北京中光华会计师事务所有限责任公司
北京中光华会计师事务所有限责任公司与北京华安泰房地产开发有限公司合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
北京市第二中级人民法院
民事判决书
（2020）京02民终11082号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京中光华会计师事务所有限责任公司，住所地北京市西城区南滨河路27号7号楼4层409。
法定代表人：邱斌，总经理。
委托诉讼代理人：刘亚文，女，该公司职工。
委托诉讼代理人：范向华，女，该公司职工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京华安泰房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区乐园西大街13号院28号楼1层28-3（集群注册）。
法定代表人：吴宝刚，总经理。
委托诉讼代理人：尹子殊，北京市格平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹冬梅，北京市格平律师事务所律师。
上诉人北京中光华会计师事务所有限责任公司（以下简称中光华公司）因与被上诉人北京华安泰房地产开发有限公司（以下简称华安泰公司）合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初16051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
中光华公司上诉请求：撤销一审判决第一项，同意一审判决第二项，改判支持我公司一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由华安泰公司承担。事实和理由：一审法院未支持我公司要求华安泰公司开具发票的诉讼请求，违反了《中华人民共和国发票管理办法（2019修订）》第十九条之规定，华安泰公司应当向我公司开具发票。一审法院违反涉案《房屋租赁合同》第五条关于押金用于承担承租人应付未支付的租金之约定，押金应当用于抵扣租金，我公司提出的要求退还租金的请求应当得到支持。一审法院既然认定了华安泰公司没有提交证据证明其实际损失，却又判决我公司支付的押金用于弥补华安泰公司的损失，自相矛盾。我公司自2020年2月3日起全面停工，一审法院认定疫情并未导致我公司完全无法经营与事实不符。一审法院认定断电行为系华安泰公司所为，却未判决华安泰公司赔偿我公司的各项损失，2020年4月7日，华安泰公司给我公司拉闸断电，导致我公司不能办公，故我公司于2020年4月8日向华安泰公司发《关于解除<房屋租赁合同的告知函>》。
华安泰公司辩称，同意一审判决，不同意中光华公司的上诉请求。双方在履行房屋租赁合同期间，中光华公司在逾期支付租金超过两个月的情况下，单方解除了租赁合同，中光华公司存在违约，应当承担违约责任。一审判决并不违反《中华人民共和国发票管理办法》，中光华公司并未向我公司支付2020年2月18日至2020年4月20日的租金。一审判决与双方之间的《房屋租赁协议》并不冲突，中光华公司无权单方认定押金抵扣租金。根据《租赁协议》5.2条约定“如果承租人违反本合同双方约定的条款，则出租人有权选择用押金冲抵承租人所欠部分或全部债务、违约金、赔偿金、安全保证金等”，中光华公司作为承租方，在其逾期缴纳租金构成违约的前提下，我公司作为出租方有权选择用押金冲抵债务，而中光华公司无权单方决定押金抵付租金；同时押金冲抵的项目不仅仅包括租金，还包括违约金、赔偿金、安全保证金等。根据涉案《房屋租赁协议》之约定，中光华公司存在逾期支付租金、单方解除合同的违约行为，其依约应当向我公司支付相当于46.2个月租金的违约金，我公司在提起反诉时已经考虑到疫情的影响进行了酌减，同时其违约行为造成我公司的房屋空置期损失。中光华公司对于是否经营的自述前后矛盾，其既称员工无法开展“提交工作成果”等具体工作、“300多名员工19天无办公场所办公”，又称自2020年2月3日全面停工，其损失主张根本不成立，一审法院认定疫情并未导致中光华公司完全无法经营是正确的。
