北京中燕物业管理有限公司等与北京韩建集团有限公司等物权保护纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）京02民终4006号

上诉人（原审原告）：**，男，1981年9月1日出生。

委托诉讼代理人：姜艳（**之妻）。

委托诉讼代理人：王白云，北京市易行律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：北京中燕物业管理有限公司，住所地北京市房山区燕山北庄路6号。

法定代表人：陈诗勇，经理。

委托诉讼代理人：张彪，男，该公司富燕服务站主管师。

被上诉人（原审被告）：中国石化集团北京燕山石油化工有限公司，住所地北京市房山区燕山岗南路1号。

法定代表人：罗强，董事长。

委托诉讼代理人：胡俊才，男，该公司法律事务部高级主管。

被上诉人（原审被告）：北京燕山玉龙石化工程有限公司，住所地北京市房山区燕山燕东路15号。

法定代表人：钱文臣，董事长。

委托诉讼代理人：高福东，北京市东友律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京韩建集团有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄。

法定代表人：田广良，董事长。

委托诉讼代理人：杨彦超，男，该公司项目经理。

上诉人**、上诉人北京中燕物业管理有限公司（简称中燕物业公司）因与被上诉人中国石化集团北京燕山石油化工有限公司（简称燕化公司）、北京燕山玉龙石化工程有限公司（简称玉龙公司）、北京韩建集团有限公司（简称韩建集团公司）物权保护纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初537号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人**及其委托诉讼代理人姜艳、王白云，上诉人中燕物业公司之委托诉讼代理人张彪，被上诉人燕化公司之委托诉讼代理人胡俊才，被上诉人玉龙公司之委托诉讼代理人高福东，被上诉人韩建集团公司之委托诉讼代理人杨彦超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.我收房时涉案房屋即存在墙面腻子脱落、墙面渗水，加之在房屋质量问题解决过程中发生下水管道返水，导致我至今不能入住，造成严重的经济损失；2.燕化公司作为房地产开发商，对其售出的房屋应当承担保修责任并对其开发的房屋质量承担责任；3.玉龙公司作为设计单位应当对涉案房屋设计的质量负责；4.韩建集团公司应对房屋墙面渗水及排水管道返水等质量问题承担保修义务并对造成的损失承担赔偿责任；5.一审法院判决中燕物业公司在其责任范围内承担相应的法律责任，不应让我对装修损失、家具损失和租金损失承担百分之十的责任；6.一审法院判决装修损失和家具损失应考虑物价上涨因素，参照当前市场价格确定；7.一审法院酌情确定每月租金损失标准过低，应参照当地市场价提高损失标准；8.根据一审查明的事实和我国相关法律规定，本案无需鉴定即可确定责任承担方为燕化公司。

中燕物业公司针对**上诉辩称，不同意一审判决，不同意**的上诉请求，理由与我公司的上诉意见一致。

燕化公司针对**上诉辩称，同意一审判决，不同意**的上诉请求。涉案房屋是我公司为员工建设的，类似于经济适用房，不是商品房，不适用城市开发条例的规定。**称房屋存在设计和质量瑕疵，但是未能举证证明。

玉龙公司针对**上诉辩称，同意一审判决。一审法院审理过程中，法院将质量不合格的举证责任分配给了**，但是由于鉴定费用过高，**没有继续鉴定，举证不能的责任应由其自行承担。在没有证据证明我公司设计不合格的情况下，我公司不应该承担责任。

韩建公司针对**上诉辩称，同意一审判决，不同意**的上诉请求。

中燕物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回**的全部诉讼请求。事实和理由：1.导致房屋返水的原因是楼上2-18层住户倾倒的液态食用油，本案适格被告应为与**共用下水管道的2-18层住户及韩建集团公司；2.我公司已按照住房认购协议的附件履行了物业服务义务，不存在未及时疏通的过错；3.韩建集团公司此前曾与**签订过赔偿协议，证明建设施工质量存在瑕疵，其应对**的财产损失承担连带赔偿责任。

