浙江佳信休闲用品有限公司与杭州国硕建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省兰溪市人民法院

民 事 判 决 书

（2019）浙0781民初4716号

原告（反诉被告）：浙江佳信休闲用品有限公司，住所地兰溪市经济开发区江南园区。

法定代表人：黄红霞，执行董事。

委托诉讼代理人：陈建学，浙江大名律师事务所律师。

被告（反诉原告）：杭州国硕建筑装饰工程有限公司，住所地杭州市拱墅区祥符镇庆隆横路8-4号。

法定代表人：陈大川，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：陆晶晶，浙江九段律师事务所律师。

原告浙江佳信休闲用品有限公司为与被告杭州国硕建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月30日向本院提起诉讼，本院于同日受理。被告杭州国硕建筑装饰工程有限公司于2019年10月11日向本院提起反诉，本院于同日受理。后依法适用简易程序于2019年11月8日对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）浙江佳信休闲用品有限公司委托诉讼代理人陈建学、被告（反诉原告）杭州国硕建筑装饰工程有限公司委托诉讼代理人陆晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告浙江佳信休闲用品有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2018年6月30日签订的租赁协议；2.被告支付因解除租赁协议产生违约金69720元；3.被告赔偿房屋闲置期间的租金损失69720元（暂按6个月租金计算）；4.本案诉讼费、律师费由被告承担（合计139440元）。事实与理由：2018年6月30日，经双方协商，被告杭州国硕建筑装饰工程有限公司为生产急需，租赁原告所有坐落于兰溪市经济开发区江南园区康恩贝大道9号5#厂房（面积1162㎡），年租金139440元，租期自2018年7月1日起至2021年6月30日止。第一年租金139440元整，2018年7月1日前付清；第二年租金139440元整，于2019年6月1日前付清；第三年租金147806元整，于2020年6月1日前付清。合同同时约定，甲乙双方有一方提前终止或解除合同，须征得另一方同意，若未经任何一方同意，另一方须支付违约金，违约金为解除合同当年租金50%，并赔偿其实际损失；协商不成，交兰溪市人民法院处理，产生相关债权及律师费用由败诉方承担。协议签订后，被告依约支付第一年租金139440元，后在2019年3月底未经协商，就一走了之，自行停止租赁。原告认为，被告明知厂房租期三年，中途自行停止租赁，单方终止租赁合协议的履行，给原告造成重大损失。原告有权要求被告按双方签订的租赁协议支付当年租金一倍的房租作为违约金，同时赔偿厂房闲置的租金损失（暂按陆个月计算）即69720元，并承担本案的律师费用7000元。原告为维护合法权益，起诉。

被告杭州国硕建筑装饰工程有限公司未作书面答辩，在庭审中口头辩称：原、被告双方之间的合同已于2019年3月底由于被告搬离承租房屋事实终止。双方终止合同的原因系涉案厂房不能满足被告的租赁用途，不能通过相关的环评要求，非被告主观原因终止，被告不承担违约责任，即便双方为此都应当承担一定的过错，相应的补偿性质金额也是过高的，请求法院予以调整。被告已于3月底腾退案涉房屋，原告不存在相应的损失，房屋闲置并非被告的过错，系市场因素或原告主观原因等综合因素造成，而且据被告所知，案涉厂房早于6月份出租给案外人。本案的原告所支出的律师费用非必要支出，也非法律规定的情形之一，原告对于本案的诉讼标的，存在主观恶意设置金额过高，导致律师代理费用明显偏高，另外没有相应的转账记录予以证实，不应当予以支持。被告在2019年3月底腾退房屋，在此之前与原告进行过协商，只是就相应的租金返还或补偿问题未达成一致意见，又由于案涉厂房环评一直不能通过，阻碍了被告的正常经营，被告在不得已的情况下，协商未果也只能先腾退，也好让原告尽早出租。综上，原告要求被告支付租金及违约金的主张，被告认为不应该支持。