中光华公司向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判令华安泰公司退还我公司已付2020年4月20日至2020年5月8日租赁房屋租金共计158
004.80元、华安泰公司应向我公司开具2020年2月18日至2020年4月19日租赁房屋租金增值税专用发票492 278.20元。二、请求法院依法判令华安泰公司拉闸断电应付我公司违约金共计761 374.38元，具体如下：1.华安泰公司拉闸断电造成我公司无法正常使用租赁房屋及附属设施，华安泰公司拉闸断电行为违反《房屋租赁合同》相关规定应向我公司支付违约金325 754.61元；2.华安泰公司拉闸断电造成我公司ZGH办公平台瘫痪，我公司及我公司关联公司所有员工无法开展“提交工作成果”“工作问答”“工作报表”“审批事项”等工作，给我公司进成重大损失，损失额按我公司及我公司关联公司所有员工日工资计算，两天共计375 819.77元；3.华安泰公司拉闭断电进成我公司数据中心设备损坏、门禁系统损坏、监控系统损坏等相关设备损失共计59 800.00元。三、依法判令华安泰公司提前收回租赁房屋应付我公司违约金，共计6
703 798.02元，具体如下：1.华安泰公司提前收回租赁房屋违反了《房屋租赁合同》相关规定，应向我公司支付违约金5 922 811.18元；2.华安泰公司提前收回租赁房屋造成我公司短时间内找不到办公场所存放大部分办公设备，造成办公设备损失共计487 411.51元；3.华安泰公司提前收回租赁房屋造成我公司300多名员工19天（2020年4月20日至2020年5月8日）无办公场所办公，只能在家待岗，但我公司仍需按国家相关规定支付301名员工生活费共计293 575.33元。
华安泰公司向一审法院反诉请求：1.判令中光华公司向我公司支付提前退租违约金798 915元。2.本案的案件受理费用由华安泰公司承担。
一审法院认定事实：2014年4月18日，中光华公司（承租人、乙方）与华安泰公司（出租人、甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定由中光华公司租赁华安泰公司位于北京市西城区南滨河路27号7号楼商2、商11、商12的房屋（以下简称涉案房屋），租赁房屋总建筑面积2035.89平方米，租赁期：2014年4月18日至2022年8月17日止。免租期共4个月，合同期间如因承租人违约而提前解除合同、终止合同，承租人应按本协议约定租金标准将免租期内所免除的租金支付给出租人，押金不予退还。租金采取递增方式，租赁期间2018年8月18日至2020年8月17日，月租金为241 533元。租金分十六期支付，其中第十二期（2020年2月18日至2020年8月17日）租金为1 449 198元，承租人应于每期租金到期日前十个工作日支付下一期租金，出租人收到款项的同时开具相应的发票。押金650 283元用于承担承租人应付未支付的租金、违约金、赔偿金、安全保证金等。出租人交付的房屋严重不符合协议约定，严重影响承租人使用的，或交付的房屋严重危及承租人安全或者健康的，承租人有权单方解除协议，承租人交还房屋，出租人应返还房屋并支付承租人当年租金10%的违约金。承租人不支付或者不按照约定支付租金连续达到7日或累计达到15日的，出租人有权不返还押金，承租人并应支付出租人当年租金10%违约金。出租人有上述约定的情形之一的，自该情形出现之日起每过一日，出租人应每日按当年租金的1%向承租人支付违约金。承租人有上述约定的情形之一的，自该情形出现之日起每过一日，承租人应每日按当年租金的1%向出租人支付违约金。租赁期内，因出租人原因需提前收回房屋的，在租期的第一年至第六年期间，应提前6个月通知承租人，需将已收取但尚未履行租期的租金退还承租人，并按当年租金的200%向承租人支付违约金。租赁期内，因承租人原因需提前退租的，在租期的第一年至第六年期间，应提前6个月通知出租人，补足未支付的使用房屋期间的租金，并按当年租金的200%向出租人支付违约金。