**针对中燕物业公司上诉辩称，不同意中燕物业公司的上诉请求。中燕物业公司是本案适格被告。房屋下水管道堵塞之后，中燕物业公司没有引起重视，造成多次返水，给我造成了巨大的损失。我与韩建集团公司达成的赔偿，是针对渗水问题，与返水造成的损失没有关系。

燕化公司针对中燕物业公司上诉辩称，中燕物业公司的上诉不涉及我公司，不发表意见。

玉龙公司针对中燕物业公司上诉辩称，不发表意见。

韩建公司针对中燕物业公司上诉辩称，不发表意见。

**向一审法院起诉请求：1.被告将我房屋的非独立排水管道改造成独立的排水管道，用以解决房屋返水问题。2.被告采取相应补救措施解决房屋墙体的渗水问题。3.被告将房屋卫生间下水管道的“弯管道”设计建造形式，改造成“直管道”的形式，用以解决房屋卫生间下水道产生的噪音和管道必然发生的缩短使用寿命的问题。4.被告赔偿因厨房和卫生间下水管道距离墙体过远导致房屋使用面积直接减少的经济损失10000元。5.被告重新更换和清洗房屋地暖设施中的沙子、水泥、保温材料、垫层等，用以解决因返水形成的积水渗透房屋地板造成地暖设施附属材料的破坏和污染，保证居住安全。6.被告赔偿因房屋返水造成我的装修损失145860元。7.被告赔偿因房屋返水造成的家具家电损失15149元。8.被告赔偿因房屋质量问题造成我在外租房居住的费用210900元。9.被告赔偿因房屋质量问题导致我无法使用房屋造成的物业费损失1931.6元。本院审理中，**确认其第1-3项及第5项诉讼请求系要求被告玉龙公司和韩建公司协助，其第4项及第6-9项请求的赔偿主体系被告燕化公司和中燕物业公司。

一审法院认定事实：**于2012年3月7日购买了燕化公司的坐落于北京市房山区×××103号房屋。燕化公司系22号楼房的出卖人，燕化公司依法选聘的物业服务企业为北京燕山星城物业管理公司（后更名为中燕物业公司）。中燕物业公司系富燕新村小区的物业管理人，玉龙公司系22号楼房的设计单位，韩建集团公司系22号楼房的建筑施工单位，**系×××103号房屋的实际使用人。2013年3月13日，**办理了103号房屋的验房、领取钥匙手续，并签署了富燕新村住宅室内装修注意事项告知书。中燕物业公司收取了**2012年3月至2013年3月的物业费1931.6元。

燕山石化×××区22#住宅（高层），建筑面积13232.44平方米，18层。开工日期2001年4月20日。2011年7月13日，施工单位韩建集团公司与监理单位北京高屋工程建筑咨询监理有限公司对燕山石化×××区22#住宅（高层）进行排水系统通球试验，试验部位：地下室至十八层管道；试验结论：符合设计要求和《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）规定，合格。竣工日期2011年9月26日，经燕化公司、北京高屋工程咨询监理有限公司、韩建集团公司、玉龙公司对22号住宅楼进行验收：1.分部工程：经各专业分部工程验收，工程质量符合验收标准；2.质量控制资料核查:质量控制资料经核查共28项，符合有关规范要求；3.安全和主要使用功能核查及抽查结果：安全和主要使用功能共核查17项符合要求，抽查其中8项使用功能均满足；4.观感质量验收：观感质量验收为好；5.综合验收结论：经对本工程综合验收，各分项分部工程符合设计要求，施工质量均满足有关质量验收规范和标准要求，单位工程竣工验收合格。

