广东鸿土规划设计有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市从化区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤0117民初4746号

原告：广东鸿土规划设计有限公司，住所地广东省广州市越秀区。

法定代表人：孙小光，职务：董事长。

委托诉讼代理人：秦凤，广东国匠律师事务所律师。

被告：***，男，1961年10月14日出生，汉族，住广东省广州市从化区，

原告广东鸿土规划设计有限公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法由审判员肖少珍适用小额诉讼程序进行独任审理，并于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告广东鸿土规划设计有限公司的法定代表人孙小光及其委托诉讼代理人秦凤律师、被告***均到庭参加诉讼本案现已审理终结。

原告广东鸿土规划设计有限公司诉讼请求：1、判令被告向原告返还租房押金9300元及利息（利息自2020年8月1日起按照银行同期贷款利率计至还清之日止）；2、判令被告赔偿原告聘请律师支出的代理费损失1500元；3、判令被告承担本案的诉讼费。

事实及理由如下：2017年9月1日和2018年4月1日，原告与被告分别就从化市街口街××路29、31号商铺和从化市街口街27号商铺签订了两份《商铺租赁合同》，并先后支付了押金6500元、2800元，押金共计9300元，租期到2020年2月29日止。租期到期后，由于疫情等原因，双方没有签署续租合同，原告按期付租续租，被告也没有提出异议。2020年7月13日，被告提出大幅增加租金要求，原告不接受并决定不再续租，双方口头协商一致：原告于2020年7月31日前退租并搬离，租赁合同终止。原告聘请了搬家公司，按约定于2020年7月30日搬离。截止到2020年8月13日，原告已付清了7月份房租及水费。原告要求被告退还押金时，被告经过多次催告，仍拒不退还。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”租赁合同到期后，双方均未提出异议，且处于事实上的续租状态，租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，现双方已协商一致解除租赁关系，被告应退还押金。

庭审中，原告确认未交2020年4月份至7月份电费1609元+服务费80元=1689元给被告，因被告没有提供电费发票故未付，原告同意扣减电费及服务费共计1689元。

原告在本院指定的举证期限内向本院提交以下证据：

1、商铺租赁合同；

2、原告汇款证明；

3、7月份水费缴纳收据；

4、原告的《工商准予变更登记通知书》；

5、原告催告被告退还押金的短信截屏；

6、原告聘请搬家公司的合同及发票；

7、律师费发票；

庭后补充提交以下证据：

8、民事委托代理人合同。

被告***辩称，不同意原告诉讼请求。与原告签订两份《商铺租赁合同》是事实，同时共计收取了原告押金9300元（6500元+2800元）。1、原告要求返还租房押金及利息无事实依据。原告在履行租赁合同过程中，无正当理由不缴交4个多月的电费，从2020年4月份到2020年7月份（原告搬离铺位之日）原告没有交过三个铺位的电费（含服务费），被告为此垫付了：电费1609元（电费）+80元（口头约定的服务费，每个电表每月10元，一共2个电表4个月）=1689元。2020年7月13日，被告亲自将电费发票送到原告公司并打电话通知，经多次催交未果，同时原告无认真履行合同义务，想租就租，不租就解约，且未提前告知被告，无正当理由单方解除合同。涉案两份《商铺租赁合同》约定了，租金和水电费逾期30天缴交，被告有权终止合同，收回商铺，不退回押金，另行转租；租赁期满后，原告缴交清租金、水电费后，被告归还押金给原告；租赁期满后，如原告无意续租，需提前三个月告知被告，否则押金归被告所有。因原告违反了涉案两份《商铺租赁合同》的第二条、第十条、第十一条约定，故被告不同意返还租房押金9300元及支付利息。2、原告要求被告承担其聘请律师所支出的律师代理费用无事实依据。原被告双方签订的涉案两份《商铺租赁合同》中没有约定律师代理费的条款，且原告该主张无法律依据，被告不同意该主张。3、被告在《商铺租赁合同》履行过程中无违约行为，故不需要承担本案诉讼费。

