盐城市大丰区同德建筑工程有限公司、盐城市大丰区大中街道同德村经济合作社房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省盐城市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏09民终5742号

上诉人（原审被告）：盐城市大丰区同德建筑工程有限公司，住所地江苏省盐城市大丰区大中街道金丰北路**。

法定代表人：盛建明，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张桂江，江苏涤非律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：盐城市大丰区大中街道同德村经济合作社，住所地江苏省盐城市大丰区大中街道同德村**。

法定代表人：陈祥林，该合作社主任。

委托诉讼代理人：吴广成，江苏臻爱律师事务所律师。

上诉人盐城市大丰区同德建筑工程有限公司（以下简称同德建筑公司）因与被上诉人盐城市大丰区大中街道同德村经济合作社（以下简称同德村）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2020）苏0982民初2695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

同德建筑公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回同德村的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由同德村承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审认定的基础法律关系错误，本案不是仅仅对财产的租赁，而是对整个企业的承包经营，完全符合承包合同的法律特征。2.同德村长达近20年时间没有收取租金是因为租赁合同当年订立当年终止。3.同德建筑公司不存在租赁涉案土地、房产、设备设施问题，应该待双方之间就明珠乐园注销后的债权债务及投资款清算完毕时一并处理或按照《明珠乐园地块规划设计要点》的内容处理。二、本案不属于人民法院受案范围，本案涉及企业改制纠纷，应由地方政府解决。

同德村辩称，1.从双方之间签订的租赁合同内容来看，同德建筑公司应当按照合同约定向同德村归还所租赁的资产。2.案涉租赁合同并不是因对同德建筑公司改制而形成，同德建筑公司的改制是1997年，而本案租赁合同签订于2001年。3.明珠乐园的营业执照注销是得到同德建筑公司同意的，当时之所以约定的租金较低，是因为要求同德建筑公司安置职工。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

同德村向一审法院提出诉讼请求：1.判令同德建筑公司立即返还原大丰明珠乐园的土地、房产及其他固定资产等租赁物（返还资产的具体的数量品种按双方2001年3月20日签署的移交表一、四），因灭失不能返还的固定资产按价赔偿；2.判令同德建筑公司给付2017年6月12日至2020年6月12日租金6万元；3.判令同德建筑公司给付从2020年6月13日起至实际返还之日止按年租金2万元计算的租赁物占用费；4.诉讼费用由同德建筑公司承担。

一审法院经审理查明：2001年3月8日，同德村与同德建筑公司签订租赁合同一份，载明：甲方（同德村）将大丰市明珠乐园截止2001年3月底账面资产、低值易耗品租赁给乙方（同德建筑公司）使用，产权属甲方所有；租赁期从2001年4月1日起至2011年3月30日止；年租金20000元，第一年租金在合同签订时一次性以现金交给甲方，以后年度分别在当年3月20日前交清；明珠乐园原有正式职工3人由乙方安排工作等内容。协议后，同德村将明珠乐园固定资产、低值易耗品分别移交给同德建筑公司，同德建筑公司分别在明珠乐园固定资产移交表（一）、明珠乐园低值易耗品移交明细表（四）上签字确认，该财产移交表上载明了每项财产的价值，其中，明珠乐园固定资产移交表（一）中财产有：1.土地5232㎡、2.游戏机（二台坏）10台、3.电脑版（五块坏）9块、4.空中飞椅（坏）1套、5.海陆空1套、6.历险鼠1套、7.碰碰车及房（坏）5全套、8.赛车（坏）3辆、9.电瓶车5辆、10.电子打把（失灵）1台、11.道路、12.场地、13.天桥、14.围墙、15.门楼、16.花池、17.栏杆（锈）顶棚（坏）、18.海陆空池、19.水电设施、20.办公室3间、21.厨房3间、22.溜冰房（坏）、23.厕所、24.售票亭（锈）3只、25.油库及机修间2间、26.小火车。明珠乐园低值易耗品移交明细表（四）中财产有：1.办公桌4张、2.椅子29张、3.电话1部、4.长木椅6张、5.文件柜1只、6.保险柜1只、7.1.5米柜台货架1组、8.1.2米柜台货架1组、9.1.5米货架1组、10.吊扇15台、11.办公桌1张、12.砂轮机1台、13.水泵1台、14.CD机功扩音箱1套、15.方桌1张、16.双卡组合音响1台、17.溜冰鞋39双。同德建筑公司在协议后并未向同德村交纳租金，且在当年十月即停止经营游乐项目，后游乐设施被废弃、拆除。同德建筑公司在租赁合同到期后，未将承租的资产向同德村交付，同德村亦未向同德建筑公司主张权利。大丰市明珠乐园系大丰市大中镇同德村村民委员会于1999年2月投资设立的企业法人。2001年10月31日，大丰市明珠乐园向大丰市工商局申请注销登记，大丰市大中镇同德村村民委员会同意注销，注销登记注册书中载明：企业人员安置、设备、物资由同德建筑公司负责，债权债务由大中镇同德村村民委员会负责清理等内容。

