原告上海迅翔开发实业总公司诉被告某某、某某及第三人上海市江海水利资产管理公司排除妨害纠纷一审民事判决书

上海市普陀区人民法院

民事判决书

（2014）普民四（民）初字第1517号

原告上海迅翔开发实业总公司，住所地上海市盈港东路8300弄6-7号1幢3层B区366室。

法定代表人**，总经理。

委托代理人***，上海市申华律师事务所律师。

被告***，女，1957年10月2日出生，汉族

委托代理人***，上海浩航律师事务所律师。

委托代理人***，上海浩航律师事务所律师。

被告***，男，1976年8月17日出生，汉族

第三人上海市江海水利资产管理公司，住所地上海市宁夏路619号。

法定代表人***，总经理。

委托代理人***，上海俱进律师事务所律师。

原告上海迅翔开发实业总公司诉被告***、***及第三人上海市江海水利资产管理公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员***独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海迅翔开发实业总公司的特别授权委托代理人***，被告***及其特别授权委托代理人***、***，被告***及第三人上海市江海水利资产管理公司的特别授权委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海迅翔开发实业总公司诉称，本市普陀区宁夏路619号房屋（以下简称系争房屋）的房地使用权于2011年7月转入原告名下。2014年3月，因在原告的配电房内被供电部门发现有一路电线是与公共电网擅自相接，被供电部门罚款。后经查找，擅自接入电线的用电人是被告***出租给被告***。经与房地产权证核对，并向有关部门咨询，被告***出租给被告***的简屋（以下简称系争简屋）搭建在原告土地权属的附属通道内。为此，原告多次与两被告协商，要求被告***搬离系争简屋，并通知被告***拆除，恢复通道原状，但两被告拒绝。原告认为，依法登记在原告名下的房屋及附属土地权属受法律保护，被告***未经原告同意擅自在属原告依法使用的通道内搭建房屋的行为，侵害了原告的合法权益，也违法了有关法律规定。现原告诉至法院，请求：1、两被告排除妨害；2、本案诉讼费由两被告共同承担。

被告***辩称，第一，2000年，案外人上海九波实业公司将系争房屋出租给案外人***经营上海捷晶阁饭店，系争简屋当时已经搭建好，最初用于临时堆放杂物。2003年6月，被告成为饭店合伙人之一，将系争简屋修缮后做财务室和办公室使用。2005年第三人要提前收回系争房屋，与被告等合伙人协商补偿事宜，第三人承诺给被告人民币50万元（以下币种均为人民币）补偿款，但实际只补偿了被告39万元，另外11万元支付给了***（***当时已经退伙），第三人向被告提出暂缓支付余款，让被告先腾出系争房屋，继续使用系争简屋，直至拿到余款，系争简屋一直供水供电至今，被告也一直向第三人催讨11万元欠款。被告与原告没有利害关系，原告诉讼主体不适格。第二，被告不清楚系争简屋所对应产权证附图的具体位置，也不清楚系争房屋产权证附图中的红线意义。第三，系争简屋的电费交至2012年，后续没有支付过，两被告未改动过电力设施。综上所述，被告系合法使用系争简屋，因被告与第三人的债权债务未解决，且系争简屋也不影响原告对系争房屋的使用，不同意原告的诉讼请求。

被告***辩称，第一，被告对于系争简屋的来源不清楚。两被告关于系争简屋的租赁关系开始于2006年，被告的店面朝宁夏路开，位于系争房屋的左边。两被告的最近一期合同到2016年到期，因被告对系争简屋进行了大量投入，故到期后还希望能够继续租赁。如果判决被告迁出，要求赔偿被告的损失。第二，合同期内，关于电费，最先是第三人收取，变更产权人后就没人来收了，被告没有改动过电力设施。不同意原告的诉讼请求。

