沈阳昊东炉料有限公司、辽宁省第二建筑工程公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽01民终14788号

上诉人(原审被告)：沈阳昊东炉料有限公司，住所地:沈阳经济技术开发区。

法定代表人：张宏昊，系该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈宝龙，系辽宁观策律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙旭东，系辽宁观策律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：辽宁省第二建筑工程公司，住所地：沈阳市和平区。

法定代表人：石金江，系该公司经理。

委托诉讼代理人：宋光（系该公司员工），男。

委托诉讼代理人：潘洪伟，系辽宁盛恒(海口)律师事务所律师。

上诉人沈阳昊东炉料有限公司（以下简称“昊东公司”）因与被上诉人辽宁省第二建筑工程公司（以下简称“二建公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2021）辽0106民初5138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月6日立案后，依法由审判员关宇宁担任审判长并主审，与审判员陈睿、张小姣共同组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

昊东公司上诉请求：1.请求贵院依法撤销沈阳市铁西区人民法院作出的(2021)辽0106民初5138《民事判决书》；2.请求贵院改判因被上诉人隐瞒政府征用租赁地块信息造成上诉人评估遗漏所造成的损失；3.请求贵院改判被上诉人转移支付沈阳市铁西区征用该地块的补偿款给付上诉人；4.请求贵院判令一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人向上诉人承担隐瞒漏报造成上诉人财产损失的责任，并转移支付该地块上的政府拆迁补偿款给付上诉人。1999年9月份上诉人与被上诉人签订土地租赁协议，租赁其在沈阳市土地从事炉料储备经营活动，当时该地块自然状况：四周围墙倒塌，院内凸凹积水，没有水电设施，不具备经营条件得到被上诉人允许后，上诉人在该地块投入大量资金，对院内进行了夯实平整，水泥硬化，并建有经营性用房11间，车库及料棚3间，重建了四周围墙，办理了用水用电，进入正常经营后每年都签订租赁协议，2002年8月份被上诉人根据上诉人在该地块上的投入情况，决定签订永久租赁协议，并增加了以前协议中没有的条款，也就是一审法院作为判决依据的租赁协议第六条“如遇国家动迁或昊东炉料有限公司自行退出二建供应站不赔偿任何损失费”，这是一条强加于上诉人的霸王条款，不按此签订租赁协议终止，上诉人将面临着投入巨额的资金灭失风险，该租赁协议是在违背上诉人意愿的情况下签订的，一审法院不考虑租赁协议签订的历史事实，而从协议条款的表象草率判决，损害了上诉人的利益有失公平。被上诉人租赁给上诉人的土地是国家划拨土地，划拨土地遇国家征用，补偿方面有明文规定，有划拨属性的土地国家征用时无偿收回，征用单位只对地上建筑物及设施及经营损失给予补偿，本案涉及的实质问题不是租赁合同解除问题，而是该地块动迁款归属问题，这是本案的焦点，按民法典580之规定人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担，本案牵涉地块遇有政府征用，判令租赁协议解除没有争议，关键是政府补偿款归属问题，上诉人主张的赔偿款不出自被上诉人自身，而是来自第三方政府征用该地块对建筑设施的补偿，该地块上的建筑物及设施正是上诉人投资所建，上诉人理应是受偿主体，此主张并不违背双方签订的租赁协议第六条的约定，被上诉人没有因动迁而发生财产损失，所占有的该地块动迁款理应支付给上诉人。原审法院以租赁协议第六条约定判定合同预先免除了辽宁第二建筑公司的违约赔偿责任，是违背事实依据与情与理与法相悖。被上诉人在该地块动迁过程中没发生任何经济损失，所得到的拆迁补偿直接侵害了上诉人的合法权益。被上诉人一直隐瞒该地块动迁实情，导致上诉人的经营损失不能正常评估和表述，有恶意占有上诉人财产的故意，理应承担遗漏部分的损失。二审期间，上诉人在事实与理由部分增加以下内容:一、一审判决书认定被上诉人具有要求上诉人返还原物的主体资格错误。被上诉人提起诉讼时已经不是案涉租赁合同的相对人。本案案涉国有土地使用权属于被上诉人享有，但被上诉人已经出租给了上诉人；案涉房屋中的约180平方米属于被上诉人出租给上诉人的房屋，上述两个事实并无争议。但是，由于沈阳市铁西区人民政府于2020年3月20日铁政征字[2020]1号《房屋征收决定》和铁政征公字[2020]1号《房屋征收公告》的作出，根据当时适用的《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，自《房屋征收决定》做出之日起，案涉国有土地使用权及地上房屋所有权同时发生物权变动。即被上诉人丧失对案涉国有土地的使用权和对案涉土地上的房屋的所有权。对此，被上诉人与铁西区政府于2020年10月10日签订的《征收补偿》第三条确认“本协议签订后，本协议第一条项下的国有土地使用权和该地范围内的所有建筑物及建筑物附属设施、相关配套设施、附属设施归甲方（区政府）所有”。此时，铁西区人民政府代表国家行使对案涉土地的所有权的全部权能，同时也是案涉房屋和土地的所有权人。基于物权变动的事实，根据当时适用的《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定及被上诉人起诉时生效的《民法典》第七百二十五条关于“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律》第十四条关于“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”的规定，被上诉人丧失其合同相对人的地位，由征收人铁西区人民政府取而代之。在被上诉人既不是案涉租赁合同标的物的所有权人，也不是案涉租赁合同的相对人的情况下，当然没有解除案涉租赁合同，腾退案涉国有土地的请求权。所以，被上诉人诉讼主体不适格。二、一审判决解除案涉租赁合同并腾退土地有悖于法。首先，一审判决认为房屋租赁合同合同目的不能实现与事实不符。出租人出租租赁物的合同目的是为了收取租金，只要承租人向其依约交纳了租金，合同目的就实现。一审查明，上诉人与被上诉人于2002年8月5日签订案涉土地及房屋《租赁合同》，未约定租赁期限，但依据签订合同时适用的《合同法》第二百一十四条规定，该合同合法期限应至2022年8月4日。虽然案涉土地及房屋已经于2020年3月20日被征收，但是被上诉人2020年7月1日仍然依照租赁合同约定向上诉人收取租金，可见，上诉人没有实施《民法典》第五百八十条规定的“不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的”行为，一审判决认定租赁物被征收而导致合同目的不能实现解除案涉租赁合同，本质上是把政府征收行为定性为上诉人违约行为。其次，与法律规定相悖。《民法典》第五百八十条是对违反履行非金钱债务违约责任的规定，本条规列举了三种不能请求履行的法定情形，即不能履行、不适用强制履行和合理期限未请求履行的情形。但是在本案中，涉及的不是非金钱债务，而是金钱债务——租金。同时，一审查明的事实中也不存在本条任何一种不能请求履行的法定情形。所以，一审判决以本条规定解除案涉租赁合同，有悖立法本意。最后，判决上诉人腾退土地有损国家利益。一审查明案涉土地已经被合法收回，自收回之日起，被上诉人即对案涉土地无使用权，根据法律规定，合同解除的后果是“双返”，一审判决的“腾退”，无疑是判决上诉人向被上诉人返还案涉土地使用权，这显然损害了国家利益。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实错误、适用法律错误，故依据《民事诉讼法》一百七十条（二）项之规定，请求贵院依法改判支持上诉人上诉请求。

