中国地质工程集团公司与丹东汇友股份有限公司、丹东边境经济合作区管理委员会、丹东中信公司有限公司建设工程施工合同纠纷执行裁定书

辽宁省丹东市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）辽06执异18号

案外人：丹东市中信建筑工程有限公司，住所地丹东市元宝区。

法定代表人：潘忠信，总经理。

委托诉讼代理人：王宏春，男，1976年3月17日出生，住丹东市元宝区。

申请执行人：中国地质工程集团公司，住所地北京市海淀区。

法定代表人：孙锦红，总经理。

被执行人：丹东汇友股份有限公司，住所地丹东市振兴区。

法定代表人：彭雪虹，董事长。

被执行人：丹东边境经济合作区管理委员会，住所地丹东市振兴区。

负责人：宫伟，主任。

在本院执行申请执行人中国地质工程集团公司（简称中国地质集团）与被执行人丹东汇友股份有限公司（简称汇友公司）、丹东边境经济合作区管理委员会（简称边境合作区管委会）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人丹东中信建筑工程有限公司（简称中信公司）于2018年11月30日对执行坐落于丹东市振兴区纤维南路32号楼1单元201室建筑面积131.69平方米房屋所有权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人中信公司称，案外人中信公司在法院查封前，已通过买卖成为案涉房屋的权利人，对该房屋享有实体权利。2016年6月22日，中信公司与被执行人汇友公司签订《协议书》，约定购买其所开发的位于丹东市振兴区纤维南路32号楼l单元201室建筑面积131.69平方米的房屋，总房款为691600元。合同签订后，中信公司依约支付了购房款，汇友公司亦于2016年6月将该房屋交付给了中信公司使用，中信公司即已合法占有该房屋至今。汇友公司在中信公司购买该房屋后至今，始终未协助中信公司办理案涉房屋的登记备案等相关手续，致使中信公司无法办理该房屋的权属登记。未办理权属证书并非是中信公司的原因，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，中信公司对该房屋的权利能够排除执行。请求在案号为（2018）辽06执152号的执行案件中，排除对坐落于丹东市振兴区纤维南路32号楼l单元201室建筑面积131.69平方米的房屋的执行，解除查封。

本院查明，本院审理原告中国地质集团与被告汇友公司、丹东边境合作区管委会建设工程施工合同纠纷一案，于2017年6月22日作出（2017）辽06民初26号民事判决：一、被告丹东汇友股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告中国地质工程集团公司国门湾新世纪佳园A区单体1-18栋楼主体及下水外网、采暖外网等零星工程欠款38960688.22元及利息（自2012年1月25日按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算至结清欠款之日止）；二、被告丹东汇友股份有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告中国地质工程集团上述工程欠款违约金（以工程欠款38960688.22元为基数从2012年1月25日始按月1%计算至结清欠款之日止）；三、被告丹东边境经济合作区管理委员会对上述第一、第二项的款项承担连带责任。该判决已经发生法律效力。

原告中国地质集团于2017年3月31日向本院提出保全申请，要求冻结被告汇友公司银行存款83073440.3元或相应价值的财产，并已提供担保。本院于2017年3月31日作出（2017）辽06民初26号民事裁定，冻结被告丹东汇友股份有限公司银行存款83073440.3元或相应价值的财产。2017年9月25日，查封了坐落于丹东市振兴区纤维南路32号楼1单元201室等房屋。

2016年6月22日，汇友公司（甲方）与中信公司（乙方）签订协议书，约定甲方与乙方签订的《国门湾B区地下室改造工程承包合同》。在建设资金出现困难的情况下，经甲乙双方协商，同意工程款的支付以甲方拥有商品房为支付工程款担保，房源如下：1、B区24#402，面积156.28㎡，3760元/㎡，合价587612.8元；2、B区17#302，面积175.23㎡，3740元/㎡，合价655360.2元；3、B区24#804，面积157.74㎡，3840元/㎡，合价605721.6元；4、水映华庭32#201，面积133㎡，5200元/㎡，合价691600元。合计2540294.6元。乙方有权处置协议书中涉及的房屋，甲方配合乙方办理房屋手续等条款。

本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。该条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，而未将以物抵债受让人列入物权期待权保护范围。房屋抵债需通过实际交付，即不动产以办理权属登记为交付标准，以物抵债必须通过实际交付才能产生抵债效力。本案中，汇友公司与中信公司签订的协议，其性质为以物抵债协议，双方未签订合法有效的书面买卖合同，中信公司并未办理房屋转移登记，也未取得抵顶房屋的所有权，亦没有证据证明抵顶房屋由其实际控制和使用，故不能认定抵顶房屋实际交付。故案外人中信公司的异议请求依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释第十五条、和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

驳回案外人丹东中信建筑工程有限公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　　张晓欣

审判员　　李存林

审判员　　韩　丹

二〇一九年二月二十一日

书记员　　孙　健