海南誉强房地产开发有限公司与海南海口供电设计公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
海南省海口市中级人民法院 民 事 判 决 书
（2018）琼01民终444号上诉人（原审被告）：海南誉强房地产开发有限公司，住所地海口市海秀路19号11B1。法定代表人：吴柏南，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟淑娴，海南昌博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海南海口供电设计公司，住所地海口市泰华路7-5号三楼。法定代表人：李丹，经理。委托诉讼代理人:章慧芳，海南大兴天泰（三亚）律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴郑炮，海南大兴天泰（三亚）律师事务所律师。上诉人海南誉强房地产开发有限公司（以下简称誉强公司）因与被上诉人海南海口供电设计公司（以下简称海口供电公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初6051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。誉强公司上诉请求：一、依法撤销海南省海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初6051号民事判决，并依法改判；二、请求依法判令海口供电公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由:一、一审法院对海口供电公司逾期未付清房款的违约行为视而不见，无视誉强公司的不安抗辩权，并认定誉强公司构成违约，属实严重的事实认定不清。（一）根据誉强公司与海口供电公司于2013年9月24日签订的《海口市商品房买卖合同》及七个合同附件，约定海口供电公司购买誉强公司开发的”金泰龙步行街·商厦综合楼14层、15层”，建筑面积共2264.38平方米，单价为8148元/平米（含税），总价款人民币18,450,168.00元，合同第五条付款方式及期限约定了买受人按合同附件7《补充协议》以分期付款的方式支付购房款，海口供电公司应在签订合同之日起7个工作日内向誉强公司支付250万元；2013年10月30日前第二次支付房款550万元；2014年3月31日前第三次支付房款700万元；余款3450168元于2014年6月30日前一次性支付。如逾期付清购房余款，则誉强公司有权从2014年6月30日起向买受人收取相应余款及余款按银行同期贷款利率付利息。从海口供电公司提交的证据可以看出，除了第一笔250万元房款的支付以外，剩余每笔款项的支付均存在违约，且至今仍未付清购房全款：1.合同约定应付款时间2013年9月30日，应付金额250万元，实际付款时间2013年9月25日，实付金额250万元；2.合同约定应付款时间2013年10月30日前，应付金额550万元，实际在10月30日前未付任何款项，直至2013年12月17日，仅支付500万元；3.合同约定应付款时间2014年3月31日前，应付金额700万元，实际付款时间2014年1月23日，支付200万元，2014年4月1日，支付100万元，2014年6月6日，支付400万元；4.合同约定余款3450168元于2014年6月30前一次性付清，实际付款时间2014年7月11日，支付380万元；应付总房款为18，450，168元，实际付房款共1830万元，至今仍欠誉强公司房款150168元。综上，海口供电公司非但未按合同约定按时足额支付，且至今付款也未达到应付款数额，已经构成违约，虽然双方的合同第八条约定了”誉强公司应当在2014年3月31日前，将商品房验收合格交付给海口供电公司使用”，但海口供电公司的付款义务在先，誉强公司的交房义务在后，在海口供电公司未付清房款的情况下，誉强公司有权行使不安抗辩权，有权暂缓交房。（二）根据《海口市商品房买卖合同》附件7《补充协议》第四条之规定：”关于房屋交付的特别约定，即本条约定优先适用于前述《商品房买卖合同》第八条交付的规定：4.1.买受人选择一次性付款方式购房的，必须在付清主合同约定的购房款之后方能办理房屋的交付手续，否则，出卖人有权暂缓交房且不构成出卖人违约；4.2.买受人采用按揭贷款购房的，必须在办理完毕按揭贷款手续且提供贷款的银行将买受人委托支付的款项划入出卖人账户方能办理房屋的交付手续；4.3.若买受人所购商品房在主合同签订之日已具备交付使用条件，则双方约定买受人付清合同约定的全部款项后三十日内，出卖人向买受人办理交付手续。。。。。”，也就是说，无论海口供电公司选择何种方式支付购房款，都应当支付全部购房款之后方能办理房屋的交付手续，否则誉强公司有权暂缓交房，且不构成违约。而如前所述，海口供电公司在付款中不仅存在迟延支付的情形，还不足额支付，至今尚欠誉强公司房款150168元。对此，誉强公司有权暂缓交房且不构成违约。二、一审法院以约定的违约金未违反法律强制性规定，对誉强公司的适当减少违约金的请求不予支持，明显显失公平。