某某、成都美耕投资有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川01民终10192号

上诉人（原审原告）：***，女，1984年7月3日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：张家利，男，汉族，1953年7月13日出生，住成都市金牛区。系***父亲。

被上诉人（原审被告）：成都美耕投资有限公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳街道骑龙村三利白云渡。

法定代表人：严强，总经理。

委托诉讼代理人：赵林阳，泰和泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人成都美耕投资有限公司（以下简称美耕公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初3604号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、撤销原判，发回重审，或者查清事实后改判支持***的原审全部诉讼请求；2、因本上诉案发生的相关费用由美耕公司承担。

事实、理由和依据：为了遏制房价过快上涨，确保广大百姓买得起房也买得到房，继《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电【2005】8号）后，中央人民政府又先后五次发文，并动用税收、贷款、调息、严管房地产用地等一系列宏观调控手段调控房地产市场。2018年初，对调控房地产市场的国家宏观政策执行不力的成都等全国十余个城市，由住建部约谈主要负责人后，住建部、公安部、司法部等七部委又联合发文，开展打击房地产市场乱象专项行动。

为贯彻落实国家宏观政策，抑制房价过快增长，成都市人民政府依《城市房地产管理法》、《价格法》先后出台《成都市人民政府办公厅关于印发进一步促进我市房地产市场健康发展若干政策措施的通知》、《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》等一系列规范性文件，对我市实施“限购、限贷、限售、限价（清水房价按照楼面地价+建安成本+合理利润申报）”调控政策。上述规范性文件在成都市行政区域内具有法律效力，有关单位、个人均应遵守执行。人民法院在审理相关案件时，应当维护政府政策，确保人民政府依法制定的规范性文件得到实施。

***是在中央和地方两级人民政府对房地产“限价、限购”的市场秩序下，与美耕公司签订的诉争“商品房”合同并全额支付购房款。按照政府规定，案涉房屋领取产权证书后三年内不得转让。因此，在司法解释滞后于国家宏观政策情形下，案涉购房合同依据的国家宏观政策和“限价、限购”的房地产市场秩序应当得到司法维护，案涉合同在现行市场秩序下签订，履行合同是否违约的认定，应当适用中央和地方两级人民政府依法制定的规范性文件。

一、《商品房买卖合同摘要》依法应当得到人民法院的认定。

l、美耕公司制作的格式合同《商品房买卖合同（预售）》第四条（五）项约定了交易商品房的建筑面积124.76平方米，由套内建筑面积99.66平方米和分摊的共有建筑面积25.1平方米构成；第四条（六）项约定了交易商品房的装修标准为2119元／每平方米的装修单价。

约定单价之目的是计算交易总标的。银行办理抵押合同和行政部门的产权登记、变更登记均为建筑面积。双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》第四条（五）、（六）项中约定了装修单价和交易数量，装修成交价264367元也就自然生成。所以，装修单价、数量和计算得到装修成交价，是诉辩双方对案涉房屋合同中装修事项的专门约定，该约定是争议双方在现行房地产市场秩下的真实意思表示，《商品房买卖合同摘要》依约定产生，应当得到认定。

2、《城市房地产管理法》第三十五条规定，“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。***认为，该条款是维护国家调控房地产的宏观政策，保障“限价、限购”市场秩序的制度，是“效力性强制性规定”。交易双方约定了不动产面积、清水成交价、装修成交价、合计价款后，如实申报各项成交价就是美耕公司的法定义务。《商品房买卖合同摘要》依法产生，人民法院依法应当予以认定。

二、《补充协议》第二条6项之格式条款违法，应当被人民法院认定为无效条款。

1、美耕公司设置《补充协议》第二条6项之格式条款因违反《城市房地产管理法》第三十五条强制性规定而无效。

2、美耕公司设置《补充协议》第二条6项格式条款之目的，是为了违反人民政府实施房地产“限价、限购”之市场秩序，实现“虚高装修费用变相提价”的违法违规行为，对人民政府和广大购房消费者实施欺诈。

