泰兴市自来水有限公司、泰兴市佳乐日用杂货超市等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2022）苏1283民初4178号 原告：泰兴市自来水有限公司，住所地泰兴市国庆西路48号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，江苏银杏树律师事务所律师。 被告：泰兴市佳乐日用杂货超市，住所地泰兴市鼓楼东路121号。 经营者：***，男，1970年1月27日出生，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：李新明，泰兴市宣堡法律服务所法律工作者。 被告：***，男，1945年5月1日出生，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：***，泰兴市**法律服务所法律工作者。 被告：***，女，1943年12月2日出生，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：***，泰兴市**法律服务所法律工作者。 原告泰兴市自来水有限公司与被告泰兴市佳乐日用杂货超市、***、***案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2022年6月8日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告泰兴市自来水有限公司的委托诉讼代理人***、被告泰兴市佳乐日用杂货超市的委托诉讼代理人李新明、被告***、***的共同委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰兴市自来水有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认泰兴市集镇起运厂南侧的国有土地上一幢建筑面积为543.97平方米、价格为1159160元的三层房屋的所有权人为原告；2.解除对上述房屋的查封，停止对上述不动产的拍卖。事实与理由：第三人2012年12页10日将位于泰兴市集镇起运厂南侧的国有土地上一幢建筑面积为543.97平方米三层房屋转让给原告，原告享有上述房产的所有权。原告2022年1月发现法院的2021年12月15日查封上述房屋的封条。原告2012年12月10日与***、***签订《房屋买卖协议》一份，协议约定***将案涉房产以1159160元出售给原告，因***欠原告自来水费1059579.86元，原告以上述欠款抵算购房款，余额99580元原告一次性付清。协议签订后，原告支付了上述款项。此后原告要求第三人将上述房产过户给原告，因第三人未缴纳应缴税款，导致原告未能过户。原告2022年1月发现贵院的2021年12月15日查封上述房屋的封条。此后原告向法院提出执行异议，贵院2022年5月12日作出（2022）苏1283执异17号裁定书，驳回原告的执行异议。原告认为，最高人民法院《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中原告与第三人签订书面买卖合同的时间是2012年，法院查封时间为2021年；自2012年起原告就已经实际合法占有该不动产；原告已经支付全部价款；不是由于原告自身原因办理过户登记。原告完全符合上述四个条件，依法应认定案涉房产所有权人为原告。为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 泰兴市佳乐日用杂货超市辩称，一、原告诉称的重要事实与客观事实严重不符，有违诚信。1、不管协议是否真实、合法有效，2012年12月10日协议上首部记载的当事人甲方就是***一人，落款签名也是***一人，而非***、***夫妇两人，对这一明显且确定的事实，原告视而不见，故意作虚假陈述。2、协议中大额水费对应的巨量自来水一定不是家庭生活所用，而是***开设的公司在经营期间应付的水费，所以原告诉称***个人欠原告水费与事实不符，属于偷换概念。3、协议约定全部税费是由原告承担，而非第三人承担。所以原告诉称“因第三人未缴纳应缴税款，导致原告未能过户”将税费的承担主体转移至第三人与事实相悖，进而企图将未过户的责任推卸给第三人，以达到免除自身承担不利法律后果之目的。另外，原告诉称“协议签订后，原告支付了上述款项、原告要求第三人将上述房产过户给原告”均无对应的证据加以证明。二、案涉房屋登记在第三人夫妇名下，原告请求确认案涉房屋的所有权人为原告，无事实和法律依据。