某某、某某等与杭州市滨江区锦绣江南花园小区第三届业主委员会排除妨害纠纷一审民事判决书

浙江省杭州市滨江区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）浙0108民初4719号

原告：***，男，1969年8月27日出生，汉族，住浙江省乐清市。

原告：***，男，1971年10月15日出生，汉族，住浙江省乐清市。

原告：张建斌，男，1977年11月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。

三原告共同委托诉讼代理人：舒军、孙兴洋，浙江瀛高律师事务所律师。

被告：杭州市滨江区锦绣江南花园小区第三届业主委员会，住所地浙江省杭州市滨江区咏度巷59号。

负责人：郑锋，主任。

委托诉讼代理人：郭铁城，浙江六和律师事务所律师。

第三人：钱忱，男，1976年8月29日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。

第三人：杭州西湖房地产集团有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区学院路159号，统一社会信用代码：91330106143210363K。

法定代表人：叶晓龙。

委托诉讼代理人：赵隽、沈梦，系公司员工。

原告***、***、张建斌诉被告杭州市滨江区锦绣江南花园小区第三届业主委员会（以下简称“锦绣江南业委会”），第三人钱忱、第三人杭州西湖房地产集团有限公司（以下简称“西湖房地产公司”）排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及三原告共同委托诉讼代理人舒军、孙兴洋，被告锦绣江南业委会的委托诉讼代理人郭铁城，第三人钱忱及第三人西湖房地产公司的委托诉讼代理人赵隽、沈梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

三原告向本院诉请判令：1.被告腾空锦绣江南花园8幢101室及其商务配套用房，并不得妨碍原告合法使用锦绣江南花园8幢101室（以下简称“101室”）及其商务配套用房；2.被告承担自2019年4月12日阻止原告占有和使用锦绣江南花园8幢101室及其地下室期间给原告造成的损失553480元（按照每日5480元计算至被告排除妨碍之日，暂计至起诉之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月11日，第三人钱忱与原告签订了《杭州市房屋转让合同》和《锦绣江南花园8幢101室商务配套用房使用权无偿提供协议》，约定将钱忱所有的101室和地下一层商务配套用房使用权转让给原告，并办理了房屋交接手续。原告于2019年4月13日取得101室的不动产权证书。101室及地下一层商务配套用房是由锦绣江南花园的开发商杭州锦湖房地产开发有限公司（以下均简称“锦湖公司”）因开发而原始取得，后锦湖公司注销清算，将101室及其地下一层的商务配套用房分配给其股东，即第三人西湖房地产公司，相应手续已办理完毕。后西湖房地产公司将101室及其商务配套用房合法转让给钱忱，钱忱又将涉案房屋及配套用房转让给原告。综上，原告合法取得101室及其商务配套用房的产权，但在原告接收房屋并安排工人进场装修时，被告采取锁门等多种手段阻挠原告对涉案房屋和商务配套用房的占有和使用。在原告多次主张及街道等相关的协调下，被告仍不改正，并于2019年6月21日向物业公司杭州西开发物业管理发展有限公司出具《关于禁止对锦绣江南小区会所及其地下室装修、改动和占用的函》，2019年7月16日向全体业主发出《告全体业主书——开发商转移小区会所产权情况》，以致原告至今无法正常使用合法取得的101室及配套用房。故原告为维护自身合法权益，提起诉讼，望判如所请。

