某某,某某与彬州市建筑安装工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

陕西省咸阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)陕04民终1119号

上诉人（原审被告）：***，女，1979年1月24日生，汉族，住陕西省彬州市，居民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。

上诉人（原审被告）：陈来民，男，1964年8月28日生，汉族，住陕西省彬州市，居民身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。

被上诉人（原审原告）：彬州市建筑安装工程有限责任公司，住所地：陕西省咸阳市彬州市。统一社会信用代码：91610427222010079T。

法定代表人：孙献民，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王绥洲，陕西省彬州市148法律服务所法律工作者。

上诉人***、陈来民因与被上诉人彬州市建筑安装工程有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省彬州市人民法院(2020)陕0482民初103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人二审均无新证据，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

***、陈来民上诉请求：1、维持原审判决第二、三条2、改判原审判决第一条为：***、陈来民在租赁合同期满，原告在同等条件下对外出租，视俩被告在合同基本条约约定不变情况下，双方租赁合同成立，应继续履行；3、改判原审判决第四条为：从2019年8月12日之后，双方应继续按原合同约定租金标准及合同约定期限继续履行双方合同权利与义务。事实和理由：依据法律规定和合同约定，上诉人对租赁房屋有优先承租权，合同应当继续履行。一审关于上诉人对租赁房屋进行装修增值的价值未审理查明，如果被上诉人拒不履行原合同约定的优先承租权，应赔偿给上诉人造成的装修损失。

彬州市建筑安装工程有限责任公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

彬州市建筑安装工程有限责任公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告房屋租赁费28500元及交回房屋前占用期间的租赁费；2.依法判决被告将其所占房屋交还给原告；3.依法判决被告支付原告违约金4275元；4.本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：被告陈来民原系原告公司职工，从2012年8月开始原、被告便形成租赁合同关系，由被告租赁原告公司所有的单身宿舍楼第二层18间房屋使用；2018年8月1日原告（甲方）与两被告（乙方）又续签书面房屋租赁合同，继续承租该房屋，租赁期为一年（2018年8月11日至2019年8月11日），租赁费为每年18000元，同时原、被告双方约定：“于本合同生效之日起一次性付清租赁费。承租人负责支付租住房屋的水、电、采暖费、卫生费和维修费用。承租人不得将房屋再次转租或者租借给第三方，擅自出租或转租造成的损失费用由承租人全部承担。承租人因使用需要进行的装饰、装修与甲方无任何关系，承租期满后，承租人的装饰装修拆除与否由承租人自行决定，甲方不承担任何费用和责任，承租人在装修时不得破坏房屋结构和楼地面。租赁期满后，本合同自行终止，届时乙方必须无条件将房屋退还甲方，否则按违约对待。租赁期间甲方如有需要可提前三个月告知乙方将房屋收回，乙方须支付租赁期内全部租金，且甲方不承担任何违约责任。租赁期满后如甲方有意将房屋继续出租，乙方在同等条件下享有优先承租权”。2018年1月4日，被告陈来民向原告缴纳2016年8月10日-2017年8月10日该期间房屋租金18000元；2018年11月30日，被告陈来民向原告缴纳2017年8月10日-2018年8月10日该期间租金12000元（尚拖欠该期间租金6000元未交），此后，被告再未交纳该租赁房屋租金。原告催要未果。2019年10月31日，原告对被告承租房屋张贴通知，内容为：“各位住户：因该栋楼年久失修，近几个月来阴雨天气导致西侧地基下沉、裂缝较大属于危楼。为了保证各位住户人身安全，请各位住户10日内尽快搬离。特此通知”。另查明，被告租赁该房屋后，曾经营过招待所、现开办托管中心使用。被告除租赁原告公司单身宿舍楼第二层18间房屋外，亦租赁被告公司门面房使用，双方之间亦存在门面房租赁合同关系。

一审法院认为，原、被告2018年8月1日签订的房屋租赁合同虽为有效合同，但该合同已于2019年8月11日到期，此后，原、被告再未签订新的租赁合同，根据查明事实，现双方系不定期租赁合同关系。2019年10月31日，原告对被告承租房屋张贴通知，要求搬离，原告行为已明确表示不再租赁该房屋，故对原告要求被告交回该租赁房屋的主张，应予支持；对于原告要求被告给付拖欠租金的主张，根据查明事实，对2018年8月11日以前拖欠的租金按6000元予以认定支持；对2018年8月11日-2019年8月11日期间拖欠的租金按18000元予以认定支持；对于2019年8月12日以后至交回租赁房屋期间占有使用费按年租金18000元标准，予以计算支持。对于原告要求被告给付违约金4275元的主张，根据查明事实、并结合本案实际，不予支持。被告辩称，其不拖欠原告该租赁房屋租金、并享有优先承租权、租赁期间装修损失要求原告赔偿的主张，因与查明事实不符、证据不足，其抗辩理由不能成立，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：一、被告***、陈来民于本判决生效后30日内将租赁原告彬州市建筑安装工程有限责任公司单身宿舍楼第二层18间房屋交还给原告；

二、被告***、陈来民给付原告彬州市建筑安装工程有限责任公司2018年8月11日前拖欠的单身宿舍楼第二层18间房屋租金6000元；

三、被告***、陈来民给付原告彬州市建筑安装工程有限责任公司2018年8月11日-2019年8月11日拖欠的单身宿舍楼第二层18间房屋租金18000元；四、2019年8月12日至交回该租赁房屋期间占用使用费，由被告***、陈来民按年租金18000元标准计算，向原告彬州市建筑安装工程有限责任公司予以支付。五、驳回原告彬州市建筑安装工程有限责任公司其他诉讼请求。以上费用于本判决生效后30日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费619元，减半收取309.50元，由被告被告***、陈来民承担。

本院二审期间，当事人均未提交新的证据。一审查明事实正确，本院予以确认。

本院认为，本案争议的焦点为：1、上诉人对案涉房屋是否享有优先租赁权？2、如果判决返还房屋，被上诉人应否赔偿上诉人因对租赁物装修产生的损失？上诉人主张在租赁合同到期后，其对案涉房屋享有优先承租权，但在租赁期限内上诉人存在严重拖欠被上诉人租赁费的事实。作为承租人，上诉人没有履行合同主要的付款义务，构成根本违约。另外，2019年10月31日，被上诉人张贴通知明确表明案涉房屋因安全问题要求各住户搬离。因案涉房屋不再对外出租，上诉人主张优先承租权没有前提条件。故该上诉请求不能成立。对于上诉人主张赔偿因对租赁物装修而产生的损失一节，因在双方签订的合同中明确约定被上诉人不承担上诉人的任何装修费用。故对该主张不予支持。

综上所述，上诉人（原审被告）陈来民、***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费309.5元，由陈来民、***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李春丽

审判员　　樊国强

审判员　　张作儒

二〇二〇年五月二十九日

书记员　　郑　洁