三、参照执行异议复议规定第二十八条规定，原告物权期待权也不成立，其请求解除对案涉房屋的查封、停止拍卖的诉讼请求无事实和法律依据，理由如下：首先，原告与第三人之间的协议的真实性由法院依法审查认定，即使客观存在，该协议也不具合法性。其次，法院查封前原告并未合法占有、使用、控制涉案房屋。（1）2013年8月26日第三人***参股53%设立开办了“泰州**水务工程有限公司”。经查阅工商注册登记档案显示，该司登记的经营场所即为案涉房屋，系“泰州**水务工程有限公司”向第三人夫妇租赁而来，租赁期限自2013年8月14日至2018年8月13日止（详见从工商登记档案中复制的产权证、租赁合同）。（2）答辩人诉第三人买卖合同纠纷案于2021年3月25日起诉，2021年3月30日法院就裁定查封了案涉房屋，依照原告在落款时间为2022年1月18日的异议书上自述：“异议人近日发现贵院的2021年12月15日查封上述房产的封条”。也就是说原告自称对法院查封房屋不知情，假设原告事实上已入住、使用涉案房屋，原告一定会在第一时间知晓涉案房屋被查封。（3）案涉房屋至今未办理转移登记，更未向原告交付，何谈由原告占有了案涉房屋。原告也未提供占有或使用或控制案涉房屋的证据。再次，不能认定原告已支付全部价款。即使合同约定由第三人用案涉房屋作价抵算自来水费，原告也未有证据证明原告、第三人夫妇及第三人***开设的公司三方之间均一致同意债权债务抵消的事实，同时，协议第二条第3款约定“余款99580元整，由甲方与乙方结算，一次性付清。”原告也未提供余款的交付证据。最后，案涉房屋至今未过户，原告有过错。（1）签订合同时，案涉房屋无产权证，即存在不能过户的风险。（2）在近十年的时间内，原告怠于行使权利，存在放任或故意不办理产权过户登记的情形。原告与第三人在2012年12月10日签订房屋买卖合同，合同约定第三人在2012年12月25日前领取土地证、房产证，领证及过户费用由原告承担。同时约定第三人应在2012年12月25前将该房屋交付原告。履行期限为15天，该期限应当是双方认可的能够办妥登记的合理预期。从合同约定看，在签订买卖合同时涉案房屋未办理初始登记原告知情，原告作为一家国有公司知晓不动产权属登记的重要性和不动产权的完整性，所以特别约定了初始登记、过户登记及房屋交付在同一天完成，相关费用也均由原告全部承担，其目的是为了防止未来发生产权不能过户或不能顺利过户而导致的权利不能实现的风险。现从原告提交的产权证记载的初始登记时间为2013年1月25日（该时间为合同约定登记、交付时间后1个月的时间），即在合同约定的登记期限届满时，并未能完成相应的产权登记和转移登记。从常理上分析原告应当自2021年12月25日起就会催促第三人办理登记，并要求履行房屋交付义务，以尽快实现合同权利，所以申请执行人合理地认为原告知道第三人初始登记事实。故，原告应当同日办理转移登记或者在此时间合理的期限内办理转移登记，但一直未登记。退一步讲，不论何原因原告未能同日办理产权过户登记，但自第三人领取产权证之日（2013年1月25日）起原告即享有要求第三人配合办理过户的权利。房屋买卖合同约定的初始登记、转移登记及交付案涉房屋的期限仅为15天的时间，从2013年1月25日至今长达近10年时间，其并未主张相关权利，可见原告存在怠于甚至故意不办理权属变更登记的事实，足以认定原告的过错明显。所以不能认定为非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。参照规定，案外人应当举证证明其已全部满足上述四种情形，如有一项不符合规定，即无权排除强制执行。纵观本案事实，原告的四个条件均不满足。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请人民法院依法驳回原告全部诉讼请求。 ***、***共同辩称，一、原告的诉讼请求不应得到法律的支持，第三人请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。二、原告诉称的理由不成立，原告没有要求第三人将上述房产过户给原告，原告也没有支付上述房产交易过程中产生的一切费用，导致原告未能过户的后果，不是***的责任，而是原告自己的责任。三、原告在泰兴市人民法院查封之前，原告从没有实际合法占有过该不动产，该房屋一直由***和***占有，原告诉状中陈述“2022年1月发现贵院的2021年12月15日的查封上述房屋的封条。此后向贵院提出执行异议”（起诉状第2页第三行和第四行）与原告诉称的“自2012年起原告就已经实际合法占有该不动产”自相矛盾，而且泰兴市人民法院委托评估价格对该房屋进行评估时，如果原告占有该房屋，原告就应该提出执行异议，不可能才在2022年1月才发现法院查封的封条，原告的该理由根本不成立。