宁波东部新城开发投资集团有限公司、海汇优才（宁波）人力资源有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

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浙江省宁波市中级人民法院

民事判决书

（2022）浙02民终1134号

上诉人（原审原告）：宁波东部新城开发投资集团有限公司。住所地：宁波市鄞州区和源路318号47-1。

法定代表人：陈和伟，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张英、李琴薇，浙江导司律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：海汇优才（宁波）人力资源有限公司。住所地：宁波保税区兴业大道8号2号楼151室。

法定代表人：祝盛林。

原审第三人：宁波东部科创产业发展有限公司。住所地：宁波市鄞州区邱隘镇善嘉路216弄6号13-2。

法定代表人：谭政磊，该公司经理。

上诉人宁波东部新城开发投资集团有限公司因与被上诉人海汇优才（宁波）人力资源有限公司、原审第三人宁波东部科创产业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2021）浙0212民初16111号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

宁波东部新城开发投资集团有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决关于被上诉人未实际进场承租房屋的事实认定错误。根据上诉人在二审中提交的新证据，被上诉人已经实际进场承租房屋且拟对承租房屋进行装修，在租赁合同解除之前对涉案房屋为法律上的合法占有状态。二、一审判决认定上诉人未采取合理措施致使损失扩大，属于事实认定错误。上诉人已委托原审第三人多次催告被上诉人履行付款义务，已采取合理措施履行催告义务，被上诉人对合同项下的损失扩大也负有过错。三、一审判决关于被上诉人的违约事实以及应承担的违约责任认定不当。被上诉人接收涉案租赁物之后旋即违约，且未支付合同项下的任何一笔费用，违约恶意明显。被上诉人违约已导致上诉人实际产生租金、物业服务费以及空置期间的损失。综上，一审判决认定事实、适用法律错误，请求二审法院查清事实后依法改判。

海汇优才（宁波）人力资源有限公司、宁波东部科创产业发展有限公司均未答辩。

宁波东部新城开发投资集团有限公司向一审法院起诉请求：一、原告与被告、第三人签订的《宁波润东大厦-物业租赁合同（办公）》予以解除；二、被告立即支付原告违约金54565元；三、被告立即支付原告已到期房屋租金损失370952元（前述已到期房屋租金暂计算至2021年9月30日），自2021年10月1日起至合同解除日止的房屋租金损失，按租赁合同约定标准予以据实支付；四、被告立即支付（补交）房屋优惠租金损失32106元（前述优惠租金暂计算至2021年9月30日），自2021年10月1日起至合同解除日止的优惠租金损失，按租赁合同约定标准予以据实支付；五、被告立即支付原告已到期物业服务费损失67471.19元（前述已到期物业服务费暂计算至2021年9月30日），自2021年10月1日起至合同解除日止的物业服务费损失，按租赁合同约定标准予以据实支付；六、被告立即支付原告已到期能耗费损失24715.33元（前述已到期能耗费暂计算至2021年8月31日），自2021年9月1日起至合同解除日止的能耗费损失，按租赁合同约定标准予以据实支付。

一审法院审理认定事实：2019年9月9日，原、被告及第三人签订《宁波润东大厦-物业租赁合同（办公）》一份，约定：本合同租赁物位于宁波市鄞州区善嘉路216弄6号502室（即2号楼5层502室），建筑面积281.78平方米，租赁期限自2019年9月18日至2022年9月17日，期限为3年，本合同所述计租日为2019年9月18日；第三人作为原告的委托管理人；第一个租约年租金为177047元、第二个租约年租金为186477元、第三个租约年租金为195903元，上述租金系原告考虑给予被告免租期优惠之后的租金，如后期被告违约或因被告原因导致合同解除的，则被告需按2019年度1.8元／天／平方米、2020年度1.9元／天／平方米、2021年度2元／天／平方米、2022年度2.1元／天／平方米的租金标准补交合同期内已使用天数的优惠租金；第一期租金应于2019年9月17日前支付，租金期间为2019年9月18日至2019年12月31日，应交租金为37539元；本合同项下进场日为2019年9月18日；承租期间的物业管理费由被告承担，物业管理费收费标准为：办公楼9.8元／平方米／月；第一期物业管理费应于2019年9月17日前支付，收费期间为2019年9月18日至2019年12月31日，应交物业管理费9480.96元，如被告未按照约定按照足额支付物业管理费的，则原告或原告的物业公司均有权起诉被告；被告应于2019年9月17日前向原告支付履约保证金54565元；自进场日起，被告应当承担并支付该房屋所发生的电费、燃气费、电话费、空调能耗费等；若被告无正当理由提前解除本合同或因被告过错导致合同被提前解除，从而导致租期未满的，原告除有权没收保证金或要求被告支付与保证金等额的违约金外，被告还应按照日租金标准补交合同期内已使用天数的优惠租金；如被告延迟缴纳租金或物业管理费或公用事业费累计超过3次（含），原告有权解除本合同，被告应承担导致本合同提前终止的违约责任；被告延迟交纳租金、物业管理费或其他费用30日的，或经原告书面催告后14日内被告未足额交纳欠费的，原告有权单方解除合同；合同中并约定了各方的送达地址。

