山东鲁能亘富开发有限公司、某某房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)鲁01民终2846号

上诉人（原审被告）：山东鲁能亘富开发有限公司，住所地济南市。

法定代表人：强锋，董事长。

委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：王树能，山东元华律师事务所律师。

上诉人山东鲁能亘富开发有限公司（以下简称鲁能亘富公司）因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院(2021)鲁0103民初10585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

鲁能亘富公司上诉请求：1.改判一审民事判决第一、第二项，对第三项予以维持；2.本案一、二审诉讼费由***负担。事实和理由：一、涉案房屋洇水并未导致房屋无法正常使用，一审法院判决鲁能亘富公司承担房屋租金损失和物业费损失缺乏事实和法律依据。涉案房屋已经按时向***交付，***已经接收，并且办理完毕了全部的入住手续，***对房屋的真实状态是认可的，对房屋墙面出现洇水是知情的，墙面洇水只是较小的瑕疵并不存在根本性的质量问题，涉案房屋也已经通过了综合竣工验收，并没有无法正常使用，并且鲁能亘富公司就墙面洇水问题积极组织维修，涉案房屋早已经完全符合正常使用的条件，此外，一审中***提供的证据也不足以证明涉案房屋无法正常使用，故，一审法院迳行认定涉案房屋无法正常使用明显不当。其次，***主张房屋一直在维修中，无法使用及对外出租，该说法与事实完全不符。如上所述，涉案房屋并没有无法正常使用，针对房屋墙面洇水鲁能亘富公司与***确认了维修方案，即在消防水池和涉案房屋南墙之间加一道防水墙，该维修方案的实施并不在涉案房屋内部，且无需对涉案房屋洇水的墙面进行任何破坏，因此，该维修方案的实施也不会影响涉案房屋的正常使用，并不会影响该房屋的对外出租。并且维修施工完毕后，物业、中建三局、鲁能亘富公司进行了最终验收，合格后及时通知了***。因此，涉案房屋因种种原因未能对外出租，并非鲁能亘富公司方的原因。最后，***一直主张由于墙面洇水房屋无法使用导致其房屋不能对外出租，但是并没有提供任何证据证实其房屋迟迟未能出租出去是因为墙面洇水的原因，房屋是否能对外顺利出租，涉及多方面因素，比如位置，户型、价格等，根据《民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。***负有证明房屋未能对外出租是由于墙面洇水的原因的举证责任，但***并未提供任何证据证明上述事实，因此应该承担举证不能的不利后果。因此，一审判决认定墙面洇水涉案房屋不能正常使用，并认为由此导致该房屋不能对外出租，由鲁能亘富公司承担***房屋租金损失和物业费损失没有事实和法律依据。二、一审法院认定鲁能亘富公司通知***维修完毕的时间为2019年10月3日，并据此认定***一方存在所谓损失，没有任何事实依据和法律根据首先，针对上述质量问题，鲁能亘富公司与***、施工单位相关工作人员也已达成维修方案，且该维修方案经过了***一方的认可，同时该方案亦书面确定了维修时间，同时在维修完毕后，鲁能亘富公司一方也早已在2018年9月28日通知了***。再者，即使在鲁能亘富公司一方没有通知***一方的情况下，法院单方将***一方对外出租的时间认定为通知时间，不但有失公平，而且显然不符常理，因为***明显知悉维修所需时间，并且其系房屋的所有权人，其持有房屋钥匙，随时可进入，其在鲁能亘富公司一方维修完毕后长达一年的时间里不可能不知房屋也已维修完毕，但是基于市场行情等诸多原因其在房屋维修完毕一年后才对外出租成功，人民法院以该时间作为且其对外出租成功后鲁能亘富公司通知其维修完毕的时间，不但没有任何依据，与事实严重不符，而且与常理不符，显示公平。三、退一步讲，即使存在损失，一审法院认定的租金损失和物业损失不但数额不当，而且存在重复计算损失的问题。首先，***主张的的房屋租金损失计算标准即同地段租金标准每平米2.4元没有任何依据，一审法院仅仅通过简单的走访了解和“贝壳找房”“安居客”房屋租赁网络平台查询就认定***主张的租金标准属于合理范围支持***的诉请，没有事实和法律依据。其次，在对外出租的情况下，租金损失系房屋正常使用下其所获利益，而物业服务费则系房屋正常使用所必须的相应费用，一审法院一方面支持了其所谓的正常使用下的可得租金损失，同时由判决鲁能亘富公司一方承担房屋正常使用下的维护房屋使用的正常物业费用，显然系重复计算损失和费用。综上所述，一审法院的判决第一项、第二项缺乏事实依据和法律依据，请求二审法院依法查清事实予以改判，保护鲁能亘富公司的合法权益。据鲁能亘富公司了解，***在2019年10月3日系委托第三方即涉案房屋的承租人前去办理装修手续，其针对涉案房屋在此之前早已进行出租并签订了租赁合同。

***辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确、程序合法，鲁能亘富公司上诉没有依据，请求驳回鲁能亘富公司的上诉请求。一、涉案房屋整面后墙严重渗水，局部漏水，地面存水。交付之日房主当场拒绝收房。一审开始时，鲁能亘富公司对这一事实是认可了的。一审法院为了查清案件事实进行了实地调查、走访，房屋质量存在问题事实清楚无可争议。鲁能亘富公司至今没有与***履行完善的交接收房，这是事实。2018年7月28日，物业带领验房，所有人看到的是房顶大片大片漏水滴水；后墙整体渗水，局部漏水，根本无法使用，证据【照片】已交一审法院，故***当场拒绝收房。证据【房屋交接验收表】已交法院。表中***签名注释；大面积漏水，拒绝收房。2018年7月30日，建筑商墙体维修。其采用高压注浆封堵局部蜂窝【豆腐渣工程】处墙体，结果是随进度钻孔越多,消防水库的水越往房间里面流，反而造成白天黑夜持续不断流水。事实说明，混凝土墙体漏水就是死症，维修方式根本无法修复。2018年7月31日，多方亲眼所见维修滥果，由开发商张经理主导改造方案，绘制草图，决定上报开发商领导审阅后，提交山东同圆设计院，二次进行工程设计图纸变更，等到接受图纸后进行施工改建。同时张经理严肃约定，完工闭水试验各方到场验收，到时通知。而且***也要求不管用什么措施，不能往案涉房屋内漏水；***配偶问张经理，物业费谁出，建筑商王辉经理看着张经理提议----由开发商承担，张经理同意，三方进行了约定。2018年10月上旬，由于问题始终得不到解决，长期无人具体处理，金街--1437房主与--1438房主夫妇共去物业，物业不管让去售楼处找开发商问问何时改造交房，说明我们要使用，接待人表示向领导汇报。一审后证据【2021年11月4日证人证词】，已提交一审法院。证明:水库二次重建没有进行，一审对方也没有证据证明施工。2018年11月6日，业主夫妇再去物业询问情况，回答不知道。前去咨询，【照片】为证，已交法院。二、依据【消防法】15条、58条和2021年11月15日15:42分市中区住建局12345的回复(二审可提供录音)：大型公众小区消防水库新建改造(实质重新建设)，须有市住建局审核图纸，完成质量验收合格后才能投入使用。鲁能亘富公司称，物业、中建三局、鲁能亘富公司进行了最终验收。其一、违规又违法，都没资质资格。其二、物业是开发商自己成立注册的下属单位，中建三局是开发商长期合作乙方，利益密切关联，证据不具三性；而且，我怀疑是一审后补做的假证据。至于谎称2018年9月28日水库重建(新建不能用)后通知了房主一说，更是滑稽之流，且举证不能。2019年10月3日，接到物业电话，通知前去办理装修委托书签字事宜。询问是否修好了，回答已经修好。签字前，物业人员提供手写委托书，让签字即可；同时，退回了2018年7月28日收取的维修钥匙一把。钥匙收据及委托书和消防法打印页，已提交法院为证。重点说明；（1）2019年10月3日，物业没有组织房屋维修二次验收交接，也没进行复验签字。交接验收表查验问题一栏，也没有进行【是】和【否】勾选。我为止损而不得不使用，按《建筑法》80条，出现质量问题，保留诉讼权利。（2）2018年7月31日，约定水库改造完毕，闭水试验通知业主参加，业主没有接到任何通知【可能没做】。（3）物业没能提供市住建局或其他有资质部门消防水库重新建设后的合规合法性的质量验收报告。现在就是违规使用，存在后患。（4）贵和金街质量保证书约定；报修处理完毕后，由保修单位通知物业查验处理情况，要求业主签字也没履行。（5）【贵和金街交付须知】约定，交房后，开发商收回入住通知书，至今没有收回去。（6）2020年7月13日，致开发商信函，要求完善交接手续，至今没落实。信函及邮政专递单已提交法院。三、消防水库日夜往涉案房屋内漏水，这是墙体建筑质量重大问题。长期浸泡，有的墙体已变形，一审法院走访亲眼看到，又长期没人管，造成房主多项重大损失。1.因质量问题延期交房，开发商理应承担违约金。2.因质量问题没能正常及时使用，按2018年7月31日约定，开发商理应承担误用时间物业费用。3.因质量问题没能正常及时使用，开发商理应承担商业用房不能对外出租的经济收入损失。关于单价，房主是在迫不得已上述情况下，以整街最低单价出租，相比其他邻居收入少了很多。4.开发商理应承担诉讼费，误工费，律师费，交通费。综上，***认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院驳回鲁能亘富公司的上诉。