二建公司辩称，首先，上诉人的上诉理由不成立,上诉人引用了物权法第28条,该条款规定的是物权的设立,变更转让或者消灭的,至法律文书或决定生效时发生效力,该条款所规定完全不适用本次双方合同间补偿款分配纠纷,物权的设立变更是要式行为,在未签订征收补偿协议的情况下,不能推理出被上诉人已经丧失了权利人的资格,按照上诉人的此观点,只要是有相关文书和决定做出,就使得原权利人丧失权利,这是与物权法的立法意旨相悖的，所以被上诉人是有权向被上诉人提起一审诉讼的。其次，铁西区人民政府,也是依法依规,与被上诉人签订征收补偿协议.所以上诉人在上诉状中提到的主体不适格是不存在的。再次租赁合同未约定租赁期限根据当时的合同法属于无固定期限合同,任何一方均可行使任意解除权,且该租赁合同也明确约定了如遇国家动迁,或沈阳昊东炉料自行退出,被上诉人不补偿任何损失费。该合同签订于2002年8月5日,系双方真实意思表示不存在任何欺诈胁迫意思不自由的情形,即便是如上诉人所言属于强加条款,那么也超出了行使撤销权的一年除斥期间.现被上诉人在上诉状中对已经如约履行了近20年的合同提出了,该项诉求,也是与事实不符的.最后被上诉人认为,作为适格的被拆迁主体,响应政府号召完成征收地块的拆迁补偿协议签订,及场地腾退,是不损害任何人利益的，同时本次征收与补偿完全是在，依法依规的情况下进行的，所以上诉人提出的多项请求，都是没有事实与法律依据的，请求二审法院驳回上诉人的请求。

二建公司向一审法院起诉请求：判令解除原、被告之间的租赁关系；判令被告腾退铁西区1号场地；判令被告承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2002年8月5日，辽宁省第二建筑工程公司材料供应站与被告沈阳昊东炉料有限公司签订协议一份，协议约定，辽宁省第二建筑工程公司材料供应站同意被告沈阳昊东炉料有限公司在位于铁西区供应站库房院内自建办公室三间，库房三间，约150平方米。约定：所建办公室及库房的材料自筹，二建供应站不投任何资金；院内所需水与电由昊东炉料有限公司自办；院内场地可供昊东炉料有限公司使用，用于存放炉料；院内原有办公室一间（约30平）归昊东炉料有限公司使用；沈阳昊东炉料有限公司每月负责供应站两名职工工资计700元充当管理费；如遇国家动迁或者昊东炉料有限公司自行退出，二建供应站不赔偿任何损失费，协议有效期无限。

