某某、某某、某某等商品房销售合同纠纷一审民事判决书

四川省阆中市人民法院

民 事 判 决 书

（2018）川1381民初7号

原告：***，女，汉族，生于1958年8月25日，住四川省阆中市。

原告：***，男，汉族，生于1964年12月22日，住四川省阆中市。

二原告共同委托诉讼代理人：雷明鑫，四川纪明律师事务所律师。

被告：***，女，汉族，生于1964年10月2日，住四川省阆中市。

被告：***，男，汉族，生于1964年9月26日，住四川省阆中市。

被告：四川省巅峰水电建筑工程有限公司，住所地成都市高新区天府三街19号1栋1单元6层606号。

法定代表人：黄成钢，该公司执行董事。

第三人：四川天府银行股份有限公司阆中支行，住所地四川省阆中市内东街11号。

负责人：兰春露，该支行行长。

委托诉讼代理人：贺克崎，四川源正律师事务所律师。

原告***、***诉被告***、孙晓蓉、四川巅峰水电建筑工程有限公司（以下简称巅峰水电）、第三人四川天府银行股份有限公司阆中支行（以下简称天府银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日受理后，依法由审判员与人民陪审员组成合议庭进行审理，并于2018年8月23日公开开庭进行了审理，原告***、***之委托诉讼代理人雷明鑫、第三人天府银行之委托诉讼代理人贺克崎到庭参加了诉讼，被告巅峰水电、***、***经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本院又于2020年9月16日公开开庭进行了审理，原告***、***之委托诉讼代理人雷明鑫、第三人天府银行之委托诉讼代理人贺克崎到庭参加了诉讼，被告巅峰水电经本院传票传唤未到庭应诉，被告***、***经本院公告传唤未到庭参加诉讼。

原告提出诉讼请求：1、依法确认***、***未经实际所有权人许可设定抵押无效；2、依法确认被告天府银行在其主债权诉讼时效期间未行使抵押权，其抵押权不再受司法保护，责令其注销抵押登记；3、被告巅峰水电、***、***为原告办理阆中市书院街27号“阆苑生态城”2号楼C座2单元302号房屋不动产权证书。诉讼中，原告变更诉讼请求为：被告巅峰水电、***、***为原告办理阆中市书院街27号“阆苑生态城”2号楼C座2单元302号房屋不动产权证书。事实及理由：2009年9月3日，被告***从四川南充宏盛拍卖有限公司购买了诉争房屋。2009年10月23日，被告***、***以其设立的四川省阆中中荣水电建筑工程开发有限公司（现更名为巅峰水电）名义，将其通过拍卖所得房屋与原告签订了房屋买卖合同，并结清了房款。2009年11月11日，原告支付所购房屋水、电、气等费用，卖方交付了钥匙，原告装修并入住至今。2010年2月10日，被告***、***将已交付原告使用的房屋登记在自己名下。2010年4月9日，被告***、***未经许可，将出售的房屋向第三人天府银行设定抵押，借款100万元。第三人天府银行既不现场核验抵押物，也不在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，其后也未注销抵押登记。原告认为，被告未经实际权利人设定的抵押无效，请求支持诉讼请求。

被告巅峰水电、***、***未作答辩。

第三人天府银行辩称，1、被告设定抵押时出示了“房屋抵押他项权证”，第三人没有现场核验义务，如若核实有疑问，第三人也无权无理由撤销他项权证；2、第三人在***贷款到期后第28天，即提起了诉讼；3、原告在购买房屋后未办理过户手续，第三人怀疑原告与被告的购房时间在抵押登记之后；4、因被告下落不明，第三人撤诉后又于2016年提起诉讼，（2016）川1381民初3392号判决生效后，现已进入执行程序。

