**1、成都美耕投资有限公司、四川天府新区成都管理委员会自然资源和规划建设局等商品房预售合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川01民终9994号

上诉人（原审原告）：**1，男，2003年8月7日出生，汉族，住成都市天府新区。

法定代理人：**2（系**1父亲），男，1972年9月3日出生，汉族，住成都市天府新区。

委托诉讼代理人：曾晓林，四川蜀霖律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：成都美耕投资有限公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳街道骑龙村三利·白云渡。

法定代表人：严强，总经理。

委托诉讼代理人：赵林阳，泰和泰律师事务所律师。

原审第三人：四川天府新区成都管理委员会自然资源和规划建设局（原天府新区成都管委会规划建设国土局)。住所地：成都科学城新经济产业园****楼**。

法定代表人：林强，局长。

原审第三人：成都市住房和城乡建设局。住所地：成都高新

区蜀锦西路69号。

法定代表人：张樵，局长。

上诉人**1因与被上诉人成都美耕投资有限公司（以下简称美耕公司）、原审第三人四川天府新区成都管理委员会自然资源和规划建设局、成都市住房和城乡建设局商品房预售合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院民事判决（2019）川0192民初2950号，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**1上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部一审诉讼请求或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费、鉴定费全部由美耕公司承担。

事实和理由：一、原审法院认定事实错误，美耕公司交付的房屋装修标准没有达到2119元每平方米，构成严重违约，根据《合同法》第107条、第112条、第113条应当向上诉人赔偿损失。原审法院没有依法启动鉴定程序，审判程序违法。

《商品房买卖合同》第4条第6款约定装修水平为简装，装修标准为2119元每平方米（一审判决书断章取义，只字未提，选择性忽略），美耕公司交付的房屋却只装修了厨卫，卧室、客厅是清水，其装修标准显然没有达到2119元每平方米，美耕公司构成严重违约。厨房、卫生间的装修标准是否达到上述装修标准需要通过鉴定才能确定，原审法院没有依法启动鉴定程序，审判程序违法。

鉴定的目的在于：l、查清案件事实，证明美耕公司是否违约；2、证明美耕公司违约给上诉人造成损失的具体金额，该金额即为美耕公司应当向上诉人赔偿的具体数额。装修标准2119元每平方米是双方合同中明确约定的内容，不像南京富力案，只是在预售方案上面载明的（本案上诉人提交的证据《成都市商品房预售许可申请表》上面也载明装修标准为2119元／平方米），两案具有相似性，上诉人要求同案同判，否则司法的权威性、公正性将受到损害。

二、《商品房买卖合同摘要》（以下简称《摘要》）系商品房买卖双方在系统上自行填报，自动生成，并非行政机关审批后出具的文件，不是行政行为，而是民事行为，对合同双方具有约束力。

原审第三人四川天府新区成都管理委员会自然资源和规划建设局出具的《答辩状》可以证实：《摘要》系商品房买卖双方在系统上自行填报，自动生成，不具有行政审批属性，不是行政行为，而是民事行为，对合同双方具有约束力。

即使原审法院不支持上诉人的第一项诉讼请求也应当对《摘要》的内容予以采信。况且《摘要》还加盖了美耕公司的印章，庭审中美耕公司认可其证据三性，《摘要》具有真实性、合法性、关联性，应作为本案关键证据予以采纳，该《摘要》足以证明上诉人所购买的房屋装修总价。《摘要》有装修总价，《商品房买卖合同》有约定装修标准为2119元每平方米，二者结合起来，可知计算依据是2119×建筑面积＝装修总价，二者共同构成上诉人要求整个房屋要达到装修标准（包括单价标准和总价标准）的依据。

三、案涉房屋作为期房，其成交价分别区分为清水成交价和装修成交价是合理合法的，其目的在于保护期房购房者的合法权益，否则装修标准就是不清不楚的，成品房不是开发商牟取暴利的工具。

上诉人认为对带装修的二手房不必分别区分清水成交价和装修成交价，因为购房人所见即所得，装修是含在总价款之中的，至于具体是多少由二手房购房者自行衡量。但上诉人购买的是期房，期房与二手房最大的区别在于购房时没有看到实体样板间，对于合同到期后交付的房屋装修没有参照物，购房款中有5万还是30万是装修款对购房者是否购买该房屋影响巨大，装修标准是用来检验到期之后交付的房屋是否符合合同约定的重要依据。