第三人上海市江海水利资产管理公司述称，同意原告的诉讼请求。第一，第三人与原告都是上海市水务局的下属企业。2005年系争房屋产权从上海九波实业公司转到第三人名下，第三人与被告***及***间不存在租赁关系。第二，被告***、***对于第三人享有共同的权利和义务。系争简屋是附属于系争房屋的，虽然合同中不包括系争简屋，但包括附属场地，现由于第三人与被告***、***的债权债务已结清，故被告***、***应按约履行腾退系争房屋与系争简屋的义务。由于原告及第三人都是国有企业，管理上有疏漏，未及时清理产权房遗留事宜。

经审理查明，系争房屋产权人原系上海九波实业公司。2005年产权人登记为第三人。2011年7月27日，产权人登记为原告。根据沪房地普字（2011）第013355号《上海市房地产权证》记载，系争房屋所在土地是普陀区长风新村街道126街坊34丘，宗地（丘）面积510平方米；系争房屋建筑面积1683.4平方米，建筑类型为办公楼，总层数6层；宗地图将包括系争房屋、简屋占用通道在内的部分用红线标注。

2000年1月12日，上海九波实业公司（出租方）与***（承租方）就系争房屋的底层、二层楼面签订《房屋租赁合同》，约定租期自2000年10月1日至2006年12月31日。合同签订后，系争房屋底层由***开办上海捷晶阁饭店，二楼由***转租给他人经营游戏机房。系争简屋位于系争房屋外部通道内，方向上西面沿街，由饭店合伙人搭建，用于堆放杂物。

2002年7月10日，***、***向原上海市普陀区工商局提交申请，请求变更合伙人为金华、***。次日，***、***（甲方）与金华、***（乙方）签订《饭店经营权和财产所有权转让协议》，约定甲方将自己名下上海捷晶阁饭店的五年经营权和店内现由财产的所有权全部转让给乙方，转让费为36万元；五年经营权自2002年7月1日至2007年6月30日止；乙方在上海捷晶阁饭店享有五年经营权的房屋指系争房屋底楼全部和屋外院子。

2003年6月25日，被告***与金华、***签订《入伙协议》，一致同意被告***入伙上海捷晶阁饭店，被告***出资额为8万元，由***执行合伙企业事务。

2003年7月1日，上海捷晶阁饭店获颁《合伙企业营业执照》，经营场所为上海市宁夏路619号，执行合伙事务人为被告***。被告***入伙后，对系争简屋进行简单修缮，作财务室、办公室使用。

2005年10月28日，第三人（甲方）与***、***（乙方）签订《协议书》，约定乙方承认***2005年10月25日起替代上海九波实业公司行使宁夏路619号整栋大楼的所有权；乙方自愿提前终止原与上海九波实业公司签订的宁夏路619号底层、二层的楼面租赁合同；甲方赔偿乙方提前终止原与上海九波实业公司签订的宁夏路619号底层、二层的楼面租赁合同的损失（其中，赔偿底层捷晶阁饭店金额总计50万元，二层租赁事宜另行签订协议）；10月28日由甲方支付给乙方赔偿总金额70%的款项，据此乙方同意***10月29日起使用大楼院地空间，且乙方自10月31日起停止捷晶阁饭店营业，甲方在乙方清理结束移交全部设施、设备、器具并办理完成交接手续后，支付给乙方赔偿金的全部余款；甲、乙双方在合同签订的同时，由***与二层租赁户签订终止租赁合同，并把与二层租赁户的租赁管理全部转移给甲方。11月9日，第三人分别支付被告***24万元、支付***11万元。12月13日，第三人支付被告***15万元。根据2005年12月12日被告***签名的报销单记载：本补偿金额（即最后一笔15万元）为饭店提前终止协调补偿款的全部余额。收到上述款项后，被告***与***将系争房屋底层、二层交还第三人，未将系争简屋一并交还。

2011年7月19日，被告***（出租方）与被告***（承租方）就系争简屋签订《租赁协议》，约定租期自2011年11月1日至2014年10月31日止，月租金人民币3300元。

