提交了国有土地使用权证、国有土地使用权抵押证明书、房屋信息摘要、借款抵偿协议书、借款抵偿协议、资产评估报告书、房地产估价报告书。对上述证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。

本院经审理认定事实如下：1996年6月6日，新都县国土局颁发新都国用（桂湖）字第××号国有土地使用证，成都聚星实业有限公司取得新都县新都镇五里村一社工业用地2666.68平方米土地使用权，地号Ｐ—86。1，地号Ｐ&mdash聚星实业有限公司将上述土地抵押给新都县桂林信用社，并办理了新都县城镇国有土地使用权抵押证明书（国土〈1997〉押证字第173号）。1999年4月2日，新都县房地产管理局颁发新都房权证新都字第××号房屋所有权证，成都聚星实业有限公司取得位于新都县社建筑面积合计1548.83平方米房屋所有权，1999年4月19日，成都聚星实业有限公司将上述房屋抵押给四川省新都县天元乡信用合作社。2000年4月17日，新都县桂林农村信用合作社与成都聚星实业有限公司签订《借款抵偿协议书》，载明：“经新都县桂林农村信用合作社与成都聚星实业有限公司法人代表梁开明于2000年4月13日在桂林信用社就借款一事达成土地抵偿协议。成都聚星实业有限公司，法人代表梁开明于1996年11月13日至1997年11月12日期间在信用社借款4笔（注：新都镇基金会转入），合计本金35万元，至今欠息151137.56元（结息日2000年4月30日）。企业法人代表梁一开明自愿用成都聚星实业有限公司其所处新都镇五里村一社的土地使用权（土地证号新都国用〈桂湖〉字第0752号）面积3125.**平方米抵偿给新都县桂林农村信用合作社作为归还贷款本息，土地过户手续等未尽事实，双方协商解决。”2003年10月15日，新都区天元信用合作社与成都聚星实业有限公司签订《借款抵押协议》，载明：“借款单位于1997年8月5日至1998年3月17日期间，在贷款单位新都县天元信用社借款8笔，共计64万元整，新都镇基金会于1999年3月17日并入1笔32万元贷款，合计金额本金为96万元整。因借款单位成都聚星实业有限公司经营困难，近几年来一直没有业务，导致企业已无力偿还贷款本息，经过公司董事会成员讨论通过，并经借贷双方协商达成以下抵偿协议：1、成都聚星实业有限公司自愿将位于新都县社，建筑面积为1548.83平方米的房屋（产权证：新都字第××号）和该宗土地（土地证号：新都国用（桂湖）字第&tim**;×号）以上所有附着物、水、电、气以及租赁土地上的所有附着物等财产都用于抵偿给新都区天元信用合作社。2、抵偿价格：经双方协商以上财产作价86万元抵偿，余款10万元于2003年12月30日前一次性归还。梁开明承诺原桂湖信用社租用聚星实业长安面包车壹辆及桂湖信用社住宅区厂面防腐费用抵偿贷款利息。3、房地产过房时，由借款单位负责提供房产过户的相关资料，其过户费用按规定各自承担。”。此后，成都聚星实业有限公司将上述土地及房屋交付给天元信用社使用。

另查明，成都聚星实业有限公司现已变更为四川瑞佑丰建设工程有限公司。新都县桂林农村信用合作社于2001年并入天元农村信用社。新都区天元信用合作社于2009年改制为成都市农村信用合作联社股份有限公司天元分社。2010年，成都市农村信用合作联社股份有限公司天元分社变更为成都农村商业银行股份有限公司新都天元分理处。2011年，成都农村商业银行股份有限公司新都天元分理处升格为成都农村商业银行股份有限公司新都天元支行。成都农商银行新都天元支行在庭审中认可，涉案抵押协议的承接主体系成都农商银行新都天元支行。

本院认为，本案争议的焦点是《借款抵偿协议书》及《借款抵偿协议》是否有效？根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”的规定，转让划拨土地使用权以及地上建筑物所有权的有权批准机关为市、县人民政府土地管理部门或其授权的部门，而在本案中的借款抵偿协议书中未经相关人民政府或其授权的部门予以审批，因此2004年4月17日签订的《借款抵偿协议书》违反了合同法第五十二条第五项所规定的法律、行政法规的强制性规定，而且该强制性规定为效力性规定，应当认定该协议书无效。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”之规定，并参照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”之规定，《借款抵偿协议》中关于地上附着物抵债的条款无效。因为成都聚星贸易有限公司转让划拨土地地上附着物等同于处分了其使用范围内的土地使用权。而如前文所述，《借款抵偿协议书》中关于土地使用权部分的抵债条款是无效的。地上附着物作为不动产转让，亦。地上附着物作为不动产转让故《借款抵偿协议书中》关于土地上房屋及附着物的抵偿条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，成都农商银行新都天元支行因上述协议取得的土地使用权及地上附着物应予以返还。

据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、原成都聚星实业有限公司与原新都县桂林农村信用合作社于2000年4月17日签订的《借款抵押协议书》无效；

二、原成都聚星实业有限公司与原成都市新都区天元农村信用合作社于2003年10月15日签订的《借款抵偿协议》中关于房屋的抵押条款无效；

三、成都农村商业银行股份有限公司新都天元支行在本判决发生法律效力之日起7日内将位于新都区社的土地【新都国用（桂湖）字第××号】及房屋【新都房权证新都字第××号】返还给四川瑞佑丰建设工程有限公司。

四、驳回四川瑞佑丰建设工程有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费7846元（已因适用简易程序减半收取），由成都农村商业银行股份有限公司新都天元支行承担。（此款四川瑞佑丰建设工程有限公司已垫付，成都农村商业银行股份有限公司新都天元支行在本判决发生法律效力之日起7日内支付给四川瑞佑丰建设工程有限公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员　　冷枫

二〇一九年十二月二十二日

书记员　　李镓