韩某;西宁某有限公司;某有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

青海省西宁市城北区人民法院 民事判决书 （2025）青0105民初3517号 原告：韩某，男，1965年4月7日出生，汉族，住青海省西宁市城北区。 委托诉讼代理人：***，北京天驰君泰律师事务所律师。 被告：西宁某有限公司，住所：青海省西宁市城北区。 法定代表人：谢某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：虎某，女，1997年11月12日出生，藏族，西宁某有限公司法务。 被告：某有限公司，住所：上海市虹口区。 法定代表人：刘某，该公司执行董事。 原告韩某与被告西宁某有限公司、某有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2025年4月27日立案受理后，于2025年6月20日依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告韩某及其委托诉讼代理人***，被告西宁某有限公司委托诉讼代理人虎某到庭参加诉讼。被告某有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告韩某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告西宁某有限公司立即赔偿原告韩某经济损失人民币145241.55元。2.依法判令被告西宁某有限公司立即对涉案房屋北侧采光、通风进行改造，在涉案房屋正北侧连廊外墙上安装面积不少于10平方米的能通风、采光的窗户。3.判决被告某有限公司对前述第1项诉讼请求中被告西宁某有限公司应向原告韩某支付的款项承担连带责任。4.案件受理费由二被告承担。事实与理由：2020年10月8日，原告韩某基于养老生活需求和被告“全明三房：通透阳光美宅，享受健康居家体验”、精美样板间等宣传，购买了被告开发、预售的位于西宁市城北区的房屋。该房屋建筑面积110.11平方米，总价款968277元。原告与被告西宁某有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》。此后，原告按照合同约定向被告西宁某有限公司全额支付购房款968277元。经过漫长期待，被告西宁某有限公司于2023年8月1日通知交付房屋。但原告在2023年8月5日收房时发现涉案房屋与其宣传的“全明三房”严重不符，北向卧室、卫生间、厨房虽有窗户，但窗外隔着1.5米左右走廊的是近4米高墙，4米以上部分虽有窗户透光，但处在一层的涉案房屋白天毫无北向采光、通风可言。原告已经退休且身有xxx，本想穷尽积蓄购买通风采光好、出行方便的房屋用来安度晚年。熟料开发商在有义务也有能力披露所出售商品房存在的不足和瑕疵信息的情况下，为出售涉案房屋而隐瞒该商品房存在问题的真实情况，在宣传中作出“全明”“通透”“健康”等虚假宣传，在涉案房屋销售过程中对影响通风、采光等重大瑕疵问题未履行提示说明义务，严重影响消费者购买涉案房屋决策。被告西宁某有限公司违背诚信原则销售给原告的涉案商品房存在严重采光、通风瑕疵，不仅影响房屋使用功能，降低房屋使用价值，更是违背原告购买涉案房屋用于养老、安度晚年的初衷和真实意愿，给原告造成严重经济损失和极大精神损害。另，被告西宁某有限公司系被告某有限公司的全资子公司。原告认为，被告西宁某有限公司隐瞒或者故意掩盖所受商品房瑕疵的销售行为违反法律规定，严重侵害消费者知情权，基于被告西宁某有限公司欺诈等行为而成立的涉案《商品房买卖合同（预售）》，原告有权提起本案诉讼，要求被告西宁某有限公司赔偿经济损失和采取补救措施。被告某有限公司作为被告西宁某有限公司的全资股东，依据《中华人民共和国公司法》第二十三条的规定，如其不能举证证明公司财产独立于股东自己的财产，则应当对被告西宁某有限公司应承担之债务负连带责任。因此，原告韩某提起本次诉讼，请支持原告全部诉讼请求。 被告西宁某有限公司辩称，我公司开发建设房屋方案已通过规划设计审批，完全符合国家规范要求，房屋外连廊属于消防连廊，是为保证消防安全，按照国家强制性规定建设，且我公司售房时已通过楼房沙盘、平面示意图、不利因素告知等方式向原告释明消防连廊的存在，合同补充条款也有释明，已尽到告知义务，不应承担赔偿责任。