根据《成都市人民政府办公厅关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》第五条第2款第2项“实行成品住宅房屋价格和装修工程价格分别计价的机制。房地产开发企业在销售成品住宅时应当按照一房一价、明码标价的原则标明房屋挂牌（申报）价格和装修工程价格。在进行成品住宅买卖合同网签备案时，应当分别填报房屋价格和经建设行政主管部门核查的装修工程价格”足以证明，成都市对于带装修的商品房预售实行的是清水房价和装修价分别计价，分别表达的机制，上诉人支付的装修款金额不是模糊不清的，而是一个非常精确的金额。政府部门规范的目的在于防止开发商借装修涨价，损害购房者利益。

上诉人购房前，在售楼部现场电子大屏幕上看到挂牌清水价和挂牌装修价是分别公示的，折算后，清水单价是7800余元／平方米，装修单价是2119元／平方米，同样对双方具有约束力。本案上诉人支付了20余万元的装修款，实际却只装厨卫，在整个成都楼市实属罕见，人民法院应当对这种装修未达标的行为依据双方之间的《商品房买卖合同》及《中华人民共和人国合同法》的规定进行公正判决，否则今后某开发商只装厨卫能过关，某某开发商就会只装阳台，某某某开发商就会收了装修款完全不装，国家的成品房政策、环保政策如何执行，购房者的合法权益如何得到保障。若维持一审判决，将形成不良示范效应，造成不良社会后果。

四、一审法院适用法律错误，《商品房买卖合同（补充协议）》第二条第6款属于格式条款，完全符合格式条款无效的情形，属于典型的无效条款，不能作为本案判决的依据。

案涉合同条款均系美耕公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与上诉人协商，属于格式条款。根据《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。《商品房买卖合同》第三十九条关于“补充协议”的约定为：补充协议中含有不合理减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。《商品房买卖合同（预售）》第四条第6款约定的装修水平和装修标准属于可以选择、可以填写金额的范畴，属于合同双方可以自行约定的内容。

如前所述，《商品房买卖合同摘要》上面所栽明的具体金额，是双方根据《商品房买卖合同》自行填报的内容，《摘要》上的内容是双方真实意思表示，是对主合同装修总金额约定不明的进一步明确记载，应当作为双方真实意思表示对待，《摘要》对合同双方具有约束力，上诉人当然可以依据《摘要》所载明的内容向出卖人主张权利。

美耕公司试图以格式条款否定上诉人的真实意思表示，该条款要求买受人对装修的有关数据和要求不得据此主张权利，免除了美耕公司按照主合同约定的装修标准进行装修的义务、加重了上诉人的装修责任，排除了上诉人按照合同约定享有装修房（装修标准：2119元每平方米）的合法权利。

在签约过程中，美耕公司没有采取合理方式尽到提示及说明义务。作为格式条款提供方，美耕公司对于补充协议中的免责、限责等重要条款应当以合理方式向上诉人作出特别提示，让上诉人知悉。然而补充协议文本字体非常小，加黑字体满篇都是，与不加黑字体没有明显区别，并不能引起购房者注意，在双方签订补充协议的过程中，美耕公司的工作人员也未对补充协议中的免责、限责条款向上诉人进行过讲解和提示，没有尽到提供格式条款一方的提示与说明义务。

综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，程序违法。《商品房买卖合同》约定的装修标准是2119元／平方米，上诉人支付了20多万元的装修款，应当得到相应的装修交付结果，美耕公司交付的房屋装修不符合合同约定，构成严重违约，应当向上诉人赔偿损失。

请求本案启动司法鉴定程序以查明美耕公司交付的房屋装修是否达到合同约定的装修标准，从而查明美耕公司是否构成违约，并确定美耕公司应当承担的具体金额。

希望上级人民法院能够公正办案，依法纠正下级人民法院的不当判决，依法启动司法鉴定程序并支持上诉人的全部上诉请求。

美耕公司答辩称，针对第一条上诉事实及理由，1、装修标准不是工程成本的含义，双方之间不是工程合同关系，是买卖关系。因此对此的定价不属于鉴定范畴；2.即使要参考同案同判原则，成都市中级人民法院有数十个案件已经对类似主张和鉴定问题作出过生效判决，其中叙述的原理也表明不会以工程成本来作为买卖关系的考虑依据，所以鉴定工程成本具体数额多少与本案没有关系，均不允许鉴定。

