海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）琼01民终282号
上诉人（原审原告）：海南誉强房地产开发有限公司，住所地海口市海秀路19号11B1，统一社会信用代码：×××××××××。
法定代表人：吴亮霖，该司副总经理。
委托诉讼代理人：伍音，海南川合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：海南海口供电设计公司，住所地海口市泰华路7-5号三楼，统一社会信用代码：×××××××××。
法定代表人：李丹，该司经理。
委托诉讼代理人：吴郑炮，海南大兴天泰（三亚）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邝凤羽，海南大兴天泰（三亚）律师事务所律师。
上诉人海南誉强房地产开发有限公司（以下简称誉强公司）因与被上诉人海南海口供电设计公司（以下简称供电公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初10987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
誉强公司上诉请求：1.依法撤销原审民事判决第二项，判决支持誉强公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由供电公司全部承担。事实与理由：一、原审判决认定部分事实不清。2013年9月24日，誉强公司与供电公司签订《海口市商品房买卖合同》，该合同第五条约定“付款方式及期限”为分期付款，第六条“买受人逾期付款的违约责任”约定“买受人如未按本合同约定的时间付款:（1）逾期在90日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之三支付违约金，合同继续履行;（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之三支付违约金。出卖人应于书面通知买受人解除合同之日起30日内，在扣除买受人应支付的违约金后，一次性全部退还买受人支付的房价款。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按应退款总额的万分之三向买受人支付违约金，直至全部退还款项为止。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之三的违约金”。此外，该买卖合同附件七《补充协议》第二条约定“买受人在签订购买合同之日起七个工作日内，向出卖人交付房款人民币250万元；2013年10月30日前第二次支付房款550万元；2014年3月31日前第三次支付房款700万元；余款3450168元于2014年6月30日前一次性支付。买受人逾期未付清购房余款，出卖人从2014年6月30日起向买受人收取相应余款及余款按银行同期贷款利率付利息。买受人付清所有房款是出卖人办理产权证的前提条件。”补充协议约定的仅是余款未付清的违约责任，而对于分期付款的违约责任应按合同来计算。
合同签订后，供电公司除2013年9月25日支付房款250万元属于按约定付款外，其余付款包括2013年12月17日支付房款500万元、2014年1月23日支付房款200万元、2014年4月1日支付房款100万元、2014年6月6日支付房款400万元、2014年7月11日支付房款380万元，均属于未按约定付款，系逾期付款，应按照合同第六条约定的违约责任承担逾期付款的违约责任。
二、应适用《合同法》第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，以及最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，整个分期付款方式是一个整体，誉强公司并未放弃追索其他损失，对于供电公司未按合同分期付款约定造成的损失，应按合同承担相应的违约责任，即按照未付款的日万分之三承担违约责任。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，誉强公司特向贵院提起上诉，望依法撤销原审判决第二项，依法支持誉强公司的诉讼请求，以维护誉强公司的合法权益。
供电公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持，誉强公司的上诉理由不成立，应予以驳回。
誉强公司所认为的供电公司承担的逾期付款责任应按照未付款的日万分之三来计算无事实和法律依据。虽然誉强公司和供电公司在《海口市商品房买卖合同》中约定了买受人逾期付款的违约责任是按照未付房价款的日万分之三来计算，但，在双方签订的《海口市商品房买卖合同》附件七《补充协议》第二条中明确约定了买受人逾期付款的违约责任，即出卖人从2014年6月30日起向买受人收取相应的余款及余款按银行同期贷款利率付利息。该《补充协议》第十八条也明确约定了本协议与本商品房买卖合同内容不一致时，按本协议为准。《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也并不存在无效或者可撤销的情形，是合法有效的协议。那么，本案在原合同与补充协议对逾期付款的违约金计算方式存在冲突的情况下，一审法院遵循“意思自治”的原则，依据《补充协议》约定的计算方式来计算供电公司应承担的违约金并无不当。
