安德里茨(上海)设备工程有限公司与***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市松江区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪0117民初11398号

原告：安德里茨(上海)设备工程有限公司，住所地上海市松江区。

法定代表人：RichardHickey，董事长。

委托诉讼代理人：曾炼，上海瀛东律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张敏，上海瀛东律师事务所律师。

被告：***，男，1961年7月9日生，汉族，住上海市虹口区。

委托诉讼代理人：姜晓慧，上海法知特律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王雯静，上海法知特律师事务所律师。

原告安德里茨(上海)设备工程有限公司与被告***租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案，依法适用简易程序于2019年9月23日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序分别于2019年11月7日、2019年11月26日、2020年3月19日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张敏、曾炼及被告的委托诉讼代理人姜晓慧、王雯静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告安德里茨(上海)设备工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付场地租金和使用费134,780元；2.判令被告支付欠付租金违约金，以26,765元为基数，按照每日0.5%的标准，自2015年7月1日计算至实际清偿之日止；3.判令被告支付场地使用费逾期利息至实际清偿之日止。审理中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告之间的不定期租赁合同关系于2019年5月10日解除；2.判令被告腾空并返还位于上海市荣乐东路XXX号西北角一亩土某；3.判令被告支付2015年7月1日至场地实际返还之日止的租金以及占有使用费(自2015年7月1日至2016年6月30日期间，按照每年26,765元计算，自2016年7月1日至2018年6月30日期间，按照每年28,370.9元，此后每2年递增6%)；4.判令被告支付逾期支付租金的违约金(以26,765元为基数，自2015年7月1日开始起算；以28,370.9元为基数，自2016年7月1日开始起算；以28,370.9元为基数，自2017年7月1日开始起算；以25,871元为计算，自2018年7月1日开始起算，均按照年利率24%计算至实际支付之日止)。事实和理由：2004年6月23日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将其合法拥有的位于上海市松江区荣乐东路XXX号(原门牌号码为7号)西北角一亩土某(以下简称“讼争土某”)出租给被告建造锅炉房之用。合同约定的租赁期限为自2004年7月1日至2016年6月30日，首期租金为每年2万元，每二年递增6%，被告应于每年12月上旬支付下一年租金。若被告逾期支付租金，则应按欠付租金的0.5%支付违约金。合同签订后，原告按约将讼争土某交付给被告使用。合同履行过程中，被告从未按约支付租金，均系经原告多次催讨后才支付租金。自2014年下半年开始，被告未再支付任何租金。双方约定的合同期限届满后，被告仍继续占用讼争土某，且未向原告支付任何占有使用费。原告多次与被告协商未果，故诉至法院，望判如所请。

被告***辩称，同意解除合同，但是解除时间应为原告在本案诉讼过程中主张解除合同之日即2019年11月7日。同意返还讼争土某，但是因需要搬离锅炉设备，希望能给予三个月的腾退期。对原告主张的讼争土某面积和坐落位置无异议，但不同意支付原告违约金，并认为违约金标准过高。与讼争土某相邻的土某使用权人为案外人上海海缇工贸有限公司，被告为该案外人上海海缇工贸有限公司的实际控制人。在原告与案外人上海海缇工贸有限公司分别受让土某使用权之前，两块土某系属于同一产权人所有并使用，两块土某中间搭有长133.377米、宽3.2米左右的一列铁棚，该铁棚在原告受让土某后即由原告进行占有使用。被告在受让土某使用权之前即以向原产权人承租的方式使用土某及锅炉房，后因原告受让土某使用权而锅炉房在原告受让土某范围内，故被告为继续使用锅炉房只得向原告进行租赁。2015年7月1日前，上海市松江区规划和土某管理局土某测量时发现，上述铁棚所在土某实际应在案外人上海海缇工贸有限公司受让的土某范围内。故原、被告双方口头协商一致，因互相占用的土某面积相仿，故互相免除租金和场地占有使用费。即便原告不认可互相抵销的意见，原告主张的2015年7月1日至2016年12月31日期间的租金已经超过诉讼时效。2015年7月1日至2016年6月30日期间年租金应为26,764.51元，对其余租金及房屋占有使用费标准无异议。对原告主张的违约金计算方式无异议，但是认为标准过高。

