国强建设集团有限公司、三门宏福置业有限公司其他案由执行审查类执行裁定书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}

浙江省三门县人民法院

执行裁定书

（2021）浙1022执异19号

案外人：陈孝兴，男，1949年2月27日出生，汉族，公民身份号码XXX，住三门县。

案外人：林银娟，女，1949年10月25日出生，汉族，公民身份号码XXX，住三门县。

案外人：陈达峰，男，1977年10月2日出生，汉族，公民身份号码XXX，住三门县。

申请人：国强建设集团有限公司，统一社会信用代码91331002704669976H，住所地椒江区。

法定代表人：陈某。

委托诉讼代理人：张灵花，浙江飞呈律师事务所律师。

被申请人：三门宏福置业有限公司，统一社会信用代码913310223077736222，住所地三门县宏福丽景小区。

法定代表人：李某。

在本院办理申请人国强建设集团有限公司（以下简称国强建设公司）与被申请人三门宏福置业有限公司（以下简称宏福置业公司）财产保全案件中，案外人陈孝兴、林银娟、陈达峰于2021年7月16日对本院查封坐落于三门县房屋【不动产权证号：XXXX号】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人陈孝兴、林银娟、陈达峰称，案外人于2018年1月5日与宏福置业公司签订了商品房买卖合同，全款购买了宏福丽景小区3幢1103室房屋。2019年8月14日，宏福置业公司与案外人办理交房手续，后案外人对房屋进行装修并居住使用至今。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，案外人在法院裁定查封前就已经签订了合法有效的商品房买卖合同，付清全部房款并合法占有房屋近两年，涉案房屋产权归属案外人事实清楚，请求法院解除对涉案房屋的查封。

申请人国强建设公司答辩称，案外人是否已全部支付购房款且已实际占有涉案房屋，由法院依法审查。即使案外人全额支付购房款且已实际占有涉案房屋，由于未办理商品房网签登记和不动产登记，根据民法典第二百零九条规定，案外人仍不是涉案房屋的产权人，其只是享有债权请求权，而非物权请求权，案外人申请解除对涉案房屋的查封无事实和法律依据。案外人根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的规定提出异议系适用法律错误，本案也不符合该条规定的情形。宏福置业公司成立至今无诉讼案件，证明其不存在管理混乱导致无法过户等情形，且宏福置业公司名下的其他房产有办理过户手续，可见涉案房屋已具备过户条件，案外人未按合同约定办理过户登记存在过错；如果宏福置业公司不配合或者下落不明导致无法在约定期限内办理过户手续，案外人可通过诉讼主张权利，否则也应属于怠于主张权利，主观具有过错。案外人未能举证证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，案外人即使依照该条规定也不能主张解除对涉案房屋的查封。民法典已于2021年1月1日起施行，根据新法优于旧法原则，本案应当适用民法典的规定。故请求依照民法典第二百零九条的规定，驳回案外人的异议请求。

被申请人宏福置业公司未答辩。

本院查明，国强建设公司于2021年7月7日向本院申请财产保全，请求查封宏福置业公司名下坐落于三门县房屋。同日，本院作出（2021）浙1022财保2号民事裁定，查封了上述房屋。

另查明，2018年1月5日，案外人陈孝兴、林银娟、陈达峰与宏福置业公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定案外人以总价933391元向宏福置业公司购买坐落于三门县房屋。2019年8月14日，宏福置业公司开具一张增值税普通发票（编号12047800），发票载明购买方为陈孝兴、价税合计为933699元。自2019年9月以来，涉案房屋有用电记录。现涉案房屋登记在宏福置业公司名下，案外人陈孝兴、林银娟、陈达峰在涉案房屋所在地有其他登记房产。

上述事实有（2021）浙1022财保2号案件材料、不动产登记情况查询结果证明书以及当事人提交的商品房买卖合同、增值税普通发票、历月电费明细等证据证实。

本院认为，不动产物权以登记为生效要件，涉案房屋登记在宏福置业公司名下，且无证据证明存在法律规定的例外情形，故案外人提出涉案房屋产权归属案外人的主张，本院难以支持。

本案案外人作为商品房买受人，其提出的异议是否能够排除执行，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定进行审查。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。关于本案，虽然商品房买卖合同在法院查封房屋之前已经签订，涉案房屋也已实际使用，但案外人在涉案房屋所在地还有其他登记房产，涉案房屋并非案外人的唯一居住用房，而第二十九条规定是基于对商品房消费者的保护，以保障商品房消费者的基本居住需求，本案案外人并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故案外人提出的异议不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十九条规定，裁定如下：

驳回案外人陈孝兴、林银娟、陈达峰的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长上官芳芳

审判员陈啸

审判员郑舒静

二〇二一年七月三十日

代书记员罗洁