我公司与某有限公司是独立法人主体，财产分离，不存在财产混同，且公司成立以来，始终按照相关法律法规建立完善的财务管理制度，包括但不限于现金管理、资金管理，固定资产管理等内容，确保公司财产独立性、完整性。因此我公司认为被告某有限公司不应承担连带责任。 被告某有限公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩材料。 原告韩某为证明其诉讼请求，提交如下证据： 证据一，《商品房买卖合同（预售）》，拟证明2020年10月，原告与被告西宁某有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的涉案房屋。但被告在出售涉案房屋过程中未告知原告涉案房屋存在的通风采光等影响原告购房决策等重要瑕疵信息。 证据二，涉案房屋宣传户型图及销售金额预算单，拟证明被告西宁某有限公司对涉案房屋的宣传是“全明三房”“通透阳光美宅、享受健康居家体验”等，但涉案房屋实际情况是北向无光无通风，与其宣传严重不符。被告西宁某有限公司存在欺诈行为。该材料显示原告购买的房屋从户型图上看南北通透、全明三房，实际情况并非如此。案涉房屋只有南面有采光，北面有一道4-5米的高墙，无采光，与被告宣传存在较大差异。证据第60页是被告一的销售人员给原告计算的价格，案涉房屋与同层南北通透的房屋无差异，但结构存在巨大差异和严重缺陷，即原告确实遭受损失，原告北向次卧、卫生间目前看来是一个地下仓库，卫生间与次卧建筑面积约25至30㎡，地下仓库销售价格不超过2000元，被告一销售时按8793.72元/㎡价格出售给原告，原告按照合同总价15%计算经济损失，亦是基于地下仓库与正常房屋差价酌情核算的，原告主张不高于实际损失，同时原告没有将厨房采光问题计算在内，如全部计算则损失更大。 证据三，西宁某通知书，拟证明被告西宁某有限公司安排2023年8月1日交房，原告在接收房屋过程中发现涉案房屋与被告宣传严重不符，存在严重的通风采光瑕疵，遂拒绝接收房屋。原告有权要求撤销涉案商品房买卖合同。 证据四，房屋照片，拟证明涉案房屋在白天拍摄的照片显示漆黑一片，无采光和通风可言。该照片不能完全反映客观情况，现场比照片更严重。 证据五，收款收据，拟证明原告于2020年10月5日给被告西宁某有限公司交付定金50000元，于2020年10月8日支付剩余购房款918277元，至此原告已全额支付购房款。 证据六，企业信用信息报告，拟证明被告某有限公司系被告西宁某有限公司的全资股东，依现行《中华人民共和国公司法》第二十三条规定，被告某有限公司不能证明其财务独立于下属公司情况下应承担连带责任。 被告西宁某有限公司质证意见为：认可证据一至证据三的真实性，不认可证明方向。被告在售楼处沙盘、楼盘平面示意图、不利因素告知书和合同补充协议中均明确消防连廊的存在，被告已经通过上述方式告知原告房屋可能存在遮挡情况，且案涉房屋本就是一楼，原告明知情况下和被告签约视为接受房屋现状，我公司已尽到告知义务，不存在虚假宣传、恶意签订合同的事实。不认可证据四，该组照片无法体现采光真实性。认可证据五、证据六。 被告西宁某有限公司为证明其答辩意见，提交如下证据： 证据一，《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，拟证明被告在与原告签订合同前已告知存在空中连廊，签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第十六条第3项中对案涉楼栋有“空中连廊”内容已进行释明。 证据二，房屋交接单，拟证明原告已于2025年3月31日接收案涉房屋，对房屋现状无异议。 证据三，某地某楼施工图纸，拟证明案涉楼栋的施工方案已通过某委员会审查，并加盖建设工程规划审核专用章。案涉楼栋设计方案中即包含消防连廊，施工图显示的连廊具体位置、方向、长度及做法与被告实际施工状况完全相符。 证据四，北某地块住宅合规性评估报告，拟证明被告开发建设的房屋采光符合国家强制性标准。 证据五，《青海省房屋建筑工程施工图设计文件审查合格书》，拟证明西宁某地块项目的施工图设计文件经过青海省某有限公司的审查，案涉楼栋符合规划设计。 证据六，《建设工程规划核实确认书》《建设工程规划许可证》，拟证明2020年6月9日，某地块项目取得建设工程规划许可证。