上海城建物资有限公司浦东分公司等与上海海洋石油局第一海洋地质调查大队有限公司房屋租赁合同纠纷二审案件二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪01民终5856号

上诉人（原审被告、反诉原告）：上海城建物资有限公司浦东分公司，住所地上海市浦东新区高科西路961号。

负责人：薛震，经理。

上诉人（原审被告、反诉原告）：上海城建物资有限公司，住所地上海市浦东新区浦东南路1930号。

法定代表人：袁俊发，董事长。

上述两上诉人之共同委托诉讼代理人：吴士勇，上海市凯昌律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海海洋石油局第一海洋地质调查大队有限公司，住所地上海市浦东新区东塘路240号。

法定代表人：王闯，总经理。

委托诉讼代理人：陈熠昊，上海市凌云永然律师事务所律师。

上诉人上海城建物资有限公司浦东分公司（以下简称城建浦东分公司）、上海城建物资有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人上海海洋石油局第一海洋地质调查大队有限公司（以下简称海洋地质公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初74658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人城建浦东分公司、城建公司的上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持其原审反诉请求。

事实和理由：上诉人支付定金后，双方达成默契，上诉人投入资金进行扩容，包括配电房改造、土建改造等；原审法院认定定金支付与本案争议标的无关系判断不当。

被上诉人海洋地质公司辩称，定金系上诉人为租用码头而支付的意向金，与本案无关，且已退还；合同到期后，上诉人需自行拆除搭建的构筑物，故其认为一审判决正确，要求维持原判。

海洋地质公司诉至一审法院，请求判令：1、城建浦东分公司立即迁出上海市浦东新区XX路XX号基地内约11,000平方米场地及24幢、25幢二栋办公房物业，并将系争房屋返还给海洋地质公司；2、城建公司支付自2017年12月1日起至2017年12月31日止的实际占有使用费27万元；3、城建公司按照每天18,000元的标准支付实际占有使用费，自2018年1月1日起计算至上述物业实际返还之日止；4、本案诉讼费由城建浦东分公司、城建公司承担。城建浦东分公司、城建公司提出反诉，请求判令：1、海洋地质公司赔偿损失8,627,095元；2、诉讼费由海洋地质公司承担。

一审法院认定事实：系争房屋的产权人及场地使用人为海洋地质公司。2013年6月21日，海洋地质公司（出租方、甲方）与城建浦东分公司（承租方、乙方）签订《物业租赁协议》，约定乙方向甲方承租系争房屋作为预拌混凝土使用；租期为2013年7月1日至2016年6月30日，3年合同期满乙方将租赁物业全部归还乙方；年租金为103万元。合同到期后，2017年7月6日，海洋地质公司（出租方、甲方）与城建浦东分公司（承租方、乙方）在上海市浦东新区高行镇人民调解委员会的主持下达成一份新的《物业租赁协议》，约定租期为2016年7月1日至2017年11月30日，协议到期后场地在乙方交付完毕后三年内继续出租给甲方系统内单位外的第三方，同等条件下，乙方拥有优先租赁权；租金及付款方式为：2017年6月30日前，乙方支付2016年7月1日至2017年6月30日租金103万元，2017年9月30日前，乙方支付剩余5个月租金计429,166.67元；协议期满、终止或解除后，乙方应按约定时间返还租赁场地，每延迟一日乙方应按9,000元每天，逾期超过30天后，按18,000元每天的标准向甲方支付场地占有使用费；协议期满、终止或解除后，乙方须及时拆除自行搭建的构筑物和设备等，双方交接后，甲方对仍留在场地内的物件享有完全处置权，处置发生的费用由乙方承担。上述合同到期后，城建浦东分公司一直占有使用系争场地和房屋至今未予返还。

原审另认定，城建浦东分公司在签订2013年6月21日的《物业租赁协议》后在2013年至2015年期间对设备、设施进行投入、改造并搭建了临时构筑物，但并未涉及对系争房屋的改造。

原审中，双方一致确认，若按年租金103万元的标准，城建浦东分公司已支付租金至2018年2月28日。然海洋地质公司认为，2017年12月的租金应当按每天9,000元的标准支付，从2018年1月1日之后的租金应当按每天18,000元的标准支付，海洋地质公司的诉请具有合同依据。城建浦东分公司、城建公司则表示，2017年12月1日至2018年2月28日的租金海洋地质公司已实际收取且未提出过异议，不应当要求其另行支付占有使用费，而2018年3月开始双方关系僵持、并未实际使用，因此2018年3月之后的占有使用费不同意支付。