另外，誉强公司逾期交房在先，供电公司有权拒绝支付房款，而且这也是得到誉强公司认可的。从权利义务对等的角度来看，誉强公司的上诉请求也应予驳回。双方签订的商品房买卖合同约定，誉强公司逾期交房的违约金是按每日万分之三计算，在供电公司诉誉强公司逾期交房纠纷一案中，龙华区法院已支持了供电公司的请求，但二审法院根据海口市拆迁的标准对违约金做了调整，调整为每平米每月18元，而事实上供电公司租赁的写字楼租金为每平米每月60-100元，即然誉强公司认为每日万分之三过高，且法院已作了调整，现起诉供电公司主张逾期交房违约金又不认为万分之三过高，在同一合同中适用了不同的违约标准。在供电公司起诉誉强公司后，针对逾期交房的违约行为誉强公司向供电公司出具了多份函件表达歉意，最后誉强公司也交付了房及支付了违约金，供电公司要求誉强公司开具发票再支付尾款，但誉强公司一直未开具，所以供电公司无法支付尾款。
誉强公司向一审法院起诉请求：1.判令供电公司支付150168元购房款，及逾期利息为258179.44元（暂计算至2018年7月16日）；2.本案诉讼费用由供电公司承担。在诉讼过程中，誉强公司再明确第1项的诉讼请求中的逾期利息计算至偿还完毕止。
一审法院认定事实：对于双方当事人没有争议的事实，一审法院予以确认，对双方有争议的证据及事实作如下认定。2013年9月24日，誉强公司（出卖人）与供电公司（买受人）签订《海口商品房买卖合同》约定，供电公司向誉强公司购买海口市海秀路17号金泰龙步行街·商厦综合楼14层、15层，建筑面积共计2264.38平方米，总金额为18450168元；买受人如未按本合同约定的时间付款，（1)逾期在90日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之三支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。......买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之三的违约金；出卖人应在2014年3月31日前将商品房经验收合格交付买受人使用；出卖人如未按本合同约定的期限交房，（1)逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。同日，双方签订合同附件七《合同补充协议》约定，买受人在签订购买合同之日起七个工作日内，向出卖人支付房款2500000元；2013年10月30日前第二次支付房款5500000元；2014年3月31日前第三次支付房款7000000元；余款3450168元于2014年6月30日前一次性支付。买受人逾期未付清购房余款，出卖人从2014年6月30日起向买受人收取相应余款及余款按银行同期贷款利率付利息。买受人付清所有房款是出卖人办理产权证的前提条件......。买受人选择一次性付款方式购房的，必须在付清主合同约定的购房款之后方能办理房屋的交付手续，否则，出卖人有权暂缓交房且不构成出卖人违约；买受人采用按揭贷款购房的，必须在办理完毕按揭贷款手续且提供贷款的银行将买受人委托支付的款项划入出卖人账户方能办理房屋的交付手续；如本协议与本商品房买卖合同内容不一致时，以本协议为准。合同及补充协议签订后，供电公司于2013年9月25日，支付房款2500000元，2013年12月17日，支付房款5000000元，2014年1月23日，交支付房款2000000元，2014年4月1日，支付房款1000000元，2014年6月6日，支付房款4000000元，2014年7月11日，支付房款3800000元，共计18300000元。尚欠150168元未付。2016年3月27日，誉强公司向供电公司发出《关于妥善解决海南誉强房地产开发有限公司与海南海口供电设计公司购房有关问题的函》，明确供电公司尚欠购房款150168元，同时提出以免缴10个停车位15年的管理费、免缴涉案房屋15年物业管理费作为补偿因逾期交房违约责任及今后互不追究合同约定的违约责任问题。2017年1月13日，誉强公司再向供电公司发出协商函，除承诺争取于2017年5月31日交付房屋外，另提出免收涉案房屋8年物业管理费1695567.8元和20个固定车位8年的费用1152000元，共计2847567.8元。供电公司收到上述函件后均未给予明确答复。2018年5月8日，誉强公司另向供电公司发出《关于支付购房尾款及逾期购房违约金的函》，再次明确供电公司尚欠购房款150168元及已产生逾期购房违约金252534元，合计402702元，要求供电公司在收到此函之日起3个工作日内缴清。供电公司收到该函后仍未支付上述款项。
因誉强公司未按合同约定交付涉案房屋，誉强公司、供电公司进行数次协商未果后，供电公司向一审法院提起诉讼，请求判令誉强公司向供电公司支付逾期交房违约金5972130元等。该案经审理，一审法院于2017年10月30日作出（2017）琼0106民初6051号民事判决，限誉强公司向供电公司支付逾期交房违约金（略）。誉强公司不服判决提出上诉，经海口市中级人民法院审理，于2018年4月19日作出（2018）琼01民终444号民事判决，认定誉强公司于2018年1月2日将涉案房屋共33套房交付给供电公司使用，并判决撤销一审法院（2017）琼0106民初6051号民事判决，限誉强公司于本判决生效之日起十日内向供电公司支付逾期交房违约金2437378.6元。
一审法院认为，本案的争议焦点问题应为，一、誉强公司的诉讼请求是否超过了诉讼时效；二、誉强公司诉请的逾期利息事实和理由是否充分。
一、誉强公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。双方的《合同补充协议》约定供电公司支付购房余款3450168元应于2014年6月30日前一次性支付，供电公司在2014年7月11日支付房款3800000元后，至今尚欠150168元未付，已构成合同违约；因誉强公司在合同履行中存在逾期交房的事实，誉强公司为解决其违约责任的问题，于2016年3月27日、2017年1月13日两次向供电公司致函，明确供电公司尚欠购房尾款150168元未付并提出以免缴一定期限的涉案房屋的物业管理费和若干车位的停车费作为补偿因逾期交房的违约金等意见，以及一审法院审理的供电公司诉誉强公司房屋买卖合同纠纷案中的答辩意见，均可以视为誉强公司向供电公司主张应支付购房尾款及逾期付款违约责任的意见，构成诉讼时效中断，故誉强公司向一审法院起诉未超过二年的诉讼时效期间。供电公司抗辩合同约定在2014年6月30日前应支付完全部购房款，誉强公司至2018年5月8日才致函要求支付购房尾款及违约金已超过诉讼时效的意见，事实和理由不充分，一审法院不予采信。