关于合同履行情况，中光华公司如约向华安泰公司支付押金650 283元，租金交纳至2020年2月17日。2020年4月8日，中光华公司向华安泰公司发送《关于解除<房屋租赁合同>的告知函》，记载内容如下：“……由于新冠疫情严重影响我公司经营，我公司决定于2020年5月9日起解除与贵公司签订的《房屋租赁合同》。2020年2月18日至2020年5月8日租金共计人民币643 137.65元，从我公司支付给贵公司押金人民币650 283元中予以扣除。由于贵公司严重影响我公司复工复产工作，由贵公司承担一切后果”。2020年4月10日，华安泰公司针对上述告知函向中光华公司发送回函，记载内容如下：“既然贵公司要提前退租，我司希望贵司尽快准备房屋交还事宜，并于2020年4月20日上午10时与我司对承租房屋进行现场交接……我司保留依据《房屋租赁合同》追究贵司违约责任的权利。”针对房屋交接问题，中光华公司于2020年4月20日向华安泰公司再次发送告知函，主要内容为：中光华公司于2020年4月20日将涉案房屋以及房屋钥匙交给华安泰公司，但因提前交还房屋导致部分办公设备无法搬离产生损失，华安泰公司拉闸断电行为造成中光华公司无法及时复工复产产生损失。
关于中光华公司未能支付2020年2月18日后租金的原因，中光华公司主张因疫情原因未能及时支付，且中光华公司曾就租金缓交事宜与华安泰公司进行过沟通。华安泰公司认可双方曾就租金缓交事宜进行过沟通，但华安泰公司认为中光华公司存在拒绝交纳租金的意愿，故双方未达成一致意见。
庭审中，中光华公司主张合同解除的原因在于华安泰公司于2020年4月7日将涉案房屋拉闸断电，以致中光华公司无法正常经营，并产生设备、人工以及经营损失。为证明其主张，中光华公司提交以下证据用于证明：1.2018年8月16日授权委托书，2020年4月7日中光华公司公司员工与金忠通话录音。授权委托书显示华安泰公司曾于2018年8月16日委托公司员工金忠处理双方租赁事宜。通话录音显示双方对于涉案房屋断电情况进行了确认。2.ZGH办公平台管理办法、ZGH办公平台员工信息、ZGH办公平台数据中心设备录像、办公区域改造施工合同及相应的报价清单、发票凭证。华安泰公司对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。主张2020年4月7日涉案房屋确实存在断电情形，但该断电行为并非华安泰公司所为，而是中光华公司与物业公司存在纠纷所致。华安泰公司并不掌握电力设备。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。中光华公司虽主张合同解除的原因在于涉案房屋存在断电情况导致其无法经营，但是根据2020年4月8日中光华公司向华安泰公司发送的解除合同告知函可知，“新冠疫情严重影响我公司经营”是双方合同解除的主要原因。另外，根据双方陈述可知，疫情并未导致中光华公司完全无法经营，租金虽然可以通过协商减少或者缓交，并不意味着可以完全免除中光华公司的租金支付义务。显然，截至2020年4月8日之前，中光华公司对于到期租金分文未付是不争的事实，该未付租金的行为已逾期两个月，不仅超出了合理的延付期限，且已到达合同约定的解除条件。关于中光华公司主张退还租金一节，法院认为押金、租金性质不同，在合同处于履行期间尚未依法解除或终止的情况下，单方无权自认押金抵扣租金。故中光华公司要求华安泰公司退还2020年4月20日至2020年5月8日房屋租金并开具发票，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。关于断电的违约责任，首先，本案并无直接证据能够证明断电原因，且断电后第二日已恢复供电。疫情期间，中光华公司的复工情况并不明确，中光华公司提交的证据无法证明断电造成的直接损失。