北京安泰江成消防工程有限公司与北京珠江投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京0112民初16334号 原告：北京安泰江成消防工程有限公司，住所地北京市门头沟区***高芹路xx号院xx。 法定代表人：**，经理。 委托诉讼代理人：***，北京培仁律师事务所律师。 被告：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街xx号xx号楼xx层xx。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，男，该公司职员。 原告北京安泰江成消防工程有限公司（以下简称安泰公司）与被告北京珠江投资开发有限公司（以下简称珠江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安泰公司的法定代表人**及其委托诉讼代理人***，被告珠江公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安泰公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告赔偿损失102703．5元（其中租金97866．69元、物业费4303．5元）；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月25日，原被告签订《北京市商品房现房买卖合同（商业、办公等非住宅类）》，合同约定被告将其建设的位于北京市通州区兴贸三街xx号院xx号楼xx层xx的商品房出售给原告，房款为2340690元（含装修款916300元），合同约定交房日期为2020年1月31日之前。合同签订后，原告于2018年10月7日、2018年10月13日、2019年1月31日、2019年6月3日、2019年10月8日支付房款共计2512190元，被告于2019年12月6日向原告开具发票2340690元（其中916300元的发票由珠海市珠江永益装饰有限公司于2019年11月28日开具，明细为装修工程款），剩余的171500元被告至今未开发票，且该款项已明确超出合同约定的价款。2019年10月9日，被告通知原告办理收房手续，但被告要求原告先交清物业费4303．5元后才能拿到钥匙进入房间验房。原告当日按照被告要求交纳物业费后拿到钥匙进入房间，进入房间后，原告发现被告出售的房屋并非新房而是已经被人居住过的旧房。原告多次与被告交涉要求解决此事，但被告均未理睬。因房屋不符合合同约定条件导致无法入住，原告只能租房，房租为每月8000元。原告收房时，发现涉案房屋存在多处装修质量问题，地板开裂、墙面破损等，严重影响房屋的居住和使用，不符合买卖合同的约定，被告的行为构成了严重的违约。 珠江公司辩称，我方已依约履行了交房义务，对方主张向其缴清交付之日之前的物业费没有事实和法律依据，应该予以驳回。我方已经依约履行交付义务，对方主张的所谓损失没有事实和法律依据，不应予以支持。根据上述小区入住手续会签单、收楼物品移交单等证据，及涉案合同，我方已经履行交房义务。若因对方自身原因未实际入住，与我方无关。对方称其在外租房产生损失，应由其自行承担。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十三条规定，出卖人交付房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外，买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。对方收房时主张房屋卫生问题和质量表面瑕疵问题，不影响对方正常收房，对方亦实际收房，且其在小区入住手续会签单上**，并与物业公司签订了物业合同、收取水卡、电卡等物品。我方履行了相关保修义务，及时解决了对方主张的卫生和质量瑕疵问题。对方要求我方承担违约责任并赔偿损失的诉请无任何依据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年10月25日，珠江公司（作为出卖人）与安泰公司（作为买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》（商业、办公等非住宅类）（合同编号：XF787084）。合同第三条商品房基本情况载明，商品房地址为通州区兴贸三街xx号院。该商品房为第一条规定项目中7号楼3层312，该商品房的规划性质为办公。出卖人委托实测该商品房面积的房产测绘机构为北京市通州区住房和城乡建设委员会测绘所，其实测建筑面积共91．63平方米，其中套内建筑面积66．52平方米，分摊共有建筑面积25．11平方米。合同第七条计价方式和价款约定，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米21412．96元，总价款1424390元。付款方式约定在附件五，附件五约定付款方式为分期付款，买受人于2018年10月13日前与出卖人签订合同并付清首期房款142439元。于2019年2月8日前付清总房款的30%即427317元；于2019年6月8日前付清总房款的30%即427317元；于2019年10月8日前付清总房款的30%即427317元。合同第十条约定，该商品房交付时应当符合下列条件，即该商品房已取得由资质的房产测绘机构出具的【《商品房面积实测技术报告书》】、【《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》】。合同第十二条交付时间和手续约定，出卖人应当于2020年1月31日前向买受人交付该商品房。合同还约定了其他事项。 合同签订后，安泰公司陆续向珠江公司支付了相应的购房款项。2019年10月9日，安泰公司的法定代表人**前往涉案房屋售楼处办理收房事宜。**签署了小区入住手续会签单、收楼物品移交清单、业主资料卡、前期物业服务协议等文件。但由于房屋存在问题，故**要求珠江公司予以修理，珠江公司同意进行修理，随后双方因房屋修理事宜并未达成一致，故安泰公司并未实际使用涉案房屋。关于房屋的交付问题，双方认可在安泰公司收房时，房屋就已经装修完毕，且双方并未就装修的细节进行沟通，安泰公司并未就装修事宜提出任何要求。 2021年4月，安泰公司向本院提起诉讼，要求珠江公司承担相应的赔偿责任。后，本院组织双方勘验现场，经勘查涉案房屋已经具备使用条件，安泰公司随后就接收房屋问题同珠江公司协商一致，现涉案房屋已经实际由安泰公司控制使用。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。珠江公司与安泰公司签订《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应该按照合同的约定履行自身的义务。关于房屋交付的标准，珠江公司辩称，系以毛坯的标准进行交房。考虑到安泰公司关于装修的事宜并未提出任何的主张，并不符合装修合同的一般常理，且在安泰公司收房时，房屋已装修完毕，故本院认定珠江公司应以精装房的标准进行交房。 关于安泰公司诉求的租金损失，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。安泰公司在庭审中明确表示租金损失的计算时间为2020年2月1日至2021年2月7日，安泰公司应提交证据证明涉案房屋在此期间无法使用的事实。结合案件查明的情况，2019年10月9日，安泰公司的法定代表人**前往涉案房屋售楼处收房，涉案房屋存在无法正常使用情况，珠江公司认可曾对涉案房屋进行修理。在安泰公司未提交足够证据证明2020年2月涉案房屋仍未维修至可居住标准的情况下，综合修理的房屋问题种类，本院认定在2020年2月之前珠江公司应已将涉案房屋修理完毕。同时，珠江公司与安泰公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》中约定的交房时间为2021年1月1日，故对安泰公司要求珠江公司赔偿2020年2月1日至2021年2月7日租金损失的诉讼请求，本院不予支持。 关于物业费损失，因该项费用实系由物业公司收取，而非由珠江公司收取，且物业费用主要为维护公共部分正常使用的费用，故对于安泰公司此项诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告北京安泰江成消防工程有限公司的所有诉讼请求。 案件受理费1177元，由原告北京安泰江成消防工程有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员　　余海 二〇二一年八月二十五日 书记员　　高研