宁波东部新城开发投资集团有限公司、宁波喀斯玛电梯研究院等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省宁波市鄞州区人民法院 民事判决书 （2022）浙0212民初13020号 原告：宁波东部新城开发投资集团有限公司（统一社会信用代码为91330200768535205Y）。住所地：浙江省宁波市鄞州区和源路318号47-1。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**、***，浙江导司律师事务所律师。 被告：宁波喀斯玛电梯研究院（统一社会信用代码为52330200MJ8954019C）。住所地：浙江省宁波市鄞州区海晏北路784-800（双号）、会展路315号703室。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，山西况有云泉律师事务所律师。 第三人：山西平安谷信息技术有限公司（统一社会信用代码为91140100346942003D）。住所地：山西转型综合改革示范区学府产业园龙城大街58号中国知网数字出版与数字图书馆B座8层802室。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，山西句正律师事务所律师。 第三人：宁波东部科创产业发展有限公司（统一社会信用代码为91330212MA2CLPG73M）。住所地：浙江省宁波市鄞州区***善嘉路216弄6号13-2。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：**、***，浙江导司律师事务所律师。 原告宁波东部新城开发投资集团有限公司（以下简称“东投公司”）与被告宁波喀斯玛电梯研究院（以下简称“喀斯玛研究院”）、第三人山西平安谷信息技术有限公司（以下简称“平安谷公司”）、第三人宁波东部科创产业发展有限公司（以下简称“东创公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2022年9月2日向本院提起诉讼，本院立为诉前调案件，后立为本案，依法适用简易程序进行审理。审理中，原被告向本院申请庭外和解，但最终和解未果。本案现已审理终结。 原告东投公司以被告未按约支付租金、物业服务费等向本院起诉，请求判令（变更后）：一、解除原被告及第三人签订的《宁波润东大厦物业租赁合同（办公）》及《宁波润东大厦物业租赁合同（办公）补充协议》；二、被告向原告支付计算至2022年6月30日的租金2645137元，以及自2022年7月1日起至副本送达至被告日止的期间内按照6435.86元／日的标准计算的租金；被告向原告支付计算至2022年6月30日因被告逾期支付租金而造成的利息损失68245.16元，以及自2022年7月1日起至租金实际付清日止以未付租金为基数按照起诉日适用的同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；4．被告向原告补缴免租租金合计1557477.39元；5．被告向原告支付计算至2022年6月30日的物业管理费750370.2元，以及自2022年7月1日起至副本送达至被告日止按照《宁波润东大厦物业租赁合同（办公）》约定标准计算的物业管理费；6．被告向原告支付截止2022年6月30日的能耗费共计303729.11元，以及自2022年7月1日起至副本送达至被告日止按照《宁波润东大厦物业租赁合同（办公）》约定标准计算的能耗费；7．被告向原告支付违约金922633元。 被告喀斯玛研究院答辩称：一、根据国家八部委政策规定，原告在疫情期间应每年免除答辩人3个月，三年（2020-2022年）合计9个月的租金及物业管理费等费用；二、新冠肺炎疫情属于不可抗力，是造成答辩人无法正常履约的根本原因；三、本案租金免租期8个月（2020年9月16日-2021年5月15日）的约定，系答辩人与原告双方真实意思表示，原告主张这一诉求有违诚信原则；四、基于上述国家规定的9个月政策性减免期及补充协议约定的8个月免租期，原告应给予被告合计减免17个月的租金，并以此减免之后的月数为基数，计算涉案租金等有关费用；五、根据《宁波润东大厦物业租赁合同（办公）》第七条物业管理费约定，收取物业管理费的主体为宁波朗东资产管理公司，原告无权主张该项物业管理费用，且物业费、能耗费也未发生。