河南美意门业有限公司与郑州意利宝家居有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

河南省新郑市人民法院

民 事 判 决 书

（2017）豫0184民初5457号

原告（反诉被告）：河南美意门业有限公司，住所地：郑州市金水区。

法定代表人：翟秀云，总经理。

委托诉讼代理人：周丹丹，河南文丰律师事务所。

委托诉讼代理人：张劼，河南文丰律师事务所。

被告（反诉原告）：郑州意利宝家居有限公司，住所地：新郑市。

法定代表人：刘从洋，总经理。

委托诉讼代理人：马玉群，男，1976年3月3日出生，住河南省西华县。

原告（反诉被告）河南美意门业有限公司(以下简称美意门业)与被告（反诉原告）郑州意利宝家居有限公司（以下简称意利宝家居）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周丹丹、张劼和被告委托诉讼代理人马玉群均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告河南美意门业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还多收取的租金4973元、巧立名目多收的物业费4672元；2.判令被告支付合同违约金84096元；3.判令被告赔偿原告经济损失75000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年8月28日签订了《房屋租赁合同书》，约定美意门业租用位于新郑市××店镇××路与合欢街交叉口东南角的房屋用于玻璃推门生产，租期为一年，自2016年8月28日至2017年8月27日止，并约定租金每半年支付一次，半年租金为84096元。签约后，原告如约支付了2016年8月28日至2017年2月27日的租金84096元，以及其他各项费用。但是，意利宝家居却突然在2017年1月15日、2月13日两次以原告延期缴款违约为由通知原告自2017年2月27日解除双方签订的《房屋租赁合同书》，并限期搬离，美意门业多次交涉元果，且被告在3月1日开始停电，导致场地无法继续使用，美意门业被迫于2017年3月3日开始搬迁。被告的擅自解约行为违反了民法诚信用原则，在原告并未违约、没有合法解约事由的情况下，擅自单方解除合同，构成合同违约，根据双方《房屋租赁合同书》第七条“违约责任”第1款的约定，被告作为违约方应当向原告支付六个月的租金作为违约金并承担因此给原告方造成的实际经济损失，按合同规定，第五条第一项，甲方应给乙方十日搬厂时间。原告自2017年3月3日开始搬厂至2017年3月10日搬完。2017年3月6日上午时，被告又突然要求原告交十天租金4973元，又巧立名目收取了四个月的物业费4672元。原告为维护自己的合法权益，提起诉讼。

被告郑州意利宝家居有限公司辩称：（一）关于从3月5日开始搬至3月14日，因为合同日期到2017年2月27日，实际又收了10天租金4973日。根据《合同法》和法释[2009]11号第15条双方租赁合同解除后，美意门业应当依法支付逾期腾房占有使用费。关于多收物业费4672元，因为郭店镇环卫所收取清运费，有收据，我们据此收了物业费。物业费构成保安看大门的费用，垃圾费用，宿舍管理和清扫维修这三部分组成，美意门业租赁意利宝厂房和宿舍理应缴纳物业费，按照商业管理房屋租赁合同习惯上均不包括物业费用。（二）关于违约金84096元，因为美意门业公司22次违约，合同已经依法解除，不存在意利宝没有原因单方解除合同情形，所以不适用《房屋租赁合同》第7条第1款的约定。根据《房屋租赁合同》第六条第4款，双方房屋租赁合同自美意门业公司违约时自动解除。因为美意门业公司违约应该依法赔偿意利宝公司违约金滞纳金2358.7元和合同违约金96696元。（三）美意门业公司诉求赔偿75000元依法不应支持。因为美意门业先后22次违约，已经失去基本的商业道德和诚实信用，意利宝公司解除合同后，美意门业公司依法应当腾房。本案腾房是美意门业自己的行为，意利宝并没有强制腾房，美意门业公司应当为自己的违约行为承担后果。