2014年5月21日，韩建集团公司与**签订赔偿协议，内容：×××区22#楼已于2011年9月28日正式通过竣工验收。×××103业主于2012年3月13日提出墙面腻子局部脱落，施工单位进行维修，在此过程中，业主陆续又提出卫生间下水管排水噪音过大等问题，施工单位均安排维修人员维修完毕。其中厨房洗衣机排管更换部分在正常使用情况下，如因材料本身质量问题出现破损，影响正常使用，由施工单位负责免费维修；房屋内靠北侧次卧小卧北墙局部渗水已维修，如再出现外墙渗水，由施工单位负责对因外墙渗水造成的外墙面和室内墙面装饰层损坏部位进行免费维修。修复后的墙面必须保证连续三年外墙无渗水问题。由于多次维修导致业主无法正常入住，业主提出了经济赔偿，见附表，经燕山建委、燕化土地房产管理中心多次调解，最终施工单位与业主达成一致意见，经双方协商同意由施工单位给予业主一次性经济赔偿贰万伍仟元整，业主不再提出其它赔偿要求。施工单位对业主提出的诸多问题均维修完毕，且业主对房屋的精装已完毕，施工单位除对厨房洗衣机排水管更换部位自身材质出现问题继续承担免费保修责任，及外墙面再次渗水导致的问题承担免费保修连带责任（修复后的墙面必须保证连续三年外墙无渗水问题），该房屋再出现其它房屋质量问题，根据国家相关行业规定，双方各自承担相应责任。韩建集团公司在赔偿协议上盖章，并由负责人杨彦超和**签字。

2014年10月1日，**向中燕物业公司报修厨房下水堵，经**回家发现厨房下水返水，室内部分装修、家具被浸泡。**与中燕物业公司联系后，中燕物业公司派人对涉案房屋地下的下水主管道进行了疏通，并未发现有堵塞物，只是有白色油粒。物业人员对103号房屋内污水进行了处理。2016年10月11日，本案所涉103号房屋内厨房下水返水，经一审法院到现场勘验，**家厨房下水管道返水，进行疏通。首先进行外部疏通一次，但管道无水流出，再从内部进行疏通，第一步从厨房主管道进行疏通至屋外，厨房管道未见堵塞物出现，经放水试验，有油状物流出，多次试验后，基本疏通。第二步对主管道进行疏通，未见堵塞物出现，卫生间管道未出现堵塞情况，以上就是疏通的结果。经现场勘验，**家屋内出现多处积水，且有异味，厨房地面有滋生的小虫，屋内地面有多处青苔出现。后经燕化公司、玉龙公司、韩建集团公司委托诉讼代理人及**现场签字确认。

一审审理期间，**申请对所涉房屋排水管道返水问题进行鉴定；对房屋渗水问题进行鉴定；对房屋卫生间下水的噪音问题进行鉴定；对厨房和卫生间下水管距离墙体过远导致使用面积减少进行鉴定；对房屋积水渗透地板对地暖造成的损害进行鉴定。后又补充申请对房屋是否存在工程质量进行鉴定。

2016年5月6日，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心出具鉴定说明函：2016年4月11日，我中心收到贵院的委托函后，与鉴定申请人进行电话联系，了解相关情况。2016年5月9日，我中心收到贵院提供的“关于鉴定事项的补充说明”。经对委托函及相关材料审阅，现将本次鉴定事项进行如下说明：1.贵院委托内容的第一项至第四项属于我中心的鉴定范围，我中心可对上述四项内容进行鉴定。第五项“房屋积水渗透地板对地明造成的损害”不属于我中心的业务范围，敬请谅解。2.我中心收到委托方提供的“关于补充鉴定事项说明”后，与鉴定申请人进行电话联系，除“关于补充鉴定申请事项说明”中所述内容外，对于委托鉴定内容中的第一项“涉案房屋排水管道防水问题”，指对该位置管道的施工质量及返水原因分别进行鉴定。3.根据鉴定委托事项要求，进行此项鉴定需要委托方提供如下图纸资料：给水排水设计说明、涉案房屋给水排水平面图、涉案房屋给水排水系统图，涉案房屋卫生间及厨房（给水排水）大样图。诉讼中，一审法院向**释明是否继续鉴定以及相应的法律后果，**明确表示不再坚持鉴定申请。