综上，答辩人请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 第三人平安谷公司答辩称：答辩人已脱离了原租赁合同关系，原租赁合同的权利义务由被告喀斯玛研究院承继，答辩人请求法院综合考虑目前全球新冠肺炎疫情爆发，国内疫情多发散发的实际，并结合本案的个案情况，依法作出判决。 第三人东创公司答辩称：同意原告的意见。 本院查明的与本案有关的事实如下： 案涉房屋分别坐落于宁波市鄞州区***中山东路2622号，善嘉路216弄24号4-1室，产权证号为浙（2020）宁波市鄞州不动产权第XXXX号；坐落于宁波市鄞州区***中山东路2622号，善嘉路216弄24号26-1室，产权证号为浙（2020）宁波市鄞州不动产权第XXXX号。2020年9月8日，原告（作为甲方、出租人）和第三人平安谷公司（作为乙方、承租人）、第三人东创公司（作为丙方、甲方委托管理人）签订《宁波润东大厦物业租赁合同（办公）》1份，合同中载明，本合同租赁之物业位于宁波市鄞州区***中山东路2622号，善嘉路216弄24号4-1室、26-1室（电梯楼层1号楼5层、30层），该房屋建筑面积为3561.32平方米，其中4-1建筑面积2085.83平方米，26-1建筑面积1475.49平方米；本合同项下租赁期限自2020年9月16日至2025年9月15日，期限为5年，自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满。本合同所述计租日开始日期为2020年9月16日，自2020年9月16日至2025年9月15日期间，乙方需缴纳租金、物业、能耗、水电等费用，其中，因4-1为毛坯交付，因此2020年9月16日至2020年11月15日为4-1楼层装修期，装修期间，乙方无需缴纳租金和能耗费，但需要缴纳物业费、水电费等其他费用；甲乙双方约定，租金及物业管理费计算以该房屋建筑面积为标准，月租金计算标准为：建筑面积＊日租金＊365／12（四舍五入），不足整月则按实际使用天计算，具体租金标准如下：善嘉路216弄24号4-1第一、二、三个租约年的租金单价为1.6元／平／天，第四、五个租约年的租金单价为1.8元／平／天，善嘉路216弄24号26-1第一、二、三个租约年的租金单价为2.1元／平／天，第四、五个租约年的租金单价为2.4元／平／天，本合同所约定的免租期系指每个租约年末期所对应的相应期间，其中第一、二个租约年每年的免租期为3个月（即每个租约年的第10、11、12个月），第三、四、五个租约年每年的免租期为2个月（即每个租约年的第11、12个月），前述免租期为固定期间，乙方无权在租期内自行调剂或提前及延后享受。（按照本合同3-1和14-2条的约定，双方特别确认，下述的年租金系甲方考虑给予乙方免租期优惠之后的租金，如后期乙方违约或因乙方原因导致合同提前终止的，则乙方需按前述租金标准并按照20-6-1所述条款约定补交已优惠租金）：第一个租约年租金为人民币1553412元，第二个租约年租金为1756989元，第三个租约年租金为1950065元，第四个租约年租金为2217883元，第四个租约年租金为2210588元，本合同项下第一期租金应于2020年9月16日前支付，租金期间为2020年9月16日至2020年12月31日，应交租金为485060元，乙方应向甲方支付履约保证金，计691975元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，乙方应在2020年9月16日前向甲方支付履约保证金；物业管理费按如下方式确定：每月物业管理费=物业管理费收费标准×建筑面积，物业管理费收费标准为：办公楼9.8元／平方米／月；物业费支付方式：以季为一个交费期，除第一期物业管理费外，乙方应当在每个季度首月开始前的15日前，向物业服务公司一次性足额支付当季度费用，第一期物业管理费应于2020年9月16日前支付，收费期间为2020年9月16日至2020年12月31日，应交物业管理费为122153.28元；乙方明白并同意其后每个日历年的物业管理费，以物业服务公司向乙方发出的书面通知所载收费标准为准（如无通知，则按上一个租约年标准执行），乙方须根据物业服务公司调整后收费标准支付物业管理费，如乙方未按照约定按照足额支付物业管理费的，则甲方或甲方的物业公司均有权起诉乙方；大厦内水、电、燃气等传送过程中损耗部分发生的公用事业费，按照该房屋的实际用量占大厦的总用量的比例分摊，乙方应当在交纳该房屋公用事业费同时将分摊的损耗部分公用事业费一并向物业服务公司交纳，具体费用收取标准参照【附件六-物业服务公约及收费标准】约定为准，乙方需按照物业服务公司书面结算通知的规定按时足额向物业服务公司支付上述费用；除本合同约定外，未经另一方书面同意，任何一方无权提