江苏新昌建筑工程有限公司
***、***等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）苏11民终2123号
上诉人（原审原告）：***，男，1989年4月10日出生，汉族，住常州市新北区。
委托诉讼代理人：孟菲菲，江苏远舟律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：***，1986年4月11日出生，男，汉族，住丹阳市。
委托诉讼代理人：眭月娟，江苏沪宁律师事务所律师。
原审被告：江苏新昌建筑工程有限公司，住所地丹阳市丹句路2号西苑公寓门市幢14-20号6-7层，统一社会信用代码91321181142416247E。
法定代表人：潘正军，系公司董事长。
原审被告：江苏天正置业有限公司，住所地所丹阳市丹句路2号西苑公寓门市幢14-20号6-7层，统一社会信用代码91321181776862732H。
法定代表人：潘正军，系公司董事长。
两原审被告共同委托诉讼代理人：姚建华、张祖义，江苏金矛律师事务所律师。
上诉人***、***因与原审被告江苏新昌建筑工程有限公司（以下简称新昌公司）、江苏天正置业有限公司（以下简称天正公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院（2020）苏1181民初6854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人***上诉请求：撤销一审判决，并改判支持***的诉讼请求；一、二审诉讼费用、保全费由***承担。事实及理由：一、***销售房屋的行为不是居间介绍，而是代理新昌公司、天正公司销售房屋。***主动联系***是为了将别墅销售给***为新昌公司解决融资困难。一审认定***是居间介绍，与事实不符。二、新昌公司转账给***的款项备注为“还款”，且还款金额与购房款金额不一致，新昌公司的还款与购房款无关。一审法院认为***是居间介绍人，其无权代***收取房款，一审因新昌公司转账给***就认为新昌公司完成了对***的退还购房款，属于认定事实错误。三、***、新昌公司、天正公司应对***承担连带还款责任。
上诉人***上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回***对***的全部诉讼请求。事实和理由：一、***基于买卖合同产生的请求权，只能向合同相对人进行主张。二、***与***及新昌公司之间是否存在纠纷，与本案无关。三、在***没有收到退还购房款的情况下，新昌公司的退款义务，没有消灭。
新昌公司答辩称：***和新昌公司之间没有订立房屋买卖合同的意思表示，***不是新昌公司的员工，也没有证据表明新昌公司授权给***代理销售房屋，***只是作为新昌公司法定代表人的亲属向新昌公司内部认购，其他人包括***无资格认购。***总共认购了两套房屋，支付给新昌公司200万元，***收***的钱是双方之间的投资行为，并且双方明确约定了利润“六四开”，新昌公司不能开发后已及时将***支付的200万元认购款全额退回。
天正公司答辩称：天正公司与***、***之间无任何房屋买卖关系，既未签订合同，也未收取购房款。上诉人要求天正公司承担责任无事实依据。请求驳回上诉，维持原判。
***向一审法院起诉请求：1、判令***、新昌公司、天正公司连带返还***预付房款100万元并以147万元为本金按同期同类全国间银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付从2018年6月16日起至实际付清日止的利息（LPR实行前按照同期中国人民银行贷款利率，LPR公布后按照LPR计算）；2、判令***、新昌公司、天正公司双倍返还定金94万元；3、本案诉讼费、保全费由***、新昌公司、天正公司承担。
一审法院认定事实：***与***经人介绍相识。***与新昌公司、天正公司的法定代表人潘正军系同母异父的弟兄。2018年6月，***与***微信聊天谈到做生意投资，***告知***其哥哥任法定代表人的新昌公司与丹阳市益阳置业有限公司合作开发别墅，现在可以通过内部认购低价购买。***经考察了解后，抱着投资的心态预订了一套别墅，暂定总价为298万元，于2018年6月15日向***转账47万元，于2018年7月2日向***转账100万元。
2018年6月14日至2018年6月25日，***陆续向新昌公司对公账户转账汇款共计200万元，其中6月25日转账汇款80万元，附言“江苏新昌建筑工程有限公司8668购房”，7月4日转账汇款100万元，附言“江苏新昌建筑工程有限公司8668转账”。
2018年11月27日至2019年7月24日，新昌公司通过对公账户陆续向***转账汇款共计175万元，附言“用途：还款”。2019年3月25日，案外人陈国平转账给***10万元。2019年4月23日，案外人李辉转账给***20万元。两案外人陈述其与***无任何往来，该转账系接受其好朋友潘正军的指示向***汇款。
因案涉别墅未开工建设，***多次向***、新昌公司法定代表人潘正军索要购房款，***表示购房款应由新昌公司退还，潘正军表示购房款已经退还给了***，应由***负责退还。因索要无果，***于2019年1月21日向常州市公安局安家派出所报警，称其被***诈骗147万元。经常州市公安局新北分局立案侦查，潘正军确认收到了***通过***转交的购房款，该案以***不构成诈骗而终止侦查。
