浙江怡思工艺品有限公司与杭州国硕建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省兰溪市人民法院

民 事 判 决 书

（2019）浙0781民初4717号

原告（反诉被告）：浙江怡思工艺品有限公司，住所地兰溪市经济开发区江南园区，统一社会信用代码913307817964580836。

法定代表人：王州丽，执行董事。

委托诉讼代理人：陈建学，浙江大名律师事务所律师。

被告（反诉原告）：杭州国硕建筑装饰工程有限公司，住所地杭州市拱墅区祥符镇庆隆横路8-4号，统一社会信用代码913301056917356XA。

法定代表人：陈大川，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：陆晶晶，浙江九段律师事务所律师。

原告（反诉被告）浙江怡思工艺品有限公司（以下简称“原告怡思公司”）诉被告（反诉原告）杭州国硕建筑装饰工程有限公司（以下简称“被告国硕公司”）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年8月30日向本院起诉，被告于2019年10月10日向本院提出反诉，本院分别于同日受理后，依法由审判员胡格赢独任审判，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈建学，被告委托诉讼代理人陆晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，被告杭州国硕建筑装饰工程有限公司为生产急需租赁原告的办公用房，为此在2018年6月30日，经双方协商，签订租赁协议，约定将原告所有的坐落于兰溪市经济开发区江南园区康恩贝大道7号办公楼六间办公室，租期3年，年租金人民币28000元，房租自2018年7月1日起至2021年6月30日止，第一年租金28000元，于2018年1月10日前付清；第二年租金28000元整，于2019年6月1日前付清；第三年租金28000元整，于2020年6月1日前付清。同时约定若乙方（被告）提前终止或解除合同，须征得甲方（原告）同意，若未经甲方同意，乙方则须支付违约金，违约金为解除合同当年租金一倍，并赔偿甲方实际损失。并明确协商不成，交兰溪市人民法院，产生相关债权及律师费用由败诉方承担。协议签订后，被告依约支付第一年房租28000元。之后，被告在2019年3月底未经协商，就一走了之，自行停止租赁。2018年9月12日，被告又因生产所需，要求再租赁两间办公用房，并签订租赁协议，明确甲方（原告）出租给乙方（被告）房屋坐落在兰溪市经济开发区江南园区康恩贝大道7号办公大楼两间办公室。租期3年，年租金人民币8000元，房租自2018年9月15日起至2021年6月30日止，租赁期3年。第一年租金6330元，于2018年9月15日前付清（8000元除以12个月乘以9.5个月）；第二年租金8000元整，于2019年6月1日前付清；第三年租金8000元整，于2020年6月1日前付清。同时约定若乙方提前终止或解除合同，须征得甲方同意，若未经甲方同意，乙方则须支付违约金，违约金为解除合同当年租金一倍，并赔偿甲方实际损失。协商不成，交兰溪市人民法院，产生相关债权及律师费用由败诉方承担。协议签订后，被告依约支付第一年房租6330元，之后，被告在2019年3月底，未经协商就一走了之，自行停止租赁。原告认为，被告与原告签订两份租赁协议，明确租期三年，被告仅租赁一年，单方终止租赁协议的履行，给原告造成重大损失，使原告的办公用房至今无法出租。为此，原告有权要求按双方租赁协议约定，要求被告除支付当年租金一倍的违约金外，还应赔偿房屋闲置的租金损失（暂按六个月计算）。请求法院判令：1、依法解除原被告双方于2018年6月30日及2018年9月12日签订的两份租赁协议；2、被告支付因解除租赁协议产生违约金36000元（其中解除2018年6月30日签订的租赁协议违约金28000元，解除2018年9月12日签订的租赁合同协议违约金8000元）；3、被告赔偿房屋闲置期间的租金损失18000元（其中因解除2018年6月30日租赁协议赔偿房屋闲置期间租金损失14000元，因解除2018年9月12日租赁协议赔偿房屋闲置期间租金损失为4000元）；4、本案原告律师费由被告承担；5、本案诉讼费由被告承担。