被告答辩称：答辩人的行为系基于小区业主大会授权下行使的小区管理权，不存在侵害原告合法权益的情况。首先案涉争议房屋位于小区红线范围内，处于锦绣江南小区内部，而非临街位置，答辩人为了强化小区内部安全防范，维护小区合理有序秩序和配套服务用房的正确使用，建议物业管理公司强化小区管理和将开发商将会所用途改变的实际情况通报给小区全体业主的行为不存在过错。如果原告认为物业管理服务单位的相关行为侵犯了其合法权益，也应向物业服务单位主张相应权利。其次答辩人的《禁止函》是2019年6月21日做出的，《告全体业主书》是2019年7月16日做出的，此外，原告与答辩人也于2019年7月5日达成人民调解书，约定原告通过正规法律诉讼来确认其地下用房产权归属，在法院判决前维持目前现状。答辩人也是基于该人民调解书要求，目前的行为均是为了维护现状，待原告通过法律诉讼对地下用房产权进行确权后，再依据生效判决进行相关工作。原告并未对有关地下用房权属主张权利并形成生效判决，而起诉答辩人要求其排除妨碍并赔偿其自2019年4月12日的损失有违案涉事件的各个时间节点，也有违双方之间此前确定的调解约定。案涉商务用房已被开发商承诺作为小区会所使用，并按其承诺将案涉房屋按照小区配套的健身、娱乐使用场所进行装修。首先小区业主在购置锦绣江南小区时，均已经了解到，案涉房屋系小区会所。根据统计，杭州市70%的住宅小区均存在会所，锦绣江南案涉房屋被开发商装修的现状符合《杭州市居住区配套设施建设管理条例》第二章第六条规定关于文化体育设施的情况，应提供给小区全体业主作为配套服务的场所。物权权益由占有、使用、收益、处分等组成，对案涉房屋的使用进行限定，也符合开发商在案涉小区销售中为了获得更多和更快收益而进行承诺的动机。原告购置案涉房屋后，将用来对外开放并开展展览等经营活动，这样独立使用案涉房屋无形中将占有小区业主资源，并损害业主的居住权益，显然不符合开发商与小区业主之前约定。根据案涉房屋的现有状况，原告应清楚了解案涉房屋存在康乐中心、健身馆、乒乓球室等，故其行为也不存在善意取得。其次根据《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行条例》规定，不符合登记发证条件的，房屋买卖时，汽车车库使用权的转让应当在购房合同中约定，并报房产行政主管部门备案。地下汽车库有此约定，地下其他配套用房也应同样适用。假设地下用房系案涉房屋的配套用房，那么原告以及第三人提供的杭州市房屋转让合同中也应明确将地下用房予以纳入，并报备案。现在无论是原告与第三人的房屋买卖合同还是第三人提供的建设工程规划许可证，均没有将地下的配套用房放置在案涉商务用房之内。事实上无论是转让合同以及附件的房屋附属设施设备等情况约定均不涉及地下用房。所以原告想把案涉房屋连同地下用房予以改建，不符合法律和合同约定，答辩人为维护小区合法权益的行为是合理合法的。最后原告提供的《商务配套用房使用无偿提供协议》中也承认，该类房屋存在属于公共设施的设备等，基于公共设施、设备存放的区域，显然属于公共设备用房，理应由小区全体业主所有。该商务配套用房现场，原告和第三人也都清楚是与案涉小区的房屋相连通的，周边有水泵房设备、风机房等相关的设施设备。若原告若擅自使用，显然存在侵犯小区全体业主权益的事实。综上，答辩人行为符合履行其小区共有部分的管理职能，合理合法。案涉房屋一直作为小区会所形式存在于小区，案涉房屋也不存在物业费的缴纳，相关的水、电等日常摊耗均有答辩人承担。案涉房屋也一直由业委会和小区全体业主共同合理使用，答辩人办公地点也安置在该案涉房屋之内，若小区全体业主的合理使用被确认侵权，甚至连答辩人的办公场地也将在小区消失，将对小区的和谐和社区工作造成极大的影响，恳请法庭考虑会所使用的惯例和事实情况，驳回对答辩人的诉讼请求。

第三人钱忱述称：2019年第三人从西湖房地产公司购入案涉房屋，当时西湖房地产公司承诺配套用房均无偿供第三人使用。经查看，第三人认为房屋无问题，后第三人将房屋转让给原告。第三人与业委会无直接接触，对相关纠纷不是太了解。

第三人西湖房地产公司述称：锦湖公司对101室及其地下一层商务配套用房享有合法所有权及使用权，有权单独出售、出租和处理。锦湖公司系锦绣江南花园小区建设单位，根据政府批准的建设工程规划许可证（含附件及附图）内容，小区建设有规划编号为1幢到7幢的住宅楼、商务用房、商铺及地下室，并于2007年通过规划验收。商务用房坐落于锦绣江南花园8幢101室，实测绘面积1022.36平方米，于2009年取得商品房预售证，具备公开预售条件，锦湖公司对商务用房享有合法所有权。同时经政府规划部门批准，商务用房下部地下一层其不可分割部分为上部商务用房的配套用房，建筑面积约在1258.65平方米。该商务配套用房独立于地下一层及其他建筑物及空间，而房屋内部有专门的楼梯通道与上部的商务用房联通，上下可自由通行进入。从规划内容、用途以及实际使用过程中安全性、隐私性的角度看，上部商务用房与其地下一层的商务配套用房系一个不可分割整体，有其独立且封闭的空间。而根据锦湖公司与锦绣江南花园小区业主已经签署并经政府相关部门备案通过的《商品房买卖合同》第十八条第6项的约定，储藏室、地下车位及其他未纳入公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成了小区物业，所有权及使用权归出卖人所有，出卖人有权单独出售、出租及和处理。地下一层商务配套用房并未纳入公共部位与公用房屋分摊建筑面积。综上，锦湖公司对101室及其地下一层商务配套用房享有合法所有权及使用权，有权单独出售、出租或处理。2012年7月31日，锦湖公司与西湖房地产公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，将101室商务用房出售给西湖房地产公司，同时地下一层商务配套用房作为上部商务用房不可分割一部分随商务用房的出售一并附赠给西湖房地产公司，并办妥了相关房屋权属证书。至此，西湖房地产公司对101室及其地下一层商务配套用房享有合法的所有权及使用权，有权自行处置上述房屋。2019年4月8日，西湖房地产公司与钱忱签署了《杭州市房屋转让合同》及《商务配套用房无偿使用协议》，将101室及其地下一层商务配套用房通过合法的方式转让给了钱忱所有并使用、收益，并办妥了房屋权属证书。综上，101室商务用房及其地下一层商务配套用房由西湖房地产公司自原始权利人锦湖公司处合法受让，并依法转让给了钱忱。上述所有的行为均手续完备，合法合规，恳请法院依法做出审判。