前解除本合同，若乙方无正当理由提前解除本合同或因乙方过错导致合同被提前解除，从而导致租期未满的，甲方除有权没收保证金或要求乙方支付与保证金等额的违约金外，乙方还应按照日租金标准补交合同期内已使用天数的优惠租金，合同期内已使用天数=合同终止日-合同起租日，合同终止日为各方签订终止合同的日期，若甲方无正当理由提前解除合同的，应向乙方双倍返还保证金；各方特别确认，租赁期限内，如乙方延迟缴纳租金或物业管理费或公用事业费累计超过3次（含），甲方有权解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任；各方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下履约保证金，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金，以此无法弥补守约方损失的，守约方有权继续追偿。 【附件六-物业服务公约及收费标准】中载明：公共部位设施设备至运行能耗费用（空调、电梯、公共照明和水泵等）单独计量，由物业服务公司向全体业主和使用人合理分摊每月收取，共用空调（VRV）机组的费用由共用单位按面积分摊每月收取，业主／使用人内部独立设施设备的维保、能耗由业主／使用人自行承担；电费分摊由用户实际使用直接计量、各类相关电子损耗、公共部位电力费用三部分组成。 2021年6月29日，原告（作为甲方）和被告（作为**）、第三人平安谷公司（作为乙方）、东创公司（作为**）签订了《宁波润东大厦物业租赁合同（办公）补充协议》1份，该协议约定：各方确认，乙方未向甲方支付任何租金及履约保证金，自2021年7月1日起，原租赁合同之承租主体由乙方变更为丙方，甲乙双方关于该房屋的租赁关系终止，丙方作为该房屋之承租方就该房屋向甲方履行原租赁合同项下承租方应付之义务并享受相应之权利；现将原租赁合同中的8个月免租期提前至2020年9月16日至2021年5月15日，剩余4个月的免租期为第四、第五个租约年的第11月、第12月，在原合同的基础上追加1个月履行保证金230658元，原合同应缴履约保证金691975元，合计应缴履约保证金922633元，丙方应于2021年7月1日前支付给甲方，5年合同期满后，丙方如无违约，则甲方将履行保证金无息退还；在免租期2020年9月16日至2021年5月15日后，自2021年5月16日开始的租金由丙方负责缴纳，各方确认，租金支付方式由原合同中的半年支付变更为季度付款；如后期租赁合同因丙方原因提前解除或终止的，则前期自2020年9月16日开始的免租期的租金由丙方承担补缴义务，补缴标准为当期的租金标准；鉴于该房屋已根据原租赁合同交付乙方使用，现由乙、丙双方自行办理该房屋的交接手续。2021年7月2日，原告向被告喀斯玛研究院发出催款告知函，要求被告喀斯玛研究院在收函后三个工作日内支付履约保证金及第一期、第二期租金共计1810781元，被告于2021年7月5日收到，后原告又分别于2021年8月5日，2021年9月16日、2021年10月8日、2021年11月2日、2021年11月10日、2022年1月27日、2022年2月15日2022年2月24日、2022年6月16日发出催款通知函。原告还曾于2021年9月6日、2021年10月19日委托律师事务所发出律师函。被告曾分别于2021年9月15日，2022年4月20日回函，第一份回函称遇到困难，请宽限履约日期，所有费用均按照合同支付，第二份回函称由于疫情无法正常开展工作，希望原告响应政府对于疫情期间房租减免政策的基础上，充分考虑市场环境与研究院实际困难，对所租赁的写字楼给予减免房租优惠，以帮助研究院度过现在的难关。 另查明，诉状副本于2022年10月26日送达至被告。宁波朗东资产管理公司向本院出具说明该公司同意由原告向被告主张欠付的物业费用（包括能耗费），如该请求被支持或受偿的，该公司将不再向承租人主张该部分欠付的物业费用（包括能耗费）。截止2022年6月30日，能耗费共计产生为303729.11元，之后的能耗费按照16524.52元／月计算。 以上事实，由原告提供的不动产权证、《宁波润东大厦物业租赁合同（办公）》、《宁波润东大厦物业租赁合同（办公）补充协议》、催款告知函、缴费函、律师函、邮寄凭证、律师函回复、减免租金申请、情况说明、通知，被告提供的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见（发改投资规【2020】）734号》、《住房和城乡建设部等8部门关于推动阶段性减免市场主体房屋租金工作的通知（建房【2020】50号）》、《国务院国资委印发关于进一步做好服务业小微企业和个体工商户房屋租金减免工作的通知（国资厅财评）【2022】253号》以及原被告的庭审予以证实。 