其次，退一步讲，即使该断电行为系华安泰公司所为，但考虑到中光华公司已持续两个月未付任何到期租金的事实，华安泰公司的断电行为亦存在合理的抗辩事由，中光华公司据此主张华安泰公司违约的理由不能成立。最后，解除合同告知函中并未提及断电事由，由此可以佐证“新冠疫情”对于经营的影响是双方解除合同的根本原因。综上，在双方已协商解除合同且协商一致办理房屋交接手续的情况下，中光华公司要求华安泰公司承担违约责任并赔偿损失，依据不足，法院不予支持。关于华安泰公司反诉违约金一节，法院认为“新冠疫情”对于各行业经营的不利影响是无需证明的事实，中光华公司据此提出解除合同属于事出有因。鉴于双方对于“新冠疫情”的现状不仅充分了解，且双方互相容忍并最终达成解除合同、交付房屋的一致意见及行动，考虑到华安泰公司没有提交初步证据证明其实际损失，且中光华公司支付的押金已能够对损失进行弥补的情形，法院基于公平原则以及本案的具体情况，对于华安泰公司的反诉请求不予支持。综上，一审法院判决：一、驳回北京中光华会计师事务所有限责任公司的诉讼请求。二、驳回北京华安泰房地产开发有限公司的反诉请求。
本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案中，双方签订的涉案《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。现该合同约定的租赁期间尚未届满，中光华公司于2020年4月8日向华安泰公司发出解除合同告知函，要求解除涉案租赁合同，华安泰公司回函同意提前解除合同，双方亦办理涉案租赁标的的交接手续，双方的租赁合同关系已经解除。至于合同解除的原因及责任承担，一审法院已经进行了详细阐述，中光华公司上诉称发出解除合同告知函的原因系因华安泰公司拉闸断电导致其无法办公，正如一审所述，中光华公司在其发出的解除合同告知函中并未提及断电事宜，反而自述“由于新冠疫情严重影响我公司经营”，中光华公司关于合同解除原因的主张不能成立，中光华公司应当承担合同提前解除的违约责任。华安泰公司要求中光华公司支付提前解除合同的违约金确有合同依据，一审法院考虑到在扣除中光华公司所交纳押金的情况下，结合疫情因素的考量，以及华安泰公司未能就其实际损失进一步举证，对华安泰公司要求中光华公司支付违约金的反诉请求未予支持，华安泰公司亦未提出上诉，本院不持异议。
中光华公司上诉称其所交纳的押金应当抵扣租金，华安泰公司应当退还剩余部分的押金（房屋租金）并向其开具用于抵扣租金的对应部分押金的发票。根据合同约定，押金系承租人履行合同各项条款的保证，用于承担承租人应付未支付的租金、违约金、赔偿金、安全保证金等，但有权选择押金冲抵的权利在出租人，即出租人有权选择用押金冲抵承租人所欠部分或全部债务、违约金、赔偿金、安全保证金等。在中光华公司提前解除合同已经构成违约的情况下，其无权自行选择押金的处理方式，一审法院对其要求华安泰公司退还2020年4月20日至2020年5月8日的房屋租金并开具2020年2月18日至2020年4月19日的租金发票的请求未予支持，处理正确。
中光华公司另上诉称一审法院认定疫情并未导致其公司完全无法经营与事实不符，中光华公司于本案所提部分请求所持理由包括华安泰公司的断电行为导致其公司员工无法开展具体工作、数百员工无办公场所，现又称其公司自2020年2月3日后全面停工，中光华公司的自陈意见自相矛盾；且其并未提供充分的证据证明其公司业务因疫情因素全面瘫痪，结合北京疫情防控情况及中光华公司的业务范围，一审法院认定疫情并未导致其公司完全无法经营并无不妥。至于中光华公司上诉称一审法院在认定拉闸断电系华安泰公司所为的情况下未支持其损失的诉请一节，此上诉理由源于中光华公司对一审裁判的论述层次并未完全理解，而关于断电的认定，一审法院已经进行了足够详细的阐述，本院在此不再赘述。
综上所述，中光华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费65 162元，由北京中光华会计师事务所有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹 治
