天津津商企业管理有限公司、天津天宁苏宁易购商贸有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

天津市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）津02民终9130号 上诉人（原审原告）：天津津商企业管理有限公司，住所地天津市和平区小白楼街长春道2号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 上诉人（原审被告）：天津天宁苏宁易购商贸有限公司，住所地天津市和平区卫津路北端嘉利大厦1-601。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：**，女，该公司员工。 上诉人天津津商企业管理有限公司（以下简称津商公司）与上诉人天津天宁苏宁易购商贸有限公司（以下简称天宁公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2022）津0102民初6492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年12月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 津商公司上诉请求：1.依法撤销(2022)津0102民初6492号民事判决,依法改判支持津商公司一审的全部诉讼请求或发回重审;2.判决天宁公司赔偿津商公司支出的30000***费损失;3.本案一审、二审诉讼费全部由天宁公司承担。事实与理由: 1.一审法院调减违约金无法律依据及事实依据,天宁公司应按合同约定向津商公司支付违约金。2.一审法院按疫情纾困政策予以减免被上诉人三个月租金存在错误。3.津商公司产生的律师费损失应由天宁公司承担。 天宁公司辩称，不同意津商公司的上诉请求，请求依法支持天宁公司的上诉请求。事实与理由：1.一审判决认定相关租赁时间有误，请求法院依法予以改判。根据津商公司向天宁公司出具的《关于请贵公司妥善处理化解纠纷的函》中明确“我司暂时将相关大门锁闭”，大门直至2022年7月才被打开，天宁公司才得以撤场。因此租金计算方式应为：2060平方米的租金物业费应当计算至2021年11月1日，剩余500平方米计算至合同到期之日即2022年8月27日。即应当按照租赁补充协议约定的数额计算，同时天宁公司提出的向津商公司缴纳的10万元保证金应予扣除。2.一审法院对于供暖费供冷费的认定存在明显错误，天宁公司并不欠付供暖费供冷费。未能撤场原因系因津商公司锁门导致无法撤离，天宁公司并未使用1560平方米的案涉租赁物，因此锁门期间的该两笔费用天宁公司不应承担。3.案涉房屋所在区域多次发生疫情，并有多个中高风险地区，天宁公司并非恶意违约，违约金计算基数有误，应当按照全国银行业同业借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。同时因津商公司锁门原因导致天宁公司无法撤场，津商公司违约在先，请求驳回50000***费。 天宁公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判天宁公司向津商公司支付房屋租金、物业费共计794918.6元；2.撤销一审判决第三项，改判天宁公司向津商公司支付违约金（以794918.6元为基数，自2022年7月14日至实际支付之日止，按照全国银行业同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；3.撤销一审判决第四项，改判驳回该项诉讼请求；4.一、二审诉讼***商公司承担。事实与理由：1.根据其提交证据可以显示因津商公司锁门导致天宁公司无法撤离，多次沟通未果阻碍天宁公司撤场持续至2022年7月，且津商公司认可锁门的事实，该事实属于无需举证的事实。同时一审答辩提出应将履约保证金100000元从应付款项中予以扣除。综上，应支付租金、物业费794918.6元。2.一审判决对于供暖费供冷费的认定存在明显错误。3.针对津商公司的上诉理由与上述答辩意见一致。 津商公司辩称，不同意天宁公司的上诉请求，请求支持其上诉请求。事实与理由：1.一审判决对天宁公司应支付房屋租金的面积计算标准事实认定正确。对于退租1560平方米房屋未及时搬离交接系因天宁公司内部纠纷所致，津商公司不存在过错。