杭州聚能环保科技股份有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省杭州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）浙01民初7号

原告：杭州聚能环保科技股份有限公司。住所地：杭州市余杭区瓶窑镇羊城路1号。

诉讼代表人：杭州聚能环保科技股份有限公司管理人，由浙江浙经律师事务所担任。

负责人：杨杰。

委托诉讼代理人：洪楠、严玮，系管理人工作人员。

被告：***，男，1966年6月28日出生，汉族，住杭州市下城区。

原告杭州聚能环保科技股份有限公司（以下简称聚能公司）因与被告***房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告聚能公司的委托诉讼代理人和被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告聚能公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金1132876.71元（以每年200万元的标准，支付从2018年8月10日至2019年6月4日的租金，扣除已支付的50万元）；违约金451849.31元（自2018年8月17日，以50万元为基数，按每日0.1%暂计算至2019年12月16日，为243000元；自2019年1月20日起，以632876.71元为基数，按每日0.1%暂计算至2019年12月16日，为208849.31元），以上诉请合计1584726.02元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告已于2019年9月12日裁定进入破产清算，管理人在调查中发现，原被告签订有《房屋租赁协议书》，租金为200万元一年，租期为2018年8月10日至2019年8月9日。2019年6月4日，出租的房屋被司法拍卖，变更登记至他人名下。但截至起诉日，被告仅支付了租金50万元。被告未按期支付租金，严重违约，望判如所请。

被告***答辩如下：首期100万元的租金根据周海能的指示打入杭州惠邦运输有限公司（以下简称惠邦公司）的账户，该公司也出具了收条。第二期的租金因为场地拍卖等原因，与原告协商后确定只需支付50万元。因此***已经不欠付租金。故请驳回原告的诉请。

为支持其诉请，原告聚能公司向法院提交以下证据：

证据1《厂房租赁协议书》（合同编号：001），证明：原被告之间对于厂房的租赁期限、租金、违约责任等事项已进行明确约定的事实。

证据2竞买公告，证明：原告名下房屋已被司法拍卖，且被告在租赁时的装修不在拍卖范围之内的事实。

证据3不动产信息，证明：于2019年6月4日案涉房屋变更登记于案外人名下的事实。

证据4：债权文件申报清单，证明：王海军并未将被告所述的100万元抵扣王海军与原告公司的债权内。

对以上证据，被告***质证如下：对证据1、2、3无异议。对证据4的形式真实性无异议。但***在向惠邦公司打款时，根本不认识王海军。

对原告提供的证据，本院认证如下：因双方对真实性均无异议，本院予以采信。

为支持其抗辩，被告***向法院提交以下证据：

证据1《收条》（2018年9月26号），用以证明惠邦公司认可收取了***100万租金的事实。

证据2银行明细单，用以证明***于2018年9月25日向惠邦公司打款95万元。

证据3《厂房租赁费用催缴通知书》（2019年2月21号），用以证明聚能公司在向***催款时也只是催缴第二期的租金，并未涉及首期租金。

证据4《收据》（2019年3月15日），用以证明聚能公司已收到第二期50万租金的事实。

证据5《情况说明》，用以证明案涉款项的流向。

对被告提供的证据，原告聚能公司质证如下：对证据1、2的真实性无异议，但不能证明该笔款项就是给聚能公司的租金。对证据3上印章的真实性无异议，但管理人未接收到该函件，故对这份函件陈述的事实不予认可。对证据4的三性无异议，认可被告支付了50万元的租金。证据5为惠邦公司的证人证言，证人未到庭作证，不予认可。

对被告提供的证据，本院认证如下：双方对证据1、2、4的真实性无异议，本院予以采信。原告对证据3不予认可，但对印章的真实性予以确认，且未能提供相反证据，故对证据3予以采信。证据5为证人证言，证人未出庭，本院不予采信。