经查，**与北京京宏鑫盛装饰有限公司签订了北京市家庭居室装饰装修工程施工合同，合同造价标的为85800元。103号房屋装修完毕，**支付了装修款项85800元。**购买影视墙家具一套，价值5650元；木制椅一套、布垫一套、茶几一个共计5800元；三洋彩电一台36**元。

2014年1月1日，**与陈国栋签订北京市房屋租赁合同，由**租赁陈国栋坐落于北京市大兴区林校车站北里25号楼4单元401号房屋，租期自2014年1月1日至2014年12月31日止。租金每月2500元。陈国栋收取了**2014年和2015年两年的租金共计60000元。

另查明，中燕物业公司的物业服务质量综合要求包括共用设施、设备的维护、养护、运行和管理，对公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通等。现**主张因开发商、建筑施工单位、设计单位房屋质量有问题，设计不合理造成下水管道堵塞，及物业公司管理问题导致其室内被浸泡，要求赔偿损失。

一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。中燕物业公司作为富燕新村高层的物业管理者，应当按照其承诺的服务内容向业主提供物业服务。本案中，中燕物业公司应当按照物业管理服务内容及协议约定对富燕新村小区房屋共用设施设备及其运行进行日常维护和管理，尤其是在**房屋内的下水管道被堵塞一次后，中燕物业公司应当对该下水管道引起足够重视，定时管理和维护，及时消除再次被堵塞的隐患。因此，中燕物业公司对**使用的房屋因下水管道堵塞造成的经济损失，应当承担主要责任。因**不在涉诉房屋内居住且现住所离本案所涉房屋较远，不能及时发现问题并通知物业公司，**对自己的经济损失应承担次要责任。法院综合具体情况，确定中燕物业公司承担的比例为90%，**承担10%的责任。经济损失的具体数额，法院结合**装修费用、购买家具家电的费用、租金损失及双方当事人的责任比例予以确定。

关于租金损失，法院结合本地二手房租赁市场价格，以所涉103号房屋出现返水之日即2014年10月1日至判决生效之日为租金损失期间，酌情酌定每月租金损失为1200元。关于家具家电损失，因**购买的家具家电系新购买且未使用，法院依据其购货合同及发票予以确定。装修损失，法院依据其装修合同价格予以确定。故法院对**赔偿请求中的合理部分予以支持，其过高部分，缺乏事实和法律依据，不予支持。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。在案件审理中，法院一再向**释明，关于厨房下水返水、墙体漏水、卫生间下水管道噪声、因厨房和下水管道距离墙体过远导致**房屋使用面积减少、地暖设施污染等问题，具有高度的专业性，在不能确定存在质量、设计及施工方面问题的情况下，需要由具有专业知识的专家进行相应的鉴定方可最终确定，且该证明责任应由**承担，但**坚持不再继续鉴定，相应的法律后果应当由**自行承担。结合**提供的现有证据不足以证明103号房屋存在质量、设计及施工方面的问题，故**要求将103号房屋改造成独立的排水管道、墙体渗水、将卫生间下水管道的“弯管道”改造成“直管道”形式并赔偿房屋使用面积减少的经济损失及重新更换、清洗地暖设施的诉讼请求，缺乏证据和法律依据，不予支持。综上，**的诉讼请求中合理部分，予以支持；其过高部分，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第二十六条之规定，判决：一、北京中燕物业管理有限公司于判决生效后十日内赔偿**装修损失七万七千二百二十元及家具家电损失一万三千六百三十四元一角。二、北京中燕物业管理有限公司于判决生效后十日内赔偿**自二〇一四年十月一日至判决生效之日止的租金损失，租金标准按每月一千零八十元计算。三、驳回**的其他诉讼请求。

