某某与上海鼎荣房地产开发有限公司、上海信诺建筑装饰有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

上海市黄浦区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）黄浦民四（民）初字第959号

原告何一凡。

委托代理人凌代坤，上海市金石律师事务所律师。

被告上海鼎荣房地产开发有限公司。

法定代表人张洪本。

委托代理人陈敏涛，上海市恒信律师事务所律师。

委托代理人姜文欣，上海市恒信律师事务所律师。

被告上海信诺建筑装饰有限公司。

法定代表人吕学忠。

委托代理人姚凌云。

原告何一凡诉被告上海鼎荣房地产开发有限公司、上海信诺建筑装饰有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月7日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2013年9月2日和9月23日公开开庭进行了审理。审理中转为普通程序后，依法组成合议庭，于2014年3月19日公开开庭进行了审理。原告之委托代理人凌代坤、被告上海鼎荣房地产开发有限公司之委托代理人姜文欣、上海信诺建筑装饰有限公司之委托代理人姚凌云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告何一凡诉称：其与被告上海鼎荣房地产开发有限公司与2011年3月7日签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向其购买本市瑞金二路XXX号XXX幢XXX室房屋，总价人民币3，756，688元，除不可抗力外，于2011年11月30日前交付房屋（毛坯），逾期交付房屋的，违约金自最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止按已付房款日万分之一计算。因合同约定交付的房屋包含装修及设备，故同日又与被告上海鼎荣房地产开发有限公司指定的装修单位被告上海信诺建筑装饰有限公司签订《家庭居室装饰装修施工合同》，约定被告上海信诺建筑装饰有限公司在原告与被告上海鼎荣房地产开发有限公司办毕房屋验收交接手续后次日起五个月内完成装修，逾期竣工，按每逾期一天人民币250元标准支付违约金。合同签订后，其按约支付了全部房款，但被告上海鼎荣房地产开发有限公司未按合同约定限期向其交付房屋（毛坯），直至2011年12月21日才办理房屋交接手续。其在交接房屋当日即将钥匙交于被告上海信诺建筑装饰有限公司，后因两被告间发生矛盾，导致至今未完成房屋装修而按时交付房屋。因被告上海鼎荣房地产开发有限公司在销售时曾承诺，在整幢楼装修完毕后交房，故现提起诉讼，要求两被告在整幢楼装修完毕后交付房屋并承担逾期交房的违约金（自2012年5月31日起至实际交付之日止，按每天人民币250元计），被告上海鼎荣房地产开发有限公司偿付逾期交付房屋（毛坯）的违约金人民币7，889.05元。

被告上海鼎荣房地产开发有限公司辩称：其在合同约定期限内向原告发出交房通知，原告系自行延期办理交接手续，故不存在其逾期交房（毛坯）的事实，之后因原告自行安装地暖工程，导致装修工程的停滞而未按约交付房屋，责任应由原告自行承担。现原告自行安装的地暖工程已完工，继续装修施工的条件已具备，其同意按原合同约定的装修标准由其指定施工方进行装修施工，在装修完毕后向原告交付房屋，不同意原告要求其偿付逾期交房违约金的诉讼请求。

被告上海信诺建筑装饰有限公司辩称：其系被告上海鼎荣房地产开发有限公司指定的装修施工方，其与原告无直接关系，双方签订合同仅为规避相关备案手续所需，其在完成隐蔽工程后，因原告需自行安装地暖工程导致无法进行后续装修，故其无责任；现其与被告上海鼎荣房地产开发有限公司之间的承包合同已提前终止，根据双方签署的终止协议约定，即使承担责任也应由被告上海鼎荣房地产开发有限公司负担，故不同意原告要求其承担逾期竣工交付房屋违约金的诉讼请求。