***向一审法院起诉请求：1.判令鲁能亘富公司支付***2018年7月28日至2019年10月21日因房屋质量问题导致的房屋损失142873.2元；2.判令鲁能亘富公司支付***2018年7月28日至2019年10月21日因房屋质量问题导致***未使用房屋产生的物业费用15396.48元；3.判令鲁能亘富公司支付***违约金47885.64元；4.诉讼费用由鲁能亘富公司承担。

一审法院认定事实：***、鲁能亘富公司于2017年1月8日签订商品房买卖合同，***购买鲁能亘富公司开发的位于济南市市中区鲁能领秀城A2地块房地产开发建设项目X号商业用房一套，房屋建筑面积131.22平方米，房屋总价款为2394282元。2018年7月28日，***、鲁能亘富公司办理上述房屋的交接手续，因该房屋内墙体漏水，***拒绝接收上述房屋。涉案房屋室内后墙漏水原因系与消防水库共用一道墙，消防水库的水渗漏至涉案房屋内。

***主张，2018年7月28日接通知收房，直至当日12时30分才完成交电费、水费、预交半年物业费、领取钥匙、房屋交接验房，在开发商、物业带领下进入房间，首先看到房顶、四个墙角和中间墙顶有漏水。后墙两侧距地面50、60公分位置处向房内流水，据物业交接人员陈述，房屋南墙隔壁是整个小区的消防水库，可能防水没有做好，且墙体漏水处混凝土墙体呈蜂窝状，当时开发商的领导责令让承建的相关负责人过来处理，要求尽快维修。同时，物业要求***在交接单上签字，因墙体严重漏水，无法入住使用，***在交接单上写明拒收房屋，物业为方便维修将涉案房屋钥匙收回。7月30日建筑商采用注浆、堵漏防水措施，结果打了很多孔，流水就连续不断，***又继续找开发商，7月31日开发商张经理召集建筑商、物业、***在物业办公室商量如何改造，由开发商张经理手绘6步改造方案图，并文字说明，约定闭水实验时间，要求建筑商签字、物业签字，但物业不签。同时***妻子询问维修期间物业费如何处理，建筑商王辉经理提议由开发商承担，张经理默认。大概10月中旬，***与邻居去查看现场，没见施工，同时找到售楼处，与开发商进行了谈判，11月6日***与妻子再次去物业询问进展，物业回复还没有见到施工人员。2019年春节后，再次去房屋查看，依旧没有施工迹象，继续联系物业，物业答复给问问，之后就没有消息。至于开发商如何维修、何时维修***都不清楚。2019年10月3日，因有人想租涉案房屋，通过物业与***联系，当时物业告诉***房子已修好，***就将房子租了出去。2020年7月份，因***收到物业公司起诉缴纳物业费的诉状，***曾拨打12345询问房屋维修情况。至2020年7月17日上午，开发商工作人员为回复12345给***打电话，说水库已重新进行混凝土加厚，现已不再漏水。***要求查验，对方说没必要。法院判决***要承担物业费，故物业费损失、房屋出租损失均应由开发商承担。为证实其上述主张，***提交2018年7月28日房屋交接验收表一份，证实双方在2018年7月28日交房验收当天，因涉案房屋存在严重漏水，无法正常使用，***愤怒拒绝验收并在验收表注明房屋的问题；2018年7月28日照片打印件一张，证实涉案房屋墙体渗漏，墙体成片流水严重，房屋根本无法正常使用；绘制草图一张、微信照片一张，证实2018年7月31日鲁能亘富公司张经理、***、建筑商、物业有关人员在物业办公室由开发商主导绘图，就涉案房屋漏水问题制定改造草案，约定闭水试验时间，证明各方就房屋问题进行协商处理的事实；物业公司的授权委托书一份，证实2019年10月3日物业通知***涉案房屋可以办理装修及使用。

