盐城亭湖区黄海驾驶员培训学校与某某、盐城市纳派克市政工程有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

江苏省盐城市中级人民法院

民事案件裁定书

（2021）苏09民终2806号

上诉人盐城亭湖区黄海驾驶员培训学校（以下简称黄海驾校）因与被上诉人***、盐城市纳派克市政工程有限公司（以下简称纳派克公司）、盐城鸿飞建设工程有限公司（以下简称鸿飞公司）、盐城市新洋市政工程有限公司（以下简称新洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初3199号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

黄海驾校上诉请求：撤销一审裁定，指令审理。事实与理由：1.2001年12月10日盐城市交通局与黄海驾校签订协议，约定将城区交通学校资产剥离土地使用权后，其余资产作价30万元出售给黄海驾校，黄海驾校虽未办理该协议中所约定资产的产权变更登记手续，但根据该协议黄海驾校系所出售资产的实际权利人，故黄海驾校有权提起本案诉讼。2.一审认定黄海驾校系案涉土地的承租人，承租期限至2011年12月10日届满与事实不符，黄海驾校与城区交通局虽签订土地使用权租赁合同，约定租期10年，但合同到期后仍由黄海驾校占有使用案涉土地，城区交通局并未提出异议，故黄海驾校与城区交通局间的合同仍应继续履行。

***、纳派克公司共同辩称，1.黄海驾校不是案涉财产的所有人；2.黄海驾校仅是该土地的承租人，而租赁合同租期已经届满，黄海驾校没有提供其他证据证明其可以作为案涉土地权利人或承租人继续主张权利；3.黄海驾校起诉书的名称为“盐城市亭湖区黄海驾驶员培训学校”，与实际名称不一致，判决书载明的原告不是一审起诉状中的原告；4.新洋公司已进入破产程序，盐城经济技术开发区法院已经受理破产案件。请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。 鸿飞公司、新洋公司未发表答辩意见。

黄海驾校向一审法院起诉请求：1.判令***、纳派克公司、鸿飞公司、新洋公司共同支付从2017年1月9日至2020年10月31日租金180万元；2.本案诉讼费由***、纳派克公司、鸿飞公司、新洋公司承担。

一审法院查明的事实：1994年10月5日，盐城市郊区土地管理局向盐城市城区交通局作出了盐郊征（拨）字（1994）130号《关于同意征（拨）用土地的批复》，载明：你单位关于征用土地的报告收悉，经审查研究，同意你单位征用盐城市郊区伍佑镇三墩村六组土地3.567亩，其中耕地2.857亩，非耕地0.71亩，作扩建汽训队训练场用地。 2001年12月10日，盐城市城区交通局（甲方）与徐某（乙方）签订了《协议书》一份，约定：一、经评估确认，截止2001年9月30日，城区交通学校净资产为26.17万元。甲方剥离土地使用权后，将其余资产作价30万元出售给乙方。协议签订之日，乙方必须一次性交清人民币30万元。如一次不能交清，必须先交足20万元，其余所欠部分以有效权利证书作抵押，办理公证抵押手续。房产价格必须超过欠款额度，并在三个月内结清欠款。二、甲方将位于三墩村城区的土地使用权出租给乙方使用。租期暂定10年，前三年年租金为1.5万元，其余年度租金另行商定。从2001年12月10日起计算租期，第一年的租金在2002年6月底交清，从第二年起，乙方在每年的十月底前向甲方一次性交足当年租金。乙方如需转租，需征得甲方同意。六、本协议签订后，乙方办理交校的产权变更手续，办理产权变更手续的有关费用，由甲、乙双方按规定分别承担。 2017年3月31日，黄海驾校（甲方）与盐城市昀丰建设工程公司（乙方）签订了《场地租赁合同》一份，约定：一、合同标的物地名称、位置：甲方租给乙方的场地位于盐城市开发区境内，包括小区围墙所有场地和房屋（含校区西侧围墙到串场河边的场地及河道）。二、合同期限：本合同有效期从2017年3月31日开始，终止日期为2022年3月31日，租期为五年（国家没有征用前续签）。三、合同价款及支付方式：场地租赁费，每年按人民币伍拾万元计算，一年一付，且一次性付清。……徐某代表甲方在合同上签名，昀丰公司、盐城昀丰物资经营有限公司在该合同上盖章。

一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……。根据查明的事实，盐城市亭湖区交通局为案涉土地的产权人，根据改制协议，徐某是案涉土地的承租人，但租赁期限已于2011年12月10日届满。本案中，黄海驾校虽认为其系案涉场地的产权人，现未能提交证据证实，故黄海驾校非本案适格的原告。因此，黄海驾校的起诉，应予驳回。一审法院依法裁定：驳回黄海驾校的起诉。预收案件受理费21000元，依法予以退回，财产保全费5000元，由黄海驾校负担。 二审另查明，一审法院于2021年3月30日作出（2021）苏0991破申2号民事裁定书，裁定：受理徐某某对新洋公司的破产清算申请；作出（2021）苏0991破申1号民事裁定书，裁定：受理盐城市东方融资担保有限公司对鸿飞公司的破产清算申请。一审法院目前尚未确定新洋公司、鸿飞公司破产管理人。

本院经审查认为，黄海驾校以其为案涉土地承租人，而***、纳派克公司、鸿飞公司、新洋公司实际使用了案涉土地，故起诉要求***、纳派克公司、鸿飞公司、新洋公司支付租金。对此，黄海驾校应举证证明其具有承租人身份，然根据黄海驾校所提交的证据，徐某与盐城市城区交通局于2001年12月10日签订的协议书中，约定出租案涉土地给徐某使用，租期10年，然合同到期后，徐某既未续签租赁合同，亦未实际支付租金，故现有证据尚不足以认定徐某在2011年12月11日后具有实际承租人身份，且黄海驾校亦非上述租赁合同中的承租人，故一审法院认定黄海驾校不具有原告主体资格并驳回其起诉并无不妥。综上，黄海驾校的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。

审判长　胡　勇 审判员　谢超亮 审判员　周　陇

书记员　施凯钰