泰兴市佳乐日用杂货超市、***等买卖合同纠纷执行异议执行裁定书

江苏省泰兴市人民法院

执 行 裁 定 书

(2022)苏1283执异17号

案外人：泰兴市自来水有限公司，住所地泰兴市。

法定代表人：刘敏俊。

委托诉讼代理人：叶家庆，江苏银杏树律师事务所律师。

申请执行人：泰兴市佳乐日用杂货超市，住所地泰兴市。

经营者：顾晓建，男，1970年1月27日出生，汉族，住泰兴市。

被执行人：***，男，1945年5月1日出生，汉族，住泰兴市。

被执行人：赵翠英，女，1943年12月2日出生，汉族，住泰兴市。

本院在执行泰兴市佳乐日用杂货超市与***、赵翠英买卖合同纠纷一案中，案外人泰兴市自来水有限公司向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

经审查查明，2021年6月17日，本院对泰兴市佳乐日用杂货超市与***、赵翠英买卖合同纠纷一案作出（2021）苏1283民初2649号民事判决：***、赵翠英于判决生效之日起十日内共同给付泰兴市佳乐日用杂货超市货款1100000元及利息（以1100000元为基数，自2019年6月30日起至实际给付之日止按照月息1%标准计算）。

2021年3月30日，本院根据泰兴市佳乐日用杂货超市的申请，作出（2021）苏1283民初2649号民事裁定：冻结***、赵翠英名下银行存款1400000元或查封、扣押相应价值的财产。

根据泰兴市佳乐日用杂货超市的申请，本院于2021年9月6日立案强制执行，案号为（2021）苏1283执4134号。在本案执行过程中，本院于2021年11月11日作出（2021）苏1283执4134号之三执行裁定：拍卖被执行人***名下泰兴市××王镇集镇起运厂南侧房地产【含附属物、不动产权证号：苏（2020）泰兴市不动产权第0017xxx号】。

案外人泰兴市自来水有限公司提出异议称，泰兴市人民法院在执行(2021)苏1283民初2649号裁定过程中，查封案外人坐落于泰兴市××王镇集镇起运厂南侧的国有土地上一幢建筑面积为543.97平方米三层房屋，因该财产属于案外人所有。2012年12月10日***将案涉房屋转让给案外人，案外人享有上述房产的所有权，案外人近日发现法院于2021年12月15日查封案涉房屋的封条。案外人认为，案涉房产属于其财产，查封、拍卖该房产严重侵犯其合法权益。请求：停止对坐落于泰兴市××王镇集镇起运厂南侧国有土地上一幢建筑面积为543.97平方米三层房屋的拍卖，并解除查封。

申请执行人泰兴市佳乐日用杂货超市辩称，案涉房屋登记在被执行人名下。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人的异议申请不能满足上述规定条件。第一，案外人与被执行人签订的房屋买卖合同，其真实性、合法性存疑。第二，法院查封前案外人并未合法占有、使用、控制案涉房屋。第三，案外人并未提供支付购房款的转账证明，不能认定案外人已支付全部价款。第四，案涉房屋于2013年1月25日初始登记长达10年时间内案外人未主张相关权利，存在怠于甚至故意不办理变更登记的事实，案外人作为一家国有公司应知晓不动产权属登记的重要性，购房协议中特别约定初始登记、过户登记及房屋交付在同一天完成，相关费用均由案外人全部承担，目的是为了防止未来发生产权不能过户或不能顺利过户所导致的风险，可见案外人的过错明显，不能认定为非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。综上，案外人排除执行的请求不能成立，请求驳回其异议请求。

另查明，一、2012年12月10日，***与泰兴市自来水公司签订《房屋买卖协议》1份，主要内容为：1、双方约定案涉房产出售价格为1159160元，此房价款为双方依据泰兴市永信联合资产评估事务所评估价基础上协商价格净价，因***在经营期间截止2012年10月份应付自来水费1059579.86元，经协商以上欠款同意在卖房款中抵扣，余额99580元整由双方结算，一次性付清。2、***负责在2012年12月25日前领取土地证和房产证手续，领证及过户费用由泰兴市自来水有限公司承担。3、***应在2012年12月25日将该房产交付，室内现有家电、家具随房屋交接经评估报告中详细列入的一并移交。***在合同生效之日起15日内将与交接方的无关物件全部搬出。

二、2013年8月26日，***等人投资设立泰州兴鸿水务工程有限公司，其持股比例为53%，该公司登记的地址为泰兴市××王镇集镇起运厂南侧一层。公司注册登记档案存有2013年8月14日签订的《租赁合同》1份，载明公司登记地的房屋系***、赵翠英向泰州兴鸿水务工程有限公司出租，租期为2013年8月14日至2018年8月13日止。

三、2005年***就案涉房屋领取姚建（2005）建字29号《江苏省村镇工程建设许可证》，建筑层数三层。泰兴市不动产登记中心登记信息显示：案涉房屋权利人为***、赵翠英，发证日期为2013年1月25日，建筑面积540平方米，总层数为3层，不动产权证号150658。2020年6月5日，***以案涉房屋不动产权证书遗失为由申请补发。2020年6月30日有权部门重新发证，不动产权证号为苏(2020)泰兴市不动产权第0017xxx号。

本院认为，鉴于执行异议属于形式审查，对泰兴市自来水有限公司的异议请求，本院不予支持。理由是：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断是否是权利人，本案中案涉房屋仍登记在被执行人***、赵翠英名下。二、《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，如泰兴市自来水有限公司所称案涉房屋向***购买属实，基于因法律行为发生的不动产物权变动规则，案涉房屋至今未办理转移登记，案涉房屋的所有权并未发生转移。三、从物权期待权保护的角度，泰兴市自来水有限公司主张排除执行的主张亦不能成立。理由是：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中，首先，按照2012年12月10日***与泰兴市自来水有限公司房屋买卖协议约定，***应于2012年12月25日将案涉房屋交付，但泰兴市自来水有限公司未能提供证据证明案涉房屋在本院查封之前已合法占有，同时结合2013年8月14日泰州兴鸿水务工程有限公司与***、赵翠英就案涉房屋的一层签订长达5年租赁合同的证据，可初步认定案涉房屋未被泰兴市自来水有限公司占有。其次，2012年12月10日《房屋买卖协议》约定以自来水水费1059579.86元抵扣卖房款，余款99580元由泰兴市自来水有限公司一次性付清，但泰兴市自来水有限公司并未就此提供证据证明，故无法认定已支付购房款。再次，2012年12月10日《房屋买卖协议》约定***在2012年12月25日前领取土地证和房产证手续，领证及过户费由泰兴市自来水有限公司承担。从现有证据看，2013年1月25日***、赵翠英就案涉房屋已完成初始登记，2020年6月5日***又以不动产证书遗失为由申请补证，如泰兴市自来水有限公司购买案涉房屋属实，其作为一家国有公司在长达近十年的时间内怠于行使相关权利，存在过错。

综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条规定，裁定如下：

驳回泰兴市自来水有限公司的异议请求。

案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　冯　军

审判员　陈纪平

审判员　谭正鸿

二〇二二年五月十二日

书记员　李幸婷