鲁能亘富公司主张，***、鲁能亘富公司于2018年7月底确认维修方案即***提交的方案图纸上载明的在消防水池和涉案房屋南墙之间加一道防水墙，该方案由原设计单位重新出具设计变更。原施工单位中建三局按照设计图进行施工。维修负责人是***所提的中建三局王辉，自2018年8月6日开始至2018年9月28日由物业、中建三局、开发商最终验收，验收后通知了***。鲁能亘富公司提交证据钥匙及其他物品领用登记表、钥匙留存声明、入住会签单，证明2018年7月28日，***已领取了涉案房屋的钥匙、门禁卡并办理了相关手续，由于房屋进一步整修或其他事宜将钥匙留存物业。根据交房时入住会签单显示，在2018年8月12日，其已办理了全部的入住手续；零星维修调度通知单，证明针对涉案房屋维修方案，在***、鲁能亘富公司双方确认后，该房屋的施工单位中建三局已于2018年9月28日维修完毕。

关于经济损失及违约金，***主张涉案房屋性质为商业用房，涉案房屋一直在维修中，因房屋质量问题导致***无法使用及对外出租，该问题系鲁能亘富公司原因导致，该损失是***的直接损失，应由鲁能亘富公司承担。依据房屋面积，按同地段最低单价每平方米2.4元乘以15个月（2018年7月28日至2019年10月3日）乘以132.29平方米计算得出。因房屋漏水***没有收房，一直未使用该房屋，物业费应由鲁能亘富公司承担。2018年7月28日预交2018年8月1日至2019年1月31日的物业费6298.56元，后物业公司起诉***支付2019年2月1日至2019年10月21日的物业费9097.52元。因鲁能亘富公司逾期交房应向***支付已付房款2%的违约金。鲁能亘富公司认为，房屋洇水不足以导致房屋无法正常使用。***所述的同地段租金标准没有任何依据。***陈述钥匙收回问题与事实不符，钥匙是由***办理交接手续后自愿将一把钥匙委托物业公司保管，在此期间，其余钥匙均在***手中，***2019年10月将房屋正式对外出租，但前期因种种原因不能出租并非是鲁能亘富公司原因导致，所以***租金损失和物业费由鲁能亘富公司承担没有依据。***已收房，鲁能亘富公司不存在逾期交房的问题，故不应承担逾期交房违约金。

一审法院认为，***、鲁能亘富公司签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。在房屋质量保修期内，鲁能亘富公司理应按照合同约定对涉案房屋出现的质量问题提供维修服务，并赔偿***因此造成的损失。因涉案房屋室内后墙与消防水库共用一道墙，消防水库的水渗漏至涉案房屋内，导致***无法正常使用涉案房屋，鲁能亘富公司应对***无法正常使用涉案房屋期间的经济损失承担赔偿责任。鲁能亘富公司主张涉案房屋已于2018年9月28日维修完毕，但鲁能亘富公司未举证证实维修完毕之后通知***进行验收，故一审法院认定鲁能亘富公司维修完毕后通知***的时间为2019年10月3日，鲁能亘富公司理应对2018年7月28日至2019年10月3日期间，***因无法正常使用涉案房屋产生的经济损失承担赔偿责任，该经济损失包括***的可得利益损失即房屋租金损失及直接经济损失即物业费损失。***主张按照每平米每天2.4元的标准计算租金损失，通过对涉案房屋所在商区市场租金的走访了解及“贝壳找房”、“安居客”等房屋租赁网络平台的查询，***主张的上述租金标准属于合理的范围，为避免增加当事人诉累及因房屋租金鉴定而产生的经济损失，一审法院对***主张的上述租金计算标准予以采纳，鲁能亘富公司应赔偿***房屋租金损失136048元，计算方式为按照每天每平方米2.4元的标准，乘以131.22平方米的面积，再乘以432天（2018年7月28日至2019年10月3日）。***交纳的2018年8月1日至2019年10月3日期间的物业费14798.22元（每月1049.76元乘以14个月零三天），亦应由鲁能亘富公司承担。对于***超出上述金额范围的赔偿请求，一审法院不予支持。关于***主张的逾期交房违约金，一审法院认为，***、鲁能亘富公司于2018年7月28日办理了房屋交接手续后发现房屋存在质量问题，鲁能亘富公司进行了维修，并赔偿***相应损失，现***主张逾期交房违约金于法无据，一审法院不予支持。判决：一、山东鲁能亘富开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿***房屋租金损失136048元。二、山东鲁能亘富开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿***物业费14798.22元。三、驳回***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4392元，减半收取2196元，由山东鲁能亘富开发有限公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鲁能亘富公司提交贵和金街A2地块负一层消防水池使用情况说明，系由涉案小区当前物业服务企业出具，拟证明在2018年9月20日，消防水箱已经启用，需要维修部位已经维修完毕。***对该证据不予认可，不能证实鲁能亘富公司的证明目的，该证据也不属于新证据，且没有日期，消防水库维修验收后，业主共同验收确认，物业公司没有资格对水池验收出具证明。鲁能亘富公司时间相互矛盾，水池水库的验收***咨询过12345，只有市住建局才有资格验收，该证据未在一审提供，有伪造嫌疑。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，***与鲁能亘富公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。