审 判 员 刘慧慧
审 判 员 王军华
二〇二〇年十一月二十六日
法 官 助 理 孙春玮
书 记 员 张晓鸥
民事判决书
（2020）京02民终11082号
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京中光华会计师事务所有限责任公司，住所地北京市西城区南滨河路27号7号楼4层409。
法定代表人：邱斌，总经理。
委托诉讼代理人：刘亚文，女，该公司职工。
委托诉讼代理人：范向华，女，该公司职工。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京华安泰房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区乐园西大街13号院28号楼1层28-3（集群注册）。
法定代表人：吴宝刚，总经理。
委托诉讼代理人：尹子殊，北京市格平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹冬梅，北京市格平律师事务所律师。
上诉人北京中光华会计师事务所有限责任公司（以下简称中光华公司）因与被上诉人北京华安泰房地产开发有限公司（以下简称华安泰公司）合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初16051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
中光华公司上诉请求：撤销一审判决第一项，同意一审判决第二项，改判支持我公司一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由华安泰公司承担。事实和理由：一审法院未支持我公司要求华安泰公司开具发票的诉讼请求，违反了《中华人民共和国发票管理办法（2019修订）》第十九条之规定，华安泰公司应当向我公司开具发票。一审法院违反涉案《房屋租赁合同》第五条关于押金用于承担承租人应付未支付的租金之约定，押金应当用于抵扣租金，我公司提出的要求退还租金的请求应当得到支持。一审法院既然认定了华安泰公司没有提交证据证明其实际损失，却又判决我公司支付的押金用于弥补华安泰公司的损失，自相矛盾。我公司自2020年2月3日起全面停工，一审法院认定疫情并未导致我公司完全无法经营与事实不符。一审法院认定断电行为系华安泰公司所为，却未判决华安泰公司赔偿我公司的各项损失，2020年4月7日，华安泰公司给我公司拉闸断电，导致我公司不能办公，故我公司于2020年4月8日向华安泰公司发《关于解除<房屋租赁合同的告知函>》。
华安泰公司辩称，同意一审判决，不同意中光华公司的上诉请求。双方在履行房屋租赁合同期间，中光华公司在逾期支付租金超过两个月的情况下，单方解除了租赁合同，中光华公司存在违约，应当承担违约责任。一审判决并不违反《中华人民共和国发票管理办法》，中光华公司并未向我公司支付2020年2月18日至2020年4月20日的租金。一审判决与双方之间的《房屋租赁协议》并不冲突，中光华公司无权单方认定押金抵扣租金。根据《租赁协议》5.2条约定“如果承租人违反本合同双方约定的条款，则出租人有权选择用押金冲抵承租人所欠部分或全部债务、违约金、赔偿金、安全保证金等”，中光华公司作为承租方，在其逾期缴纳租金构成违约的前提下，我公司作为出租方有权选择用押金冲抵债务，而中光华公司无权单方决定押金抵付租金；同时押金冲抵的项目不仅仅包括租金，还包括违约金、赔偿金、安全保证金等。根据涉案《房屋租赁协议》之约定，中光华公司存在逾期支付租金、单方解除合同的违约行为，其依约应当向我公司支付相当于46.2个月租金的违约金，我公司在提起反诉时已经考虑到疫情的影响进行了酌减，同时其违约行为造成我公司的房屋空置期损失。中光华公司对于是否经营的自述前后矛盾，其既称员工无法开展“提交工作成果”等具体工作、“300多名员工19天无办公场所办公”，又称自2020年2月3日全面停工，其损失主张根本不成立，一审法院认定疫情并未导致中光华公司完全无法经营是正确的。