关于10万元履约保证金，鉴于天宁公司一审中未就此提出反诉，因此不属于本案审理范围。2.天宁公司未按租赁合同约定支付房屋租金及相关费用已经构成违约，应按照合同约定支付违约金。3.天宁公司未就案涉房屋与津商公司进行交接，相关费用实际产生，供暖费应当按照整体足额收取，供冷费亦应按照标准计算；4.天宁公司拖欠房租属于恶意违约，并非不可抗力情形，根据房屋租赁合同约定应承担津商公司的律师费损失。 津商公司向一审法院起诉请求：1.判令解除津商公司、天宁公司签订的《房屋租赁合同》、《河东区六纬路133号金都大厦一层出租主体变更协议书》及《租赁补充协议》；2.判令天宁公司支付拖欠津商公司的房屋租金2,450,886.60元、物业费20,159.92元、电费1,504.06元、供暖费62,400.00元、供冷费42,308.20元，共计2,577,258.78元；3.判令天宁公司支付逾期违约金773,177.63元；4.判令天宁公司承担津商公司支付的律师费50,000.00元；5.本案全部诉讼费用由天宁公司承担。 一审法院审理查明，2019年8月12日，天津正泰实业有限公司（以下简称正泰公司）与天宁公司签订《租赁合同》1份，约定将坐落于天津市河东区，建筑面积2060平方米，其中含防火通道出租给天宁公司，租期为3年，自2019年8月28日至2022年8月27日，租金支付方式为按季度支付，每季度人民币50万元，租赁期内总计租金额600万元；关于物业管理及费用，双方约定在租赁期间内，乙方应自行承担水电、燃气、空调、通讯、供热功能、网络等其他所有费用。自租赁房屋交付乙方之日起计算，为合理结算水、电、燃气费用。乙方应自行在租赁房屋安装水表、电表燃气计量表，水电燃气费用结算方式，按表实际发生的数量和天津市相关部门确定的价格据实结算。乙方支付甲方每月1015.00元物业管理费。如上述费用由甲方代收代付。乙方应在收到甲方的代收代付费用交费清单后3日之内向甲方支付上述费用。在租赁期间，甲方按国家规定的标准向乙方的租赁房屋供暖。每年6月1日至9月30日为制冷期，11月15日至次年3月15日为供暖期，制冷及供暖费用按照天津市相关部门确定的供暖价格进行结算；……关于违约责任双方约定，如乙方不按期交纳租金，逾期30天以内的，除交纳所欠租金外，每逾期一天，乙方还应按欠交租金总额的1%向甲方支付滞纳金。如乙方逾期向甲方交纳租金超过30天的，乙方除交纳所欠租金外，每逾期一天，乙方还应按欠缴租金总额的5%向甲方支付滞纳金。同时甲方有权对乙方采取停电、停水的制约措施，且甲方无需对此承担任何责任，甲方亦有权选择提前解除本合同。乙方除按标准交纳所欠租金已发生的***行金外，还应当向甲方支付相当于总欠费用总额30%的违约金，同时乙方所交纳的履约保证金不予退还。此外，乙方还应按本合同其他条款的约定承担相应的责任。乙方不按期向甲方支付代收代缴的水、电费、供热费或其他费用。逾期在15天内的，乙方除按标准交纳所欠费用外，且每逾期一天，乙方应按拖欠上述费用总额的1%向甲方支付滞纳金。如逾期超过15天，乙方除按标准交纳所欠费用外，且每逾期一天，乙方应按拖欠上述费用总额的10%向甲方支付滞纳金同时甲方有权对乙方采取停电、停水的制约措施，且甲方无需对此承担任何责任，甲方亦有权选择提前解除本合同。乙方除按标准交纳所欠租金已发生的***行金外，还应当向甲方支付相当于总欠费用总额30%的违约金，同时乙方所交纳的履约保证金不予退还。此外，乙方还应按本合同其他条款的约定承担相应的责任；……凡因执行本合同或与本合同有关争议，双方应首先通过友好协商解决，协商不成的可以向甲方所在地的人民法院起诉，因起诉所发生的一切费用（包括律师费）皆有败诉方承担。合同签订后，双方按照合同约定各自履行义务。 2021年2月18日，津商公司、天宁公司及正泰公司签订《河东区六纬路133号金都大厦一层出租主体变更协议书》1份，约定甲乙丙三方同意自2020年12月11日起，原合同中出租方由乙方变更为甲方，原合同中乙方所享有的权利和承担的义务全部由甲方享有和承担，租赁期限固定至2022年8月27日，原合同的其他条款及附属协议维持不变。 2021年12月28日，津商公司与天宁公司签订《租赁补充协议》1份，约定2019年8月12日，乙方（天宁公司）与正泰公司签订租赁合同，承租位于天津市河东区，租赁面积为2060平方米，2021年8月16日，甲（津商公司）乙双方及正泰公司签订三方协议，将出租人变更为甲方。