3、《补充协议》第二条第6款属于不能协商填写内容的格式条款，美耕公司利用自身优势，欺骗政府，利用***对住房的刚需心情，以小于5号字体打印，且字体通篇加黑，与不加黑字体无明显区别，美耕公司的工作人员也未对条款履行讲解、提示和说明之义务，上述格式条款无效。

三、原审没有对实际装修价值进行司法鉴定而致案件基本事实认定不清。

1、原审证据显示，多家装修公司和专业人员对诉争商品房的装修工程价值评估不超过五万。基于评估的套内住宅装修金额与实际支付的装修成交价差额巨大，存在欺诈行为，应当对住宅装修工程进行鉴定。但鉴定会涉及五金家电厨卫吊顶等产品在同一品牌下的性能、规格、等级和价格等专业知识；会涉及建筑和装修工程的专业知识；还会涉及***因客观原因不能自行收集的“装修工程的工程量汇总清单、分项工程工程量清单、子项工程工程量清单”等资料。***向原审法院申请司法鉴定，原审不予准许的决定不符合《民事诉讼法》第六十四条二款规定。

2、《民事诉讼法》公益诉讼之第五十五条规定“污染环境、侵害众多消费者合法权益”为“损害社会公共利益的行为”。中央和地方两级人民政府对房地产市场的限价限购调控，符合众多消费者的合法权益，是维护社会公共利益。因此，即使***没有申请司法鉴定，原审法院也应当依据《民事诉讼法》第六十三条一款（七）项和《最高人民法院关于适用的解释》（法释【2015】5号）第九十六条规定，按照“合理利润原则”鉴定出实际装修价值，以查明美耕公司是否存在“虚高装修费用变相提价”，损害人民政府维护的社会公共利益，扰乱对房地产“限价”的市场秩序。

四、诉辩双方均承认案涉房屋只进行了厨房、卫生间装修，并得到原审认定。***在原审中已经举证证明了争议之装修金额为2～3万元，美耕公司没有举出证据予以反驳，也没有举出证据证明其装修金额符合双方约定的装修成交价，依法应当承担举证不能之不利后果。

五、证据证明，本案诉争之商品房数年内不能转让。原判决认为“商品价格并非仅受成本影响，还受到市场供求关系等因素影响”是违反现行的“限价、限购”房地产市场秩序而错误地认定基本事实。

六、原判决认为“对室内装修的市场价值进行鉴定并不能作为合同鉴定履行后重新确定合同价格是否合理的依据”是在臆造诉请进行判决。

1、***在案涉房屋纠纷中的主张是“依实际装修价值赔偿已支付装修成交价的价差”，从未主张“合同签订履行后重新确定合同价格是否合理”。***的主张在原判决第一页也有明确描述。原判决认为的“并不能作为合同签订履行后重新确定合同价格是否合理的依据”是臆造诉请进行判决。

2、***申请鉴定的是“室内装修价值”并据此计算与实际支付的装修成交价之价差。即使***的委托代理人在《鉴定申请书》请求鉴定的是“市场价值”，也已经明确为装修造价加合理利润，不应当产生歧义。

综上所述，原判决无视（变相否定）国家房地产宏观调控政策的效力并规避地方人民政府颁布的规范性文件，袒护了美耕公司实施的履约欺诈行为。***因美耕公司实施的履约欺诈行为产生严重经济损失应当补偿，因此特提出上诉，请求二审法院依法支持***如上请求。

美耕公司答辩称，针对第一条上诉事实及理由，1.装修标准不是工程成本的含义，双方之间不是工程合同关系，是买卖关系。因此对此的定价不属于鉴定范畴。2.即使要参考同案同判原则，成都市中级人民法院14105、18155、14817、19924号等数十个案件已经对类似主张和鉴定问题作过生效判决，其中叙述的原理也表明不会以工程成本来作为买卖关系的考虑依据，所以鉴定工程成本具体数额是多少与本案没有关系，均不允许鉴定。

针对第二点上诉事实及理由。1.备案是行政管理行为，虽然不是审批性质，但管理行为也是行政行为，不会因为不是审批就不是行政行为。2.民事交易当事人在备案表上的盖章不会改变是行政行为所生成的文书这一法律性质，否则行政机关的文件只需要通过民事主体签章就可以变成民事文件的话，这一思考方向是错误的。