经本院审查认定事实如下：

原告曾用名称为上海申德机械有限公司。原告系坐落于上海市松江区荣乐东路XXX号房地产的权利人，该房地产的土某权属性质为国有建设用地，土某用途为工业用地，取得方式为出让，门牌号码由荣乐东路XXX号变更为现在的荣乐东路XXX号。案外人上海海缇工贸有限公司系坐落于上海市松江区方塔北路XXX号工业厂房的权利人，该528号厂房所在土某与上海市松江区荣乐东路XXX号厂房所在土某相邻。

2004年6月23日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将讼争土某出租给乙方建造锅炉房等之用，租赁期限为自2004年7月1日至2016年6月31日止。合同第3.2条约定，租赁期满，甲方有权收回该场地，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在期满前的六个月向甲方提出书面意向，在同等条件下，甲方应优先考虑租赁给乙方，并重签合同。合同第4.1条约定，该场地每年租金为2万元整，以先付后用为原则。租金每二年递增6%。每年12月上旬支付下一年的租金。2004年7月至12月份的租金在本合同签订后一周内支付。合同第4.2条约定，上述租金如逾期支付，每逾期一天，则乙方须按该年租金的0.5%支付滞纳金。合同另对其他相关事项进行了相应约定。

合同签订后，被告将讼争土某作为锅炉房使用，被告于2014年9月30日向原告支付截至2015年6月30日止的租金，后续未向原告支付租金。2016年7月1日之后，双方未签订任何书面协议。

2019年5月9日，原告按上海市松江区方塔北路XXX号地址向被告邮寄《场地租赁合同期满不再续租通知书》，载明“您承租我公司位于西北角区域一亩土某(以下简称“该物业”)，租赁为：2004年7月1日起至2016年6月30日止。现因我公司发展需要，决定租赁合同期满后，不再与您续租。请您做好准备，清空内部财物，于2019年5月31日前将该物业归还我公司，并在2019年5月31日前支付未支付租金114180元及滞纳金289344元。若贵方逾期未搬出该物业，则贵方放置于该物业内的一切设施设备包括装修等物品将被视为放弃物，我方有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和修复工作，由此所产生的费用应由贵方承担。特此通知！”。该快递显示为他人签收，被告称未收到该通知。

案外人上海海缇工贸有限公司于本案审理中出具《情况说明》一份，载明“兹证明***为我司实际控制人，且我司确认同意以安德里茨(上海)设备工程有限公司(曾用名：上海申德机械有限公司)占用我司场地的占有使用费，冲抵***应支付安德里茨(上海)设备工程有限公司的租金”。

审理中，被告提供案外人上海市松江区规划土某测绘所于2019年9月5日出具的《上海海缇工贸有限公司工程测绘成果报告书》，证明原告实际占用案外人上海海缇工贸有限公司土某之事宜，被告在2015年7月1日即知晓原告所有的铁棚占用案外人土某之事宜，直至本案诉讼，被告方才委托上海市松江区规划土某测绘所进行正式的测绘。原告对该证据不予认可，认为原告并未占用案外人土某，铁棚系1993年由原产权人建造，原告自受让该土某使用权后一直保持原状。

以上事实，有上海市房地产权证、《租赁合同》、准予变更登记通知书、不动产登记簿、《场地租赁合同期满不再续租通知书》、快递单据及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告之间《租赁合同》约定的租赁期间已于2016年6月30日届满，然被告一直使用讼争土某至今，直至原告向被告发出《场地租赁合同期满不再续租通知书》之日，原告均未对被告使用讼争土某提出异议。故双方确实在2016年7月1日之后形成了不定期租赁合同关系，当事人均可随时解除合同。故对于原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原告于2019年5月9日向被告发出的《场地租赁合同期满不再续租通知书》，次日被签收，邮寄地址即为被告实际控制的公司地址，公司亦在正常经营中，故本院认定被告于2019年5月10日收到该通知书，双方不定期租赁合同于当日解除。

