杭州西湖房地产集团有限公司
某某、某某等用益物权确认纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
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浙江省杭州市滨江区人民法院
民事判决书
（2021）浙0108民初2635号
原告：***，男，汉族，1969年8月27日出生，住浙江省乐清市。
原告：***，男，汉族，1971年10月15日出生，住浙江省乐清市。
原告：***，男，汉族，1977年11月14日出生，住浙江省乐清市。
委托代理人：吴昊、俞春梅（特别授权），浙江宏昊律师事务所律师。
被告：杭州市滨江区锦绣江南花园小区第三届业主委员会，住所地：杭州市滨江区长河街道咏度巷59号锦绣江南花园小区。
负责人：郑锋，主任。
委托代理人：郭铁城（特别授权），浙江六和律师事务所律师。
第三人：杭州西湖房地产集团有限公司，住所地：杭州市西湖区学院路159号。
法定代表人：叶晓龙。
委托代理人：李燕青（特别授权），系第三人杭州西湖房地产集团有限公司的员工。
第三人：钱忱，男，汉族，1976年8月29日出生，住杭州市拱墅区。
原告***、***、***诉被告杭州市滨江区锦绣江南花园小区第三届业主委员会（以下简称锦绣江南业委会）、第三人杭州西湖房地产集团有限公司（以下简称西湖房地产公司）及钱忱用益物权确认纠纷一案，本院于2021年6月2日受理后，依法适用简易程序，于2021年7月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴昊、俞春梅，被告的委托代理人郭铁城，第三人西湖房地产公司的委托代理人李燕青，第三人钱忱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告***、***、***起诉称：杭州锦湖房地产开发有限公司（以下简称锦湖公司）系西方·锦绣江南项目的建设单位，已取得锦绣江南1幢至9幢房屋、商务用房、商铺及地下室建设工程规划许可证。
2012年7月31日，锦湖公司与第三人西湖房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，并约定锦湖公司将101室房屋转让给第三人西湖房地产公司及将其不可分割部分的地下一层（建筑面积约1258.65平方米的配套用房）无偿附赠给第三人西湖房地产公司。
2019年4月8日，第三人西湖房地产公司与钱忱签订《杭州市房屋转让合同》及《锦绣江南花园8幢101室地下一层商务配套用房使用协议》，并约定：西湖房地产公司将101室房屋转让给钱忱及将案涉101室的地下一层商务配套用房使用权提供给钱枕；使用期间，该商务配套用房的使用、处分、收益等各项权利均归钱枕享有。
2019年4月11日，三原告第三人钱忱签订一份《杭州市房屋转让合同》，并约定钱忱将位于杭州市滨江区长河街道锦绣江南花园8幢101室的房屋转让给原告。同日，双方签订一份《锦绣江南花园8幢101室商务配套用房无偿使用协议》，并约定：钱忱将101室的地下一层商务配套用房使用权按照现状提供给原告使用，配套用房编号为3-17号，共计15间，套内建筑面积约580.81平方米；该商务配套用房使用期限与8幢101室的房屋同步；使用期间，该商务配套用房的使用、处分、收益等各项权利均归三原告所有。
合同签订后，原告与第三人钱忱于2019年4月11日完成交接手续，并于同日办理案涉房产的产权转移登记手续。后原告准备对案涉房屋及配套用房进行装修，被告却阻止原告装修，双方因此发生纠纷。2019年7月5日，经杭州市滨江区长河街道闻涛社区人民调解委员会调解，双方达成《协议》并确认通过法律诉讼来确认案涉地下一层商务配套用房的权属。
综上，原告认为，案涉地下一层的商务配套用房系锦湖公司投资建设，依据《城市地下空间开发利用管理规定》的相关规定，锦湖公司有权转让，因此原告合法取得案涉地下一层商务配套用房的占有、使用、收益等用益物权。原告为维护其合法权利特向法院起诉，请求判令：1．确认原告对位于杭州市滨江区锦绣江南花园8幢101室的地下一层商务配套用房（建筑面积约580.81㎡）享有占有、使用、收益等用益物权；2．本案受理费由被告承担。