本院经审理查明，锦湖公司系西房·锦绣江南项目的建设单位，取得锦绣江南1幢-9幢房屋、商务用房、商铺及地下室建设工程规划许可证，后取得相应商品房预售证。

2012年7月31日，锦湖公司与西湖房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012销1114755），约定将101室房屋转让给西湖房地产公司，产权面积为1022.36㎡，单价以8200元计。同日，双方签订《补充协议》一份，载明经政府规划部门批准，锦绣江南花园8幢101室商务用房，其不可分割部分地下一层建筑面积约1258.65平方米为上部商务用房的配套用房（附规划批准图），约定锦湖公司将该配套用房无偿附赠给西湖房地产公司使用。另所附《锦绣江南商务用房地下一层使用面积计算明细》载明配套用房总计面积为1289.69㎡，扣除排风机房12.12㎡、配电间12.46㎡及排风机房15.46㎡，则商务用房地下一层使用面积为1258.65㎡。2012年8月2日，西湖房地产公司取得8幢101室房屋的房屋产权证书（房权证高新移字第××号），规划用途为非住宅。

2019年4月8日，西湖房地产公司与钱忱签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2019转让0538907），约定西湖房地产公司将101室房屋转让给钱忱，总价款为1250万元。所附经杭州市规划和自然资源局出具的分户图显示，8幢101室总层数为4层，其中地下层数为2层，专有建筑面积为982.85㎡，分摊建筑面积39.51㎡。同日，双方签订《锦绣江南花园8幢101室商务配套用房无偿使用协议》，载明西湖房地产公司同意将101室地下一层商务配套用房使用权按其现状提供给钱忱，编号为3-17号共15间，套内建筑面积约580.81平方米；使用期间，该商务配套用房的使用权、处分权、收益权等各项权利均归钱忱所有。2019年4月9日，钱忱取得101室不动产权证书。

2019年4月11日，钱忱与原告签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2019转让0539557），约定钱忱将101室房屋转让给原告三人，总价款为2100万元。同日，双方签订《锦绣江南花园8幢101室商务配套用房无偿使用协议》，载明钱忱将101室地下一层商务配套用房使用权按其现状提供给原告，编号为3-17号共15间，套内建筑面积约580.81平方米；使用期间，该商务配套用房的使用权、处分权、收益权等各项权利均归原告所有。

2019年6月21日，被告向杭州西开发物业管理发展有限公司发出《关于禁止对锦绣江南小区会所及其地下室装修、改动和占用的函》，载明因锦绣江南小区会所（7号楼和9号楼之间建筑）及其地下室建筑产权、用途存在争议，故要求杭州西开发物业管理发展有限公司禁止任何单位、个人进行装修、改动和占用。

2019年7月5日，原告与被告在杭州市滨江区闻涛社区人民调解委员会调解下达成《人民调解协议书》（编号：2019004），载明双方因101室地下一层用地房产权产生纠纷自愿达成协议：原告通过正规法律诉讼来确认101室地下用房产权归属；在法院判决前，维持目前现状等。

2019年7月16日，被告发出《告全体业主书—开发商转移小区会所产权情况》，载明西湖房地产公司在未事先告知业委会和全体业主不知情的情况下，将小区7号楼和9号楼之间的会所产权（西湖房地产公司现称为“商务中心”，产权证所示为8号楼101室）转让给第三方，并对会所地下室空间以赠送方形式进行转让等事宜。

另查明，被告在101室与地下室通道之一上锁。案涉地下室在本案纠纷发生前，系为锦绣江南康乐健身中心，用于小区业主乒乓球室、健身房等。

本院认为，案涉101室商务用房地下一层用房权属尚存争议，原、被告经社区人民调解委员会调解，达成在确认地下用房权属前维持目前现状的协议。该协议系双方真实意思表示，不违反有关法律效力强制性规定，合法有效。故基于此，原告在争议用房权属不明确前要求排除妨碍并赔偿损失，依据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

驳回原告***、***、张建斌的诉讼请求。

案件受理费9335元，由原告***、***、张建斌负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　蔡智群

人民陪审员　　徐良芬

人民陪审员　　崔　丹

二〇二〇年一月二十二日

书　记　员　　徐雁楠

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