甲乙双方一致同意于2021年11月1日乙方退租1560平方米，保留500平方米继续经营。保留面积、相关价格及付款方式等条款。自2021年11月1日起按照2019年8月12日签署的租赁合同执行。乙方应当于协议签订后十个工作日内，按照租赁合同的约定将退租的1560平方米区域，按现状交还给甲方……。乙方应在2021年12月31日之前付清截至2021年10月31日拖欠甲方的租金1106164.38元，物业费11304.04元，合计1117468.42元。同时甲方需提前十个工作日向乙方提供相应金额并符合税法规定的房屋租金及物业费增值税专用发票。如甲方延期提供，乙方则相应顺延。水电费交接日据实结算。若乙方到期未全部付清，甲方将采取诉讼手段。追讨相关欠款及租赁合同约定的乙方违约责任，保留500平方米。款项支付方式为本协议签订后15个工作日内，乙方向甲方一次性缴纳2021年11月1日至2022年2月27日租金、物业费共计158253.64元和供暖费2万元。后续缴费按照租赁合同执行。若乙方到期未全部付清，甲方将采取诉讼手段，追讨相关欠款及租赁合同约定的乙方违约责任。在2022年8月27日合同到期终止后五个工作日内，乙方负责将剩余500平方米腾空按现状交还给甲方，并将在该房屋为工商注册登记地址的相关工商登记的注销事项办理完毕。 2021年11月22日及2022年2月10日，津商公司分别通过邮寄的方式向天宁公司送达了《催缴函》，截至2021年10月30日，天宁公司支付津商公司租金12.5万元，于2022年4月25日支付津商公司采暖费2万元、供冷费14,426.23元。 津商公司与北京盈科（天津）律师事务所签订《委托代理合同》1份，约定津商公司因与天宁公司房屋租赁合同纠纷，北京盈科（天津）律师事务所接受津商公司的委指派**、***等律师担任该案件一审、二审（如有）；执行阶段（如有）的代理人，一审阶段的代理费50,000.00元人民币。上述款项津商公司已支付。 津商公司提交的证据能够证实双方之间的房屋租赁合同关系及天宁公司拖欠租金及其他相关费用的事实，一审法院予以认可；天宁公司提交的证据的真实性予以认可，但对其证明目的一审法院不予认可。 一审法院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用《中华人民共和国民法典》颁布之前的相关法律规定。双方签订的《租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。津商公司按照约定向天宁公司提供了出租房屋后天宁公司未能按照约定支付租金及其他费用，应承担本案民事责任；关于庭审中天宁公司提出的双方在《补充协议》中约定了天宁公司将1560平方米退还给津商公司，该部分面积的租金及相关费用不应由天宁公司承担的辩解意见，一审法院认为，庭审中经法庭询问，天宁公司陈述该部分租赁面积系由津商公司扣押其物品而并未实际返还津商公司，但就其原因天宁公司并未向一审法院提交证据加以证实，故天宁公司该节辩解意见一审法院不予采信；关于天宁公司提出2022年以来涉案房屋属于疫情中高风险地区，应免租金6个月，但就该事实亦未提交证据加以证实，故该节辩解意见一审法院亦不予采信，考虑天津市关于疫情纾困政策的相关规定，予以减免天宁公司三个月租金；关于津商公司要求天宁公司按照合同约定支付违约金773,177.63元的诉请，一审法院认为，双方就违约金约定明显过高，一审法院考虑按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍调整为宜，涉案合同到期日为2022年8月27日，该合同已自定解除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决：“一、天津津商企业管理有限公司与天津天宁苏宁易购商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》、《河东区六纬路133号金都大厦一层出租主体变更协议书》及《租赁补充协议》均于2022年8月27日解除；二、天津天宁苏宁易购商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付天津津商企业管理有限公司房屋租金1,950,886.60元、物业费20,159.92元、电费1,504.06元、供暖费62,400.00元、供冷费42,308.20元，合计2,077,258.78元；三、天津天宁苏宁易购商