山东鲁能亘富开发有限公司、某某财商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)鲁01民终3886号

上诉人（原审原告）：山东鲁能亘富开发有限公司，住所地济南市。

法定代表人：强锋，董事长。

委托诉讼代理人：刘娟，女，该公司员工。

委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：**财，男，1987年8月7日出生，汉族，住济南市。

上诉人山东鲁能亘富开发有限公司（以下简称鲁能亘富公司）与被上诉人**财商品房销售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2021）鲁0103民初12335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月15日立案后，依法由审判员独任对本案进行了审理。本案现已审理终结。

鲁能亘富公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判支持律师费损失114066元，判令解除鲁能亘富公司与**财针对11号1单元-2层1-***号储藏室的商品房买卖合同【网签编号为销售(字)202112747699】；2.一、二审诉讼费用由**财承担。事实和理由：一、一审法院驳回鲁能亘富公司关于律师费的诉讼请求没有事实和法律依据。首先，鲁能亘富公司与**财签订的《济南市商品房买卖合同》补充协议第十四条合同解除部分约定：“.....如因买受人违约给出卖人造成的所有直接和间接损失(包括但不限于出卖人为履行合同及本补充协议已支付的税费及其他费用、为实现权利或解决纠纷、诉讼而花费的诉讼费、公证费、鉴定费、评估费、公告费、执行费、律师费、差旅费等)均由买受人承担”。**财承诺承担支付诉讼费、律师费等相关费用，律师费由**财承担有合同依据。其次，鲁能亘富公司与山东众成清泰(济南)律师事务所签订包含本案在内的《诉讼业务委托代理合同》，该代理合同收费合理且是鲁能亘富公司为保护合法权益，通过诉讼程序解决纠纷发生的合理费用。此外，根据《诉讼业务委托代理合同》中的约定，关于律师费收取并没有附加条件，因此该费用属于必然发生。鲁能亘富公司在一审中提交的证据足以证明该律师费由**财承担，且是鲁能亘富公司通过诉讼方式维护合法权益必然支出的合理费用，故鲁能亘富公司请求**财负担律师费，具有事实和法律依据。二、**财与鲁能亘富公司之间针对11号1单元-2层1-***号储藏室商品房买卖合同应当一并解除。虽然双方之间没有形成签字版的合同，但是双方之间关于储藏室的买卖合同已网签备案且**财也已缴纳了上述储藏室的房屋价款，形成了买卖合同关系，并且**财对双方之间的网签合同予以认可。其次，商品房买卖过程中，住宅与储藏室属于主从物关系，且双方在合同中约定住宅买卖合同与储藏室买卖合同属于主从合同关系，因此在住宅的商品房买卖合同解除的情况下，储藏室的商品房买卖合同应当一并解除。再者，根据目前济南市不动产登记管理中心的规定，单独的储藏室不能单独办理不动产登记证书，因此在住宅的商品房买卖合同解除的情况下，储藏室买卖合同的合同目的也无法实现。综上所述，一审法院判决的第三项缺乏事实依据和法律依据，请求二审法院依法查清事实予以改判，保护鲁能亘富公司的合法权益。

**财辩称，希望继续履行合同，违约金其可以适当承担。

鲁能亘富公司向一审法院起诉请求：1.依法确认签订的《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售(字)202027760541号】及补充协议、《济南市新建商品房买卖合同(预售)》【合同编号：销售(字)202112747699号】及补充协议已于2021年4月5日解除；2.依法判令**财协助鲁能亘富公司办理《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售(字)202027760541号】、《济南市新建商品房买卖合同(预售)》【合同编号：销售(字)202112747699号】网签备案撤销手续；3.依法判令**财向鲁能亘富公司支付违约金117564.45元；4.依法判令**财向鲁能亘富公司支付律师费损失114066元；5.依法判令上述第3、4项款项自**财已支付购房款项中予以扣除；6.本案的诉讼费用、保全费用等由**财承担。

