日照盛世环境工程有限公司
日照盛世物业服务有限公司、日照市东港区日百依河园业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
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山东省日照市中级人民法院******
民事判决书******
(2018)鲁11民终1305号******
上诉人（一审被告）：日照盛世物业服务有限公司，住所地日照市东港区正阳路南段西侧（日照八村），统一社会信用代码91371102081773696M。******
法定代表人：***，经理。******
委托诉讼代理人：***，山东海洋律师事务所律师。******
委托诉讼代理人：***，山东海洋律师事务所律师。******
被上诉人（一审原告）：日照市东港区日百依河园业主委员会，住所地日照市东港区山东路***9号。******
诉讼代表人：**贵，主任。******
委托诉讼代理人：**，山东周智律师事务所律师。******
委托诉讼代理人：**，山东周智律师事务所实习律师。******
上诉人日照盛世物业服务有限公司（以下简称盛世物业公司）因与被上诉人日照市东港区日百依河园业主委员会（以下简称依河园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初7970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。******
盛世物业公司上诉请求:撤销一审判决并改判，诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审法院认定,业主大会是权力机构,业主委员会是执行机构,在被上诉人代表与上诉人签订合同时,上诉人有理由相信被上诉人是在执行业主大会的决定。因此,在案涉合同已经过被上诉人签字盖章的情况下,自成立时就具有法律效力。2.即使案涉合同未经过业主共同决定,存在一定瑕疵,合同效力也是不确定的状态,并不必然无效。本案中,被上诉人在诉状中称,2017年7月20日,经业主书面表决决定解除与上诉人的合同,据此可以认定业主大会已经以自己的行为认可或追认了案涉合同的法律效力。解除的前提是案涉合同具有法律效力,否则何来解除之说。3.被上诉人在一审中提交的证据四即全体业主的表决,该表决是对是否同意续聘上诉人进行的,并非是对案涉合同效力进行的，表决内容本身是对案涉合同效力的认可或追认,否则也就不存在续聘问题。4.从小区全体业主已实际接受上诉人提供的物业服务以及大多数业主已向上诉人交纳物业费的事实,可以认定全体业主己认可了案涉合同的效力。一审法院未将该事实作为考量合同效力的因素错误。二、一审适用法律错误。1.确认合同无效的依据应是法律或行政法规中的效力性强制性规定，一审适用的《物权法》第七十六条等均非效力性强制性规范，不应据此认定案涉合同无效。2.被上诉人对于上诉人收益10800元的主张提供的证据为复印件，真实性无法确认，不能作为定案依据，一审法院予以确认错误。三、从实践操作及社会效果看，案涉合同不宜认定无效。1.上诉人一审中提供证据证实垫付费用对小区共用设施进行了修理和更新改造，该费用应通过专项维修基金列支，不属于上诉人的服务范围。如果案涉合同被认定无效，该笔费用应由被上诉人赔偿，鉴于被上诉人无任何独立的财产承担责任，必将使上诉人将来维权困难。2.本案一审判令上诉人退出日百依河园小区并与被上诉人交接，但交接内容不具有强制执行性，交接前又不能停止物业服务，故认定案涉合同无效不具有现实意义。******
依河园业委会答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。******
依河园业委会向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认依河园业委会与盛世物业公司于2016年9月签订的日百依河园小区物业服务合同无效；2.判令盛世物业公司退出日百依河园小区服务区域并与依河园业委会进行交接；3.判令盛世物业公司返还依河园业委会公共区域部分收益10800元；4.诉讼费由盛世物业公司负担。事实与理由：2016年9月1日，日百依河园小区与盛世物业公司签订了《日百依河园小区物业服务合同》，2017年7月20日，经业主大会全体业主书面表决决定解除与盛世物业公司的合同并已对其进行了书面通知，也已报所辖社区及东港区住建局物业管理部门，但盛世物业公司拒不搬离。******