加上刚才陈述的原告也没有支付该不动产交易过程中产生的一切费用，这正是原告的自身原因，未办理过户登记，导致该房屋未能过户，这明显是原告自身的过错。以上这些情形不符合最高人民法院《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条规定中的第一、第二、第四种情形，泰兴市人民法院（2022）苏1283执异17号《执行裁定书》认定事实清楚，适用法律正确，裁定驳回原告的执行异议请求，依法有据。原告的异议请求应该被人民法院驳回。四、原告和第三人***于2012年12月10日签订的《房屋买卖协议》为无效合同。五、尽管上述《房屋买卖协议》已经签订，但在签订该协议时，该协议中的房屋无房产证，无物权效力，原告也不是案涉房屋的合法所有权人。六、协议签订后，原告从未占有案涉房屋，原告未及时要求第三人办理案涉房屋登记过户，未缴纳有关费用，在第三人***、***申请挂失原房产证、补办房产证的过程中，尚在互联网上公告，原告也没有提出异议，而且，2013年8月26日，第三人***申请设立泰州**水务工程有限公司（以下简称**公司）时，**公司承租案涉房屋作为公司住所地，这足以说明原告并未实际占有该房屋，如果原告占有该房屋的话，**公司应该和原告签订房屋租赁合同，作为**公司的住所地。如果原告实际占有，***将**公司的住所地设立在该房屋处，原告必然不允许，**公司在案涉房屋处办公，原告也从未阻止。上述事实和理由，足以证明原告非案涉房屋的所有权人，原告所诉事实不是事实，所持理由依法无据，不能成立，第三人请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 ***另补充答辩，一、***与泰兴市自来水公司签订《房屋买卖协议》前，***没有告诉***，更没有征得***的同意，签订协议后，也没有告诉***，如果告诉***，***也不会同意，因为案涉房屋是***和***的夫妻共同财产，***一人无权处分属于***的部分。二、泰兴市自来水公司也从未将上述协议的签订情况通知过***，也从未要求***去办理过户登记手续。三、直至本案发生后，***才得知本案中的《房屋买卖协议》情况，现***不同意该买卖协议的合法性、有效性。而且该协议是2012年12月10日签订的，今年已经是2022年，时间过去近10年后，原告才起诉，根据法律规定，也超过了诉讼时效，人民法院应当不予受理，或者受理后，依法裁判驳回其起诉。案涉房屋是***的主要财产，***身患重病，无退休工资，靠该房屋维持生活、**。请求法院依法公正处理。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2021年6月17日，本院对泰兴市佳乐日用杂货超市与***、***买卖合同纠纷一案作出（2021）苏1283民初2649号民事判决：***、***于判决生效之日起十日内共同给付泰兴市佳乐日用杂货超市货款1100000元及利息（以1100000元为基数，自2019年6月30日起至实际给付之日止按照月息1%标准计算），该判决业已生效。该案诉讼中，本院于2021年3月30日作出（2021）苏1283民初2649号民事裁定：冻结***、***名下银行存款1400000元或查封、扣押相应价值的财产。并据此于2021年4月15日查封了***、***名下位于泰兴市集镇起运厂南侧房屋［不动产权证号：苏（2020)泰兴市不动产权第0017994号］。2021年9月6日，本院根据泰兴市佳乐日用杂货超市的申请，立案强制执行，案号为（2021）苏1283执4134号。执行过程中，本院于2021年11月11日作出（2021）苏1283执4134号之三执行裁定：拍卖被执行人***名下泰兴市集镇起运厂南侧房地产【含附属物、不动产权证号：苏（2020）泰兴市不动产权第0017994号】。后原告泰兴市自来水有限公司以对案涉房屋享有所有权为由，向本院提出书面异议，本院于2021年5月12日作出（2022）苏1283执异17号执行裁定书，裁定驳回原告泰兴市自来水有限公司的异议请求，原告泰兴市自来水有限公司不服该裁定，引起本次诉讼。 另查明，2012年12月10日，***（甲方）与泰兴市自来水公司（乙方）签订《房屋买卖协议》1份，约定：“……乙方因**供水站办公场所需求购买甲方拥有的坐落于泰兴市间平房，建筑面积600平方米的房产（即案涉房产）……第二条付款方式1、双方议定上述房产出售价格为1159160元整。此房价款万甲乙双方依据泰兴市永信联合资产评估事务所评估价基础上协商价格净价。2、因甲方在经营期间截止2012年10月份应付乙方自来水水费计人民币壹佰零伍万玖仟***拾玖元捌角陆分（1059579.86元）。经甲、乙双方协商以上欠款同意在卖房款中抵扣。3、余款99580元整，由甲方与乙方结算，一次性付清。 