某某、某某、某某等商品房销售合同纠纷一审民事判决书

四川省阆中市人民法院

民 事 判 决 书

（2018）川1381民初642号

原告：***，男，汉族，生于1945年3月13日，住四川省阆中市。

被告：***，女，汉族，生于1964年10月2日，住四川省阆中市。

被告：***，男，汉族，生于1964年9月26日，住四川省阆中市。

被告：四川省巅峰水电建筑工程有限公司，住所地成都市高新区天府三街19号1栋1单元6层606号。

法定代表人：黄成钢，该公司执行董事。

第三人：四川天府银行股份有限公司阆中支行，住所地四川省阆中市内东街11号。

负责人：兰春露，该支行行长。

委托诉讼代理人：贺克崎，四川源正律师事务所律师。

原告***诉被告***、孙晓蓉、四川巅峰水电建筑工程有限公司（以下简称巅峰水电）、第三人四川天府银行股份有限公司阆中支行（以下简称天府银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月18日受理后，依法由审判员与人民陪审员组成合议庭进行审理，并于2018年8月23日公开开庭进行了审理，原告***、第三人天府银行之委托诉讼代理人贺克崎到庭参加了诉讼，被告巅峰水电、***、***经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本院又于2020年9月16日公开开庭进行了审理，原告***、第三人天府银行之委托诉讼代理人贺克崎到庭参加了诉讼，被告巅峰水电经本院传票传唤未到庭应诉，被告***、***经本院公告传唤未到庭参加诉讼。

原告提出诉讼请求：1、依法判决被告***、***给原告办理房屋产权过户手续；2、依法判决第三人天府银行设定抵押时没有实际调查，盲目违规放贷，抵押时间过期，抵押物无效；3、依法判决被告***、***承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为：被告巅峰水电、***、***为原告办理阆中市书院街27号“阆苑生态城”2号楼C座一单元402号房屋不动产权证书。事实及理由：被告***通过南充市宏盛拍卖有限公司拍卖成交确认书获得阆中市保宁醋大街东路阆苑生态城住宅小区阆中市工商银行抵债住宅18套并公开出售。2009年10月19日，原告与被告签订了购买2号楼C座一单元402室房屋买卖协议，除预留2%办证费用外，其余房款已交清，协议约定7个月被告给原告办理房屋产权过户手续。被告***本应该将房屋按照房屋买卖协议约定过户到原告名下，但是被告***私刻印章，伪造虚假拍卖确认书，并将确认书的买售人***变更为***名下，并取得房屋所有权证以及国有土地使用证。第三人为照顾熟人关系，信贷人员不实地调查，违规放贷。第三人抵押物期限为三年，现抵押物期限已过，应自动失效。

被告巅峰水电未作答辩。

被告***未作答辩。

被告***未作答辩。

第三人天府银行辩称，1、被告设定抵押时出示了“房屋抵押他项权证”，第三人没有现场核验义务，如若核实有疑问，第三人也无权无理由撤销他项权证；2、第三人在***贷款到期后第28天，即提起了诉讼；3、原告在购买房屋后未办理过户手续，第三人怀疑原告与被告的购房时间在抵押登记之后；4、因被告下落不明，第三人撤诉后又于2016年提起诉讼，（2016）川1381民初3392号判决生效后，现已进入执行程序。

经审理查明，被告***、***于1986年9月26日登记结婚，于2017年7月12日办理离婚登记。巅峰水电原名称为四川省阆中中荣水电建筑工程开发有限公司，于2002年成立，被告***原系该公司的法定代表人，2013年8月22日变更为“四川省巅峰水电建筑工程有限公司”。原告主张，2009年9月3日，被告***通过四川南充宏盛拍卖有限公司购买了阆中市。2009年10月19日，原告作为乙方与被告巅峰水电作为甲方签订房屋买卖合同一份，约定：1、甲方自愿将阆苑生态小区2号楼Ｃ座一单元402室卖给乙方，乙方自愿购买；2、该房屋成交单价2700元／㎡，房屋面积为132.78㎡，总额358506元；3、甲乙双方签此协议，乙方交纳全部房款的98%（即35133.5元）及本协议五（二）.1中款项后，甲方将此乙方所购房屋钥匙交给乙方，乙方可自行安装；4、乙方所购房屋，室内水电气的安装由乙方自行安装，自己承担全部费用。水电气已通至室内的，乙方应在入住前按规定费额全部交给甲方，由甲方转交原开发商开通房产公司。2009年10月19日，被告巅峰水电出具了收条载明收到房款361635元。该合同中原告作为乙方签字，被告巅峰水电盖章。2010年2月10日，***将通过拍卖的房屋登记在***名下。

2010年4月8日，被告***、***与第三人签订《最高额抵押合同》，约定：抵押物为被告***、***名下的位于阆中市房屋（房屋所有权证号为201000950、201000951、201000952、201000953、2021000954，国有土地使用权证为2010-015128、2010-015125、2010-015129、2010-015126、2010-015127）。2010年4月9日，双方在阆中市房地产管理处办理了抵押登记，他项权证号为阆中他字第2010030694号。

2013年，原告以被告巅峰水电为被告提起诉讼要求办理产权，2017年10月11日，原告申请撤诉，本院作出（2013）阆民初字第2637号民事裁定书，准许原告***撤回起诉。

2013年，第三人以被告***、***向本院提起诉讼，第三人申请对阆苑生态城中五套房屋进行诉讼保全，后该案撤诉。2016年第三人以***、***为被告提起诉讼，本院作出（2016）川1381民初3392号民事判决，该判决第二项为“若被告***、***在指定期间内不能偿还原告本息时，原告有权以抵押的房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后其价款超过债权数额的部分归被告***、***所有，不足部分由被告***继续清偿”。

2018年6月25日，原告以天府银行、***、***为被告提起撤销权之诉，该案正在审理中。

认定以上事实有当事人身份信息，***、***婚姻登记信息，房屋买卖协议、收据复印件，宏盛公司拍卖确认书复印件，开通公司处置清单复印件，工商银行他项权证书，***、***房权证，（2016）川1381民初3392号民事判决书，（2013）阆民初字第2637号案件相关资料，（2010）阆民初字2287号民事调解书，第三人他项权证以及当事人陈述为据。

本院认为，原告与被告巅峰水电签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，该合同内容不违反法律、行政法规规定，该合同为合法有效合同。巅峰水电应当履行为原告办理过户登记手续，协助原告办理不动产权登记。但案涉房屋在办理产权过户登记手续前，已在案涉房屋上设定了抵押权，并在主管部门办理抵押登记，现抵押登记仍未解除，造成了办证阻却事由。而该阻却事由是否能解除、何时解除无法确定，故原告要求被告巅峰水电履行协助办理不动产权登记手续的义务能否履行不能确定，对原告要求被告协助办理不动产权登记手续的诉讼请求，不予支持。原告可待阻却事由消除后，再行主张。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件诉讼费300元，公告费300元，由原告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。

审　判　长　　伏　瑚

人民陪审员　　高小蒙

人民陪审员　　王正良

二〇二〇年九月三十日

书　记　员　　任金澐