海兴圣创（深圳）控股有限公司与深圳市沃特玛电池有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省深圳市坪山区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤0310民初401号

原告：海兴圣创（深圳）控股有限公司，住所地广东省深圳市坪山区坑梓街道聚龙山片区锦绣中路与规划三路交汇处兴源新科技厂区厂房，统一社会信用代码9144030019221490XF。

法定代表人：张建炜，系公司总经理。

委托代理人：何访，广东广和律师事务所律师。

委托代理人：邵文嘉，广东广和律师事务所实习律师。

被告：深圳市***电池有限公司，住所地广东省深圳市坪山新区坪山竹坑社区工业区3、4栋；在深圳市坪山新区兰景北路68号设有经营场所从事生产经营活动，统一社会信用代码：91440300736297302X。

法定代表人：李瑶。

委托代理人：张孝龙，男，汉族，1993年3月3日出生，户籍地址湖北省宣都市，系被告公司员工。

委托代理人：李永杰，广东鹏祥律师事务所律师。

上列原、被告房屋租赁合同权纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人何访、邵文嘉，被告委托代理人李永杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2017年1月12日，原告与被告签订《租赁合同》约定：原告将位于深圳市坪山区坑梓街道聚龙山片区锦绣中路与规划三路交汇处兴源新科技厂厂房、宿舍出租给被告使用；租赁期限为5年，自2017年3月1日至2022年2月28日止；每月租金合计725478.17元，被告应于每月15日前支付当月租金；若被告逾期支付租金，原告有权向被告收取违约金（违约金计算标准为：欠款总额乘以拖欠的天数乘以千分之一，即每日千分之一），如被告不依约缴纳租金累计超过300万元或者拖欠租金超过30日以上，原告有权通知被告解除《租赁合同》，不退还保证金，同时被告必须补偿原告损失。如被告提出提前终止合同，需提前三个月书面通知原告，被告应将房产、其他租赁物按退租时的现状交付，补偿原告二个月的本合同租赁物租金，被告可以用租赁保证金进行抵扣，保证金不足抵扣的被告不足相应差额。2018年3月10日，被告致原告《联络函》：因被告公司业务调整，对厂房及宿舍的租赁需求降低，为此向原告提出提前退租或转租，提前退租或者转租的时间为2018年4月10日；2018年3月16日，原告回函：如被告提前退租，则按照与原告于2017年1月12日签订的《租赁合同》约定履行相关事宜，不同意转租；2018年4月24日，原告向被告发出律师函：因被告拖欠租金已构成违约，原告要求解除租赁合同，限被告于2018年5月10日前搬出租赁物，并结算支付所欠的租金及违约金；2018年5月3日，被告致原告《联络函》，通知原告按照原合同继续承租原告租赁物，请求原告给付支付租金的宽限期；2018年5月8日，原告回函：要求被告于2018年5月11日前支付所欠租金，否则启动法律诉讼程序。因被告拖欠原告租金超过30日以上构成违约，为维护原告合法权益，诉至法院,请求判令：1、请求判令解除原告与被告签订《租赁合同》；2、请求判令被告立即按退租时的现状将租赁物返还给原告；3、请求判令被告支付2018年1月拖欠租金361912.29元及违约金21712.7374元（以361912.27元为基数，按每日千分之一，自2018年1月15日其计至2018年3月14日）；4、请求判令被告支付2018年3月至2018年5月拖欠租金共计2089209.48元及违约金（以1036602.67元为基数，按每日千分之一，自2018年3月15日其计至2018年4月14日，违约金为31098.0801元；以1743862.22元为基数，按每日千分之一，自2018年4月15日其计至2018年5月14日，违约金为52315.8666元；以2451121.77元为基数，按每日千分之一，自2018年5月15日起计至被告实际支付全部拖欠租金之日止；以上违约金暂计至2018年5月14日共计83413.9467元）；5、请求判令原告已收取的租赁保证金不予退还；6、请求判令被告偿还原告两个月租赁物租金1450974.34元；7、请求判令被告承担律师费127812.52元（暂以诉讼标的2556250.2521元的5%进行计算）；8、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。原告当庭申请撤回1、2、7项诉讼请求，被告对此无异议，本院予以准许。

被告辩称，1、原告并未按照租赁合同第一条第七款的约定，将房产证复印件加盖公章在合同签订后的8个月内交付给被告，因此原告违约再先，原告主张违约金、租赁保证金不予返还、补偿两个月租金的请求不应予以支持；2、原告并未提供其支付律师费的证据，律师费由被告承担没有事实及法律依据。