针对第二点上诉事实及理由。1、备案是行政管理行为，虽然不是审批性质，但管理行为也是行政行为，不会因为不是审批就不是行政行为；2、民事交易当事人在备案表上的盖章不会改变是行政行为所生成的文书这一法律性质，行政机关的文件只需要通过民事主体签章就可以变成民事文件的话，这一思考方向是错误的。

针对第三点上诉事实及理由。上诉人所列举的成都市文件是2017年11月生效的，上诉人购房是在此之前，不会适用该文件。更为关键的是行政文件的适用不由人民法院在民事审判中直接认定，也不应以此作为判决依据，只应发生在行政相对人和政府机关之间。此外，上诉人认为开发商应当装修全部房屋，是通过自认为的倒算。上诉人认为20余万元就应该装修整个房屋，但这一经济认知没有约定依据，双方约定的装修标准在附件二当事人单页签字和确认了的。

针对第四点上诉事实及理由。补充协议第二条第6款并不是排除权利，而只是对价格、性质的约定，是双方对价格性质如何认知达成了共识，是一个解释性条款，所以不能以格式合同排除对方主要权利等角度为理由宣告其无效。最终，其实本案的关键在于涉案房屋是以整个买卖价格和买卖关系来建立双方的法律关系的，不存在用工程成本来要求出卖人作为卖价的强制性依据，所以如果买受人是对具体的某项质量问题有异议的，可以另案解决，但本案中买受人的角度是价格，该价格问题不应受到人民法院的直接干预和否定，从而形成要求退款或以差价、损失的名义破坏双方对房屋的交易约定。因此应驳回上诉人的上诉请求。

四川天府新区成都管理委员会自然资源和规划建设局陈述，本案是预售合同纠纷，上诉人提出的上诉请求与其无关。

成都市住房和城乡建设局陈述，本案系上诉人与美耕公司的合同纠纷，与第三人无关，成都市住房和城乡建设局并非本案一审适格第三人，也并非本案二审适格被上诉人，恳请二审法院依法裁判。

一审法院认定事实：2017年7月5日，**1与美耕公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，购买位于天府新区的房屋。主合同中约定商品房的装修水平为简装。房屋总价款为1300000元，未分别列明清水价及装修价。补充协议中约定有装修所使用的材料品牌，无型号。仅有厨房、卫生间的装修标准及品牌范围。

《补充协议》第二条第6项约定：“买受人确认房管局《摘要》中所列‘房价’与‘装修价’、出卖人预售申报价中的‘清水申报价’与‘装修申报价（装修报价）’、《商品房买卖合同》第五条中的‘装修标准’数据、以及‘本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修标准’文句，均是应行政管理部门要求而作出的与装修有关的数据列示，均不作为买卖合同项下的双方意思表示对待，买受人亦不以与上述装修有关的数据和要求向出卖人主张权利。”

案涉房屋的《摘要》上载明，房屋清水成交价为1031614元，装修成交价为268386元。

截至起诉之日，案涉房屋已经交付，但仅对厨房、卫生间进行了装修。

一审法院认为：**1与美耕公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对本案的争议问题分述如下：

一、关于补充协议第二条第6项是否无效。**1认为美耕公司没有尽到提示义务，该格式条款已限制其权利，免除了开发商的义务，且涉嫌规避行政监管，应属无效。美耕公司则认为，该条款没有免除其责任，仅是为了避免误解，也没有排除买受人的主要权利，买受人同样可以获得装修完毕的房屋。

一审法院认为，该条款仅为作出说明的条款，并未免除美耕公司交付合格房屋的基本义务，也未限制**1的主要权利，应属有效。

二、关于是否应在本案中确认《摘要》的效力。**1主张在本案中确认《摘要》的效力，并认为它系合同当事人的真实意思表示，对双方具有约束力。美耕公司则认为，《摘要》是行政机关的管理性文件，属于行政管理行为，并非民事行为。

一审法院认为，《摘要》系行政机关出具的文件，不属于买卖合同双方当事人约定的内容，且《补充协议》第二条第6项对此也特别予以明确，故《摘要》对双方当事人没有约束力。本案系民事纠纷，不应对行政机关出具的文件作出效力评判。**1的该项诉讼请求超出了民事案件的审理范围，故一审法院对**1的该项诉讼请求不予支持。

三、关于商品房成交价格是否应区分为清水价与装修价。**1主张商品房成交价可以分开计价，合同约定的计价方式只是对单价进行的约定。合同对装修总价约定不明，双方不存在单独的装饰装修合同关系，故应分别确认案涉房屋的清水成交价及装修成交价。美耕公司则主张案涉房屋是整体交易，主合同第八条未对清水房和装修价格分别约定，故不应分开为清水成交价与装修成交价。