原告何一凡提供的证据如下：1、《上海市商品房预售合同》，证明原告与被告上海鼎荣房地产开发有限公司之间存在房屋买卖关系以及对相关房屋买卖权利义务的约定；2、被告上海鼎荣房地产开发有限公司出具的情况说明，证明对预售合同相关条文的变更的情况；3、《家庭居室装饰装修施工合同》，证明原告与被告上海鼎荣房地产开发有限公司指定的装饰施工方被告上海信诺建筑装饰有限公司签订《家庭居室装饰装修施工合同》以及对相关权利义务的约定；4、房屋交接单，证明原告与被告上海鼎荣房地产开发有限公司于2011年12月21日办理房屋交接手续；5、装修钥匙接收单，证明原告在2011年12月21日将房屋钥匙交于装修方被告上海信诺建筑装饰有限公司；6、被告上海信诺建筑装饰有限公司给原告的通知书和案外人上海住总海外建筑装饰工程有限公司给原告的通知书，证明被告上海信诺建筑装饰有限公司于2012年7月27日通知原告变更施工方和案外人于2012年9月21日通知原告办理变更手续，同时证明被告上海信诺建筑装饰有限公司未按约定期限完成装修工程；7、发票，证明原告已付清全部房款；8、调解笔录，证明原告曾起诉被告上海信诺建筑装饰有限公司，后知两被告已终止关系且由被告上海鼎荣房地产开发有限公司承担对小业主的赔偿责任；9、两被告签订的终止协议书，证明两被告间终止装修合作以及从协议约定看是对整幢楼进行装修，说明与被告上海鼎荣房地产开发有限公司在销售时承诺一致；10、原告与被告上海鼎荣房地产开发有限公司销售人员的通话录音，证明被告上海鼎荣房地产开发有限公司在销售时承诺整幢楼装修完毕后交付房屋；11、原告于2012年6月5日给被告上海鼎荣房地产开发有限公司的函以及委托其转交被告上海信诺建筑装饰有限公司的索赔通知，证明因未按合同约定期限交付房屋，原告发函要求两被告承担违约责任，同时要求尽快通知原告进场自行安装地暖；12、2013年9月5日原告现场拍摄的照片，证明房屋至2013年9月5日仍不具备交付及施工地暖的条件；13、照片，证明2013年6月拍摄的照片显示在2013年3月被告上海鼎荣房地产开发有限公司张贴的告示，表明都是整幢楼装修尚未完成；14、原告于2013年9月11日给两被告的通知以及房屋所在物业单位出具的情况说明，证明原告在2013年9月10日完成自行施工的地暖工程，次日通知两被告可继续施工。

被告上海鼎荣房地产开发有限公司提供的证据如下：1、《2002室交房及增加地暖情况说明》，证明原告自行要求增加地暖工程，因其他装修施工需在地暖工程完成后才能进行，由于原告未完成地暖工程，导致装修工程的停滞；2、《隐蔽工程验收通知书》及邮寄凭证和验收记录单，证明其指定的装修单位完成隐蔽工程后，通知原告进行验收，后因原告自行安装地暖工程而导致后续装修工程停滞等待。

被告上海信诺建筑装饰有限公司提供的证据如下：1、两被告签订的《精装修工程合同书》，证明其通过招投标取得工程承包权，成为被告上海鼎荣房地产开发有限公司指定的装修方，其与原告之间无直接关系；2、两被告于2012年6月25日签署的《终止协议书》，证明双方已终止协议以及对后续事宜处理的约定；3、移交单，证明终止协议签订后，双方办理了移交手续；4、《2002室交房及增加地暖情况说明》，证明系原告自行安装地暖工程的原因导致其他装修工程停工等待；5、小业主合同签收单，证明其于小业主签订的合同由被告上海鼎荣房地产开发有限公司收回，其与小业主之间无直接关系。

原告对被告上海鼎荣房地产开发有限公司提供的证据1真实性无异议，称其确实收到被告1发出的交房通知，但看了现场认为不符合交房条件，故在12月21日再次办理交房手续并签署情况说明；对证据2真实性无异议，因验收时仍存在问题，故提出要求整改，之后未接到整改完毕可安装地暖工程的通知。

原告对被告上海信诺建筑装饰有限公司提供的证据1真实性无异议，但认为被告未按合同约定履行通知义务；对证据2真实性无异议，但原告并不同意由案外人解决问题；对证据3真实性无异议，但认为两被告办理移交时尚有多项工程未完成；对证据4真实性无异议，但认为被告在完成隐蔽工程后未按约定履行通知义务；对证据5因与其无关，故不发表质证意见。