被告***在举证期限内，并没有证据提交本院，但庭后补充提交以下证据：1、被告拨打电话记录；2、广东增值税电子普通发票8张（电费）。

经审理查明，广州鸿土土地规划咨询有限公司于2018年11月27日名称变更为广东鸿土规划设计有限公司。

2017年9月1日，原被告双方签订《商铺租赁合同》，该合同约定，原告向被告租用位于广州市从化区街口街滨江路29、31号商铺，租期定为两年半（由2017年9月1日至2020年2月29日止），被告交纳6500元作为合同及水电押金，每月租金2800元（每月10日前交纳）。

2018年4月1日，原被告双方签订《商铺租赁合同》，该合同约定，原告向被告租用位于广州市从化区街口街滨江路27号商铺，租期定为一年零十一个月（由2018年4月1日至2020年2月29日止），被告交纳2800元作为合同及水电押金，每月租金1400元（每月10日前交纳）。

上述涉案的两份《商铺租赁合同》第二条均约定，租金和水电费逾期30天缴交，被告有权终止合同，收回商铺，不退回押金，另行转租；第十条均约定，租赁期满后，原告缴交清租金、水电费后，被告归还押金给原告；第十一条均约定，租赁期满后，如原告无意续租，需提前三个月告知被告，否则押金归被告所有；第十三条约定，未尽事宜，均按《中华人民共和国经济合同法》规定执行。

上述两份《商铺租赁合同》租期届满后，原告仍然继续租赁涉案的三个铺位，截止原告搬离之日即2020年7月30日之前，原告拖欠被告2020年4月份至7月份的电费及服务费共1689元（电费：1609元+服务费80元），服务费为原被告双方口头约定，涉案三个铺位共涉及2个电表，每个电表月服务费为10元，故，4个月的服务费为80元。

2020年7月13日，被告到原告商铺，通知原告公司员工打算将三个铺位的月租金4200元提高到5200元。2020年7月21日，原告认为租金涨幅过高，打算不再承租，原被告双方无法继续协商，约定2020年7月底原告从三个铺位搬离。

2020年7月30日，原告从三个铺位搬离，铺位钥匙于2020年8月4日交还被告。原告因涉案两份《商铺租赁合同》交纳给被告的押金共9300元，被告未予以退还。

另查，原告在2020年7月13日已支付7月份租金4200元给被告，在2020年7月30日已支付7月份水费60元给被告。因本案纠纷诉讼，原告聘请律师代理，支出律师代理费1500元。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原被告双方签订的两份《商铺租赁合同》中第十三条约定了：“未尽事宜，均按《中华人民共和国经济合同法》规定执行。”因《中华人民共和国合同法》已经于1999年10月1日起施行，《中华人民共和国经济合同法》同时废止，因此，该约定为无效约定。除该条款以外的其他条款均是双方真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”两份《商铺租赁合同》约定的租期届满日均为2020年2月29日，届满后，双方未就再行签订租赁合同，原告继续租用三个商铺并给付每月租金，被告继续收租且未提出异议，因此，应认定两份《商铺租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。

关于押金有否退还问题。2020年2月29日后的两份《商铺租赁合同》的租赁期限为不定期，承租方即原告有权随时解除合同，故《商铺租赁合同》第二条关于出租方单方解除权之约定以及第十一条关于提前三个月告知之约定均不适用。因此，被告已经收取9300元押金应予退还。因原告同意扣减被告垫付的电费及原告应支付给被告的服务费共计1689元，故被告应退还7611元（9300元-1689元）。至于资金占用期间利息问题。原告诉讼请求从2020年8月1日起按照银行同期贷款利率计至实际返还租房押金之日止，但原告交付商铺钥匙给被告的时间为2020年8月4日，同日，被告应退还押金，故本院认定利息起算日期为2020年8月5日，因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。综上，被告返还原告7611元，并以7611元为本金从2020年8月5日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给原告。原告诉讼请求超出部分，理据不足，本院不予支持。

关于律师代理费问题。涉案两份《商铺租赁合同》并无约定律师费承担，且律师代理费支出不是民事诉讼中必然产生的损失，因此，原告诉讼请求被告偿还律师代理费损失，理据不足，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、第四百二十八条之规定，判决如下：

被告***应于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告广东鸿土规划设计有限公司7611元及利息（利息以7611元为本金，从2020年8月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至付清之日止）。

驳回原告广东鸿土规划设计有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费35元（原告已预交），由被告负担25元，由原告负担10元。

本判决为终审判决。

审判员　　肖少珍

二〇二〇年十一月十六日

书记员　　汪荣松