原告浙江佳信休闲用品有限公司围绕诉讼请求依法提交了营业执照复印件、租赁协议、收款收据、房产证复印件、律师费发票。

被告杭州国硕建筑装饰工程有限公司对房产证复印件三性均有异议，对其余证据真实性均无异议。

被告杭州国硕建筑装饰工程有限公司依法提交了手机视频、手机照片、微信聊天截屏。原告浙江佳信休闲用品有限公司对上述证据三性均有异议。

反诉原告杭州国硕建筑装饰工程有限公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告浙江佳信休闲用品有限公司退还租赁房屋未实际使用期间的已付租金34860元（2019年4月至6月底）；2.反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年6月，反诉原告因经营需要向反诉被告租赁了坐落于康恩贝大道9号5#厂房。双方于2018年6月30日签订厂房租赁合同一份，租期三年，年租金139440元。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付了一年租金，即139440元（截至2019年6月30日），但该租赁厂房的环评一直未能符合相关部门要求，迫使反诉原告无法生产经营，只得提前终止合同搬迁另寻他址，并于2019年3月底腾退搬离。反诉原告被迫无奈提前终止租赁合同，案涉房屋实际租赁期限仅至2019年3月，而租金已提前支付至2019年6月底，加上前期装修、多次搬迁等资金投入，反诉原告因此产生较大经济损失，故提起反诉。

反诉被告浙江佳信休闲用品有限公司未作书面答辩，在庭审中口头辩称：请求驳回反诉原告的反诉请求。反诉原告自己从事生产，对生产工艺流程是否涉及环保要求都应该清楚，现由于反诉原告自己没有按照法律规定投入相应的资金、设备、人员，从而使环保没有达到法定的要求，其应该承担责任，更何况双方租赁合同明确约定，由于环保问题不达标产生的损失由反诉原告自己承担，反诉原告提出要求返还租赁房屋的已付租金没有事实和法律依据。反诉原告与反诉被告双方租赁合同是3年，而反诉原告仅仅缴纳了第一年租金，而且至今没有证据证明双方已经解除合同并办理移交手续。

反诉原告与反诉被告所提供证据及质证意见与本诉一致。

双方提供的证据经当庭举证、质证，对无争议的予以确认，对有争议的证据与事实认定如下：2018年6月30日，浙江佳信休闲用品有限公司（以下简称“佳信公司”）与杭州国硕建筑装饰工程有限公司（以下简称“国硕公司”）签订租赁协议，约定将佳信公司所有的坐落于兰溪市经济开发区江南园区康恩贝大道9号5#厂房出租给国硕公司，租期自2018年7月1日至2021年6月30日；于2018年7月1日前付清第一年租金139440元，于2019年6月1日前付清第二年租金139440元，于2020年6月1日前付清第三年租金147806元；若一方提前终止或解除合同，须征得另一方的同意，未经任何一方同意的，另一方需支付解除合同当年租金的50%作为违约金。国硕公司于2018年7月14日支付了第一年租金，于2019年3月底腾退了厂房，后未支付第二年、第三年的租金，佳信公司也未返还4、5、6三月的租金。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。佳信公司与国硕公司签订租赁合同，系双方真实意思表示，应受法律保护。合同明确约定提前中止或解除合同应征得对方同意，国硕公司未举证证明其与佳信公司协商一致才腾退搬离，已构成违约。本院酌情确定由国硕公司支付两个月租金作为违约金。国硕公司在第一年租期未满前三个月腾退厂房，系以其行为明确表明不再继续履行合同。在此情况下，佳信公司依法应当采取适当的措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。且佳信公司未举证证明涉案厂房存在六个月的闲置期间，本院酌情确定由国硕公司支付一个月的租金损失。考虑到国硕公司已在第一年租赁期满前三个月搬离，剩余租期的租金已合理弥补了佳信公司的损失，本院对佳信公司的诉讼请求及国硕公司的反诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：

一、解除原告浙江佳信休闲用品有限公司与被告杭州国硕建筑装饰工程有限公司于2018年6月30日签订的《租赁协议》；

二、驳回原告浙江佳信休闲用品有限公司的其他诉讼请求；

三、驳回反诉原告杭州国硕建筑装饰工程有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉受理费1544.5元（已减半），由原告浙江佳信休闲用品有限公司负担；反诉受理费336元（已减半），由反诉原告杭州国硕建筑装饰工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。

审 判 员　祝晓丹

二〇一九年十二月三十日

代书记员　吴霄雨