中光华公司向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判令华安泰公司退还我公司已付2020年4月20日至2020年5月8日租赁房屋租金共计158
004.80元、华安泰公司应向我公司开具2020年2月18日至2020年4月19日租赁房屋租金增值税专用发票492 278.20元。二、请求法院依法判令华安泰公司拉闸断电应付我公司违约金共计761 374.38元，具体如下：1.华安泰公司拉闸断电造成我公司无法正常使用租赁房屋及附属设施，华安泰公司拉闸断电行为违反《房屋租赁合同》相关规定应向我公司支付违约金325 754.61元；2.华安泰公司拉闸断电造成我公司ZGH办公平台瘫痪，我公司及我公司关联公司所有员工无法开展“提交工作成果”“工作问答”“工作报表”“审批事项”等工作，给我公司进成重大损失，损失额按我公司及我公司关联公司所有员工日工资计算，两天共计375 819.77元；3.华安泰公司拉闭断电进成我公司数据中心设备损坏、门禁系统损坏、监控系统损坏等相关设备损失共计59 800.00元。三、依法判令华安泰公司提前收回租赁房屋应付我公司违约金，共计6
703 798.02元，具体如下：1.华安泰公司提前收回租赁房屋违反了《房屋租赁合同》相关规定，应向我公司支付违约金5 922 811.18元；2.华安泰公司提前收回租赁房屋造成我公司短时间内找不到办公场所存放大部分办公设备，造成办公设备损失共计487 411.51元；3.华安泰公司提前收回租赁房屋造成我公司300多名员工19天（2020年4月20日至2020年5月8日）无办公场所办公，只能在家待岗，但我公司仍需按国家相关规定支付301名员工生活费共计293 575.33元。
华安泰公司向一审法院反诉请求：1.判令中光华公司向我公司支付提前退租违约金798 915元。2.本案的案件受理费用由华安泰公司承担。
一审法院认定事实：2014年4月18日，中光华公司（承租人、乙方）与华安泰公司（出租人、甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定由中光华公司租赁华安泰公司位于北京市西城区南滨河路27号7号楼商2、商11、商12的房屋（以下简称涉案房屋），租赁房屋总建筑面积2035.89平方米，租赁期：2014年4月18日至2022年8月17日止。免租期共4个月，合同期间如因承租人违约而提前解除合同、终止合同，承租人应按本协议约定租金标准将免租期内所免除的租金支付给出租人，押金不予退还。租金采取递增方式，租赁期间2018年8月18日至2020年8月17日，月租金为241 533元。租金分十六期支付，其中第十二期（2020年2月18日至2020年8月17日）租金为1 449 198元，承租人应于每期租金到期日前十个工作日支付下一期租金，出租人收到款项的同时开具相应的发票。押金650 283元用于承担承租人应付未支付的租金、违约金、赔偿金、安全保证金等。出租人交付的房屋严重不符合协议约定，严重影响承租人使用的，或交付的房屋严重危及承租人安全或者健康的，承租人有权单方解除协议，承租人交还房屋，出租人应返还房屋并支付承租人当年租金10%的违约金。承租人不支付或者不按照约定支付租金连续达到7日或累计达到15日的，出租人有权不返还押金，承租人并应支付出租人当年租金10%违约金。出租人有上述约定的情形之一的，自该情形出现之日起每过一日，出租人应每日按当年租金的1%向承租人支付违约金。承租人有上述约定的情形之一的，自该情形出现之日起每过一日，承租人应每日按当年租金的1%向出租人支付违约金。租赁期内，因出租人原因需提前收回房屋的，在租期的第一年至第六年期间，应提前6个月通知承租人，需将已收取但尚未履行租期的租金退还承租人，并按当年租金的200%向承租人支付违约金。租赁期内，因承租人原因需提前退租的，在租期的第一年至第六年期间，应提前6个月通知出租人，补足未支付的使用房屋期间的租金，并按当年租金的200%向出租人支付违约金。