针对第三点上诉事实及理由。***所列举的成都市文件是2017年11月生效的，***购房是在此之前，不会适用该文件。更为关键的是行政文件的适用不由人民法院在民事审判中直接认定，也不应以此作为判决依据，只应发生在行政相对人和政府机关之间。此外，***认为开发商应当装修全部房屋，是通过自认为的倒算。***认为20余万元就应该装修整个房屋，但这一经济认知没有约定依据，双方约定的装修标准在附件二当事人单页签字和确认了的。

针对第四点上诉事实及理由。补充协议第二条第6款并不是排除权利，而只是对价格、性质的约定，是双方对价格性质如何认知达成了共识，是一个解释性条款，所以不能以格式合同排除对方主要权利等角度为理由宣告其无效。最终，其实本案的关键在于如同成都中院的历史案件审理归纳的争议焦点一样，涉案房屋是以整个买卖价格和买卖关系来建立双方的法律关系的，不存在用工程成本来要求出卖人作为卖价的强制性依据，所以如果买受人是对具体的某项质量问题有异议的，可以另案解决，但本案中买受人的角度是价格，该价格问题不应受到人民法院的直接干预和否定，从而形成要求退款或以差价、损失的名义破坏双方对房屋的交易约定。因此应驳回***的上诉请求。

***向一审法院起诉请求：判令美耕公司赔偿其购买房屋室内装修价值与所支付的装修款之间的差价损失。

一审法院认定事实：2017年7月7日，***与美耕公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，购买位于天府新区的房屋。主合同中约定商品房的装修水平为简装。房屋总价款为1207677元，未分别列明清水价及装修价。补充协议中约定有装修所使用的材料品牌，无型号。仅有厨房、卫生间的装修标准及品牌范围。

《补充协议》第二条第6项约定：“买受人确认房管局《商品房买卖合同摘要》中所列‘房价’与‘装修价’、出卖人预售申报价中的‘清水申报价’与‘装修申报价（装修报价）’、《商品房买卖合同》第五条中的‘装修标准’数据、以及‘本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修标准’文句，均是应行政管理部门要求而作出的与装修有关的数据列示，均不作为买卖合同项下的双方意思表示对待，买受人亦不以与上述装修有关的数据和要求向出卖人主张权利。”

案涉房屋的《商品房买卖合同摘要》上载明，房屋清水成交价为943310元，装修成交价为264367元。

截至起诉之日，案涉房屋已经交付，但仅对厨房、卫生间进行了装修。

一审法院认为，***与美耕公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

关于美耕公司应否赔偿房屋内装修价值与装修款的差价。***主张已交付房屋提供的装修仅价值2-3万元，合同对装修标准的约定不明确，应当按照交易习惯进行认定，并申请对室内装修的市场价值进行鉴定。美耕公司主张价格并不是成本的简单相加，认为***要求赔偿差价没有依据。

一审法院认为，商品价格并非仅受成本影响，还受到市场供求关系等因素影响。对室内装修的市场价值进行鉴定并不能作为合同签订履行后重新确定合同价格是否合理的依据。合同系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定履行，故一审法院不同意***的鉴定申请。***主张的差价赔偿没有事实依据，一审法院不予支持。如果***认为美耕公司存在以装修为名规避行政机关价格监管的行为，可以依法向有关行政机关举报，以追究美耕公司的行政违法行为。

综上所述，***的诉讼请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回***的诉讼请求。一审案件受理费25元，由***负担。

本院二审期间，***向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。***向本院提交了以下证据：

一、11份规范性文件；二、川大新华网等众多媒体的报道（共5篇）；拟以此证明：1.住建部约谈了成都市负责人；2.成都楼市调控已经到了均价为7000元左右，时间就在我们购房的时候。三：(2017)成房发45号文，同时有发布该文件的单位对45号文的解读。文件的发布时间2017年4月13日。拟以此证明：文件中指明成都市购房3年内不得转让，与合同最后一条约定一致。证明上诉人与美耕公司依据该文件及该文件所要进一步落实的3个政府文件签订的商品房预售合同。同时能证明美耕公司对成都市的人民政府为了贯彻宏观调控的政策所拟定的四个文件的精神很清楚。美耕公司与上诉人签订合同承诺按照文件所规定及文件所要落实的成办发25号和成办发37号文进行履约，但美耕公司对这四个文件违约了。