经审理查明，被告***、***于1986年9月26日登记结婚，于2017年7月12日办理离婚登记。巅峰水电原名称为四川省阆中中荣水电建筑工程开发有限公司，于2002年成立，2013年8月22日变更为“四川省巅峰水电建筑工程有限公司”。被告***系巅峰水电法定代表人。原告主张2009年9月3日，被告***通过四川南充宏盛拍卖有限公司购买了阆中市。2009年10月23日，原告作为乙方与被告巅峰水电作为甲方签订房屋买卖合同一份，约定：1、甲方自愿将阆苑生态小区2号楼Ｃ座二单元302室（原阆苑生态住宅小区工行阆中支行抵债住宅拍卖时小区房屋编号为：2号楼Ｃ座二单元304室）卖给乙方，乙方自愿购买；2、该房屋成交单价2300元／㎡，房屋面积为133.48㎡，总额307004元；3、甲乙双方签此合同，乙方交纳全部房款的100%及本合同五（二）1.中款项后，甲方将乙方所购房屋钥匙交给乙方，乙方可装修入住；4、乙方所购房屋，室内水电气的安装由乙方自行安装，自己承担全部费用。水电气已通至室内的，乙方应在入住前按规定费额全部交给甲方，由甲方转交原开发商开通房产公司。该合同中原告作为乙方签字，被告巅峰水电盖章，***盖章。2010年2月10日，***将通过拍卖的房屋登记在***名下。

2010年4月8日，被告***、***与第三人签订《最高额抵押合同》，约定：抵押物为被告***、***名下的位于阆中市房屋（房屋所有权证号为201000950、201000951、201000952、201000953、2021000954，国有土地使用权证为2010-015128、2010-015125、2010-015129、2010-015126、2010-015127）。2010年4月9日，双方在阆中市房地产管理处办理了抵押登记，他项权证号为阆中他字第2010030694号。

2013年7月18日，原告与被告巅峰水电达成民事调解，并由本院作出（2013）阆民初字第2294号民事调解书，调解内容为：巅峰水电为原告办理阆苑生态小区2号楼C座二单元302室（原阆苑生态住宅小区工行阆中支行抵债住宅拍卖时小区房屋编号为：2号楼C座二单元304室）房屋所有权证和土地使用权证。调解书出具后，原告申请执行，本院作出（2013）阆执字第1509-1号执行裁定书，对诉争的房屋进行了查封。2017年9月11日，本院作出（2017）川1381民监3号，对（2013）阆民初字第2294号案进行再审。2017年11月28日，原告对再审案件提出撤诉申请，本院作出（2017）川1381民再10号裁定，裁定：撤销本院（2013）阆民初字第2294号民事调解书。

2013年第三人以***、***为被告向本院提起诉讼，第三人申请对阆苑生态城中五套房屋进行诉讼保全，后该案撤诉。2016年第三人以***、***为被告提起诉讼，本院作出（2016）川1381民初3392号民事判决，该判决第二项为“若被告***、***在指定期间内不能偿还原告本息时，原告有权以抵押的房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后其价款超过债权数额的部分归被告***、***所有，不足部分由被告***继续清偿”。

2018年6月25日，原告以天府银行、***、***为被告提起撤销权之诉，该案正在审理中。

认定以上事实有当事人身份信息，***、***婚姻登记信息，房屋买卖协议复印件，不动产权利及其他事项登记信息，中荣水电名称变更通知书，（2013）阆民初字第2294号民事调解书，（2017）川1381民再10号裁定，（2016）川1381民初3392号民事判决书，第三人他项权证以及当事人陈述为据。

本院认为，原告与被告巅峰水电签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，该合同内容不违反法律、行政法规规定，该合同为合法有效合同。巅峰水电应当履行为原告办理过户登记手续，协助原告办理不动产权登记。但案涉房屋在办理产权过户登记手续前，已在案涉房屋上设定了抵押权，并在主管部门办理抵押登记，现抵押登记仍未解除，造成了办证阻却事由。而该阻却事由是否能解除、何时解除无法确定，故原告要求被告巅峰水电履行协助办理不动产权登记手续的义务能否履行不能确定，对原告要求被告协助办理不动产权登记手续的诉讼请求，不予支持。原告可待阻却事由消除后，再行主张。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告***、***的诉讼请求。

案件诉讼费300元，公告费300元，由原告***、***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，直接向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。

审　判　长　　伏　瑚

人民陪审员　　高小蒙

人民陪审员　　王正良

二〇二〇年九月三十日

书　记　员　　任金澐