2020年12月27日，某综合治理管理委员会颁发《建设工程规划核实确认书》，确认案涉工程具备竣工规划确认条件。 原告韩某质证意见为：认可证据一的真实性，不认可证明方向。该合同补充协议中第16条第三项没有向原告完全释明案涉房屋存在的严重弊端或瑕疵，该条款没有加重或加粗，作为格式条款存在影响原告购房抉择相关因素情况下，被告一有义务向原告解释说明或尽到相应提示义务，但该条款未显示有特别提示。用词上说“可能有”是否存在不利因素被告一自己都不明确，不能显示向原告说明案涉房屋存在重大瑕疵或给购房者造成错误决策的相关因素。被告一陈述空中连廊，原告所购房屋在第一层，不涉及空中连廊问题，不能证明被告一的证明方向，被告一未尽到义务。从原告提交的宣传册和现场了解的被告一样板房实际情况显示存在严重虚假宣传。证据二是2025年年初原告为减少损失迫不得已接收案涉房屋，给被告签署的补差价房屋交接单，该材料不能证实原告对案涉房屋没有任何异议，不能证实被告一的证明目的。证据三图纸是否符合相应规定、建设是否符合图纸设计均不能掩盖被告一在销售案涉房屋过程中向原告隐瞒涉案房屋存在严重瑕疵或影响消费者购房的决策因素，不能掩盖被告一虚假宣传、欺骗消费者购置案涉房屋的客观事实。不认可证据四至证据六的三性与证明方向。被告一自制报告不是有证明力的证据，案涉房屋存在严重采光和通风弊端，即使案涉房屋建设符合相关规范和设计，但被告宣传销售未将实际弊端告知原告并解释说明，不能掩盖其欺诈消费者应承担的责任。 被告某有限公司未提交证据。 本院对原、被告对真实性无异议的证据《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、涉案房屋宣传户型图及销售金额预算单、西宁某通知书、收款收据、企业信用信息报告、房屋交接单等予以采信。被告证据《住宅合规性评估报告》系其单方作出，本院不予采信。 经审理查明，2020年10月28日，原告韩某与被告西宁某有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于西宁市城北区房屋，面积110.11平方米，总价968277元。一次性付款，原告应当于2020年10月28日前支付该商品房全部价款。合同第十一条第（一）款约定交房时间为2022年9月15日前。合同补充协议第六条第2项约定交房条件为取得建筑工程竣工验收备案文件。第十六条第3项约定根据建筑抗震结构安全和消防需要，该房屋室内天棚局部可能有结构梁……周边及建筑屋面局部可能设有包括但不限于自动扶梯、室外箱式变压器、电缆分支箱、燃气调压箱、进排风井、油烟净化机组、有线电视设备箱、室外空调机、空中连廊及其他商业经营所必需的设施设备等。前述情况最终以交房实际为准，原告对此无异议，承诺不因此向被告提出任何主张和要求。 2020年10月5日，原告向被告西宁某有限公司交付购房定金50000元。2020年10月8日，原告向被告西宁某有限公司交付房款918277元。以上房款合计968277元。 另查明2020年6月9日，某地块项目取得建设工程规划许可证。 另查明，根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）6.6.4条“连接两座建筑物的天桥、连廊，应采取防止火灾在两座建筑间蔓延的措施。当仅供通行的天桥、连廊采用不燃材料，且建筑物通向天桥、连廊的出口符合安全出口的要求时，该出口可作为安全出口”。 本院为查明案件事实，于2025年6月20日、2025年8月7日分别到西宁市城北区案涉房屋中核实房屋被遮挡情况。现场显示该房屋南面通透、采光良好。北面房屋因地处一楼，距其北面窗户二米左右对应一堵墙，该墙上无窗户，因而影响原告北面次卧、厨房与卫生间采光。原告房屋北侧对应该遮挡墙体为实心墙，自二楼以上房屋对应北侧消防连廊为镂空栏杆。 本院认为，本案的争议焦点为：被告售房时对不利因素是否履行告知义务，应否承担赔偿责任？本院认为，消防连廊系依据国家消防安全强制性规范要求设计并建设，对其合法性应予确认。但现实中大部分消防连廊为尽可能减少对房屋采光的遮挡，通常采用镂空栏杆或透明玻璃围挡设计，而案涉楼栋一楼的消防连廊却为实心墙，对房屋通风及采光造成一定程度的遮挡。该情形属于与商品房基本状况有关的重大不利因素。