被告郑州意利宝家居有限公司反诉称，2015年7月25日美意门业总经理陈其堂通过双方同在的家居协会得知意利宝公司厂房信息，到反诉人公司考察租赁厂房作为玻璃推拉门生产使用。被反诉人提出要租赁至少三年，意利宝公司考虑美意门业履行能力和是否诚信，提出一次签订一年，续期提前60日申请。双方签订2015年8月29日起至2016年8月28日止的租赁合同，租赁面积1168平方米，合同约定：租赁期满乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期间届满前60日内向甲方提出续租书面要求，在同等市场价格下，乙方享有优先续租的权利。2016年6月底反诉人告知美意门业总经理陈其堂及车间主任李海军，合同将于2016年8月27日到期，是否续签租赁合同，美意门业总经理陈其堂同意续签租赁合同。反诉人经办人白忠印于2016年7月20日上午11时左右将租赁合同一式两份加盖反诉人合同章后，在反诉人行政办公室交与美意门业车间主任李海军带回其公司盖章，2016年7月23日下午17时左右将盖有河南美意门业有限公司合同章的租赁合同一份在反诉人行政部交给白忠印留存。双方约定合同签订3日内美意门业应向反诉人支付半年房租84096元，但美意门业迟迟未缴纳房租，反诉人于2016年8月2日向美意门业发出催款通知，要求美意门业缴纳逾期违约上期所欠5个月水电费，所欠5个月食堂费用及2016年8月28日至2017年2月27日半年房租，美意门业与2016年8月12日，9月25日分两次将所欠费用及房租补齐。根据《房屋租赁合同》第六条第4款：“4、甲乙双方同意，有下列情形之一，本合同自动解除，主张权利的一方应书面通知另一方。4.3乙方逾期三十天仍未支付租金或水电费等公用事业费”双方间合同自动解除，2016年8月28日至2017年3月被反诉人6次违约逾期缴纳公用事业费用餐费，4次违约逾期缴纳物业费，1次违约缴纳电费，被上诉人每个项目费用均逾期，且态度恶劣，不到1年半时间有22次以上违约，严重丧失基本的诚实信用，给反诉人员工会计等造成无数次催促麻烦，严重影响反诉人每月会计核算等工作。为此，根据合同法93条94条97条107条之规定，请贵院驳回美意门业公司诉讼请求，请求：1.判令其赔偿反诉人违约滞纳金2358.76元；2.判令被反诉人支付合同违约金96696元；3.判令本案诉讼费用由被反诉人承担。

反诉被告河南美意门业有限公司答辩称，1.双方签订的房屋租赁合同书系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，依法应予以保护；2.反诉人在租赁期限届满前，以两份告知函的形式，单方解除合同，强制被反诉人限期搬离，反诉人应当对其具有合同第六条约定的合同自动解除事由，承担举证责任。在反诉人没有充分证据证明其具有解约事由，反诉人构成违约，根据双方签订的合同书第七条第一款之约定，应当承担被反诉人违约金并赔偿损失；3.被反诉人均按照合同约定期限，缴纳租金、水电费等，不存在逾期30天未缴纳的事实；4.物业费系反诉人单方强制被反诉人缴纳，该款项在合同并未约定，被反诉人自始不予认可，只是最后被反诉人在搬厂时，不缴纳该项物业费，不让出厂，才被迫缴纳的；5.关于食堂费用在合同中亦没有约定，与本案不属于同一法律关系，与本案无关。另外，关于食堂费用，被反诉人也是按期缴纳，不存在违约事由。综上，反诉没有事实和法律依据，请求判令驳回。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理查明：原告（反诉被告）河南美意门业有限公司为乙方，被告（反诉原告）郑州意利宝家居有限公司为甲方，双方签订了租赁期限为2016年8月28日起至2017年8月27日止的房屋租赁合同一份，约定：第三条第2款，甲乙双方约定，乙方应在合同签订3日内向甲方支付半年租金人民币84096元，以后每半年支付一次租金。第3款，房屋电费按实结算，电费单价1.1元/Kw.h。乙方应从甲方交付房屋之日起承担电费。第4款，水费按按实结算，水费单价2.5元/吨。乙方应从甲方交付房屋之日起承担电费。第六条第4款，甲乙双方同意，有下列情形之一，本合同自动解除，主张权利的一方应书面通知另乙方；第4.3条，因乙方逾期三十天仍未支付租金或水、电等公用事业费用。2016年9月25日，被告（反诉原告）郑州意利宝家居有限公司向原告（反诉被告）河南美意门业有限公司出具了一份收条，证明被告（反诉原告）郑州意利宝家居有限公司收到原告（反诉被告）河南美意门业有限公司支付的2016年2月-6月电费5280元，4月-8月食堂费用7500元，2016年8月28日起至2017年2月27日租金84096元，宿舍2016年9月7日至2017年3月6日租金12600元，共计109476元。被告（反诉原告）郑州意利宝家居有限公司在2017年1月5日和2017年2月13日向原告（反诉被告）河南美意门业有限公司发出两份告知函，告知被告（反诉原告）郑州意利宝家居有限公司借出房屋租赁合同，并要求其在2017年2月27日前结清所欠相关租金并搬离。