被告锦绣江南业委会答辩称：1．依据原告与第三人钱忱签订的无偿使用协议的第一条约定，可知原告请求法院确认其对案涉地下一层房屋享有占有、使用、收益等各项权利不应当获得物权确认支持；依据该无偿使用协议的第三条约定，可知原告不得对商务配套用房区域范围内属于公共设施的设备进行改装、移位、变动和使用，而案涉地下一层房屋系全体业主使用的康乐中心，故原告的用益物权不具有排除业主使用的权利。2．依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，可知不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经登记，不发生效力，但是原告至今未对案涉地下一层房屋进行变更登记，故案涉地下一层房屋的权属应当属于锦绣江南小区全体业主共有。3．原告与第三人钱忱签订的《杭州市房屋转让合同》并未载明案涉地下一层房屋系8幢101室房屋的附属物，且101室与地下一层房屋的通道并未连通，原告至今也未针对案涉地下一层房屋向物业公司缴纳相应的管理费、水电费等费用，故依据已经生效的（2019）浙0108民初4719号民事判决书可以确定案涉地下一层房屋属于锦绣江南小区康乐中心，应当归全体业主使用，并非原告享有的专有建筑。4．虽然案涉地下一层房屋由锦湖公司开发建设完成，但其与锦绣江南小区的地下空间相通，难以与共有部分相区分，其权属是否归开发商所有存疑，且原告也无充分证据证明锦湖公司对案涉地下一层房屋享有所有权。综上，案涉地下一层房屋系锦绣江南小区的配套公建，开发商在销售时承诺给全体业主共用且事实上也交付给全体业主共同使用，故案涉地下一层房屋的各项权利应当归属全体业主享有，请求法院驳回原告的诉请。
当事人围绕诉请提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，本院认证如下：1．原告提交的证据。因被告及第三人对《杭州市房屋转让合同》、《锦绣江南花园8幢101室商务配套用房使用权无偿提供协议》及附图、房产交接单、不动产权证、西房·锦绣江南建设项目总平面图、一层平面图、二层平面图、地下一层平面图、现场照片、杭州市物业管理用房交接清单、杭州市物业维修基金和用房缴交确认单、补充协议及附图的真实性均无异议，故本院对证据的真实性均予以采信；至于其关联性，本院将结合其他证据并综合案情再予以评判。2．被告提交的证据。因原告及第三人对建设工程规划许可证、情况证明、照片、民事判决书的真实性均无异议，故本院对证据的真实性均予以采信；至于其关联性，本院将结合其他证据并综合案情再予以评判。3．第三人西湖房地产公司提交的证据。因原告及第三人钱忱对建设工程规划许可证（含附图及附件）、地下室地下一层平面拼合图1：300、商务用房一层平面图、商务用房二层平面图、《商品房买卖合同》、房权证、地契证、土地使用权证、《补充协议》、《杭州市房屋转让合同》、产权证、《锦绣江南花园8幢101室商务配套用房无偿使用协议》、杭州市物业管理用房交接清单、杭州市高新区物业维修基金和用房缴交确认单、社区配套用房移交协议、社区用房缴交确认单、《房地产测绘成果报告》的真实性均无异议，故本院对证据的真实性均予以采信；至于其关联性，本院将结合其他证据并综合案情再予以评判。
综上，结合各方的当庭陈述，本院认定案件事实如下：
锦湖公司系西房·锦绣江南项目建设单位，取得锦绣江南1幢至9幢房屋、商务用房、商铺及地下室建设工程规划许可证。2007年10月22日，锦绣江南小区经杭州市规划局高新（滨江）分局规划验收。2007年11月，浙江国土工程勘察有限公司出具《房地产测绘成果报告》，载明：锦绣江南8幢101室为商务用房，地下室的建筑面积共计62159.9㎡。2007年12月4日，杭州高新区（滨江）房产管理中心认可上述测绘成果。
2012年7月31日，锦湖公司与第三人西湖房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，将位于锦绣江南8幢101室的房屋转让给西湖房地产公司。同日，双方又签订一份《补充协议》，载明：经政府规划部门批准，锦绣江南8幢101室商务用房，其不可分割部分地下一层（建筑面积约为1258.65㎡）为上部商务用房的配套用房，锦湖公司将该配套用房无偿附赠给西湖房地产公司使用。2012年8月2日，西湖房地产公司取得8幢101室房屋的房权证，载明：建筑面积为1022.36㎡，规划用途为非住宅。