合同解除后，被告应将讼争土某返还给原告，故对于原告要求返还土某的诉讼请求，本院予以支持。

对于原告主张的租金及占有使用费，被告辩称已相互抵销，但未提供充分证据证明原告对其负有到期债务，且双方已达成相互抵消的一致意思。如果原告确实占用案外人土某，应由案外人另行通过合法途径主张损失。被告不能在原告对占用事实及占有使用费标准均不予认可的情况下，擅自主张抵销。据此，被告应向原告支付2015年7月1日至实际返还土某之日止的租金及占有使用费，对于原告主张的租金及占有使用费计算标准，2015年7月1日至2016年6月30日期间的年租金应为26,764.51元，被告对于原告主张的每二年递增6%的租金及使用费标准无异议，本院予以支持。对于被告辩称的部分租金已过诉讼时效的辩称意见，本院认为，被告自认其自2015年7月1日起即一直主张抵销之事实，可以佐证原告确实曾向被告主张过租金，且并未放弃要求被告支付租金之权利，故本院难以认定原告的主张超过诉讼时效。

关于原告主张的逾期支付租金之违约金，本院考虑到本案合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌情确定违约金标准为每日万分之三。按照双方之间的合同约定，每年12月上旬支付下一年度的租金，故原告主张的部分期间租金逾期支付之违约金计算起始时间有误，本院予以调整。被告应以2015年7月1日至2015年12月31日期间的租金13,382.26元为基数，自2015年7月1日起算；以2016年1月1日至2016年6月30日期间的租金13,382.26元为基数，自2015年12月11日开始起算；以2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金14,185.19元为基数，自2016年7月1日起算；以2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金14,185.19元为基数，自2016年12月11日起算；以2017年7月1日至2017年12月31日期间的租金14,185.19元为基数，自2017年7月1日起算；以2018年1月1日至2018年6月30日期间的租金14,185.19元为基数，自2017年12月11日起算；以2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金15,036.30元为基数，自2018年7月1日起算；以2019年1月1日至2019年5月10日期间的租金10,710.79元为基数，自2018年12月11日起算，均按照日万分之三的标准计算至实际支付之日止。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：

一、确认原告安德里茨(上海)设备工程有限公司与被告***就位于上海市松江区荣乐东路XXX号西北角一亩土某建立的不定期租赁合同关系于2019年5月10日解除；

二、被告***于本判决生效之日起三十日内返还原告安德里茨(上海)设备工程有限公司位于上海市松江区荣乐东路XXX号西北角一亩土某；

三、被告***于本判决生效之日起三十日内支付原告安德里茨(上海)设备工程有限公司自2015年7月1日起至上述土某实际返还之日止的租金及占有使用费(2015年7月1日至2016年6月30日，按照每年26,764.51元计算。2016年7月1日至2018年6月30日，按照每年28,370.38元计算。2018年7月1日至2020年6月30日，按照每年30,072.60元计算，此后按照每2年递增6%计算)；

四、被告***于本判决生效之日起三十日内支付原告安德里茨(上海)设备工程有限公司逾期支付租金之违约金(应以13,382.26元为基数，自2015年7月1日起算。以13,382.26元为基数，自2015年12月11日起算。以14,185.19元为基数，自2016年7月1日起算。以14,185.19元为基数，自2016年12月11日起算。以14,185.19元为基数，自2017年7月1日起算。以14,185.19元为基数，自2017年12月11日起算。以15,036.30元为基数，自2018年7月1日起算。以10,710.79元为基数，自2018年12月11日起算，均按照日万分之三的标准计算至实际支付之日止)；

五、驳回原告安德里茨(上海)设备工程有限公司的其余诉讼请求。

如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6,254元，由原告安德里茨(上海)设备工程有限公司负担3,000元(已付)，由被告***负担3,254元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　　方美玲

审　判　员　　杨　名

人民陪审员　　蒋雪顺

二〇二〇年三月三十日

法官　助理　　张树腾

书　记　员　　张树腾

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

二、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。