（一）因海口供电公司迟延且不足额付款的行为，誉强公司暂缓交房，而现海口供电公司要求誉强公司承担违约赔偿责任的数额将近600万元，购房总价款为18450168元，已占购房总价款的三分之一，按此计算，海口供电公司再拖延付款六年，那么其就可收回购房成本，对誉强公司而言，是极其的显失公平。（二）本案所涉项目位于海口市中心城区，区位优势较好，而海口供电公司购买时房屋价位较低，扣除开发成本、税务成本、员工成本及各项支出成本等，整个项目的利润率很低。而造成誉强公司迟延交房的原因是在于海口供电公司未按时足额支付购房款，且目前该地段房价已明显升值，并未给海口供电公司造成任何损失。（三）根据《合同法》第一百一十三条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失。《合同法》第一百一十四条第二款规定：”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”。违约金的性质是以补偿性为主，惩罚性为辅，而本案中，海口供电公司并未产生实际损失，海口供电公司也并未举证证明其实际损失，即便存在损失，也应当根据《海口市房屋征收补偿安置暂行办法》第十四条之规定：”住宅类房屋的所有权人选择产权调换方式，自行安排过渡的，在过渡期限内，临时安置补助费按本办法第五条规定应予以补偿的房屋及房屋部分的面积，按每平方米18元/月支付，每户不足500元/月补足至500元/月”。那么，海口供电公司所购买的房屋面积为2264.38平方米，从2014年6月30日起至今，36个月，租金损失共为1，467，318.2元。同时恳请二审法院考虑誉强公司因海口供电公司迟延且不足额付款所产生利息损失，适当与前述租金损失相抵扣。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，依法支持誉强公司的上诉请求。海口供电公司辩称，一、海口供电公司不存在违约行为，誉强公司无权暂缓交房。海口供电公司认为，誉强公司以海口供电公司”未按时足额支付全部购房款，已构成违约”为由，据此认为其不构成逾期交房是不符合客观事实的。首先，在合同签订后，海口供电公司严格按照合同约定向誉强公司支付了第一笔购房款250万元。然而合同履行过程中，海口供电公司得知誉强公司可能无法按照合同约定的期限交房，于是经与誉强公司协商后暂缓了后几笔款项的支付。甚至在誉强公司已经逾期交房的情况下，海口供电公司仍然继续向誉强公司支付购房款。截至2014年7月11日，海口供电公司一共向誉强公司支付了1830万元购房款。后由于誉强公司根本无法履行交房手续，因此，海口供电公司才拒绝支付剩下的150168元。而且，誉强公司对于海口供电公司的付款进度也是认可的。在本案之前，誉强公司更从未要求海口供电公司支付剩余的购房款。其次，根据合同的约定，海口供电公司的付款方式为”分期付款”，而非”一次性付款”或”按揭贷款”的方式。而双方签订的合同中并没有关于明确约定分期付款方式的交房条件，更没有说誉强公司交付房屋必须以海口供电公司付清全款为前提。因此，海口供电公司认为，誉强公司混淆合同约定，张冠李戴的做法实在令人匪夷所思。再次，誉强公司认为造成其延迟交房的原因是在于海口供电公司未按时支付购房款，这纯属无稽之谈。根据誉强公司的书面答复文件来看，造成其无法如期交房的真正原因是因为涉案房屋未能通过验收。因为《建筑法》第六十一条第二款规定：”建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”可见，誉强公司逾期交房与海口供电公司是否按时支付购房款根本就没有任何关系。二、海口供电公司所主张的违约金具有合同和法律依据，公平且合理。首先，不能因为最终的违约金达到了近600万元就因此认定违约金过高。需要特别强调的是，根据合同的约定，誉强公司应当在2014年3月31日交房。但在海口供电公司提起诉讼时，誉强公司都无法履行交房义务。逾期长达三年多。而违约金是根据逾期天数来计算的。因此，正是由于誉强公司的严重逾期交房，才导致违约金相应的增加。其次，从另外一个角度来看，海口供电公司所主张的违约金也不存在过高的情形。事实上，根据合同的约定，每逾期一日，违约金仅为万分之三。而据海口供电公司了解，同类的商品房买卖合同约定的违约金数额最高都达到了每日千分之二。可见，涉案合同所约定的违约金标准本身就偏低了。而且，海口供电公司所支付的1830万元，在这三年多的时间里，即便按照中国人民银行同期贷款利率来计算利息，那也是一笔不小的数目。再次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，只有在合同没有约定违约金数额或计算方法的情况下，才可以参照同类房屋租金标准计算。而在本案中，双方签订的合同已经明确约定了逾期交房的违约金计算方法。因此，誉强公司要求参照《海口市房屋征收补偿安置暂行办法》规定的标准计算违约金是毫无法律依据的。综上所述，海口供电公司认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且判决结果公平、合理。故恳请二审法院依法驳回誉强公司的上诉请求。