以上查明的事实，由***提供的微信聊天记录、转账凭证、接处警工作登记表、公安的询问笔录、工商登记信息，***提供的汇款凭证，新昌公司提供的汇款凭证、银行流水明细、案外人的情况说明等证据予以佐证，并经庭审质证，一审法院予以确认。
一审法院认为：本案的争议焦点为与***发生房屋买卖关系的相对方是谁。***与***微信聊天谈及投资别墅，***向***披露了别墅的合作开发人为新昌公司与丹阳市益阳置业有限公司，且处于内部认购价的时点。***得知信息后到别墅占用地及开发公司现场查看，并通过微信查看了认购协议。***在整个买卖行为中承担了居中介绍的作用，***内心确认是向新昌公司购买别墅，新昌公司亦对***通过***购买别墅予以确认，故买卖行为的相对方应为***与新昌公司。
***通过***向新昌公司转交了预付房款147万元，因认购的房屋未能开发，新昌公司应及时将预付房款退还给***。新昌公司自2018年11月27日至2019年7月24日，陆续向***转账205万元。***对该款项的退购房款性质不予认可，但是也未提供任何证据予以证明转账系双方之间的其他往来。***多次向新昌公司索要退款，却并未向新昌公司提供收款人及银行账户。新昌公司自***处收取购房款，在无打款账号的情形下，本着钱款“何处进账，退回何处”的原则将购房款退回至***的账户，其已完成了购房款的退款行为。***收到该退房款后，应及时将该款项支付给***，其无正当理由长期占有该资金。***作为***的买房中间人，其利用掌握的核心资源的优势，促成***与新昌公司的买卖交易。在买卖无法继续履行时，其应将收到的交易款交割至买卖双方，而不能据此占用交易款从中谋取巨额不当利益，这显然违背了诚信原则，背离了社会主义核心价值观。关于***主张的双倍返还定金的诉求，无事实依据，不予认可。***主张的逾期还款利息，符合法律规定，但应从新昌公司完成退款行为时计算，故一审法院认可自2019年7月25日起计算。
一审法院判决：一、***于判决生效后十日内返还***购房款147万元；二、***应于判决生效后十日内给付***逾期还款利息（以147万元为基数，按中国人民银行同期同档贷款利率计算自2019年7月25日起至2019年8月19日；以147万元为基数，按同期全国银行间借拆中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年8月13日起至欠款给付完毕之日止）；三、驳回***的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方均未提供新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，***经***介绍意欲购买新昌公司与丹阳市益阳置业合作开发的商品房，但***未直接与新昌公司发生房屋买卖合同关系。根据***、***及新昌公司法定代表人潘正军的陈述及***提供的转账记录凭证，可以认定***将147万元转账给***，并未直接与新昌公司发生交易。2018年6月14日至2018年6月25日，***陆续向新昌公司对公账户转账汇款共计200万元，其中两笔汇款合计180万元附言“江苏新昌建筑工程有限公司8668购房”、“江苏新昌建筑工程有限公司8668转账”，未明确是***购房款，也未订立相关合同。之后由于案涉别墅的项目未达成，2018年11月27日至2019年7月24日新昌公司又陆续向***返还了205万元房屋认购款。至此，***未与新昌公司成立房屋买卖合同关系，新昌公司收到的***支付的认购款也已退还，鉴于***是通过向***付款，再由***转付给新昌公司以完成认购行为，***属于居间行为，***未能向法院提供充分证据证明***具有委托代理权限，新昌公司将认购房款返还至***处并无不当。***上诉称***介绍其购买案涉别墅是代表新昌公司履行职务行为，新昌公司应对向其还款承担连带责任，但***仅凭***的说辞认定***是新昌公司的员工，主张***是代表新昌公司销售房屋的证据不足。***上诉称***收到的新昌公司对公账户转账及两案外人受潘正军指示转账是***与新昌公司的其他经济往来，而非退还认购款，与转账附言“用途：还款”及其他当事人的陈述不符，也未能提供证据证明其主张，本院对其上诉请求，不予支持。
***上诉称***和新昌公司是本案房屋买卖合同的相对方，其不应承担还款责任。***与新昌公司并未就房屋认购事宜进行直接的磋商，也未订立房屋买卖合同，***认购案涉房屋是在***的居间下运作的。***将认购款项打给了***，购房无法实现后，新昌公司也将认购款退还至***处。***认购房屋的目的无法实现后，***应将其占有的***给付的147万元房屋认购款及时返还，未及时返还的，还应承担逾期还款的利息。故本院对其上诉请求，不予支持。
一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22260元，由上诉人***承担11130元，由上诉***承担11130元。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋 涛
审 判 员 张 剑
审 判 员 甘可平
二〇二一年九月十七日
法官助理 潘畇茜
书 记 员 吴 斯
