湖南长铁装备制造有限公司与***房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）湘0602民初6083号

原告：湖南长铁装备制造有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区曙光北路****。

法定代表人：常公平。

委托诉讼代理人:陈铁军,男,1964年2月1日出生,汉族,住长沙市芙蓉区,系公司员工。

委托诉讼代理人：黎冕芝，湖南如金律师事务所律师。

被告：***，男，1957年7月7日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。

原告湖南长铁装备制造有限公司（以下简称“长铁公司”）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长铁公司委托诉讼代理人陈铁军、黎冕之，被告***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告长铁公司向本院提出诉讼请求：一、原告长铁公司与被告***之间的房屋租赁合同关系于起诉日解除；二、被告腾空位于岳阳市岳阳楼区站前路岳阳××号门面并交还原告；三、被告向原告支付2017年1月1日至合同解除日租金及服务费用暂计至2020年6月30日为14522元；四、被告按每年5292元的标准向原告支付自合同解除日起至被告腾房交还房屋日止的房屋占用使用费；五、被告向原告支付迟延支付租金、服务费的违约金28419.92元；六、被告向原告支付导致合同解除的违约金1323元；七、判决原告不予退还被告收取的保证金1200元；八、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告于2015年1月1日从湖南长铁旅行服务有限公司处租赁了位于岳阳市岳阳楼区站前路岳阳××号门面（建筑面积89平方米），双方约定租赁期限1年，房屋租金为2600元每年、管理服务费用2692元每年，按年同步支付，合同对违约责任进行了明确约定。合同期满后，被告未签订新的租赁合同但使用门面至今，后仅于2019年12月30日向原告支付了2017年度的租金及服务费4000元，截止2020年6月30日尚欠租金及服务费14522元。案涉房屋属于国有资产，现由原告经营管理。

被告***辩称，答辩人属于铁路子弟且为肢体残疾人，自1986年左右由铁路部门给答辩人租赁门面且未收取租金。后签订租赁合同是事实,自2015年开始是一年一签，2017年还差1000元房租。因答辩人治病开支较大所以迟延支付租金,可以承诺在今年12月前一次性支付清,希望继续履行合同。

经审理查明：2014年12月，被告***（乙方）与湖南长铁旅行服务有限公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：“乙方承租原告位于岳阳市岳阳楼区站前路岳阳××号门面，面积约为89平方米，租期为自2015年1月1日至2016年12月31日；租赁期间，年度租金总额为2600元，租金按季度预付，每季度届满前10个工作日前预付下一季度租金。乙方在签订合同之日向甲方缴纳1200元保证金。乙方迟延支付租金或其他费用，每逾期一日按所欠金额的千分之二向甲方支付违约金；乙方逾期30日仍未支付的，甲方可以采取停止供水电等措施或解除合同。因乙方违约导致合同解除的，甲方收取的租赁保证金作为违约金不予以退还，乙方还应向甲方增加支付相当于三个月租金的违约金”。当日，原告与湖南长铁旅行服务有限公司签订《管理服务协议》，约定被告按年2692元支付管理服务费，与租金支付同步计算支付，双方在租赁合同中与租金有关的违约责任等条款同样适用于本合同中管理服务费用，其他条款亦同样适用于本合同。”上述合同签订前，被告***已租赁门面并对外出租，被告支付了保证金1200元。签订合同后，被告向湖南长铁旅行服务有限公司支付了2015年、2016年租金，自2017年1月起拖欠租金。2019年12月30日，经原告长铁公司催讨，被告向其支付租金4000元，尚欠2017年租金1292元。原告在诉讼中主张，因被告违约未按时支付租金，根据合同约定履约保证金应不予退还。本院于2020年9月1日将起诉状副本等诉讼材料送达被告***。