一审法院认定事实：2020年11月16日鲁能亘富公司、**财签订《济南市商品房买卖合同》一份，**财购买鲁能亘富公司开发的鲁能柏石峪地块A11号楼1单元3层***室商品房，房屋总价款3918815元，合同约定采用商业银行按揭贷款方式支付房款，2020年11月16日付款587822元，2020年12月25日前付款1770993元，剩余房款156万元采用商业银行按揭贷款方式支付。2021年2月7日鲁能亘富公司、**财签订《济南市新建商品房买卖合同（预售）》，**财购买鲁能亘富公司开发的鲁能柏石峪地块A房地产开发建设项目11号楼1单元－2层1--***号储藏室，合同总价款62220元，该合同**财未签字。鲁能亘富公司自认上述合同签订后，**财于2020年11月13日交纳房屋首付款587822元，2021年2月7日交纳地下室房屋价款62220元。现涉案房产及储藏室，鲁能亘富公司均未实际向**财交付。合同补充协议第三条约定：对合同第六条、第七条付款方式、期限及买受人逾期付款违约责任的说明及补充：**财采用商业性银行按揭贷款方式付款，商品房总价款为人民币￥3918815元，大写：人民币叁佰玖拾壹万捌仟捌佰壹拾伍元整(己付定金转为房款)。①买受人应于签订合同及本补充协议当日内，向出卖人支付人民币￥587822元，大写：人民币伍拾捌万柒仟捌佰贰拾贰元整(已付定金转为本期房款)；②买受人应于2020年12月25日前，向出卖人支付人民币￥1770993元，大写：人民币壹佰柒拾柒万零玖佰玖拾叁元整(不含第①条约定的应付款项)；③剩余40%的总房款，计(人民币)1560000元整，大写：人民币壹佰伍拾陆万元整，申请银行贷款。买受人申请银行“个人住房抵押贷款”(以下简称“按揭贷款”)的，按揭年限及贷款金额以银行最后批复为准。买受人如未按上述规定的时间内付清当期房款，则视为逾期付款，出卖人有权选择继续履行合同或解除合同。若出卖人选择继续履行合同的，买受人应自逾期之日起至当期房款付清之日止，按日向出卖人支付当期房款万分之二的违约金。若出卖人选择解除合同的，买受人应按总房款的3%向出卖人支付违约金，并在出卖人通知解除合同后30日内，配合出卖人办理解除合同的后续手续，包括但不限于《济南市商品房买卖合同》注销手续、签署解除协议等。买受人办理完毕解除合同的所有手续后，出卖人将买受人已付房款扣除违约金等全部费用后无息退还买受人。补充协议第十四条合同解除部分约定：出卖人有权在买受人已付款项中直接扣除应由买受人承担的违约金、赔偿金或其他费用，不足部分出卖人有权向买受人进行追偿。如因买受人违约给出卖人造成的所有直接和间接损失(包括但不限于出卖人为履行合同及本补充协议已支付的税费及其他费用、为实现权利或解决纠纷、诉讼而花费的诉讼费、公证费、鉴定费、评估费、公告费、执行费、律师费、差旅费等)均由买受人承担。

另查明，涉案房产及储藏室均已办理网签备案手续。

关于双方有争议的事实，一审法院认定如下：鲁能亘富公司陈述，鲁能亘富公司曾向**财发出落款时间为2021年2月19日的催告函，要求**财付清合同首期款，该催告函**财于2021年2月20日签收。其后鲁能亘富公司又向**财发出落款时间为2021年3月6日的催告函，要求**财付清合同首期款，该催告函**财于2021年3月7日签收。其后鲁能亘富公司向**财发出落款时间为2021年4月1日的解除合同通知书，主要内容为双方2020年10月16日签订的关于鲁能柏石峪地块A11号楼1单元3层***室的《济南市商品房买卖合同》于**财签收该通知书后解除，**财购买鲁能亘富公司开发的，该通知书**财于2021年4月5日签收。

关于双方签订的鲁能柏石峪地块A房地产开发建设项目11号1单元－2层1-－***号储藏室《济南市新建商品房买卖合同（预售）》，鲁能亘富公司认为该合同与房屋买卖合同为主从合同关系，主合同解除，该合同亦应解除。

为实现本案债权，鲁能亘富公司于2021年10月19日与山东众成清泰（济南）律师事务所签订包含本案在内《诉讼业务委托代理合同》一份，代理费合计为457534元，其中本案律师代理费为114066元。

一审法院认为，涉案两份房屋买卖合同均系鲁能亘富公司、**财真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，涉案两份房屋买卖合同均有效。**财未按照合同约定支付涉案房产首付款及办理银行贷款，未履行合同约定的付款义务，鲁能亘富公司基于合同约定要求确认双方签订鲁能柏石峪地块A11号楼1单元3层***室房屋买卖合同于2021年4月5日解除，符合合同约定，一审法院予以支持。关于鲁能亘富公司要求**财按照合同约定，支付按照合同总价款3%计算的违约金，**财未到庭提出异议，因此一审法院予以支持。鲁能亘富公司要求在**财已付款中予以扣除，一审法院予以支持。剩余款项由鲁能亘富公司向**财予以返还，但本案中双方均未对此提出请求，一审法院不予处理。关于鲁能柏石峪地块A房地产开发建设项目11号1单元－2层1－***号储藏室的房屋买卖合同，虽然**财未在该合同中签字，但**财履行了全部合同付款义务，并且亦办理了网签备案登记，因此鲁能亘富公司要求解除该合同，于法无据，一审法院不予支持。关于律师代理费，虽然合同约定了律师代理费，但鲁能亘富公司提交的证据不能证明鲁能亘富公司实际支出了该款项，因此鲁能亘富公司该部分诉讼请求，一审法院不予支持。关于鲁能亘富公司要求撤销涉案房产网签备案手续，该请求不属于人民法院审理民事案件范围，一审法院不予处理。判决：一、2020年11月16日鲁能亘富公司、**财签订鲁能柏石峪地块A11号楼1单元3层***室《济南市商品房买卖合同》于2021年4月5日解除。二、**财于判决生效之日起十日内向山东鲁能亘富开发有限公司支付违约金117564.45元。（该款项在**财已付款587822元中予以扣除）。三、驳回山东鲁能亘富开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4774元，减半收取2387元，由山东鲁能亘富开发有限公司负担1061元，**财负担1326元。