海口供电公司向一审法院起诉请求：1.誉强公司向海口供电公司支付逾期交房违约金5972130元（暂计至2017年4月27日，应计至誉强公司实际交房之日止）；2.案件诉讼费由誉强公司承担。一审法院认定事实：2013年9月24日，海口供电公司作为买受人与誉强公司作为出卖人签订了《海口商品房买卖合同》，该买卖合同约定海口供电公司向誉强公司购买金泰龙步行街·商厦综合楼14层、15层，建筑面积共计2264.38平方米，每平方米为8148元，总金额为18450168元。合同第八条约定”出卖人应当在2014年3月31日前，将商品房验收合格交付给买受人使用”,第十一条约定”出卖人未能按合同约定期限交房，逾期超过90日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。此外，该买卖合同附件七《补充协议》第二条约定”买受人在签订购买合同之日起七个工作日内，向出卖人交付房款人民币2500000元；2013年10月30日前第二次支付房款5500000元；2014年3月31日前第三次支付房款7000000元；余款3450168元于2014年6月30日前一次性支付。买受人逾期未付清购房余款，出卖人从2014年6月30日起向买受人收取相应余款及余款按银行同期贷款利率付利息。买受人付清所有房款是出卖人办理产权证的前提条件......”，第四条约定”4.1买受人买受人选择一次性付款方式购房的，必须在付清主合同约定的购房款之后方能办理房屋的交付手续。否则，出卖人有权暂缓交房且不构成出卖人违约。4.2买受人采用按揭贷款购房的，必须在办理完毕按揭贷款手续且提供贷款的银行将买受人委托支付的款项划入出卖人账户方能办理房屋的交付手续”。合同签订后，海口供电公司于2013年9月25日，支付房款2500000元，2013年12月17日，支付房款5000000元，2014年1月23日，支付房款2000000元，2014年4月1日，支付房款1000000元，2014年6月6日，支付房款4000000元，2014年7月11日，支付房款3800000元，共计18300000元。因誉强公司未按买卖合同约定交付涉案房屋，海口供电公司与誉强公司进行数次协商，誉强公司方承认因其项目管理等各种原因，海口供电公司所购房屋未能交付。截止海口供电公司起诉时止，誉强公司亦未将涉案房屋交付给海口供电公司。一审法院认为，海口供电公司、誉强公司签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应当按照合同约定履行合同义务。依据合同的约定，誉强公司应在2014年3月31日前，向海口供电公司交付涉案房屋，现誉强公司逾期未交付，构成违约，海口供电公司主张誉强公司承担未交付房屋的违约责任，有事实和法律依据，一审法院予以支持。誉强公司抗辩称海口供电公司未按买卖合同约定按照交纳涉案房屋的分期购房款，已构成违约，誉强公司有权暂缓交房且不构成违约。根据查明的事实，该买卖合同主合同约定誉强公司必须在2014年3月31日前交房，而合同附件七补充协议中约定海口供电公司的付款方式为分期付款，虽然海口供电公司、誉强公司约定了买受人一次性付款方式购房和按揭贷款方式购房的交房条件，但并未明确约定分期付款方式下交房条件，亦未约定誉强公司履行交房义务必须以海口供电公司按时支付分期房款为前提，誉强公司主张海口供电公司违反协议约定未按时支付分期购房款尚欠部分款项造成誉强公司损失，誉强公司可以另行起诉，故誉强公司抗辩海口供电公司未付清房款违约导致誉强公司暂缓交房，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于海口供电公司主张誉强公司逾期交房的违约金数额问题。根据买卖合同约定，誉强公司逾期交房应按逾期日数每日向海口供电公司支付已付房价款万分之三的违约金，该约定并未违反法律强制性规定，且对于违约金的计算方式并无不当。现誉强公司主张该双方约定的违约金过高请求予以适当减少，没有充分的事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：限海南誉强房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向海口供电公司支付逾期交房违约金（违约金计算方式：1.第一笔以10500000元为本金，自2014年4月1日起至海南誉强房地产开发有限公司实际交房之日止，按每日万分之三计算；2.第二笔以4000000元为本金，自2014年6月6日起至海南誉强房地产开发有限公司实际交房之日止，按每日万分之三计算；3.第三笔以3800000元为本金，自2014年7月11日起至海南誉强房地产开发有限公司实际交房之日止，按每日万分之三计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53605元，由海南誉强房地产开发有限公司负担。二审中，誉强公司提交了《商品房交付使用签收单》，欲证明誉强公司已于2018年1月2日将涉案的房屋共33套房交付给海口供电公司使用。