一审法院认为，成品住宅价格是不能分割的整体，不宜单独确定商品房清水价及装修价。对清水成交价及装修成交价分列是《摘要》中的内容，双方应当按照合同约定履行义务，故一审法院对**1的该项诉讼请求不予支持。

四、关于美耕公司应否赔偿房屋内装修价值与装修款的差价。**1主张已交付房屋提供的装修仅价值2-3万元，合同对装修标准的约定不明确，应当按照交易习惯进行认定，并申请对室内装修的市场价值进行鉴定。美耕公司主张价格并不是成本的简单相加，认为**1要求赔偿差价没有依据。

一审法院认为，商品价格并非仅受成本影响，还受到市场供求关系等因素影响。对室内装修的市场价值进行鉴定并不能作为合同签订履行后重新确定合同价格是否合理的依据。合同系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定履行，故一审法院不同意**1的鉴定申请。**1主张的差价赔偿没有事实依据，一审法院不予支持。如果**1认为美耕公司存在以装修为名规避行政机关价格监管的行为，可以依法向有关行政机关举报，以追究美耕公司的行政违法行为。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决：驳回**1的诉讼请求。案件受理费100元，由**1负担。

本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，根据上诉人**1的上诉请求与被上诉人美耕公司的答辩意见、原审第三人四川天府新区成都管理委员会自然资源和规划建设局、成都市住房和城乡建设局的陈述意见，本案二审争议焦点为：一、案涉《补充协议》第二条第6款的效力应当如何认定；二、案涉合同中关于清水房价与装修价款的区分是否对双方合同约定的价款性质产生实质性影响；三、美耕公司是否应向**1赔偿装修差价。现就上述争议焦点的认定论述如下。

关于第一个争议焦点。**1主张，该条款无效的理由为条款内容限制了其权利，免除了美耕公司的义务。本院审查后认为：该条款约定“买受人确认房管局《摘要》中所列‘房价’与‘装修价’、出卖人预售申报价中的‘清水申报价’与‘装修申报价（装修报价）’、《商品房买卖合同》第五条中的‘装修标准’数据、以及‘本人已知晓并认同所购商品房的装修水平、设施设备档次和装修标准’文句，均是应行政管理部门要求而作出的与装修有关的数据列示，均不作为买卖合同项下的双方意思表示对待，买受人亦不以与上述装修有关的数据和要求向出卖人主张权利”，系双方就价款应行政机关要求进行备案进行的说明，在条款并未免除美耕公司按照合同约定的交付条件向**1交付符合交付条件的房屋，也未限制**1按照约定向美耕公司主张违约责任，故该条款合法有效。

关于第二个争议焦点。美耕公司在与**1建立的案涉关系中，其合同义务为交付约定的房屋，双方约定该房屋包含了对房间装修。本院认为，虽然双方合同中对价款进行了区分为清水房价和装修价款，但添附固化于房屋之中的装修部分亦系房屋的组成部分。双方合同约定交付的标的物为包含添附的房屋，**1购买的是该包含添附的房屋，而美耕公司向**1交付的房屋亦系包含了装修的房屋，故**1所支付的价款虽在《摘要》中进行了区分，但该《摘要》中区分的清水房款、装修款均是房价的组成部分。评判案涉款项的性质应当根据当事人建立的法律关系所涉标的以及履行情况进行，相关行政机关的《摘要》并不对双方所购买的标的物以及款项的性质产生实质性影响。一审法院对**1在一审中提出的该项诉请不予支持并无不当，本院对**1的该项上诉理由不予支持。

关于第三个争议焦点。本院认为，案涉房屋包括添附，商品房价值的判断并非仅考虑物料成本，亦应包含建造方所付出的人力成本、相应税费、市场需求、品牌价值；且应对包含添附的房屋进行整体评判。**1主张仅对添附部分的差价损失予以赔偿，但根据以上评述，房屋整体价格或价值方应作为考量双方权利义务是否失衡的标准。故一审法院不同意**1的鉴定申请并无不当。在本案中，**1主张赔偿差价标准并无相应的事实依据，其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由上诉人**1负担。

本判决为终审判决。

审判长　杨　晗

审判员　赫耀文

审判员　祝颖哲

二〇二〇年十月十九日

书记员　丁大贵