武汉市园林建筑规划设计院与冶宏贵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市江岸区人民法院

民事判决书

（2019）鄂0102民初1264号

原告：武汉市园林建筑规划设计院，住所地湖北省武汉市江岸区******号。

法定代表人：让**，院长。

委托诉讼代理人：**（一般授权代理），湖北楚韬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***（一般授权代理），湖北楚韬律师事务所律师。

被告：***，男，1967年11月8日出生，回族，住青海省乌兰县柯柯镇西沙沟村四社，现住湖北省武汉市江岸区，

原告武汉市园林建筑规划设计院（以下简称园林设计院）诉被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法由审判员罗松适用简易程序于2019年2月18日公开开庭进行审理。原告园林设计院的委托诉讼代理人**、***，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告园林设计院向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即腾退租赁房屋。2．判令被告向原告支付逾期腾房占有使用费33232元[自2018年4月4日起算，按第一年日租金标准的三倍计算（即1260元/月×12个月÷365日×3=124元/天），暂计至2018年12月27日，应计至被告腾退完租赁房屋之日止]。3．判令被告向原告支付逾期腾房违约赔偿金1260元。4．判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月27日，原告与被告签订了房屋《租赁合同》。合同约定原告将位于武汉市江岸区***27号，建筑面积为23.1平方米的门面房租赁给被告使用，租赁期为1年，自2017年4月1日起至2018年3月31日止。房屋租金为1260元/月，租金按季支付。合同还约定了房屋续租与返还、相关费用的承担、双方的权利义务、合同的解除中止及违约责任等。合同签订后，原告按约将出租房屋交于被告使用。2018年3月14日，原告于房屋租赁合同期限届满前向被告当面送达了《关于***27号门面租赁到期的通知》，通知内容为房屋租赁合同期满后3日内被告应及时腾退、返还房屋给原告，并要求被告按双方房屋租赁合同约定提前做好腾退房屋的准备。2018年3月31日房屋租赁合同租期届满，被告并未在3天的约定期限内办理房屋腾退工作，且一直占用原告房屋至今，其行为严重违反了双方合同约定及相关法律规定，极大损害了原告的利益。原告为维护自身的合法权益，根据相关法律法规，特诉至法院，望法院判如所请。

被告***辩称，被告在2016年11月与园林局签订的合同，后来转为和原告签合同。2017年11月才签订的租赁合同，交了一年的房租。租房所用15万元是贷的款，现在家庭困难，没有地方腾退。

经审理查明：位于武汉市江岸区***27号房屋系武汉城投房产集团有限公司所有。2016年1月1日，武汉城投房产集团有限公司第二分公司（以下简称城投集团二公司）与园林设计院签订《房屋租赁合同》，城投集团二公司将涉案房屋租赁给园林设计院使用。租赁期限至2017年12月31日。涉案房屋转租或分租须征得城投集团二公司书面同意，并签订转租合同。2019年1月1日，园林设计院取得与武汉城投房产集团有限公司的租房公约，租期至2020年12月31日。

2016年11月30日，案外人***将在涉案房屋中开设的“兰州拉面馆”转让给***。自2016年12月1日起，***在此继续经营“兰州拉面馆”。

2017年10月27日，园林设计院（甲方，出租人）与***（乙方，承租人）补签《租赁合同》一份。双方约定，就乙方承租甲方房屋事宜经协商一致，达成如下条款，租赁房屋地址江岸区***27号，建筑面积23.1平方米。乙方租赁上述房屋用途为早点。租赁期为1年，自2017年4月1日起止至2018年3月31日止。租赁期满、合同解除或终止之日起3日内，乙方应及时腾退、返还房屋给甲方，返还时应符合其正常使用状态，并确保房屋在租赁期满时的不能移动的设施和装修不被破坏和减少。乙方在租赁期间对资产进行的不动产新设和购置，可移动部分可由乙方搬迁，不可迁移部分及装修应由乙方无偿交给甲方。乙方到期如不归还资产，则每逾期一日，乙方除须向甲方支付第一年日租金标准三倍的占用费，还应向甲方支付一个月租金额的赔偿金。该房屋的租金价格为1260元。乙方于本合同签订之日开始，一次性向甲方交付使用以及合同履约保证金1260元，保证金不计利息，合同期满，甲方经验收确认房屋无毁损等情形且乙方付清全部租赁费用后，将保证金退还乙方。否则，甲方有权直接从保证金中扣取未交付租金或毁损费用。本协议任何一方不履行或不完全履行本协议，视为违约，违约方应向守约方支付两个月（以第一年租金标准）租金额的违约金。乙方应保证按合同约定的时间和方式支付租金，逾期支付租金超过一个月，除补交欠租外，则甲方有权按应缴金额的标准，每日向乙方收取自欠租之日起的违约金。

上述合同履行至2018年3月，园林设计院向***发出《关于***27号门面租赁到期的通知》，内容载“***：你租用我单位门面壹个，合同期为2017年4月1日至2018年3月31日。合同即将到期，依据合同第四条第二款规定……请按通知提前做好准备，谢谢合作。”

因***认为经营“兰州拉面馆”投资巨大，且园林设计院未明确表示是否可以继续承租，故***未再交纳相关费用、亦未腾退涉案房屋。园林设计院催告未果后，向本院提起诉讼。

另查明，***自认向园林设计院交纳押金1200元。

上述事实，有《房屋租赁合同》《武汉市公有房屋工商企事业用房公约》《租赁合同》《关于***27号门面租赁到期的通知》《转让协议》以及视频资料、当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。

本院认为：园林设计院虽非涉案房屋的所有权人，但本案并无证据证明房屋权利人对园林设计院的转租行为提出异议，故应认定园林设计院与***签订的《租赁合同》，合法有效。双方在履行中的补签合同行为，亦不影响合同效力。涉案房屋租期届满前，园林设计院已告知***做好腾退准备。租期届满后，双方未续签租赁合同，***亦未向园林设计院交纳租金。***自2018年4月4日起继续占有、使用涉案房屋，无合同根据和法律依据，应将涉案房屋腾退并向园林设计院支付逾期腾房占有使用费。《租赁合同》约定“乙方到期如不归还资产，则每逾期一日，乙方除须向甲方支付第一年日租金标准三倍的占用费，还应向甲方支付一个月租金额的赔偿金。”该条款实际含有“违约金”条款的“弥补损失”与“惩罚违约”之意，现园林设计院按此条款主张占有使用费和违约金，标准明显过高，***亦提出抗辩。结合***在本合同中的履行情况，本院调整占有使用费的标准为41.42元/日（1260元/月×12个月÷365日），违约金不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告***于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉市江岸区***27号房屋（建筑面积23.1平方米）并交还给原告武汉市园林建筑规划设计院；

二、被告***于本判决生效之日起十日内向原告武汉市园林建筑规划设计院支付逾期腾房占有使用费（自2018年4月4日起至房屋腾退完毕之日止，按41.42元/日的标准计付）；

三、驳回原告武汉市园林建筑规划设计院的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费662元减半收取331元，由原告武汉市园林建筑规划设计院负担165.50元，被告***负担165.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员罗松

二〇一九年四月八日

书记员***