因海口供电公司对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该《商品房交付使用签收单》的真实性、合法性、关联性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，誉强公司于2018年1月2日将涉案的房屋共33套房交付给海口供电公司使用。本院认为，誉强公司与海口供电公司签订的《海口商品房买卖合同》约定，誉强公司应当于2014年3月31日前将涉案商品房验收合格交付给海口供电公司使用。而根据本案查明的事实，誉强公司至2018年1月2日才将涉案商品房交付给海口供电公司使用，誉强公司已逾期交房，应承担逾期交房违约责任。根据双方签订的合同第十一条约定，誉强公司未能按合同约定期限交房，逾期超过90日后，誉强公司按逾期日数每日向海口供电公司支付已付房价款万分之三的违约金。誉强公司在诉讼中则主张双方约定的违约金过高，人民法院应依法予以调整。因此，本案双方争议的焦点是，双方在合同中约定的违约金是否过高，人民法院应否予以调整的问题。在一般情况下，因商品房买卖合同发生违约行为后诉至人民法院，对违约金的责任问题应按合同中违约金条款进行处理。但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：”约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院<关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”第二款规定：”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：”当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；......。”以上法律及司法解释赋予当事人对违约金过高或过低的约定请求人民法院予以调整的权利，并确定了一定的调整幅度，以牺牲商品房买卖合同当事人在合同中的意思表示合意来保障社会的公平和正义。对于违约金是否过高的认定，首先须确定誉强公司的违约行为对海口供电公司造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量。本案中，海口供电公司未能提供证据证明其损失，其实际损失无法确定。誉强公司不按商品房买卖合同约定交付适用房屋使得海口供电公司不能及时得到房屋而失去占有、使用、收益，因此本院酌定海口供电公司的损失即为其失去应当收取的同期间地段房屋租金利益的损失。因本案诉讼中双方当事人均未申请人民法院对涉案房屋与同期间地段房屋租金利益进行评估，本院参照2015年《海口市房屋征收补偿安置暂行办法》第十四条”住宅类房屋的所有权人选择产权调换方式，自行安排过渡的，在过渡期限内，临时安置补助费按本办法第五条规定应予以补偿的房屋及房屋部分的面积，按每平方米18元/月支付，每户不足500元/月补足至500元/月”的规定来认定海口供电公司的租金损失。海口供电公司所购买的房屋面积为2264.38平方米，从誉强公司应于交房时间的次日即2014年4月1日起，计算至誉强公司实际交房之日止即2018年1月2日，共计46个月，其租金损失共为1874906.64元（2264.38平方米×每平方米18元/月×46个月）。同时本院衡量如下因素：1.誉强公司已于2018年1月2日将涉案商品房交付海口供电公司使用，海口供电公司对涉案商品房的预期利益并未丧失；2.双方签订的《补充协议》第二条约定为分期付款，但海口供电公司实际存在延期付款行为，且至今尚未支付完房屋余款，其对延期付款行为亦存在过错。海口供电公司诉讼主张誉强公司支付其逾期交房违约金5972130元，该数额暂计至2017年4月27日，如计至誉强公司实际交房之日即2018年1月3日止，违约金数额将大大超出购房总额的三分之一。根据以上计算的租金损失及本院衡量的因素，海口供电公司主张的违约金数额已超出了损失的30%，应认定为过分高于损失，根据上述法律及司法解释的规定，本院酌情予以调整违约金为2437378.6元(1874906.64元×130%)。故誉强公司主张调整违约金于法有据，本院予以支持。一审判决不予调整不当，本院予以纠正。综上所述，誉强公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院<关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初6051号民事判决；二、限海南誉强房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向海南海口供电设计公司支付逾期交房违约金2437378.6元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费53605元，二审案件受理费53605元，共计107210元，由海南誉强房地产开发有限公司承担40%即42884元，由海南海口供电设计公司承担60%即64326元。本判决为终审判决。审判长王法坚审判员黄玉臣审判员周慧娟二Ｏ一八年四月十九日书记员杜立速录员黄晓霞速录员黄晓霞