经审理查明，2017年1月12日，原告与被告签订《租赁合同》约定：原告将位于深圳市坪山区坑梓街道聚龙山片区锦绣中路与规划三路交汇处兴源新科技厂厂房、宿舍出租给被告使用；租赁期限为5年，自2017年3月1日至2022年2月28日止；每月租金合计725478.17元，被告应于每月15日前支付当月租金；若被告逾期支付租金，原告有权向被告收取违约金（违约金计算标准为：欠款总额乘以拖欠的天数乘以千分之一，即每日千分之一），如被告不依约缴纳租金累计超过300万元或者拖欠租金超过30日以上，原告有权通知被告解除《租赁合同》，不退还保证金，同时被告必须补偿原告损失。如被告提出提前终止合同，需提前三个月书面通知原告，被告应将房产、其他租赁物按退租时的现状交付，补偿原告二个月的本合同租赁物租金，被告可以用租赁保证金进行抵扣，保证金不足抵扣的被告不足相应差额。2018年3月10日，被告致原告《联络函》：因被告公司业务调整，对厂房及宿舍的租赁需求降低，为此向原告提出提前退租或转租，提前退租或者转租的时间为2018年4月10日；2018年3月16日，原告回函：如被告提前退租，则按照与原告于2017年1月12日签订的《租赁合同》约定履行相关事宜，不同意转租；2018年4月24日，原告向被告发出律师函：因被告拖欠租金已构成违约，原告要求解除租赁合同，限被告于2018年5月10日前搬出租赁物，并结算支付所欠的租金及违约金；2018年5月3日，被告致原告《联络函》，通知原告按照原合同继续承租原告租赁物，请求原告给付支付租金的宽限期；2018年5月8日，原告回函：要求被告于2018年5月11日前支付所欠租金，否则启动法律诉讼程序。庭审中，原被告确认，原、被告签订的《租赁合同》于2018年5月31日解除，被告拖欠原告2018年1月部分租金361912.29元（711912.29元-350000元），拖欠原告2018年3月至2018年5月租金分别为674690.38元、707259.55元、707259.55元，合计2089209.48元（674690.38元+707259.55元+707259.55元）。

本院认为，原、被告签订的《租赁合同》未违反法律禁止性规定，为合法有效的合同，各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。原告主张被告拖欠2018年1月部分租金361912.29，2018年3至2018年5月租金2089209.48元，被告当庭予以确认，本院对此予以认可。被告未按照约定向原告支付租金，已经构成违约，故原告诉请被告支付租金，本院予以支持。关于原告诉请违约金的问题。原告主张按照合同约定的标准即日千分之一计算，被告辩称标准过高。本院认为，原、被告在《租赁合同》中约定违约金即若被告逾期支付租金，原告有权向被告收取违约金（违约金计算标准为：欠款总额乘以拖欠的天数乘以千分之一，即每日千分之一），不违反法律规定，本院予以确认，但是约定的利率标准过高，本院参照民间借贷的利率标准依法调整为年利率24%，关于违约金计算基数及计算起止时间同原告诉请。

关于原告诉请被告偿还原告两个月租赁物租金1450974.34元的问题。原告主张，根据《租赁合同》第十四条第三项约定，被告提出提前终止合同需提前3个月书面通知原告，将房产其他租赁物按退租时的现状交付，补偿原告两个月本合同租赁物租金，如造成原告损失被告应负责赔偿。被告认为，从双方往来函件及庭审查明的事实，可知原告并未对被告的提前退租予以商妥，原告的请求理由也是由于被告未及时支付租金，故该项请求不应予以支持。本院认为，本案原告虽然向被告单方提前终止合同，但是在被告不同意的情况下未能达成协议，原被告确认2018年5月31日解除合同属于双方协商解除，原告诉请因条件不成就，本院不予支持。

关于原告诉请不退还被告已交付的租赁保证金的问题。原告主张，根据《租赁合同》第十四条第项点约定，如被告拖欠租金超过30日以上，原告有权不退还租赁保证金，同时被告必须补偿原告损失。被告辩称，应考虑到原告未及时办理房产证的事实，对该项请求应不予支持。本院认为，原被告在《租赁合同》中关于不退还租赁保证金的约定，不违反法律规定，现约定的条件成就，故，原告此项诉请，本院予以支持。

关于被告辩称原告未及时办理房产证给被告造成损失的问题。因此项主张，被告未提起反诉或者另行起诉，仅作为答辩意见提出，根据不告不理的诉讼原则，本案中不予合并处理。被告可另循法律途径解决。

依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告深圳市***电池有限公司于本判决生效之日起三日内向原告海兴圣创（深圳）控股有限公司支付2018年1月租金361912.29元及违约金（违约金计算以361912.29元为基数，按照年利率24%的标准，自2018年1月15日开始计算至实际清偿之日止）；

二、被告深圳市***电池有限公司于本判决生效之日起三日内向原告海兴圣创（深圳）控股有限公司支付2018年3月至2018年5月租金2089209.48元及违约金（违约金计算其中以674690.38元为基数，自2018年3月15日开始；以707259.55元为基数，自2018年4月15日开始；以707259.55元为基数，自2018年5月15日开始；均按照年利率24%的标准计算至实际清偿之日止）；

三、原告海兴圣创（深圳）控股有限公司无需向被告深圳市***电池有限公司退还租赁保证金1450974.33元；

四、驳回原告海兴圣创（深圳）控股有限公司的其他诉讼请求。

当事人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费19940元（原告已预交），由被告承担11011元，原告承担8929元。

如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审判员　　李旭春

二〇一九年二月二十日

书记员　　黄美艳