盛世物业公司一审答辩称：依河园业委会与盛世物业公司签订了物业服务合同，自成立时即具备法律效力，依河园业委会应当举证证明双方的合同存在《合同法》第五十二条规定的无效事由，否则其诉求不能成立。若依河园业委会诉求不能成立，按照双方物业服务合同约定的期限，服务合同仍在有效期内，则依河园业委会无权要求盛世物业公司撤离日百依河园小区。请求驳回依河园业委会的诉讼请求。******
一审法院认定：日照市东港区日百依河园小区交付使用后由开发商指定了中尚物业公司提供物业服务，2016年5月31日，盛世物业公司与中尚物业公司进行交接，进入日百依河园小区提供物业服务。2016年9月1日，依河园业委会与盛世物业公司签订《日百依河园小区物业服务合同》，约定由盛世物业公司为日百依河园小区提供物业服务，合同期限自2016年9月1日至2019年8月31日，收费标准为多层住宅0.6元每月每平方米，面积为85000平方米，沿街商铺1.2元每月每平方米，面积为7500平方米，合计金额720000元，小区业主自2016年6月1日起缴纳物业费。其中第四章第十二条约定，本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、道路临时停车位及其他物业共用部位、公用设备设施同意委托盛世物业公司经营，经营收入归盛世物业公司所有，用于弥补物业管理服务费用之不足和设备设施维护。合同落款处由时任依河园业委会主任及相关人员与盛世物业公司法定代表人***签字盖章并加盖双方公章，合同末尾手写备注“试行一年”字样。此后，盛世物业公司即为日百依河园小区提供物业服务至今。2016年12月5日，与盛世物业公司签订物业服务合同的依河园业委会任期届满，秦楼街道依河社区居民委员会下发通知，对依河园业委会进行换届选举。2017年6月3日，换届筹备组在依河社区居民委员会会议室召开业主代表大会，依河社区主任***主持会议，秦楼社区办主任***等共30名代表参加了会议，选举**贵为依河园业委会主任及其他成员若干并报依河社区、街道办事处及住建局进行了备案。2017年6月24日，上一届依河园业委会与本届业委会进行了交接。盛世物业公司提供物业服务期间，部分业主对其提供的服务质量不满。2017年7月5日-2017年7月20日，依河园业委会以书面形式召开业主大会，表决结果为有效票占总户数比例超过60%，占总建筑面积比例超过60%，多数人同意重新选聘物业服务公司。依河园业委会要求盛世物业公司解除合同，搬离服务区域，双方协商未果，2017年11月14日，依河园业委会诉至法院，请求处理。******
上一届依河园业委会自设立至期满未召开业主大会，其与盛世物业公司签订物业服务合同时未取得业主授权。******
依河园业委会在东港区住建局备案的名称为“日百依河园小区业主委员会”，因公安部门对刻制公章要求需有“日照市东港区”内容，故依河园业委会对外签订合同时使用的名称及所刻制公章名称均为“日照市东港区日百依河园业主委员会”，依河园业委会对其以“日照市东港区日百依河园业主委员会”名称及公章签署的相关文件均认可系代表日照市东港区日百依河园业主委员会。庭审中，经一审法院询问，盛世物业公司对依河园业委会的主体资格无异议。******
一审法院认为，结合本案实际情况，有如下争议焦点：一、依河园业委会主体资格是否适格；二、涉案物业服务合同效力；三、盛世物业公司是否应返还依河园业委会小区公共区域部分收益10800元。******
对焦点一，依河园业委会系通过法定程序选举产生并在所属社区、街道办事处、住房和城乡规划建设局备案的社会组织，具备一般民事主体资格，上一届业委会在签订案涉物业服务合同时所用名称为“日照市东港区日百依河园业主委员会”，但在日照市东港区住房和城乡规划建设局备案的名称为“日百依河园小区业主委员会”，经依河园业委会进行说明，系因公安部门对刻制印章的要求所致，且经一审法院庭审释明，盛世物业公司明确表示对依河园业委会的诉讼主体资格无异议，故对依河园业委会诉讼主体资格，予以确认。结合案涉物业服务合同中双方的名称及依河园业委会所刻制印章的名称，为避免与其他地市存在相同名称的业委会，一审法院认为将依河园业委会名称确定为“日照市东港区日百依河园业主委员会”为宜。******