关于合同履行情况，中光华公司如约向华安泰公司支付押金650 283元，租金交纳至2020年2月17日。2020年4月8日，中光华公司向华安泰公司发送《关于解除<房屋租赁合同>的告知函》，记载内容如下：“……由于新冠疫情严重影响我公司经营，我公司决定于2020年5月9日起解除与贵公司签订的《房屋租赁合同》。2020年2月18日至2020年5月8日租金共计人民币643 137.65元，从我公司支付给贵公司押金人民币650 283元中予以扣除。由于贵公司严重影响我公司复工复产工作，由贵公司承担一切后果”。2020年4月10日，华安泰公司针对上述告知函向中光华公司发送回函，记载内容如下：“既然贵公司要提前退租，我司希望贵司尽快准备房屋交还事宜，并于2020年4月20日上午10时与我司对承租房屋进行现场交接……我司保留依据《房屋租赁合同》追究贵司违约责任的权利。”针对房屋交接问题，中光华公司于2020年4月20日向华安泰公司再次发送告知函，主要内容为：中光华公司于2020年4月20日将涉案房屋以及房屋钥匙交给华安泰公司，但因提前交还房屋导致部分办公设备无法搬离产生损失，华安泰公司拉闸断电行为造成中光华公司无法及时复工复产产生损失。
关于中光华公司未能支付2020年2月18日后租金的原因，中光华公司主张因疫情原因未能及时支付，且中光华公司曾就租金缓交事宜与华安泰公司进行过沟通。华安泰公司认可双方曾就租金缓交事宜进行过沟通，但华安泰公司认为中光华公司存在拒绝交纳租金的意愿，故双方未达成一致意见。
庭审中，中光华公司主张合同解除的原因在于华安泰公司于2020年4月7日将涉案房屋拉闸断电，以致中光华公司无法正常经营，并产生设备、人工以及经营损失。为证明其主张，中光华公司提交以下证据用于证明：1.2018年8月16日授权委托书，2020年4月7日中光华公司公司员工与金忠通话录音。授权委托书显示华安泰公司曾于2018年8月16日委托公司员工金忠处理双方租赁事宜。通话录音显示双方对于涉案房屋断电情况进行了确认。2.ZGH办公平台管理办法、ZGH办公平台员工信息、ZGH办公平台数据中心设备录像、办公区域改造施工合同及相应的报价清单、发票凭证。华安泰公司对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。主张2020年4月7日涉案房屋确实存在断电情形，但该断电行为并非华安泰公司所为，而是中光华公司与物业公司存在纠纷所致。华安泰公司并不掌握电力设备。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。中光华公司虽主张合同解除的原因在于涉案房屋存在断电情况导致其无法经营，但是根据2020年4月8日中光华公司向华安泰公司发送的解除合同告知函可知，“新冠疫情严重影响我公司经营”是双方合同解除的主要原因。另外，根据双方陈述可知，疫情并未导致中光华公司完全无法经营，租金虽然可以通过协商减少或者缓交，并不意味着可以完全免除中光华公司的租金支付义务。显然，截至2020年4月8日之前，中光华公司对于到期租金分文未付是不争的事实，该未付租金的行为已逾期两个月，不仅超出了合理的延付期限，且已到达合同约定的解除条件。关于中光华公司主张退还租金一节，法院认为押金、租金性质不同，在合同处于履行期间尚未依法解除或终止的情况下，单方无权自认押金抵扣租金。故中光华公司要求华安泰公司退还2020年4月20日至2020年5月8日房屋租金并开具发票，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。关于断电的违约责任，首先，本案并无直接证据能够证明断电原因，且断电后第二日已恢复供电。疫情期间，中光华公司的复工情况并不明确，中光华公司提交的证据无法证明断电造成的直接损失。其次，退一步讲，即使该断电行为系华安泰公司所为，但考虑到中光华公司已持续两个月未付任何到期租金的事实，华安泰公司的断电行为亦存在合理的抗辩事由，中光华公司据此主张华安泰公司违约的理由不能成立。