本院认为：被告喀斯玛研究院经原告多次催讨租金未支付，因此原告有权主张解除合同。被告及第三人平安谷公司均于2022年10月26日收到诉状副本，因此，《宁波润东大厦物业租赁合同（办公）》及《宁波润东大厦物业租赁合同（办公）补充协议》于该日解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失；合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。关于租金及利息损失，被告认为应免除9个月的疫情期间的租金，本院认为，第一，目前无证据证明被告平安谷公司系小微企业或个体工商户，第二，发改投资规【2020】）734号文件规定的系免除2020年上半年三个月的租金，而双方签订合同时间为2020年9月8日。因此对于被告认为应享有减免9个月期间的租金本院不予采纳。据此，被告理应支付租金及利息损失。对于原告要求支付租金及利息损失的诉请，本院予以支持。关于补缴的租金，双方在协议中约定，如后期租赁合同因丙方原因提前解除或终止的，则前期自2020年9月16日开始的免租期的租金由丙方承担补缴义务，补缴标准为当期的租金标准，因此，被告应补缴免租期内的租金共计1557477.39元。关于物业费和能耗费，第一，宁波朗东资产管理公司向本院出具说明，同意该物业费及能耗费由原告向被告进行收取。第二，被告认为其未使用不产生物业费及能耗费的依据不足，本院不予采纳。因此，原告关于物业费及能耗费的主张，本院予以支持。关于违约金922633元，系被告违约，且在协议中有约定，本院予以支持。被告的其他辩解意见，依据不足，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条之规定，判决如下： 一、原告宁波东部新城开发投资集团有限公司、第三人山西平安谷信息技术有限公司、第三人宁波东部科创产业发展有限公司签订的《宁波润东大厦物业租赁合同（办公）》，原告宁波东部新城开发投资集团有限公司、被告宁波喀斯玛电梯研究院、第三人山西平安谷信息技术有限公司、第三人宁波东部科创产业发展有限公司签订的《宁波润东大厦物业租赁合同（办公）补充协议》于2022年10月26日解除； 二、被告宁波喀斯玛电梯研究院向原告宁波东部新城开发投资集团有限公司支付租金2645137元（该租金计算至2022年6月30日），并支付从2022年7月1日至2022年10月26日止按照6435.86元／日的标准计算的租金，限于本判决生效起十日内履行完毕； 三、被告宁波喀斯玛电梯研究院向原告宁波东部新城开发投资集团有限公司支付计算至2022年6月30日因被告逾期支付租金而造成的利息损失68245.16元，以及自2022年7月1日起至租金实际付清日止以未付租金为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，限于本判决生效起十日内履行完毕； 四、被告宁波喀斯玛电梯研究院向原告宁波东部新城开发投资集团有限公司补缴免租期租金合计1557477.39元，限于本判决生效起十日内履行完毕； 五、被告宁波喀斯玛电梯研究院向原告宁波东部新城开发投资集团有限公司支付物业费750370.2元（该租金计算至2022年6月30日），并支付从2022年7月1日至2022年10月26日止按34900.94元／月的标准计算的物业费，限于本判决生效起十日内履行完毕； 六、被告宁波喀斯玛电梯研究院向原告宁波东部新城开发投资集团有限公司支付能耗费303729.11元（该能耗费计算至2022年6月30日），并支付从2022年7月1日至2022年10月26日止按16524.52元／月的标准计算的能耗费，限于本判决生效起十日内履行完毕； 七、被告宁波喀斯玛电梯研究院向原告宁波东部新城开发投资集团有限公司支付违约金922633元，限于本判决生效起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条及相关司法解释之规定，加倍支付**履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×**履行期间）。 案件受理费55533元，减半收取27766.5元，由被告宁波喀斯玛电梯研究院负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年三月十一日 代书记员王梓楠