某某、酒泉市兴达建筑安装工程有限责任公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

甘肃省嘉峪关市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）甘02民终782号

上诉人（原审被告）：**，女，1983年8月10日出生，汉族，住甘肃省嘉峪关市。

委托诉讼代理人：周游，嘉峪关同舟律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：酒泉市兴达建筑安装工程有限责任公司，住所地甘肃省酒泉市肃州区。

法定代表人：王晓东，该公司董事长。

委托诉讼代理人：马玉生，甘肃润物律师事务所律师。

上诉人**因与被上诉人酒泉市兴达建筑安装工程有限责任公司（以下简称兴达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2021）甘0271民初1945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人**及其委托诉讼代理人周游，被上诉人兴达公司的委托诉讼代理人马玉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**上诉请求：1．请求撤销甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2021）甘0271民初1945号民事判决书，依法驳回兴达公司的全部诉讼请求；2．依法判令兴达公司赔偿**经济损失10000元。事实和理由：一、本案兴达公司主体不适格。2017年1月至2019年12月与**签订房屋租赁合同的是嘉峪关市恒信电力设计所，并非兴达公司，**与兴达公司不存在房屋租赁关系。二、2020年1月，嘉峪关市恒信电力设计所工作人员曾向**承诺：由于疫情原因，可以减免2020年1月至3月的房租。三、2021年1月28日兴达公司工作人员来到**经营的店内撬门、抬桌椅，导致**关闭店面5天，造成经济损失10000元。

兴达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：一、原告主体适格。兴达公司向一审法庭提交的《房屋租赁合同》系双方签订，**对该合同的真实性无异议，且兴达公司也按约向**交付了租赁房屋，履行了全部合同义务，因此兴达公司主体适格。二、兴达公司在租赁期间未向**承诺过减免房租事宜，**也从未在租赁期间向兴达公司主动交纳过房租。三、2021年1月，租赁期限届满后经多次催促，**既不交纳房租，又不退还房屋，迫于无奈，为收回房屋兴达公司便找专业开锁人员将门打开，准备将店内物品搬离并另行存放，**报警我方即全部撤离，并未造成任何损失。

兴达公司向一审法院起诉请求：1．**搬离兴达公司位于嘉峪关市惠民街电业局住宅门店北楼4号房屋；2．**支付拖欠房屋租金45600元及逾期付款违约金（以45600元为基数，按照年利率5.625％计算，自2020年1月1日起至租金付清之日止）；3．**按照每月5000元支付房屋占有使用费，自2021年1月1日起至其搬离房屋期间。诉讼过程中，兴达公司放弃**搬离兴达公司位于嘉峪关市惠民街电业局住宅门店北楼4号房屋的诉讼请求；兴达公司变更**支付拖欠房屋租金45600元及逾期付款违约金（以45600元为基数，按照年利率5.625％计算，自2020年1月1日起至租金付清之日止）的诉讼请求为：**支付拖欠房屋租金45600元及逾期付款违约金（以45600元为基数，按照年利率5.625％计算，自2021年1月1日起至租金付清之日止）；兴达公司变更**按照每月5000元支付房屋占有使用费，自2021年1月1日起至其搬离房屋期间的诉讼请求为：**支付房屋占有使用费25000元。

一审法院认定事实：2020年1月1日，兴达公司（出租人）与**（承租人）签订房屋租赁合同，主要内容为：租赁房屋坐落在嘉峪关市惠民街电业局住宅门店北楼4号，建筑面积190㎡；租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日；租金为45600元，每年支付一次；承租人不交付或者不按约定交付租金达1个月以上的，出租人有权解除合同；承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。2020年10月20日，兴达公司嘉峪关分公司出具房屋缴纳承诺书，主要内容为：尊敬的租户：贵方租赁的房屋坐落于嘉峪关市惠民街老福利区二层4号，租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日；因兴达公司将出租房产交由兴达公司嘉峪关分公司进行管理，请于2020年10月31日前缴清租赁期限内所欠房租45600元。**承诺：收悉贵公司通知，将于2020年10月31日前缴清所欠房屋租金共计45600元至兴达公司嘉峪关分公司银行账户。2020年11月25日，兴达公司嘉峪关分公司向**发出通知，主要内容为：**，你与我公司于2020年1月1日签订的房屋租赁合同，租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日，年租金为45600元，截止2020年11月25日，你共欠付我公司房屋租金45600元；现我公司通知你，于2020年11月30日之前付清所欠房租；由于我公司多次催缴房租，你拒不缴纳，现解除与你的房屋租赁合同，并于2020年12月31日将你所租赁房屋内的物品搬离。2020年12月24日，兴达公司嘉峪关分公司向**发出通知，主要内容为：**：你租赁的本公司位于嘉峪关市惠民街老福利区二层4号的房屋，每年租金45600元；你自2020年1月1日起至今未向本公司支付房租；本公司现通知你于2020年12月25日前支付欠付的2020年1月1日至2020年12月31日的房租共计45600元；逾期本公司将与你解除房屋租赁合同。2021年1月26日，兴达公司嘉峪关分公司向**发出通知，主要内容为：**：你与我公司于2020年1月1日签订房屋租赁合同，租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日，年租金为45600元，于2021年1月30日之前付清所欠房租。