对焦点二，依河园业委会与盛世物业公司签订的案涉《物业服务合同》的效力。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。国务院《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。第三十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。即，业主大会是权力机构，业主委员会是业主大会的执行机构，其代表业主大会执行业主共同决定的事项，具体到本案的实际情况，上一届依河园业委会在未召开业主大会，未征求业主意见并取得业主授权的情况下与盛世物业公司签订物业服务合同，事后亦未经小区业主追认，案涉物业服务合同应为无效合同。因盛世物业公司2016年5月31日即与前任中尚物业公司进行了交接并进入日百依河园小区提供物业服务，而于2016年9月1日才与依河园业委会签订《日百依河园小区物业服务合同》，业主委员会召开业主大会需在小区内以书面通知等形式告知业主及居委会，盛世物业公司在其进入案涉小区提供物业服案务至其与上一届业委会签订物业服务合同期间，并未以各种方式获悉上一届业委会曾经召开业主大会，故其对上一届依河园业委会在未召开业主大会、未履行法定程序，未取得业主大会授权的情况下即与其签订物业服务合同是明知的，其不能认定为善意第三人，即其对上一任业委会无权签订案涉物业服务合同亦系明知的。对依河园业委会请求确认上一届依河园业委会与盛世物业公司签订的物业服务合同无效的诉讼请求，应予支持。******
对焦点三，盛世物业公司是否应返还依河园业委会小区公共区域部分收益10800元。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。国务院《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益，应当主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。盛世物业公司未经全体业主或业主大会同意，私自占用小区公共区域取得收益10800元，依河园业委会均提交了加盖有盛世物业公司的合同及财务单据，虽系复印件但均符合事实，予以确认，对该收益应归全体业主所有，故对依河园业委会要求盛世物业公司返还依河园业委会小区公共区域部分收益10800元的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《物业管理条例》第十一条、第五十四条之规定，一审法院判决：一、日照市东港区日百依河园业主委员会与日照盛世物业服务有限公司于2016年9月1签订的《日百依河园小区物业服务合同》无效；二、日照盛世物业服务有限公司于判决生效后30日内退出日照市东港区日百依河园小区服务区域并与日照市东港区日百依河园业主委员会进行交接；三、日照盛世物业服务有限公司于判决生效后三日内返还公共区域部分收益10800元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由日照盛世物业服务有限公司负担。******
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院确认一审认定的事实。******
本院认为，本案上诉争议的焦点问题有：第一，案涉物业服务合同的效力；第二，一审认定案涉小区公共区域收益的事实是否成立。******
关于第一个焦点问题。根据《中华人民共和国物权法》以及《物业管理条例》的相关规定，选聘和解聘物业服务企业是业主大会决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同是业主委员会的职责。因此，物业服务合同的内容必须经过业主大会审议通过。前日百依河园小区业主委员会在未召开业主大会和作出选聘上诉人决议的情形下，即与上诉人签订了物业服务合同，属无权代理，该物业服务合同应属无效合同。2017年7-9月，日百依河园小区全体业主在书面表决中，以及新的业主委员会在通知盛世物业公司停止提供物业服务的过程中，虽然使用了“续聘”“解除合同”等字眼，本意在于不再接受上诉人提供物业服务，故不能视为业主大会对案涉物业服务合同效力的认可。另，案涉物业服务合同被认定无效后，双方当事人如认为在合同履行过程中受有损失，仍可依法主张自己的权利，不应以权利实现的难易程度决定合同效力的法律评价。上诉人关于案涉合同不应被认定为无效的主张缺乏依据，本院不予支持。******
关于第二个焦点问题。一审认定的上诉人收益来源为上诉人对案涉小区共用部位、共用设施设备进行经营所得收益，被上诉人提供的合同、财务单据虽为复印件，但上诉人掌握原件，其未对复印件真实性提出实质性抗辩的情况下，一审依据上述合同和财务单据认定上诉人所得收益为10800元，并无不当。******