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付天津津商企业管理有限公司违约金（以2,077,258.78元为基数，自至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算）；四、天津天宁苏宁易购商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付天津津商企业管理有限公司律师费50,000.00元；五、驳回天津津商企业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付***行期间的债务利息。案件受理费34,494.00元，减半收取即17,247.00元，保全费5,000.00元，合计即22,247.00元由天津天宁苏宁易购商贸有限公司负担。 二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据。 二审经审理查明，2021年11月12日，津商公司向天宁公司发送《关于请贵司妥善处理问题化解纠纷的函》，载明当日，津商公司工作人员在巡查中发现有卖场经营人员在院内大喊，天宁公司要盘点、搬走店内商品并撤店。据有关人员讲，由于天宁公司与合作方因盘点等问题产生纠纷，天宁公司的合作方将门店出入卖场锁闭，不让盘点人员进入。为避免事态扩大和人员聚集损害津商公司权益，在天宁公司未向津商公司及时通报上述事件的情况下，津商公司暂时将相关大门锁闭。现***在就天宁公司撤店事宜进行协商，目前尚未达成一致，请天宁公司复函盘点、撤店等下一步具体安排，消除津商公司合理疑虑。同时，请天宁公司妥善处理与合作方的纠纷，确保不产生涉稳涉众事件。此后津商公司工作人员催促天宁公司向其发送退租协议和退租申请函，并就其他事宜进行协商。后于2021年12月28日双方签订《租赁补充协议》。2022年6月3日，津商公司工作人员向天宁公司发送微信显示，天宁公司在未通知津商公司情况下即搬离部分物品，津商公司工作人员仅就未通知津商公司情况下私自搬东西造成现场混乱，恐造成财产遗失提出异议，且在天宁公司询问津商公司交房是否需要等待津商公司消息时，津商公司工作人员表示当日下午即到现场查看。 另查明，津商公司以天宁公司、**就剩余500平方米房屋另行向天津市河东区人民法院提起诉讼请求：1.判令天宁公司、**为津商公司腾退房；2.判令天宁公司、**向津商公司支付自2022年8月28日至实际腾退之日期间的占用费等；3．判令天宁公司、**赔偿津商公司律师费损失8,000元；4．本案全部诉讼费用由天宁公司、**承担。 天宁公司截至2022年8月23日欠付租金及应腾退部分房屋占有使用费共计1，950，886.60元；截至2022年8月23日欠付物业费、电费、供暖费和供冷费共计126，372.18元。 再查明，天津市河东区人民法院于2022年10月25日作出（2022）津0102民初6492号之一民事裁定，载明（2022）津0102民初6492号民事判决存在笔误，应予补正。裁定：天津市河东区人民法院于2022年10月25日作出（2022）津0102民初6492号民事判决书中第八页第六行“2,077,258.78元为基数，自至实际给付之日止，按照全国银行”更正为“2,077,258.78元为基数，自2021年12月31日至实际给付之日止，按照全国银行”。 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，案涉《租赁合同》《出租主体变更协议书》《租赁补充协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。截至一审判决作出日案涉房屋租赁期限已经届满，故《租赁合同》《出租主体变更协议书》《租赁补充协议》权利义务关系自然终止，天宁公司未按照约定交纳房屋租金及其他费用，应承担相应违约责任。 关于天宁公司未将1560平方米房屋按照约定时间退还津商公司的责任承担问题，虽然根据《关于请贵司妥善处理问题化解纠纷的函》显示津商公司表示将相关大门暂时锁闭，但根据函件显示系因天宁公司与合作方存在纠纷所致，且发生在《租赁补充协议》确定天宁公司搬离时间之前。同时，根据天宁公司提交的微信记录显示一方面天宁公司能够从现场搬离货物进行撤场，另一方面津商公司工作人员仅就天宁公司单方搬东西恐造成财产遗失提出异议，现有证据不能证明津商公司采取锁门形式阻止天宁公司撤场，故一审判决认定天宁公司未将1560平方米房屋按照约定时间退还津商公司系其单方违约并无不当。