二、誉强公司诉请的逾期利息事实和理由是否充分的问题。供电公司在合同履行中逾期付款已超过90日，在双方签订的《海口商品房买卖合同》第六条约定，买受人愿意继续履行合同的，逾期付款已超过90日后买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之三的违约金；在《合同补充协议》第二条约定，......买受人逾期未付清购房余款，出卖人从2014年6月30日起向买受人收取相应余款及余款按银行同期贷款利率付利息。《海口商品房买卖合同》与《合同补充协议》对逾期付款的违约金计算方法存在冲突。根据《合同补充协议》第十八条的约定，如本协议与本商品房买卖合同内容不一致时，以本协议为准。誉强公司主张的至2018年7月16日的逾期利息258179.44元按《海口商品房买卖合同》的约定计算，不符合双方《合同补充协议》的约定，一审法院不予采信。因此，供电公司应支付的逾期利息自2014年7月1日起算，供电公司逾期付款已超过四年，一审法院结合海口市中级人民法院（2018）琼01民终444号民事判决对誉强公司逾期交房违约责任的认定、双方合同的履行情况、兼顾公平原则等综合因素衡量，按人民银行一至五年期的年贷款利率4.75％标准计算，供电公司应支付的逾期付款的利息为，（1）自2014年7月1日至2014年7月11日，（3800000＋150168）×4.75%÷365天×11天=5654.69元；（2）自自2014年7月12日至2018年7月11日，150168×4.75%×4年=28531.92元；合计34186.61元。
综上所述，一审法院认为，誉强公司逾期交房违约的事实及应承担的违约责任以及供电公司逾期付款的事实已被发生法律效力的海口市中级人民法院（2018）琼01民终444号民事判决所确认，誉强公司诉请供电公司应支付150168元的购房款及截至2018年7月11日的逾期利息34186.61元，以及供电公司应支付逾期利息至款项支付完毕止的主张，事实清楚，于法有据，一审法院予以支持；供电公司抗辩认为因誉强公司逾期交房违约其有权行使先履行抗辩权及誉强公司主张的逾期利息计算标准缺乏事实和法律依据，其事实和理由不充分，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项的规定，判决：一、限供电公司在本判决生效之日起十日内向誉强公司支付购房款150168元及截至2018年7月11日的逾期付款利息34186.61元，2018年7月12日起的逾期付款利息按年利率4.75％，以150168元为基数，计付至款项付清之日止；二、驳回誉强公司的其他诉讼请求。案件受理费3713元，由誉强公司负担2042元，供电公司负担1671元。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
二审补充查明：本院作出的（2018）琼01民终444号民事判决认定供电公司依据合同约定的日万分之三的利率主张逾期交房违约金过分高于其损失，并参照每平方米18元/月的租金标准对逾期交房违约金进行了调整。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议的焦点问题是逾期付款违约金应当如何计算。誉强公司与供电公司签订的《海口商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。因《海口商品房买卖合同》与《合同补充协议》关于逾期付款违约金计算标准的约定不一致，依照《合同补充协议》第十八条的约定，应依照《合同补充协议》的约定确定逾期付款违约金的计算标准。故一审法院依照中国人民银行一至五年期贷款利率计算逾期付款违约金于法有据，本院予以维持。誉强公司主张按照日万分之三的标准计算逾期付款违约金，与合同约定不符；且在供电公司起诉誉强公司支付逾期交房违约金一案中，誉强公司主张日万分之三的逾期交房违约金计算标准过高，法院据此对违约金标准进行了调整，故在本案中，按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款违约金更加符合权利与义务相对等的原则。故誉强公司的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。《合同补充协议》第二条约定，供电公司应分四次支付购房款，最后付款时间为2014年6月30日，逾期未付清购房余款，誉强公司向供电公司收取相应余款及余款按银行同期贷款利率付利息。根据上述条款的约定，本案逾期付款违约金的起算点为2014年7月1日，计算基数为截至2014年6月30日未付的购房款。一审法院对逾期付款违约金计算基数的认定正确，本院予以维持。誉强公司主张分期计算逾期付款违约金的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，誉强公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4034元，由上诉人海南誉强房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢焕怡
审判员 李玉民
审判员 符玉梅
二〇一九年三月五日
书记员 何 军
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《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；