另查明，2021年6月3日，**与兴达公司就嘉峪关市惠民街电业局住宅门店北楼4号房屋进行交接，兴达公司收回涉案房屋。兴达公司嘉峪关分公司系一人有限责任公司分公司，营业场所位于甘肃省嘉峪关市长城东路129号（嘉峪关供电公司内）。

一审法院认为，关于兴达公司与**之间的房屋租赁合同，承租人的签名不是**所签，**抗辩是其店员代签的，认可租赁合同的真实性，且涉案房屋由**实际承租使用，故对双方之间的房屋租赁合同予以确认。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。**承租兴达公司出租的房屋，应当按照合同约定支付租金。兴达公司主张**支付租金45600元及逾期付款违约金的请求，合同约定年租金为45600元，租赁期限为一年，**同意支付租金45600元，故对兴达公司主张支付租金45600元的请求予以支持。**抗辩兴达公司同意免除疫情期间3个月租金的理由，兴达公司不予认可，且**的抗辩理由没有证据证实，不予采纳。《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。兴达公司与**之间的房屋租赁合同仅约定每年支付一次租金，没有约定具体支付租金的期限，且约定的租赁期限为一年，故**自租赁期限届满时支付租金。因**在租赁期限届满后仍未支付租金，故兴达公司主张逾期付款违约金的请求予以支持。但兴达公司以所欠租金45600元为基数，按照年利率5.625％要求承担2021年1月1日至付清租金的违约金的请求不当，逾期付款的违约金以45600元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2021年1月1日至本判决确定的履行期限届满之日止。**抗辩兴达公司收取押金10000元的理由，兴达公司不予认可，**未提交证据予以证实，故不予采纳。

关于兴达公司主张房屋占有使用费的请求，兴达公司按照每月5000元，主张5个月的占有使用费25000元。**于2021年6月3日将承租的房屋交还给兴达公司，**在房屋租赁合同约定的租赁期届满，从2021年1月1日至6月3日期间继续占有涉案房屋，应承担房屋占有期间的使用费，但应当以房屋租赁合同约定的租金计算房屋占有使用费，故**应当支付兴达公司房屋占有使用费19000元（45600元÷12个月×5个月）。

综上所述，兴达公司的诉讼请求，部分有证据证明且符合法律规定，予以支持；超出上述范围的其他诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决：一、**于本判决生效后30日内支付酒泉市兴达建筑安装工程有限责任公司租金45600元及逾期付款违约金（以45600元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2021年1月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、**于本判决生效后30日内支付酒泉市兴达建筑安装工程有限责任公司房屋占有使用费19000元；三、驳回酒泉市兴达建筑安装工程有限责任公司的其他诉讼请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。

上诉人**向本院提交的证据：三份房屋租赁合同，出租方为：嘉峪关市恒信电力设计所，承租方为：**，签订时间分别为：2017年、2018年、2019年。拟证明与**签订房屋租赁合同的是嘉峪关市恒信电力设计所，并非兴达公司，兴达公司作为原告主体不适格。经质证，兴达公司对该证据的真实性无异议，认为三份租赁合同一审中已经存在，**未向法庭提交，二审中不属于新证据，并且三份租赁合同截止时间为2019年12月31日，本案兴达公司主张的租赁费是从2020年1月1日开始计算，所以上述三份租赁合同与本案无关联性。经审查，**提交的三份房屋租赁合同，兴达公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但与本案无关联性，不能作为认定本案事实的依据。

二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，关于兴达公司主体是否适格的问题。2020年1月1日兴达公司与**签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规，虽然**主张涉案合同系店员代签，但涉案房屋由**实际承租使用，故涉案合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务，兴达公司已按约定将涉案房屋交付**使用，**未按合同约定向兴达公司支付租赁费，兴达公司有权向**主张相关权利，兴达公司作为本案原告符合法律规定。

关于**上诉主张兴达公司承诺减免其三个月房租及要求兴达公司赔偿其经济损失10000元的问题。兴达公司表示其未向**承诺同意减免三个月的房租，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，**对其主张未提供证据证实，故本院不予支持。

综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1565元，由**负担。

本判决为终审判决。

审判长　李　　　　　群

审判员　   　 潘莉

审判员　    白丽萍

二〇二二年一月二十四日

书记员　    逯培芳

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；