2019年4月8日，西湖房地产公司与第三人钱忱签订一份《杭州市房屋转让合同》，将位于锦绣江南8幢101室的房屋转让给钱忱。所附经杭州市规划和自然资源局出具的分户图显示：8幢101室的房屋总层数为4层，地上及地下各2层，专有建筑面积为982.85㎡，分摊建筑面积为39.51㎡。同日，双方又签订一份《锦绣江南花园8幢101室商务配套用房无偿使用协议》，载明：西湖房地产公司同意将101室地下一层商务配套用房使用权按其现状提供给钱忱，编号为3-17号共计15间，套内建筑面积约为580.81㎡；使用期间，该商务配套用房的使用、处分、收益等各项权利均归钱忱所有。2019年4月9日，钱忱取得上述101室房屋的不动产权证书。
2019年4月11日，原告***、***、***与被告钱忱签订一份《杭州市房屋转让合同》，并约定钱忱将位于锦绣江南8幢101室的房屋转让给原告。同日，双方签订一份《锦绣江南花园8幢101室商务配套用房无偿使用协议》，并约定：钱忱将位于锦绣江南8幢101室的地下一层商务配套用房使用权按照现状提供给原告使用，配套用房编号为3-17号，共计15间，套内建筑面积约580.81㎡；该商务配套用房使用期限与8幢101室的房屋同步；使用期间，该商务配套用房的使用、处分、收益等各项权利均归三原告所有。
合同签订后，原告与第三人钱忱于同日完成案涉房屋的交接手续并办理案涉房屋的产权转移登记手续。
后原、被告对案涉地下一层商务配套用房的权利发生纠纷。2019年7月5日，经杭州市滨江区长河街道闻涛社区人民调解委员会调解，原、被告达成《人民调解协议书》并同意通过法律诉讼来确认案涉地下一层商务配套用房的权属。
本院认为：锦绣江南小区经锦湖公司开发后，由浙江国土工程勘察有限公司进行测绘并出具《房地产测绘成果报告》，且杭州高新区（滨江）房产管理中心认可该测绘成果，故锦绣江南小区的房屋所涉各项数据可参照上述测绘数据予以确认。
依据测绘报告载明的内容，可知案涉地下一层的房屋未列入锦绣江南小区的分摊说明所载名单范围之内，并非锦绣江南小区全体业主的共有部分。依据谁开发谁受益的原则，该地下一层房屋的用益物权应当归开发商锦湖公司享有。据此，锦湖公司有权处理案涉地下一层房屋的相关权利。
锦湖公司与西湖房地产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》后，将位于8幢101室房屋转让给西湖房地产公司并将案涉地下一层房屋作为101室房屋的商务配套用房无偿赠与其使用。西湖房地产公司与钱忱签订《杭州市房屋转让合同》及《锦绣江南花园8幢101室商务配套用房无偿使用协议》后，又将位于8幢101室房屋转让给钱忱并将案涉地下一层房屋作为101室房屋的商务配套用房无偿赠与其使用。之后，钱忱与原告签订《杭州市房屋转让合同》及《锦绣江南花园8幢101室商务配套用房无偿使用协议》，又将位于8幢101室房屋转让给原告并将案涉地下一层房屋作为101室房屋的商务配套用房无偿赠与其使用。上述房屋转让合同及无偿使用协议均系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均应当合法有效，受法律保护。现原、被告已就案涉房屋完成交付并办理房屋产权转移登记手续，故原告应当获得案涉地下一层房屋的占有、使用、收益等用益物权。据此，本院对原告的该项诉请予以支持。
综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百一十七条之规定，判决如下：
确认原告***、***、***对位于杭州市滨江区锦绣江南小区8幢101室房屋的地下一层商务配套用房（套内建筑面积约580.81平方米）享有占有、使用、收益等用益物权。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告杭州市滨江区锦绣江南花园小区第三届业主委员会负担。被告须在案件生效之日起十日内向法院交纳应负担的案件受理费，如逾期未交，法院将依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员莫启荣
二○二一年十一月三日
书记员徐春丹