二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。**财提交其个人住房正在出售的网页截图信息一份，拟证明其房屋正在出售，出售后其具有购买涉案房屋的能力。经质证，鲁能亘富公司对该证据的真实性不清楚，**财从2020年合同签订时就说要卖房子，并以此为由迟延支付首付款，鲁能亘富公司也一直在配合其与领导沟通，但目前其个人住房仍未卖出，卖出时间也无法确定，公司部门工作人员多次与**财沟通。

本院对一审查明的事实予以确认。

二审另查明，二审庭审时，**财认为，如果商品房的买卖合同解除，地下室（储藏室）的合同也应当一并解除。

本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案储藏室的商品房买卖合同应否予以解除；二、鲁能亘富公司所主张的律师费应否予以支持。

关于争议焦点一，一审法院判决双方签订的商品房的买卖合同解除，双方均未对此提出上诉，本院对此予以确认。关于涉案储藏室的商品房买卖合同应否予以解除的问题，虽然在涉案储藏室的交易过程中，鲁能亘富公司和**财均不存在过错，但在涉案房屋的商品房买卖合同解除的情况下，双方均同意一并解除储藏室的买卖合同。且从物本身的使用目的角度分析，商品房的主要功能是供人居住，居于主物的地位，而配套储藏室的功能是存储个人及家庭非日常生活必须的用品，是居于从属地位并配合主物发挥功能的从物。在涉案房屋的商品房买卖合同解除的情况下，涉案储藏室的买卖合同继续履行已无实际意义，故本院对鲁能亘富公司要求解除涉案储藏室买卖合同的主张予以支持。本院确认涉案储藏室的商品房买卖合同即《济南市新建商品房买卖合同（预售）》亦于2021年4月5日解除。

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”因涉案商品房及储藏室的商品房买卖合同均已经解除，根据上述法律规定，鲁能亘富公司应向**财返还已付购买商品房款项587822元及储藏室款项62220元。

关于争议焦点二，因**财逾期付款行为导致涉案合同及补充协议解除，根据涉案补充协议第十四条第4项的约定，**财应承担律师费。关于律师费的数额，合同中并未明确约定，亦未约定具体的计算方式。鲁能亘富公司提交的《诉讼业务委托代理合同》系其对**财等四人的案件共同委托律师进行代理的合同，载明**财的案件受理费为114066元，四人共计457534元，而鲁能亘富公司提交的发票数额为360473.5元，无法与代理合同中载明的律师费数额相对应，无法确定鲁能亘富公司针对本案实际支付的律师代理费。在此情形下，综合考虑案件类型、争议金额，案件难易程度及同类案件律师费数额，本院酌定**财向鲁能亘富公司支付律师费20000元。

综上所述，鲁能亘富公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持济南市市中区人民法院（2021）鲁0103民初12335号民事判决第一项、第二项；

二、撤销济南市市中区人民法院（2021）鲁0103民初12335号民事判决第三项；

三、确认《济南市新建商品房买卖合同（预售）》【合同编号：销售(字)202112747699号】及补充协议于2021年4月5日解除；

四、上诉人山东鲁能亘富开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人**财返还购房款587822元；

五、上诉人山东鲁能亘富开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人**财返还购买储藏室房款62220元；

六、被上诉人**财于本判决生效之日起十日内向上诉人山东鲁能亘富开发有限公司支付律师费20000元；

七、驳回上诉人山东鲁能亘富开发有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费4774元，减半收取2387元，由上诉人山东鲁能亘富开发有限公司负担955元，由被上诉人**财负担1432元；二审案件受理费3825元，由上诉人山东鲁能亘富开发有限公司负担2028元，由被上诉人**财负担1797元。

本判决为终审判决。

审 判 员　　闵　雯

二〇二二年六月十五日

法官助理　　陈　超

书 记 员　　李春月