另查明，湖南长铁旅行服务有限公司系中国铁路广州局集团有限公司全资子公司，受委托经营管理案涉房屋，该公司因决议清算于2018年6月1日注销。2017年2月28日，中国铁路广州局集团有限公司将包括案涉房屋在内的湖南省内177处物业委托长沙铁路实业发展有限公司经营管理，长沙铁路实业发展有限公司又将上述物业委托原告长铁公司经营管理。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”房屋租赁合同中,出租人的主要义务是交付房屋使用权,承租人的主要义务是按合同支付租金，虽本案租赁合同期满但被告继续使用租赁物，被告***应当依合同约定按时支付租金。现原、被告间为不定期租赁合同关系，且被告已累计拖欠2年多租金，构成严重违约，起诉状副本送达日（2020年9月1日）可视为书面解除通知书，故对原告要求确认房屋租赁合同关系已解除，由被告腾空并退还租赁房屋、保证金1200元不予退还被告的诉讼请求，本院予以支持。合同解除至腾空房屋交付前，被告一直占用房屋收益，故对原告要求按年租金5292元标准支付自2020年10月1日起至实际腾房交付日止房屋占用费用的诉讼请求，本院予以支持。原、被告均认可支付2017年租金4000元后未再支付租金，故截止2020年3季度，被告尚欠租金以及管理费共计15845元，故对原告要求被告支付已产生租金及管理费15845元的诉讼请求，本院予以支持。被告***应在每季度届满前10个工作日前预付下一季度租金租金、管理服务费，被告***逾期支付租金属违约行为应承担违约责任，但租赁合同或商管协议约定的日千分之二的逾期付款违约金，约定违约责任（折合月利率6%）过高，结合本案情况，本院酌定按原、被告约定逾期支付租金按月利率1%支付实际逾期日起至2020年6月30日止的逾期付款违约金合计3928.39元（计算明细见附件）。原告要求被告支付因违约导致解除租赁合同应支付违约金1323元，因原租赁合同已到期未续签而成为不定期租赁合同关系，且被告因逾期支付租金已判决支付违约金，本院对该诉讼请求不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：

一、确认原告湖南长铁装备制造有限公司与被告***房屋租赁合同关系于2020年9月1日起解除；

二、被告***于本判决生效后三十日内腾空案涉位于岳阳市岳阳楼区站前路岳阳××号门面并交还原告湖南长铁装备制造有限公司；

三、被告***向原告湖南长铁装备制造有限公司支付至2020年9月30日止尚欠租金15845元，并支付逾期付款违约金合计3928.39元；

四、原告湖南长铁装备制造有限公司不予退还被告***保证金1200元；

五、被告***向原告湖南长铁装备制造有限公司支付自2020年10月1日起至实际腾空交房日止按5292元每年标准计算的房屋占用费用；

上述三、五项判决义务，限于本判决生效后十日内履行。

六、驳回原告湖南长铁装备制造有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。

本案案件受理费减半收取534元，由原告湖南长铁装备制造有限公司负担314元、被告***负担220元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。

审判员　　许君龙

二〇二〇年十月二十一日

书记员　　李梦婷

违约金计算明细：

2017年1月1日违约一季度租金1323元，至2017年3月31日按月利率1%计三个月为39.69元（1323元×1%×3个月，下同）；

自2017年4月1日起逾付2646元，至2017年6月30日按月利率1%计3个月为79.38元；

自2017年7月1日起逾付3969元，至2017年9月30日按月利率1%计3个月为119.07元；

依此类推，每季度应支付违约金为：至2017年12月31日为158.76元，至2018年3月31日为198.57元，至2018年6月30日为238.26元，至2018年9月30日为277.95元，至2018年12月31日为317.64元，至2019年3月31日为357.33元，至2019年6月30日为397.02元，至2019年9月30日为436.71元，至2019年12月30日为476.4元。

被告于2019年12月30日付租金4000元，尚欠往年租金11876元+2020年一季度租金1323元合计逾期13199元，至2020年3月31日为395.97元，至2020年6月30日为435.66元。

以上按季度计14笔违约金合计3928.39元。