原告在案件审理过程中向本院提交的证据有：

1、营业执照及企业信用公示信息，拟证明原、被告诉讼主体资格。被告无异议。

2、租赁协议及租金收款收据，拟证明租赁双方约定租期、租金、违约责任及争议处理，租金交付的事实。被告质证认为，真实性、合法性没有异议，对其证明目的有异议，从协议第二条的第二款可见，甲方作为出租人，重新寻找承租方有3个月的时间已经是足够的，按照常理，1、2个月都已经够了。被告已经超前支付了3个月的租金。关于协议中其他违约责任的约定，与答辩意见一致，约定过高。租赁协议上面盖的是浙江佳信休闲用品有限公司（以下简称“佳信公司”）的章，两个公司的章都盖了，另外收款收据与（2019）浙0781民初4716号的收据落款人叫黄红霞，是同一个财务人员。办公室和案涉厂房的地址很近。

3、房产证复印件一份，拟证明租赁房产是原告合法的房产。被告质证认为，因为没有原件，不能确认其真实性，我们也不知道现在该房产有无产权转移，三性均不予认可。

4、委托协议及律师费发票，拟证明实现债权律师费用。被告质证认为，真实性无异议，质证意见同答辩意见一致。

被告辩称，被告认为原被告双方之间的合同由于被告搬离承租房屋已于2018年3月底事实终止。双方终止合同的原因系涉案厂房不能满足被告的租赁用途，不能通过相关的环评要求，被告只能提前退出，非被告主观原因终止，被告不承担违约责任，即便双方为此都应当承担一定的过错，相应的补偿性质金额也是过高的，请求法院予以调整。被告已于3月底腾退案涉房屋，原告不存在相应的损失，房屋闲置并非被告的过错，系市场因素或原告主观原因等综合因素造成。而且据被告所知，案涉厂房早于6月份已实际出租给案外人。本案的原告所支出的律师费用非必要支出，合理性由法院判定，也非法律规定的情形之一。原告对于本案的诉讼标的，存在主观、恶意设置金额过高的形式，导致律师代理费用明显偏高，另外没有相应的转账记录予以证实，不应当予以支持，违约金和损失也存在重复计算。

被告反诉称，2018年6月，反诉原告因经营需要，向反诉被告租赁了部分办公用房。双方分别于2018年6月30日、2018年9月12日签订两份办公室租赁合同，租期均至2021年6月30日，年租金标准共计36000元。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付了一年租金，即34330元（截至2019年6月30日）。同时，反诉原告还于2018年6月在兰溪向案外人佳信公司租赁了经营所用之厂房，佳信公司与本案反诉被告实为同一老板。而该租赁厂房的环评一直到2019年3月底仍未能符合相关部门要求，迫使反诉原告无法生产经营，只得提前终止合同，搬迁另寻他址。为经营便利，一同终止了与本案反诉被告的办公室租赁合同，亦于2019年3月底腾退搬离。反诉原告被迫无奈提前终止租赁合同，案涉房屋实际租赁期限仅至2019年3月，而租金已提前支付至2019年6月底，加上前期装修、多次搬迁等资金投入，反诉原告因此产生较大经济损失，故向反诉被告提出退还未实际使用期间租金的要求，也是合情合理。现反诉被告不但不予以理会，反而起诉反诉原告要求支付高额的违约金和赔偿金实属过分。请求法院判令：1、反诉被告向反诉原告退还租赁房屋未实际使用期间的已付租金9000元（2019年4月至6月，其中2018年6月30日签订的合同对应7000元，2018年9月12日签订的合同对应2000元）；2、由反诉被告承担本案诉讼费用。

被告向本院提交证据有：光盘1份、照片5张、微信聊天记录1份，其中光盘、照片拟证明案涉厂房的实况记录，聊天记录截屏系被告法定代表人与案涉厂房隔壁承租人之间的聊天内容，案涉厂房已于2019年6月份对外出租的事实。原告质证认为，三性均有异议，并不能证明被告另案承租厂房的区域于2019年6月份出租，据我们向原告方了解是2019年10月中旬出租的，原告方出租也是为了避免损失扩大，至于被告在庭审中所说，租赁期满要提前三个月进行出租，那个是三年租赁期满，而不是被告方自行单方终止。整组证据不符合证据的三性。我们认为没有关联性。