对一审法院查明的事实，本院予以确认。另查，**原为燕化公司职工，其通过集资建房从燕化公司处取得涉案房屋。**使用房屋期间，分别于2014年10月、2015年10月、2016年10月、2017年7月、2017年11月及2018年3月六次发生厨房返水，中燕物业公司均给予清掏。中燕物业公司（甲方）与北京鑫佳旭保洁有限公司（乙方）签订2017年垃圾清运合同，由北京鑫佳旭保洁有限公司负责×××区、二区、三区、四区及幸福新村6595户的日常生活垃圾清运、化粪池清掏、疏通污水井及杂草清运。合同同时约定乙方应保证污水井畅通，随时堵塞随时疏通，化粪池清掏2次/年。本院审理中，本院再次询问**关于鉴定的意见，**表示不申请鉴定。

本院认为，纵观**的诉讼请求，为便于分析，本院将其分为三类。其一，因墙体渗水而引起的维修、因卫生间下水道噪音而需将卫生间下水“弯管道”变“直管道”；其二，因缩短使用寿命而需将卫生间下水“弯管道”变“直管道”、因厨房和卫生间下水管道距离墙体过远产生的使用面积损失；其三，返水引起的维修责任（非独立排水管道改独立排水管道、更换和清洗地暖设施）和赔偿责任（装修损失、家具家电损失、租房费用、物业费损失）。

关于第一类诉讼请求，2014年5月韩建集团公司与**签订的赔偿协议中已经予以处理，韩建集团公司对墙体渗水和卫生间下水管排水噪音过大等问题已经维修完毕并给予了经济补偿，现**再次提出上述问题，本院不予处理。

关于第二类诉讼请求，**未能提供充分证据证明管道形状与使用寿命之间的因果关系及管道存在改动的必要性，关于下水管道距离墙体是否“过远”亦未有专业机构作出判断，本院对其该项请求不予支持。

关于第三类诉讼请求，涉案房屋多次发生返水致**不能正常使用且发生财产损失，应由何方来承担该损失赔偿责任，需存在明确的事实和法律依据。玉龙公司、韩建集团公司系涉案房屋的设计和施工单位，其受燕化公司委托对涉案房屋进行设计施工，与**之间并无直接的合同关系。**通过集资建房方式从燕化公司处取得涉案房屋，燕化公司虽非标准意义上的房地产开发企业，但也应对其提供的房屋承担质量责任并在保修期范围内承担保修责任。涉案房屋发生返水时，已经超过保修期，**应对其自行维修及承担损失，除非其能够证明燕化公司未能提供质量合格的房屋或者对损失的发生存在过错。经一审法院及本院一再释明，**拒绝对返水原因等事项申请鉴定，由此带来的举证不能，应由其自行承担责任。现**不能提供充分证据证明涉案房屋的设计、施工等存在缺陷，亦不能证明燕化公司提供的房屋存在质量问题，故**提出由燕化公司承担因返水而引起的维修责任和赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

中燕物业公司系涉案房屋的物业管理单位，根据认购协议中关于物业服务的约定，中燕物业公司应当“对公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通一次；雨水、污水井每半年检查、清掏一次；雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通”。涉案房屋历次发生返水事件，中燕物业公司均及时予以抢修，中燕物业公司另提交了与案外人的合同证明其已履行化粪池清掏和疏通污水井的义务。综上，中燕物业公司作为涉案房屋所在小区的物业管理者，已经按照其承诺的服务内容向业主提供了物业服务。现**主张中燕物业公司未履行合同义务而应对其损失承担赔偿责任，却未能提交证据证明中燕物业公司存在对公共下水管道疏于维护等违约行为，本院对其该项理由不予采纳。中燕物业公司上诉理由成立，本院予以支持。

综上所述，**的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院处理结果有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销北京市房山区人民法院（2016）京0111民初537号民事判决；

二、驳回**的全部诉讼请求。

一审案件受理费7058元，由**负担（已交纳4446元，余款于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费6909元，由**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　李　淼

审 判 员　　李　珊

审 判 员　　周梦峰

二〇一八年五月三十日

法官助理　　宋　佳

书 记 员　　李　丽