2014年3月31日，上海市电力公司出具《违章用电（违约、窃电）现场检查单》，认定系争简屋存在私拉电线的违章用电情况，被告***在落款签章处签字确认。

2014年7月25日，原告根据电费发票，支付了欠付电费14130.92元及违约金42391.08元。

系争房屋现由上海市水务局下属机构办公使用，系争简屋由被告***出租给被告***经营麻辣烫生意。

现原告诉至本院，请求法院判如诉请。

庭审中，被告***申请证人***出庭作证，其证人证言为：证人是饭店的会计，也是股东之一。系争简屋在被告***入伙饭店前就已存在，被告***入伙后，将系争简屋清理干净，用作财务室，证人就在简屋内办公。证人在被告***和第三人发生纠纷前就离职了，故不清楚被告***为何使用系争简屋。原告对证人证言无异议，被告***认为证人证言能够证明系争房屋与简屋是一并出租给被告***使用的。被告***对证人证言未发表意见。

审理中，原告表示系争简屋是违章搭建，几乎没有装修投入，即使被告***主张补偿，其收取房屋使用费近十年，也足以对其投入进行补偿。

审理中，本院就系争房屋所在土地的使用权权属事宜咨询上海市普陀区规划与土地管理局地籍科，该科工作人员回复本院，系争房屋所在土地是普陀区长风新村街道126街坊34丘，产权证附图（宗地图）中红线范围面积为510平方米，该红线范围内的土地使用权原则上都属于产权人，除非红线范围内有其他房屋产权存在，经过调取规划局内档，红线内中只有系争房屋一户产权，因此红线包围区域所属土地的使用权都归属原告上海迅翔开发实业总公司。原告、第三人认可上述陈述。被告***认为地籍科并非产权证的发证部门，其陈述亦未提供相应的法律依据，对此不认可。被告***未发表意见。

本院认为，根据系争房屋《房地产权证》及其附图记载结合有关部门的解释，原告现为系争房屋合法的产权人，宗地图红线包围区域所属土地的使用权全部归属原告，原告理应享有对系争房屋的占有、使用、收益、处分的权利及对附属通道的使用权，并在上述权益受侵害时有权请求排除妨害。根据本院查明的事实，系争简屋目前由被告***出租给被告***使用，其存在势必影响到原告作为系争房屋现有产权人对于系争房屋以及附属通道的使用，原告诉请要求排除妨害，迁出系争简屋，本院予以支持。被告***辩称其系合法使用系争简屋，之所以一直使用系争简屋系因为其与第三人之间债权债务尚未结清。本院认为被告***虽基于入伙上海捷晶阁饭店开始使用系争简屋，然根据原始合伙人***与上海九波实业公司签订的《房屋租赁合同》，租期至2006年12月31日，故被告***自2007年始无权使用系争简屋。另外根据《协议书》，第三人支付上海捷晶阁饭店50万元，被告***、***自愿提前交还系争房屋底层，且第三人支付***、***赔偿总金额70%的款项即可以使用大楼院地空间，故被告***应当履行交还系争房屋底层的义务，而系争简屋作为附属于系争房屋底层的临时建筑，也应当一并返还。如被告***坚持认为其与第三人之间的债权债务尚未结清，可另寻其他途径解决。综上所述，被告***的辩称意见无事实与法律依据，本院难以采信。被告***辩称，其与被告***的租赁关系尚未到期，如果判决迁出，要求赔偿的损失，本院认为该辩称涉及两被告之间的法律关系，本案中不予评论。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：

被告***、***应于本判决生效之日起十日内迁出上海市宁夏路619号房屋西面沿街的临时建筑。

本案受理费人民币40元，已减半收取，由被告***、***各半承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

代理审判员***

二〇一四年十二月九日

书记员***

附：相关法律条文

《中华人民共和国民法通则》

第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。