被告上海鼎荣房地产开发有限公司对原告提供的证据1真实性无异议，认为其已按约通知原告办理交房手续，不存在交房（毛坯）逾期的情形，故不应承担逾期交房违约金；对证据2真实性无异议，认为与本案无关；对证据3真实性无异议，认为系原告的原因导致装修未按时完工；对证据4、5真实性无异议，认为其已按时通知原告办理交房手续，原告收到通知后自行逾期办理与其无关；对证据6认为房屋装修系免费赠送原告，在更换装修单位后，系原告自身原因导致装修未能继续进行；对证据7无异议；对证据8称其未参与调解，故对情况不清楚；对证据9真实性无异议，认为与本案无关；对证据10不予认可；对证据11称未收到信函，故不予认可；对证据12、13不予认可；对证据14称未收到信函，故对信函内容真实性不能确认，但对原告已自行安装完成地暖工程的事实予以确认。

被告上海鼎荣房地产开发有限公司对被告上海信诺建筑装饰有限公司提供的证据1、2无异议；对证据3真实性无异议，确认两被告在2012年6月28日办理移交手续；对证据4、5无异议。

被告上海信诺建筑装饰有限公司对原告提供的证据1认为与其无关；对证据2、3真实性无异议，认为其根据被告1的要求在形式上与原告签订合同，但实际上无直接关系；对证据4认为与其无关；对证据5无异议；对证据6由其出具的通知真实性无异议，该通知系通过被告1发给原告，对案外人发的通知称不清楚；对证据7认为与其无关；对证据8真实性无异议，认为在合同期限内非其原因导致装修施工的延误，而在与被告1终止协议后，对于协议终止后的善后事宜的处理与其无关；对证据9无异议；对证据10称不清楚；对证据11称未收到过；对证据12认为本案无关；对证据13称无法判断真实性；对证据14认为与其无关。

被告上海信诺建筑装饰有限公司对被告上海鼎荣房地产开发有限公司提供的证据真实性均无异议，但认为装修延期系原告自身原因所致且负有通知义务的主体应是被告1。

经审理查明：原告与被告上海鼎荣房地产开发有限公司于2011年3月7日签订《上海市商品房预售合同》，由原告购买被告上海鼎荣房地产开发有限公司开发的位于本市瑞金二路XXX号XXX幢XXX室精装修房，房款价人民币3，756，688元，2011年11月30日前交付房屋，逾期交付房屋应按已付房款的日万分之一支付自约定交付期限第二天起至实际交付之日止的违约金，在房屋符合合同约定的交房条件后，出售方应在交付之日前5天书面通知购买方办理交付房屋的手续，购买方在收到通知7天内会同出售方对房屋进行验收交接，房屋交接的标志为领取钥匙，合同还对付款时间、违约责任等事项均作了约定。同日，原告又与被告上海鼎荣房地产开发有限公司指定的装修单位被告上海信诺建筑装饰有限公司签订《家庭居室装饰装修施工合同》，约定施工工期自房屋购买方完成房屋验收，将房屋交于施工方，签署开工单并交付房屋钥匙次日起五个月内（春节假期10天不含在内）竣工，因施工方原因逾期竣工的，每逾期一天支付违约金人民币250元，合同还对装修质量标准、验收等事项均作了约定。合同签署后，原告按约付清全部房款。被告上海鼎荣房地产开发有限公司于2011年11月25日向原告发出交房通知，通知原告办理房屋交验手续，原告按通知时间验收时，发现房屋存在多方面问题，不符合交房条件，故未办理验收手续，后经被告上海鼎荣房地产开发有限公司整改，原告于2011年12月21日签署了房屋交接单并收取了房屋钥匙。同日，原告将房屋钥匙交于被告上海信诺建筑装饰有限公司，由其开始对房屋进行装饰装修，并与两被告达成特别协议，约定在隐蔽工程完工后，所有卫生间和厨房的地暖部分和地暖工程的电路改造部分由原告自行施工，在地暖铺设验收后再由被告上海信诺建筑装饰有限公司负责水泥地平铺设施工。2012年3月31日被告上海鼎荣房地产开发有限公司通知原告在4月3日前对隐蔽工程进行验收，原告收到通知后于4月6日对隐蔽工程进行验收并对电气工程存在的问题提出整改要求，之后，未再收到关于整改情况的回复，原告也未主动询问整改结果。2012年7月27日被告上海信诺建筑装饰有限公司发函原告，告知其装修施工方已变更为案外人上海住总海外建筑装饰工程有限公司，同年9月案外人上海住总海外建筑装饰工程有限公司也书面通知原告，表示愿按原合同约定履行施工方义务。原告收到上述通知，也未提出异议。后因房屋一直未装修完工交付，原告与两被告交涉未果，遂于2013年6月起诉来院。