关于房屋租赁合同的签订日期，美意门业方的房屋租赁合同上的合同签订日期处为空白，美意门业认为合同的签订日期为2016年8月28日，意利宝家居的房屋租赁合同上的合同签订处为手写的日期，为2017年7月23日，双方对合同的签订日期有争议，但是对房屋租赁合同的内容无争议。双方申请证人出庭作证，根据证人证言，可以明确双方签订合同的过程为，意利宝家居的行政经理白忠印将打印好的加盖公司公章租赁合同交给美意门业的生产厂长李海军，由李海军加盖美意门业的公章，再把房屋租赁合同交给白忠印，但是对于具体的签订日期，无法确定。美意门业支付租金的日期为2016年9月25日，美意门业是否逾期三十天支付租金无法确定。2017年2月28日，美意门业与郑州永发货运有限公司签订搬厂合同书，搬厂花费75000元。

上述事实有房屋租赁合同、收据二份、告知函、运输费用发票，白忠印、温援生、李海军的证人证言。

本院认为，（一）关于意利宝家居的解除合同的条件是否成就。美意门业和意利宝家居签订的房屋租赁合同，系双方真实的意思表示，合法有效。双方对合同签订的日期有争议，美意门业认为合同的签订日期为2016年8月28日，意利宝家居认为合同的签订日期为2016年7月23日。根据房屋租赁合同第3条第2款约定，美意门业应该合同签订之后3日内支付租金。双方在合同中第6条第4.3款约定了美意门业逾期30天支付房租、水费、电费，意利宝家居可以解除房屋租赁合同。美意门业在2016年9月25日支付了房租84096元，属于延期支付，但不能确定美意门业是否延期30天支付租金。意利宝收取该项房租，并向美意门业出具了收据一份，房屋租赁合同继续履行。在庭审中，意利宝家居提供的证据不能证明其是否对美意门业逾期支付房租等费用进行了催告，美意门业是否逾期30天支付房租、水费、电费，故意利宝家居解除合同的条件未成就，其单方面解除房屋租赁合同，是违约行为。

（二）关于美意门业要求意利宝家居返还多收的租金4973元、物业费4672元。房租租赁合同第五条第一款，双方约定了10天的搬迁日期，美意门业已在10天之内搬迁，被告收取10天房租，没有法律根据。至于意利宝家居收取的4672元物业费，实际上是郭店镇环卫所收取清运费，美意门业和意利宝家居之间没有关于清运费的约定，故清运费应由意利宝家居承担。

（三）关于美意门业要求意利宝家居支付合同约定违约金84096元。在美意门业延期支付租金的情况下，意利宝家居在2017年1月5日和2017年2月13日两次告知美意门业要求解除合同，意利宝家居解除合同的情形不符合法定解除合同事由，也不符合双方约定解除合情形，故意利宝家居要承担违约责任。对于该项违约金，意利宝家居不予认可，且美意门业也存在延期支付租金的违约行为。依照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，由法院酌情予以确定。本院认为，本案违约金应以84096元为基数，按20%的标准计算为宜。

（四）关于美意门业要求意利宝家居赔偿经济损失75000元。该笔费用系美意门业在搬离时所花费的运输费用，不属于意利宝违约对其造成的经济损失，故美意门业该项请求不予支持。

（五）关于意利宝家居反诉要求美意门业支付违约滞纳金2358.76元和合同违约金96696元。双方在房屋租赁合同第7条第2款中约定，美意门业逾期支付租金，自逾期之日起按每天万分之三的比例支付利息，美意门业逾期支付水、电等公用设施费用，按照国家规定或者合同约定承担违约责任。滞纳金为行政责任形式，美意门业与意利宝家居签订的房租租赁合同，属于民事行为，故意利宝家居不能向美意门业主张滞纳金。

意利宝家居要求美意门业支付的违约金96696元。双方在房屋租赁合同中第七条第三款约定：因乙方违约解除合同的，甲方有权向乙方主张包括但不限于结欠的租金、水、电等逾期利息外，还有权同时主张合同的违约金。本案中，在租赁合同的履行过程中，美意门业确存在延期支付租金的情形。意利宝家居无法提供证据证明美意门业存在延期30天支付租金的情形，意利宝家居单方解除租赁合同，本身就是违约行为。故意利宝家居的该项诉讼请求没有依据。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

一、郑州意利宝家居有限公司在本判决生效之日起十日内返还河南美意门业有限公司支付的租金4973元、物业费4672元；

二、郑州意利宝家居有限公司在本判决生效之日起十日内向河南美意门业有限公司支付违约金16819元；

三、驳回河南美意门业有限公司其他诉讼请求；

四、驳回郑州意利宝家居有限公司的反诉请求。

本诉受理费3675元，由河南美意门业有限公司3099元，郑州意利宝家居有限公司负担576元。反诉费1138元，由郑州意利宝家居有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

审　判　长　　王晓燕

人民陪审员　　赵根松

人民陪审员　　唐雪莹

二〇一七年九月十三日

书　记　员　　赵晓维