根据上述有效证据及各方的陈述，本院认定本案事实如下：

聚能公司（出租人、甲方）和***（承租人、乙方）签订《厂房租赁协议书》（合同编号：1），约定乙方向甲方租赁坐落于杭州市下城区的厂房，租赁年限为自2018年8月10日起至2019年8月9日止，租金为200万元，双方签订合同后7天内支付100万元，及2019年1月20日前支付100万元。乙方若逾期支付租金，每逾期一日，乙方应缴纳租金的0.1%计算的违约金。

2018年9月25日，***向惠邦公司汇款95万元。2018年9月26日，惠邦公司出具的《收条》载明，今收到***租杭州聚能环保科技股份有限公司重机巷62号厂房（租期2018年8月10日至2019年2月9日）租金100万元，其中转账95万元，现金5万元整。

2019年2月21日，聚能公司向***发送《厂房租赁费用催缴通知书》，向***催讨案涉厂房下半年的租金。

2019年3月15日，聚能公司收取***房屋租金50万元。

2019年3月4日，杭州市下城区人民法院发布司法拍卖案涉厂房的《竞买公告》，该公告中载明，此次拍卖不包括承租人装修改造投入价值118.09万元，拍卖成交后，买受人应与承租人就承租人装修改造投入价值进行协商。2019年6月4日，案涉厂房产权变更登记至他人名下。

本院还查明，2019年9月12日，本院作出（2019）浙01破申19号民事裁定，受理申请人杭州双磊科技有限公司对被申请人杭州聚能环保科技股份有限公司的破产清算申请，并指定浙江浙经律师事务所担任管理人。

本院认为，双方签订《厂房租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，合同各方应遵照执行。聚能公司已依约向***交付了案涉厂房，故***亦应依约支付租金。本案的争议焦点在于***欠付租金的金额。

虽协议约定的租赁期为2018年8月10日起至2019年8月9日止，但聚能公司已于2019年6月4日出售了案涉厂房，故聚能公司只有权收取2018年8月10日至2019年6月4日的租金，即1632876.71元。***对租赁期无异议，但主张其与聚能公司的原法定代表人协商一致变更第二期的租金为50万元。当事人对自己主张的事实负有举证责任，因***对该主张未提供任何证据，本院不予支持。***应向聚能公司支付的租金总额为1632876.71元。

***抗辩称其根据聚能公司原法定代表人周海能的指示向惠邦公司支付了首期租金100万元。对该抗辩，本院分析如下：根据***提供的转账记录和惠邦公司出具的收条，可以认定***向惠邦公司支付了100万元。且支付的时间、收条中的记载与《厂房租赁协议书》的约定基本能够对应。聚能公司则主张惠邦公司并非协议书的当事人，***向惠邦公司付款不能视为向聚能公司支付租金。本院认为，根据聚能公司的管理人在庭审中的陈述，聚能公司的原法定代表人周海能认可其知道***向惠邦公司支付租金的事实，其不认可该行为是向聚能公司付租金的行为，却从未向***主张首期租金，明显不符合常理，故对聚能公司的该主张，不予采纳。聚能公司在2019年2月21日发送的催缴通知书亦仅涉及第二期租金，该行为印证了***的主张，故对***的该抗辩，本院予以支持。

结合原告已认可的***已支付的房租50万元，***还需向聚能公司支付租金132876.71元。依照协议约定，***应于2019年1月20日之前支付第二期的租金，***至今尚有部分租金未付，已构成违约，应承担相应的违约责任。聚能公司主张的违约金计算标准过分高于其损失，本院予以调整，酌情判令***支付以132876.71元为基数，从2019年1月20日起至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日起至付清日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金。

综上，原告聚能公司的部分起诉理由成立，对其诉请的合理部分，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：

被告***在本判决生效之日起十日内向原告杭州聚能环保科技股份有限公司支付租金132876.71元，并支付违约金（以132876.71元为基数，从2019年1月20日起至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日起至付清日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。

如被告***未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费19063元，保全费5000元，合计由原告杭州聚能环保科技股份有限公司负担21241元，由被告***负担2822元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。

审判长　梁　琦

审判员　魏之薏

陪审员　邵蕙蕙

二〇二〇年五月十六日

书记员　钟祖名