美耕公司发表质证意见称：所有媒体文件是传闻证据，对三性不予认可。所有政府文件不属于证据的类别，对其解读和适用应区分民事审判和行政管理的分界。民事审判中不应以政府文件，而且仅仅是地方政府部门的规范性文件作为裁判的衡量依据。但美耕公司的前述意见并不意味着对政策内容承认有所违背，只是从适用角度予以辩驳。

本院审查后认为：上述证据有关政府规范性文件系由政府发布，故本院对***提交的证据一、证据三真实性予以确认，对于该证据与本案诉争标的的关联性，本院在下文予以详述。对于证据二，***提交的媒体报道性质为电子数据即网页、博客、微博等网络平台发布的信息，但并未提交原件或出示可以显示、识别的输出介质，故本院对证据二的真实性不予以确认。

经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，根据上诉人***的上诉请求与被上诉人美耕公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、案涉《补充协议》第二条第6款的效力应当如何认定；二、案涉合同中关于清水房价与装修价款的区分是否对双方合同约定的价款性质产生实质性影响；三、美耕公司是否应向***赔偿装修差价。现就上述争议焦点的认定论述如下。

关于第一个争议焦点。***主张，该条款无效的理由为条款内容限制了其权利，免除了美耕公司的义务。本院审查后认为：该条款约定“买受人确认房管局《摘要》中所列‘房价’与‘装修价’、出卖人预售申报价中的‘清水申报价’与‘装修申报价（装修报价）’、《商品房买卖合同》第五条中的‘装修标准’数据、以及‘本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修标准’文句，均是应行政管理部门要求而作出的与装修有关的数据列示，均不作为买卖合同项下的双方意思表示对待，买受人亦不以与上述装修有关的数据和要求向出卖人主张权利”，系双方就价款应行政机关要求进行备案进行的说明，在条款并未免除美耕公司按照合同约定的交付条件向***交付符合交付条件的房屋，也未限制***按照约定向美耕公司主张违约责任，故该条款合法有效。

关于第二个争议焦点。美耕公司在与***建立的案涉关系中，其合同义务为交付约定的房屋，双方约定该房屋包含了对房间装修。本院认为，虽然双方合同中对价款进行了区分为清水房价和装修价款，但添附固化于房屋之中的装修部分亦系房屋的组成部分。双方合同约定交付的标的物为包含添附的房屋，***购买的是该包含添附的房屋，而美耕公司向***交付的房屋亦系包含了装修的房屋，故***所支付的价款虽在合同以及《摘要》中进行了区分，但该合同以及《摘要》中区分的清水房款、装修款均是房价的组成部分。评判案涉款项的性质应当根据当事人建立的法律关系所涉标的以及履行情况进行，相关行政机关所记载的《摘要》并不对双方所购买的标的物以及款项的性质产生实质性影响。故判断双方合同的效力、合同义务，应以双方约定的合同条款作为依据；***在二审中提交的证据一、证据三系行政机关对规范房地产市场所作的规定，如***认为美耕公司违反相关规定，规避价格监管的行为，可以依法向行政机关反映，以追究美耕公司的行政违法行为。张子在二审中提交的上述证据与本案争议焦点并无关联性，故本院不予采纳。一审法院对***在一审中提出的该项诉请不予支持并无不当，本院对***的该项上诉理由不予支持。

关于第三个争议焦点。本院认为，案涉房屋包括添附，商品房价值的判断并非仅考虑物料成本，亦应包含建造方所付出的人力成本、相应税费、市场需求、品牌价值；且应对包含添附的房屋进行整体评判。***主张仅对添附部分的差价损失予以赔偿，但根据以上评述，房屋整体价格或价值方应作为考量双方权利义务是否失衡的标准。故一审法院不同意***的鉴定申请并无不当。在本案中，***主张赔偿差价标准并无相应的事实依据，其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费50元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　赵　锋

审判员　白福群

审判员　龚　耘

二〇二〇年九月二十一日

书记员　龙春光