原告辩称，作为反诉人，自己从事生产，对生产工艺流程是否涉及环保要求都应该清楚，现由于反诉人自己没有按照法律规定投入相应的资金、设备、人员，从而使环保没有达到法定的要求，其应该承担责任，更何况双方租赁合同明确约定，由于环保问题不达标产生的损失由反诉人自己承担，反诉人提出要求返还租赁房屋的已付租金没有事实和法律依据。反诉人与反诉被告双方租赁合同是3年，而反诉人仅仅缴纳了第一年租金，而且至今没有证据证明双方已经解除合同并办理移交手续。本案的租赁合同与另案的租赁合同是各自独立的，另案的合同不履行与本案的合同不履行没有必然关系。请求法庭依法驳回反诉原告的反诉请求。

经庭审质证，对原告的证据1，被告无异议，本院予以确认；对原告提供的证据2、4，被告对真实性、合法性无异议，本院对其真实性予以认定；对原告提供的证据3，已经本院庭后核实原件，本院予以确认。被告提供的证据无法达到其证明目的，本院对其证明力不予认可。

本院依据确认的证据并结合当事人庭审陈述，认定以下法律事实：2018年6月30日，被告国硕公司向佳信公司租用厂房办厂经营，并于2018年6月30日、9月12日分别与原告怡思公司分别签订租赁协议各一份，分别租赁办公楼6间和2间用于办公。原告怡思公司与被告国硕公司于2018年6月30日签订的租赁协议上，佳信公司亦加盖了公章。合同签订后，双方均按协议履行各自的义务。被告国硕公司将办公楼第一年租金3433元交到黄红霞的建行账户，被告国硕公司交纳佳信公司厂房租金也是交到黄红霞的建行账户。2019年3月底，被告国硕公司因未能办理环评及审批，无法继续生产，搬出了租用的办公楼。另查明，佳信公司与原告怡思公司有多个因被告环保未达标而违约产生的租赁合同纠纷案件，本院（2018）浙0781民初4144号生效民事判决书认定，佳信公司与原告怡思公司出租之间具有一定的关联性。另案（2019）浙0781民初4716号佳信公司与被告国硕公司租赁合同纠纷一案尚在审理中。

本院认为，被告国硕公司向佳信公司租用厂房办厂，又向原告怡思公司租用办公楼，且租金均交到黄红霞的建行账户，佳信公司还在原告怡思公司的租赁合同上盖章，因此本案被告租用厂房和办公楼具有一定的关联性。被告国硕公司在停止使用并搬出租用的办公楼后，未能及时与原告怡思公司解除租赁合同；原告怡思公司在被告国硕公司搬出租用的办公楼后，未及时采取其他相应的补救措施，双方均有过错。考虑到本案中被告已在第一年租赁到期前提前三个月搬离，该期间租金已合理弥补了原告的合理空置期的损失，对原告要求的其他赔偿，本院不予支持。双方的合同已对双方权利义务进行了约定，被告违约在先，因此，被告要求退还未实际使用期间的已付租金的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）浙江怡思工艺品有限公司与被告（反诉原告）杭州国硕建筑装饰工程有限公司于2018年6月30日、9月12日签订的办公楼租赁合同已解除；

二、驳回原告浙江怡思工艺品有限公司的其他诉讼请求；

三、驳回反诉原告杭州国硕建筑装饰工程有限公司的所有诉讼请求。

本案本诉受理费575元，由原告（反诉被告）浙江怡思工艺品有限公司负担；反诉受理费25元，由被告（反诉原告）杭州国硕建筑装饰工程有限公司负担。

原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。

审 判 员　胡格赢

二〇一九年十二月三十日

代书记员　吴霄雨