审理过程中，经一审法院现场勘验，明珠乐园的游乐设施已拆除，设备已废弃，同德建筑公司在明珠乐园的场地上堆放了建筑材料。其中移交表（一）中已毁损、灭失的财产：电脑板（5块坏）9块、空中飞椅1套、海陆空1套、历险鼠1套、碰碰车及房5套（坏）、赛车（坏）3辆、电瓶车5辆、电子打靶机（失灵）1台、小火车、天桥、花池、海陆空池、溜冰房、售票亭、栏杆（锈）顶棚（坏）；移交表（四）中已灭失的财产：电话一部、长木椅6张、椅子19张、1.2米柜台货架、吊扇15台、砂轮机一台、CD机功扩音箱1套、方桌一张、双卡组合音响一台、溜冰39双。

一审法院认为，涉案租赁合同合法有效，同德建筑公司在合同期满后负有向同德村交还承租财产的义务，故对同德建筑公司要求同德村返还现存承租的财产的请求，应予支持。租赁合同期满后，同德村未按约向同德建筑公司返还相应的租赁物，继续占用租赁物，应当支付相应的占用费用，同德村主张按每年2万元的标准支付自2017年6月12日起至实际交付时止的占用费的请求合理，予以支持。同德村在租赁合同签订后即注销了明珠乐园的工商登记，故同德建筑公司在管理、使用该资产的过程中，拆除游乐设施的行为并无不当，同德村移交给同德建筑公司的游乐设备、设施等资产距离同德村主张权利时已近20年，考虑到游乐设施的合理使用年限、自然老化等因素，同德建筑公司未利用游乐设施进行经营获利、及同德村怠于行使权利等情况，对于同德村移交给同德建筑公司财产中已毁损灭失的部分，应由同德村自行承担，同德村要求同德建筑公司按移交清单的价格，对已毁损灭失财产予以赔偿的理由不能成立，不予支持。涉案合同符合财产租赁合同的法律特征，且本纠纷并不涉及企业改制问题，故同德建筑公司辩称合同性质为承包合同，涉及企业改制，本案不属法院受理范围的理由不能成立，不予采信。同德建筑公司辩称的投资款15万元及明珠乐园、明珠艺术幼儿园工程款，与本案无涉，其可另行处理。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十八条、第二百三十五之规定，判决：一、同德建筑公司于判决生效之日起10日内支付同德村自2017年6月12日起至实际返还租赁物时止按20000元/年计算的占用费；二、同德建筑公司向同德村返还明珠乐园固定资产移交表（一）中的下列财产：土地5232㎡、游戏机（二台坏）10台、道路、场地、围墙、门楼、水电设施、办公室3间、厨房3间、厕所、油库及机修间2间及向同德村返还明珠乐园低值易耗品移交明细表（四）中的下列财产：办公桌5张、椅子10张、文件柜1只、保险柜1只、1.5米柜台货架1组、1.5米货架1组、水泵1台；三、驳回同德村的其余诉讼请求。案件受理费9400元，由同德村负担1400元，同德建筑公司负担8000元；保全费3020元，由同德建筑公司负担。

本院二审期间，同德建筑公司向法庭提交如下证据：1.原大丰市同德建筑工公司2006年11月17日董事会决议一份。2.大丰市同德建筑公司企业章程两份。3.2010年1月2日形成的股权转让协议一份。4.2009年12月5日形成的股权转让协议七份。5.2009年12月31日记账凭证一份。拟证明本案属于企业改制纠纷，双方当事人在2010年改制之前属于一家，如果将改制之前所发生的纠纷向法院起诉，必然发生双方之间的利益重新分配问题。鉴于同德建筑公司投入明珠乐园的资产及股本金15万元尚未清算，因此即使法院受理本案也属于清算纠纷，应当驳回同德村的起诉。

同德村的质证意见：1.对证据一的真实性无法确认，因为没有工商部门的公章。对于其关联性不予认可。2.对于两份企业章程的真实性无异议，该份证据进一步说明，同德建筑公司的性质在1997年是股份合作制企业而非集体企业，2001年同德建筑公司是有限公司而非集体企业。3.对于股权转让协议的真实性无法确认，与本案不具有关联性，仅表明同德建筑公司内部股权的转让并不涉及集体企业的改制。综上，以上五份证据与本案无关联性，同时也不能达到同德建筑公司的证明目的。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。现本案双方针对合同性质产生分歧，根据解释规则，文义解释是合同解释的起点和基础，当事人的共同意思表示是合同解释的依据。本案中双方签订的合同名称为《租赁合同》，其内容部分有租赁财产、租赁期限、租赁金额及交款时间以及租赁期内的违约责任等，故一审法院认定涉案法律关系为租赁合同，有充足的事实依据和法律根据。同德建筑公司主张双方系承包关系的理由不能成立。涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院根据双方之间的合同内容判令同德建筑公司返还租赁物以及支付占有使用费正确。至于同德建筑公司主张的投资款、工程款问题与本案不是同一法律关系，一审法院未予理涉并无不当。

综上，同德建筑公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9400元，由上诉人盐城市大丰区同德建筑工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　刘圣磊

审 判 员　周　陇

审 判 员　谢超亮

二〇二一年十二月九日

法官助理　徐　平

书 记 员　郁婷婷