被告西宁某有限公司作为开发商，事前知悉案涉楼栋的规划设计方案及消防通道布局情况，在消防连廊实心墙可能遮挡采光影响买受人购买意愿的情况下，根据诚实信用原则，被告应在售房时将此情形如实告知原告，由原告慎重考虑后决定是否购房。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合同补充协议第十六条第3项中虽对案涉楼栋有“空中连廊”进行释明，但西宁某有限公司作为开发商及合同的出具方，对该合同内容未采取加粗、划线等足以引起购房人注意的方式进行提示和告知，尤其在售房时，对消防连廊中存在实心墙事实未如实告知韩某，也未提交证据证明售房时向韩某展示楼房沙盘，韩某仅凭合同中的该段文字表述，无法知晓消防连廊实心墙对采光的影响程度。因此西宁某有限公司就案涉房屋采光的不利影响未尽到充分、明确的告知义务，导致韩某选购的房屋与其预期目标产生一定的差距，西宁某有限公司应承担相应责任。依据《中华人民共和国民法典》第五百条第三款的规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（三）有其他违背诚信原则的行为”，应承担赔偿责任。 关于赔偿金额如何确定的问题，案涉房屋的次卧、厨房、卫生间采光虽受到一定程度的遮挡，但非完全失去使用价值，原告要求以要求按照合同总金额的15%赔偿损失的诉求无事实及法律依据，本院不予支持。本院认为，损失金额的确定应当结合房屋采光受遮挡的不同程度及原告缔约时是否存在审查过失等因素综合认定。案涉房屋中，房屋次卧、厨房采光遮挡较为严重，卫生间本身对采光要求不高，结合上述情况，应当综合考量进行相应赔偿。从缔约情况来看，购买价值近百万元的商品房系家庭重大开支，原告作为购房人应当审慎审查合同全部条款，原告未尽到对合同条款的合理审查义务，加之原告在购买房屋时应当考虑到自己所购房屋位于一层，低楼层相对于高楼层，通风采光相对受限可能性较大，原告自身亦存在一定过错。综合上述因素，本院酌定以房款总价2%计算原告的损失，即968277元×2%=19365.54元。原告此项请求中的超出部分，本院不予支持。 关于原告第二项诉讼请求，本院综合考虑以上各项因素，酌定以房屋总价的2%计算采光遮挡损失，即原告此项请求已经第一项请求进行处理，一、二项请求存在交叉重合，对原告第二项请求，本院不予支持。 关于原告第三项诉讼请求，《中华人民共和国公司法》规定只有一个股东的公司，股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。但考虑被告西宁某有限公司当庭明确其与某有限公司间财务各自独立，不存在财产混同。本案系示范诉讼项下案件，基于同案同判社会效果，加之本案被告某有限公司未到庭，综合考虑以上因素，本案中责任方确定为被告西宁某有限公司为宜。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百三十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告西宁某有限公司于本判决生效后十日内向原告韩某赔偿损失19365.54元； 二、驳回原告韩某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3205元，本院已减半收取1602元，由原告韩某负担1388元，被告西宁某有限公司负担214元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向西宁市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员 *** 二〇二五年八月二十六日 法官助理 *** 书记员 *** 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第五百条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情 况； （三）有其他违背诚信原则的行为。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地客观地审查核实证据。 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。