实卖上述房产交易过程中产生的一切费用，由乙方承担。第三条、房屋过户甲方负责在2012年12月25日前领取土地证和房产证手续，领证及过户费用由乙方承担。因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。……2、甲方应在2012年12月25日将该房产交付乙方。……” 又查明，***及***系夫妻关系，案涉房产系二人夫妻共同财产，协议签订时***对此并不知情，此后对该协议一直未予追认。本案庭审时原告泰兴市自来水有限公司亦明确陈述：“签订协议的时候***没有将房产证给原告，当时原告以为房产是***一个人的，另外据原告经办人讲他们当时认为***承包**供水站期间所欠的水费100多万元实际上是用来购买案涉房屋和旁边的房屋的，所以当时就以为房产就是***的，后来办理房产过户手续时自来水公司经办人让***通知过***，但是后来因为需要补交税款等方面的原因没有办成，没有证据提交。” 前述协议签订后，***及***于2013年1月25日领取了案涉房屋的产权证，产权证号为泰房权证**字第**，建筑面积540平方米，总层数为3层。办证产生的相关税费由原告予以报销。2013年1月29日，***向原告出具了已收到剩余购房款99580元的收条。2020年6月5日，***以案涉房屋不动产权证书遗失为由申请补发，2020年6月30日有权部门予以补发，不动产权证号为苏(2020)泰兴市不动产权第0017994号，产权人为***及***。 再查明，2018年4月9日，原告泰兴市自来水公司更名为泰兴市自来水有限公司。 审理中，就为何长时间未办理过户手续，原告陈述：“办理过户手续的时候需要补交几十万元土地出让金。”“上述条款约定的仅仅是费用，包括评估费、领证的手续费，当时因为原告不知道房屋存在免交土地出让金的行为，所以没有考虑到这块。”对此，本院于2022年9月21日向泰兴市自然资源和规划局发出泰法（2022）110号工作联系函，函询案涉不动产何时具备转让条件及所需材料、是否需要缴纳土地出让金及相应数额。该局复函本院称：“……经查阅不动产登记簿，贵院函询不动产于2020年6月30日完成登簿，该不动产在无抵押、查封、预告等限制信息的前提下，申请人持权属证书、转让协议、税费缴纳的票据、身份证明等材料，可直接办理转移登记手续……。” 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，如果案外人对执行标的享有足以排除强制执行的实体权利，人民法院应当停止执行。因此，本案的争议焦点为泰兴市自来水有限公司对案涉泰兴市集镇起运厂南侧的房地产是否享有足以排除执行的实体权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，首先，关于买卖协议的合同效力问题。原告与***所签订的房屋买卖协议主体适格，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方的真实意思表示，该合同并不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故该合同依法成立并生效。但在签订该协议时，案涉房屋尚未领取产权证，同时原告也未能提供相关证据证明该房屋的共同共有人***对该协议内容予以认可并同意，反之，***在庭审中明确表示不知情且拒绝追认，故***以房抵债出卖案涉房屋的行为为无权处分，因***不予认可，故客观上无法达到合同中所约定的物权变动的效果。而原告在签订合同时对此未能尽到审慎义务，对可能产生的风险亦应可以预料，故此种应属于因买受人自身原因未办理过户登记的情形。其次，双方合同约定2012年12月25日领取案涉房屋产权证并交付，而***及***在2013年1月25日方初次领取产权证明，后双方至今未办理过户手续，虽在庭审中原告主张未办理过户手续的主要原因系存在巨额土地出让金，但经本院函询有权部门，并不存在前述障碍。因此，原告长时间内未能积极主张过物权登记请求权，亦不存在其他合理客观理由，此种亦属于因买受人自身原因未办理过户登记的情形。综上，原告享有的权利并不能排除人民法院对该房屋的执行，原告的诉求无事实和法律依据，故本院依法不予支持。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款、第二十八条规定，判决如下： 驳回原告泰兴市自来水有限公司的诉讼请求。 案件受理费15232元，由原告泰兴市自来水有限公司负担（已付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审判长　　鞠绮 审判员　　** 审判员　　** 二〇二二年十二月一日 书记员　　**