2020年3月20日，沈阳市铁西区人民政府发布铁政征字[2020]1号房屋征收决定，决定将原告辽宁省第二建筑工程公司地区实施征收，国有土地使用权同时收回。

另查，沈阳市铁西区1号，使用权面积5000平方米的行政划拨土地登记在原告辽宁省第二建筑工程公司名下，辽宁省第二建筑工程公司材料供应站系原告的下属单位，没有独立法人资格。

一审法院认为，原、被告签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行各自的义务。

关于本案租赁期限问题，双方租赁协议约定“协议有效期无限”，根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。故本案应认定，租赁期限为二十年。

关于原告提出解除与被告租赁协议的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的不得不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。本案中，涉案土地因国家征收，合同目的已经不能实现，故原告要求解除租赁协议的诉讼请求本院予以支持。

关于原告要求被告腾退铁西区1号土地的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的协议第（六）条约定，如遇国家动迁或昊东炉料有限公司自行退出，原告辽宁省第二建筑工程公司不赔偿任何损失费。现沈阳市铁西区人民政府已于2020年3月20日决定对该土地实施征收。合同已经预先免除了原告辽宁省第二建筑工程公司的违约赔偿责任，故原告无须对被告沈阳昊东炉料有限公司赔偿损失。原告辽宁省第二建筑工程公司要求被告腾退租赁土地诉讼请求予以支持。

综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法典》五百八十条与第七百零五条之规定，判决如下：一、解除原告辽宁省第二建筑工程公司与被告沈阳昊东炉料有限公司于2002年8月5日签订的土地租赁协议；二、被告沈阳昊东炉料有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内腾退沈阳市铁西区1号，使用权面积5000平方米的土地。案件受理费9800元，减半收取4900元，由被告沈阳昊东炉料有限公司负担。（原告已预交，被告直接给付原告）

二审中，当事人均未提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院另查明，根据沈阳市铁西区人民政府同被上诉人二建公司之间签订的《征收补充协议书》第四条约定：“本协议签订之日后，本协议第一条项下国有土地上和地上物原有的租赁、抵押、查封、担保、借用或划拨、分配给他方使用的场地及房屋、欠缴税费及其他所有遗留问题等均由乙方自行清理完毕，与甲方收回本协议第三条所述权益无关，乙方承诺并保证本协议第一条项下全部标的资产不存在任何上述权利瑕疵或他项权利”。其中，乙方即本案被上诉人二建公司。

本院认为，虽然案涉土地由政府征收，但被上诉人二建公司作为该土地的使用权人，其依据《征收补充协议书》的约定排除案涉土地上的权利瑕疵或他项权利属于履行《征收补充协议书》的合法行为，且《征收补充协议书》第四条明确约定了“本协议第一条项下国有土地上和地上物原有的租赁、抵押、查封、担保、借用或划拨、分配给他方使用的场地及房屋、欠缴税费及其他所有遗留问题等均由乙方自行清理完毕，与甲方收回本协议第三条所述权益无关”的内容，因此，昊东公司的诉权并未因案涉土地由政府征收而丧失，而恰恰是履行《征收补充协议书》的合法行为，故昊东公司具备提起本案诉请的主体资格。

关于上诉人提出案涉协议所约定的“如遇国家动迁或者昊东炉料有限公司自行退出，二建供应站不赔偿任何损失费，协议有效期无限”属于霸王条款，损害上诉人利益的主张，本院认为，因上诉人未提供证据证明该协议签订时存在欺诈、无效等情形的相关证据，故上诉人该项上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

关于上诉人提出本案涉及征地补偿款归属的问题，本院认为，关于土地补偿款的争议在被上诉人诉请中并未提及，且上诉人亦未提起反诉，故该主张不属于本院审理的范畴，本院在此不予处理。

关于上诉人提出原审判决解除合同并腾退土地违反法律规定的上诉请求，本院认为，本案双方当事人系租赁合同关系，现因租赁的土地由政府征收，案涉协议已无法继续履行，且双方亦未约定具体的租赁期限的情况下，原审判定解除双方之间的协议并腾退土地并无不当。

综上，沈阳昊东炉料有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9,800元，由沈阳昊东炉料有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　关宇宁

审 判 员　陈　睿

审 判 员　张小姣

二〇二一年十月二十一日

法官助理　任麒超

书 记 员　张文思

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。