最后，解除合同告知函中并未提及断电事由，由此可以佐证“新冠疫情”对于经营的影响是双方解除合同的根本原因。综上，在双方已协商解除合同且协商一致办理房屋交接手续的情况下，中光华公司要求华安泰公司承担违约责任并赔偿损失，依据不足，法院不予支持。关于华安泰公司反诉违约金一节，法院认为“新冠疫情”对于各行业经营的不利影响是无需证明的事实，中光华公司据此提出解除合同属于事出有因。鉴于双方对于“新冠疫情”的现状不仅充分了解，且双方互相容忍并最终达成解除合同、交付房屋的一致意见及行动，考虑到华安泰公司没有提交初步证据证明其实际损失，且中光华公司支付的押金已能够对损失进行弥补的情形，法院基于公平原则以及本案的具体情况，对于华安泰公司的反诉请求不予支持。综上，一审法院判决：一、驳回北京中光华会计师事务所有限责任公司的诉讼请求。二、驳回北京华安泰房地产开发有限公司的反诉请求。
本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，本案中，双方签订的涉案《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。现该合同约定的租赁期间尚未届满，中光华公司于2020年4月8日向华安泰公司发出解除合同告知函，要求解除涉案租赁合同，华安泰公司回函同意提前解除合同，双方亦办理涉案租赁标的的交接手续，双方的租赁合同关系已经解除。至于合同解除的原因及责任承担，一审法院已经进行了详细阐述，中光华公司上诉称发出解除合同告知函的原因系因华安泰公司拉闸断电导致其无法办公，正如一审所述，中光华公司在其发出的解除合同告知函中并未提及断电事宜，反而自述“由于新冠疫情严重影响我公司经营”，中光华公司关于合同解除原因的主张不能成立，中光华公司应当承担合同提前解除的违约责任。华安泰公司要求中光华公司支付提前解除合同的违约金确有合同依据，一审法院考虑到在扣除中光华公司所交纳押金的情况下，结合疫情因素的考量，以及华安泰公司未能就其实际损失进一步举证，对华安泰公司要求中光华公司支付违约金的反诉请求未予支持，华安泰公司亦未提出上诉，本院不持异议。
中光华公司上诉称其所交纳的押金应当抵扣租金，华安泰公司应当退还剩余部分的押金（房屋租金）并向其开具用于抵扣租金的对应部分押金的发票。根据合同约定，押金系承租人履行合同各项条款的保证，用于承担承租人应付未支付的租金、违约金、赔偿金、安全保证金等，但有权选择押金冲抵的权利在出租人，即出租人有权选择用押金冲抵承租人所欠部分或全部债务、违约金、赔偿金、安全保证金等。在中光华公司提前解除合同已经构成违约的情况下，其无权自行选择押金的处理方式，一审法院对其要求华安泰公司退还2020年4月20日至2020年5月8日的房屋租金并开具2020年2月18日至2020年4月19日的租金发票的请求未予支持，处理正确。
中光华公司另上诉称一审法院认定疫情并未导致其公司完全无法经营与事实不符，中光华公司于本案所提部分请求所持理由包括华安泰公司的断电行为导致其公司员工无法开展具体工作、数百员工无办公场所，现又称其公司自2020年2月3日后全面停工，中光华公司的自陈意见自相矛盾；且其并未提供充分的证据证明其公司业务因疫情因素全面瘫痪，结合北京疫情防控情况及中光华公司的业务范围，一审法院认定疫情并未导致其公司完全无法经营并无不妥。至于中光华公司上诉称一审法院在认定拉闸断电系华安泰公司所为的情况下未支持其损失的诉请一节，此上诉理由源于中光华公司对一审裁判的论述层次并未完全理解，而关于断电的认定，一审法院已经进行了足够详细的阐述，本院在此不再赘述。
综上所述，中光华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费65 162元，由北京中光华会计师事务所有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邹 治
审 判 员 刘慧慧
审 判 员 王军华
二〇二〇年十一月二十六日
法 官 助 理 孙春玮
书 记 员 张晓鸥