另查明：两被告于2012年6月25日签署关于本市瑞金二路XXX号房屋装修工程项目终止协议，约定被告上海信诺建筑装饰有限公司将未完成的装修施工部分移交给被告上海鼎荣房地产开发有限公司另行指定的施工方，对因延迟交房导致小业主提出索赔的，由被告上海鼎荣房地产开发有限公司指定的第三方按约定向小业主进行赔付。协议签署后，双方办理了工程移交手续。

审理中，原告于2013年9月10日自行完成地暖安装工程后，通知了被告上海鼎荣房地产开发有限公司，后由被告上海鼎荣房地产开发有限公司指定的施工方上海住总海外建筑装饰工程有限公司实某了后续装修施工，竣工后，于2014年5月26日通知原告于同年6月3日进行验收，经初验原告提出了部分整改事项，整改后，双方于2014年6月26日签署竣工验收单，办理了房屋交接手续。

上述事实，由《上海市商品房预售合同》、《家庭居室装饰装修施工合同》，发票、验收单、《终止协议书》及移交单等证据以及庭审笔录予以证实。

本院认为：原告与被告上海鼎荣房地产开发有限公司签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，双方当事人应当严格按约履行各自义务。现原告已按约付清全部房款，被告上海鼎荣房地产开发有限公司应当按照合同约定的交房时间和标准向原告交付房屋。虽原告在合同约定期限内通知原告办理房屋（毛坯）交接手续，但因交付的房屋不符合约定条件，经整改后，在符合交房条件情况下，双方办理了房屋交接手续，故应以双方实际办理房屋交接手续的时间确定为交付房屋（毛坯）的时间。因系被告上海鼎荣房地产开发有限公司的原因，导致交房延迟，被告上海鼎荣房地产开发有限公司应按合同约定承担逾期交付房屋（毛坯）的违约责任。根据合同约定原告购置的是精装修房，被告上海信诺建筑装饰有限公司系被告上海鼎荣房地产开发有限公司指定的装修施工方，在原告与被告上海信诺建筑装饰有限公司签订的《家庭居室装饰装修施工合同》中对装修标准、施工期限和逾期竣工的违约责任均作了约定，被告上海信诺建筑装饰有限公司在收到原告交付的房屋钥匙后，应当按照合同约定履行。履行过程中，原告与两被告就安装地暖工程又作出特别约定，但在隐蔽工程初验后，两被告未能及时告知原告整改情况，原告也未主动询问整改结果，导致未能及时实某地暖工程的施工，双方均有责任。现被告上海鼎荣房地产开发有限公司在2013年9月5日向原告交付钥匙，使原告可进入房屋进行地暖工程的施工，故自2012年5月31日起至2013年9月5日期间的逾期责任，双方应根据各自过错程度承担相应责任。系争房屋在原告完成地暖施工后，再次交付被告上海鼎荣房地产开发有限公司，由被告上海鼎荣房地产开发有限公司另行指定的施工方进行施工，施工方应在剩余的施工期限内完成装修工程，但事实上施工方于2014年6月26日才向原告交付，对于原告主张两被告承担至实际交付之日止的逾期竣工交付违约责任之诉请，因装修期间，被告上海信诺建筑装饰有限公司不再继续履行合同，装修施工系由案外人实某，而原告在本案中并未对案外人提出主张，故此节逾期交付责任，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告上海鼎荣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告何一凡逾期交付房屋（毛坯）违约金人民币7，889.05元；

二、被告上海鼎荣房地产开发有限公司和被告上海信诺建筑装饰有限公司于本判决生效后十日内支付原告何一凡逾期竣工违约金人民币92，600元。（自2012年5月31日起至2013年9月5日止）

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币2，085元，由原告负担人民币285元，由被告上海鼎荣房地产开发有限公司负担人民币1，800元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　吴　煜

审　判　员　　王巍琦

人民陪审员　　石志仁

二〇一四年七月十八日

书　记　员　　周　琪

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。