因津商公司原因致使《租赁补充协议》腾退房屋的约定未实际履行，天宁公司应按照约定租金标准承担该部分截至实际腾房日的房屋占有使用费，并向津商公司支付在此期间的供暖费和制冷费。 关于因疫情原因减免天宁公司租金的争议焦点，天宁公司承租津商公司房屋的经营活动确实受到疫情及疫情防控措施影响，一审综合本案实际情况根据公平原则判决减免天宁公司三个月租金并无不当，本院予以维持。 关于律师费，二审中津商公司新增加30000***费的诉讼请求不属于二审审理范围，关于一审判决天宁公司支付的50000***费，该项费用并不属于解决双方争议所必然发生的费用，本院对津商公司对于律师费的诉讼请求和上诉请求均不予支持。 关于违约金，案涉《租赁合同》约定违约金标准过高，一审判决结合本案实际情况酌情确定违约金的计算标准并无不当。关于违约金起算时间，首先，案涉《租赁合同》约定按季度支付租金，天宁公司应于每个租赁期开始的15个工作日内一次性支付本租赁期内的租金，结合津商公司第二次《催缴函》签收时间以及因疫情原因减免天宁公司一个季度租金的实际情况，本院酌情确定天宁公司最后一个季度应付租金的时间点2022年2月28日之后的15个工作日，即2022年3月18日作为逾期支付房租及应腾退部分占有使用共计1，950，886.60元的违约金的起算时间点。其次，关于物业费、电费、供暖费和制冷费共计126，372.18元，本院酌情确定以合同到期日即2022年8月27日作为该部分逾期付款违约金的起算时间点。 关于保证金，津商公司在本案中主***公司未经其书面同意违法转租案涉房屋构成违约等原因保证金不予退还，因转租问题不在案涉双方诉争范围内，保证金可另行解决。 综上所述，津商公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；天宁公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销天津市河东区人民法院（2022）津0102民初6492号民事判决； 二、天津天宁苏宁易购商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付天津津商企业管理有限公司房屋租金及占有使用费1,950,886.60元、物业费20,159.92元、电费1,504.06元、供暖费62,400.00元、供冷费42,308.20元，合计2,077,258.78元； 三、天津天宁苏宁易购商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付天津津商企业管理有限公司违约金（以1,950,886.60为基数，自2022年3月18日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算；以126，372.18元为基数，自2022年8月27日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 四、驳回天津津商企业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定，加倍支付***行期间的债务利息。 一审案件受理费34,494元，减半收取即17,247元，保全费5,000元，合计即22,247元，由天津津商企业管理有限公司负担6,420元，由天津天宁苏宁易购商贸有限公司负担15,827元。天津津商企业管理有限公司上诉案件受理费34,494元，由天津津商企业管理有限公司负担；天津天宁苏宁易购商贸有限公司上诉案件受理费34,494元，由天津津商企业管理有限公司负担 4,000元，由天津天宁苏宁易购商贸有限公司负担30,949元。 本判决为终审判决。 审判长　兰　岚 审判员　包　颖 审判员　王　晶 二〇二三年二月十六日 书记员　邵玥婷 附：本裁判文书所依据法律规定具体条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十六条第二审人民法院对上诉案件应当开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，人民法院认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。