上述合同签订后，被告未交纳履约保证金、租金、物业服务费或其他费用，被告也未实际进场承租涉案房屋。第三人作为原告的委托管理人，多次催告被告履行涉案合同，自2020年5月起多次向被告送达地址邮寄催款函件，未果。2020年8月，原告委托律师向被告送达地址发送律师函，要求被告按约履行交纳履约保证金、租金、物业服务费等费用、进场收房的义务。被告未给予回应。故原告提起本案诉讼。

另查明，涉案房屋2019年9月18日至2019年12月31日能耗费为4334.14元。

一审法院认为：原、被告及第三人签订的《宁波润东大厦-物业租赁合同（办公）》系各方真实意思表示，真实、合法、有效，各方应全面实际履行。合同签订后，被告未按约交纳履约保证金、租金超过30日，也未按约进场、收房，已构成违约，原告有权按照合同约定解除涉案合同，合同自诉状送达至被告之日解除。现原告主张至合同解除日的租金、优惠租金、物业服务费、能耗费损失，该院认为，双方约定的首次付款日为2019年9月17日，进场日为2019年9月18日，被告延迟交纳租金等费用超过30日或累计超过3次的，原告就有权解除合同。现被告签订合同后未交纳任何费用，也未进场收房，原告应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。现原告经两年后至2021年11月9日才起诉解除合同，致损失扩大，故对于原告主张的自2019年9月18日起至2019年12月31日止的租金损失、优惠租金损失、物业服务费、能耗费予以支持，之后的损失，不予支持。经核算，2019年9月18日至2019年12月31日原告租金及优惠租金损失合计53256元，物业服务费损失9480.95元，能耗费损失4334.14元。至于原告主张的违约金，因涉案合同约定了违约金标准，被告作为违约方应承担违约金54565元。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告宁波东部新城开发投资集团有限公司、被告海汇优才（宁波）人力资源有限公司与第三人宁波东部科创产业发展有限公司签订的《宁波润东大厦-物业租赁合同（办公）》于2021年11月15日解除；二、被告海汇优才（宁波）人力资源有限公司支付原告宁波东部新城开发投资集团有限公司房屋租金损失、物业服务费损失、能耗费损失合计67071.09元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、被告海汇优才（宁波）人力资源有限公司支付原告宁波东部新城开发投资集团有限公司违约金54565元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回原告宁波东部新城开发投资集团有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费减半收取4649元，由原告承担3621元，被告承担1028元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交以下证据：1．宁波朗东资产管理有限公司房屋收楼表（写字楼）、《安全使用责任书（写字楼）》，拟证明被上诉人已于2019年9月18日实际接受租赁物。2．《宁波朗东资产管理有限公司房屋装修／施工委托书》、《宁波朗东资产管理有限公司润东大厦客户装修／施工保证书》、《宁波朗东资产管理有限公司装修／施工备案表》、《宁波朗东资产管理有限公司润东大厦施工装修消防安全管理协议》、《宁波朗东资产管理有限公司润东大厦施工装修管理协议》、装修图纸、《宁波朗东资产管理有限公司房屋装修施工图审核意见表》、《宁波朗东资产管理有限公司装修／施工许可证》，拟证明被上诉人接收租赁物后，已委托装修公司对租赁物进行装修，对租赁物进行了使用。

被上诉人、原审第三人均未发表质证意见。

本院经审查认为，上诉人提供的新证据不能证明被上诉人曾进场实际占有使用租赁房屋。

本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为：本案各方当事人于2019年9月9日签订的《宁波润东大厦-物业租赁合同（办公）》合法有效，各方均应按约履行。合同签订后，被上诉人未按约交纳履约保证金、租金超过30日，也未按约进场、收房，已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人在二审中提供的新证据不能证明被上诉人曾进场实际占有使用租赁房屋，且根据上诉人在一、二审中的陈述，租赁房屋一直处于空置状态，被上诉人并未对上诉人取回房屋进行任何限制或阻碍，故一审判决在衡平上诉人和被上诉人利益后，酌情认定由被上诉人承担上诉人自2019年9月18日起至2019年12月31日止的租金损失、优惠租金损失、物业服务费、能耗费，并无不当。

综上所述，宁波东部新城开发投资集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9298元，由上诉人宁波东部新城开发投资集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

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审判长俞灵波

审判员赵保法

审判员郑辉

二○二二年五月二十六日

代书记员施纪元