一审法院认为：海洋地质公司与城建浦东分公司签订的两份《物业租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为有效，双方均应恪守。根据相关法律规定，城建公司浦东分公司系城建公司的分公司，其民事责任应当由城建公司承担。对于本诉部分，双方于2017年7月6日签订的《物业租赁协议》约定租期至2017年11月30日届满，城建浦东分公司在2017年11月30日之后占有系争房屋及场地已无合同依据，理应将系争房屋返还给海洋地质公司并支付相应的占有使用费。综合系争场地、房屋的实际使用情况，一审法院酌情按原合同约定租金的1.5倍标准计算占有使用费。鉴于一审庭审中双方均确认，城建公司已向海洋地质公司支付了合同到期后的占有使用费257,500元，故上述金额应在实际履行时予以扣除。城建浦东分公司、城建公司抗辩称海洋地质公司曾同意给予一定的搬离期限，对该节事实城建浦东分公司、城建公司并未提供相应证据予以佐证，一审法院不予采纳。对于反诉部分，城建浦东分公司、城建公司诉称双方对于合同续租及扩展租赁事宜达成过一致意见，然并未提供充分有效的证据予以证明，其提交的定金收据上列明码头租赁合同的履约保证金与本案系争租赁标的并无关联，故一审法院对于城建浦东分公司、城建公司的上述诉称难以采信。就本案而言，双方合同列明了到期时间，并明确约定合同到期后，城建浦东分公司须及时拆除自行搭建的构筑物和设备等，因此城建浦东分公司在投入、扩大生产时理应考虑在合同期内分摊相关生产成本的问题，现其将在租赁期内生产经营的必要成本作为损失要求海洋地质公司赔偿损失与合同约定不符，亦于法无据，一审法院不予支持。

一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定,于二〇一九年一月十四日判决：一、城建浦东分公司应于判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区XX路XX号基地内约11,000平方米场地及24幢、25幢二栋办公房物业并将上述场地及办公房物业返还给海洋地质公司；二、城建公司应于判决生效之日起十日内向海洋地质公司支付自2017年12月1日起至实际搬离返还房屋、场地之日止，按年租金1,545,000元标准计算的占有使用费（实际履行时应扣除城建公司已向海洋地质公司支付的占有使用费257,500元）；三、驳回城建公司、城建浦东分公司的全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40,960元，减半收取计20,480元，由城建浦东分公司、城建公司负担14,336元，由海洋地质公司负担6,144元；反诉案件受理费36,094.8元（已减半收取），由城建浦东分公司、城建公司负担。

二审中，上诉人出示上海市建设工程勘察合同一份，旨在证明其投入改造系客观事实；被上诉人表示不是新证据，与本案无关，且该事实发生于2015年间，并非本案合同期间。本院认为，上诉人出示之合同不能证明其主张，故不予采信。

经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，本案双方争议焦点为海洋地质公司是否应赔偿损失，对此本院评述如下：其一，双方间的租赁协议约定协议期满、终止或解除后，承租方须及时拆除自行搭建的构筑物和设备等，双方交接后，出租方对仍留在场地内的物件享有完全处置权，处置发生的费用由承租方承担；其二，城建公司、城建浦东分公司原审中出示的保证金收据联不能反映出双方就续租达成一致；其三，城建公司、城建浦东分公司一、二审中均未能出示有效证据证明双方就合同终止后的补偿达成一致，综合前述情形，本院认为，承租方明知租赁期限于2017年11月30日届满，即便其在租赁期内于涉讼场地上有搭建或改造，承租方理应对相应搭建或改造费用在合同期内合理分摊有预见，故城建公司、城建浦东分公司现主张海洋地质公司赔偿损失，于法无据，不能成立。

综上所述，上诉人城建公司、城建浦东分公司关于撤销一审判决第三项，改判支持其原审反诉请求的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币72,188元，由上诉人上海城建物资有限公司浦东分公司、上海城建物资有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　凌　捷

审判员　蒋辉霞

审判员　翟从海

二〇二〇年一月十五日

书记员　金雯佳

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……。