本案的争议焦点是：一、房屋维修期间的损失是否应由鲁能亘富公司承担；二、上述损失如由鲁能亘富公司承担，损失数额应如何确定。

关于第一个争议焦点问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。案涉合同第十六条保修责任约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。鲁能亘富公司向***交付的《房屋住宅质量保证书（商铺）》第3页保修项目及保修期限约定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、阳台和外墙面的防渗漏项目保修期限为5年；第3页保修期计算约定：1、保修期从通过竣工验收的住宅交付日起算，保修期以上表中规定的期限为准；第4页5约定：保修处理完毕后，由保修单位通知物业公司查验处理情况，业主应在处理意见书上签字。2017年7月28日，案涉房屋交付时存在漏水问题，***在房屋交接验收表中明确写明案涉房屋存在漏水并向鲁能亘富公司提出异议，双方对案涉房屋存在漏水问题及漏水原因系由案涉房屋室内后墙与消防水库共用一道墙导致均无异议，后各方制定了相关维修方案，但就房屋维修期限、维修完毕后的验收方式未作明确约定。对此本院认为，案涉房屋漏水直接影响***后续装修及正常使用，***在保修范围及期限内向鲁能亘富公司提出维修要求，符合双方合同约定。鲁能亘富公司虽履行了保修义务，但未能提供有***签字的处理意见书或其他证据证实其在维修完毕后向***履行了通知义务，仅有物业公司出具的授权委托书证明，2019年10月3日物业通知***涉案房屋可以办理装修及使用。至于鲁能亘富公司提供的贵和金街A2地块负一层消防水池使用情况说明，系由山东鲁能物业有限公司出具，***不予认可，且不具有公示效力，即使案涉房屋此时已经维修完毕也无法证明鲁能亘富公司向***履行了通知义务。故鲁能亘富公司对***在此期间无法正常使用案涉房屋存在过错，根据上述法律规定，应就对应期间的损失承担赔偿责任，一审法院予以认定并无不当，本院予以维持。

关于第二个焦点问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。根据上述法律规定，一审法院认定***的损失为直接经济损失物业费和可得利益损失房屋租金并无不当，本院予以维持。关于租金标准，***未申请鉴定，主张按照同类型同地段商业用房租金计算方式为标准予以计算未超出合理范围，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。关于损失赔偿期间，起算时间应为2018年7月28日***首次要求鲁能亘富公司承担保修义务时；关于截止时间，***虽主张至2019年10月21日，但自2019年10月3日***已经明确知晓案涉房屋可正常使用，自此之后***亦负有防止损失扩大的义务，且案涉房屋亦对外正常出租，双方虽未就验收结果达成合意，但案涉房屋至此实际上已经能够正常使用，故一审法院将损失计算截止日期截止到2019年10月3日，即物业通知***涉案房屋可以办理装修及使用时并无不当，本院予以维持。综上，鲁能亘富公司应当承担2018年7月28日起至2019年10月3日止的房屋租金损失136048元和物业费14798.22元，一审法院判决并无不当，本院予以维持。

综上所述，鲁能亘富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3317元，由上诉人山东鲁能亘富开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　尹　腾

审 判 员　　闵　雯

审 判 员　　焦玉兴

二〇二二年六月十七日

法官助理　　周晓菲

书 记 员　　朱俞颖