山东鲁能亘富开发有限公司、某某商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鲁0103民初6255号 原告：山东鲁能亘富开发有限公司，住所地山东省济南市市中区***秀城十二区商业综合体1-901，统一社会信用代码：9137000072541186XX。 法定代表人：强锋，董事长。 委托诉讼代理人：***，山东众***（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东众***（济南自贸区）律师事务所律师。 被告：***，男，1997年7月3日生，汉族，中国人民武装警察部队北京市总队机动第二支队现役军人，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：***，***天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，***天律师事务所律师。 原告山东鲁能亘富开发有限公司（以下简称“鲁能亘富公司”）与被告***商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年5月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁能亘富公司法定代表人强锋的委托诉讼代理人***，被告***的委托诉讼代理人***、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲁能亘富公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《济南市新建商品房买卖合同（预售）》【合同编号：销售（字）202112681087号】、《济南市商品房买卖合同》解除；2、判令被告向原告支付违约金134483.1元；3、判令被告向原告支付律师损失49893元；4、判令上述第2、3项款项自被告已支付购房款中予以扣除；5、本案的诉讼费用等由被告承担。事实与理由：原、被告双方签订《济南市新建商品房买卖合同（预售）》【合同编号：销售（字）202112681087号】，约定被告购买原告开发建设的××房××号楼××幢××**××层××号房屋，房屋总价款1344831元，被告应于签订合同当日内支付404831元，剩余70%房款940000被告已申请银行“个人住房抵押贷款”方式支付。该《济南市新建商品房买卖合同（预售）》同时约定，如被告未按上述规定的时间内付清当期房款，则视为逾期付款，原告有权解除合同，被告应向原告支付违约金，且原告有权在被告已付款项中直接扣除应由被告承担的违约金、赔偿金或其他费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。同时，原、被告双方签订《济南市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的***山都会城五区房地产开发项目1号地下车库-1435号车位。上述《济南市新建商品房买卖合同（预售）》及《济南市商品房买卖合同》签订后，被告未按照合同约定履行款项支付义务，且经原告多次催告仍未履行，被告的行为已构成根本违约，严重损害原告的合法权益，原告遂发函解除上述《济南市新建商品房买卖合同（预售）》。综上，请求法院依法查明事实，判如所请，维护原告的合法权益。 被告***辩称，***不存在违约行为，鲁能亘富公司没有解除权，无权解除商品房买卖合同。***为中国人民武装警察部队北京市总队机动第二支队政治工作部在职士官，其有权通过申请军人住房公积金贷款的方式购买房屋。2020年年底，经过与鲁能亘富公司沟通，鲁能亘富公司开发的***山都会城五区房地产开发项目可以使用军人住房公积金贷款，双方协商一致，***通过申请军人住房公积金贷款的方式购买，在此情形下，2021年1月1日，***在鲁能亘富公司提供的商品房买卖合同上签字摁手印，并于当日支付了购房款404831元，车位款12万元，地下室款47314元，以上总计572145元。在此之后，因取得军人住房公积金贷款资格需要提交军人住房公积金贷款申请表、身份证、士兵证、购房合同、首付款凭证，***签字摁手印的购房合同由鲁能亘富公司持有，***多次向鲁能亘富公司要求提供由其**的购房合同，鲁能亘富公司以各种理由拒绝将由双方签字**的购房合同提供给***，直至2021年2月6日，2021年度的军人住房公积金贷款额度用尽，***无法再申请2021年度的军人住房公积金贷款。因此，在申请军人住房公积金贷款的过程中，由于鲁能亘富公司未能提供双方签字**的购房合同，导致***无法获得军人住房公积金贷款资格审批书，无法获得军人住房公积金贷款，购房合同无法继续履行，鲁能亘富公司具有过错，***不存在过错，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”***有权解除商品房买卖合同，鲁能亘富公司没有合同解除权，因此，鲁能亘富公司主张确认商品房买卖合同解除，并支付违约金和赔偿损失的主张，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回鲁能亘富公司的诉讼请求，以体现法律的公平和**。 当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同两份、催告函、解除合同通知书、委托代理合同、付款合同、发票、微信聊天记录、录音、2021年3月29日录音光盘和文字整理版、部队证明等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对除部队证明之外当事人均无异议的其他证据本院予以确认，并在卷佐证。 经审理查明：2021年1月1日，原告鲁能亘富公司（出卖人）与被告***（买受人）签订《济南市建设商品房买卖合同（预售）》及《济南市商品房买卖合同》，约定***购买鲁能亘富公司开发建设的***山都会城（泰山7号）五区4号楼1单－2103房屋，房屋建筑面积107.61平方米，单价每平方12497.27元，总价款1344831元，交房时间为2021年6月30日。合同附件五《合同补充协议1》约定付款方式公积金组合贷款，买受人应于签订合同及补充协议的当日内，一次性向出卖人付清房屋总价款的30%作为首付款，计404831元，剩余10%计94万元，申请银行贷款。买受人申请“个人住房抵押贷款”的，按揭年限及贷款金额以银行最后批复为准。买受人应在签订《济南市商品房买卖合同》之日起商业贷款2个月内，公积金及组合贷款5个月内付清全部购房款，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款10%向出卖人支付违约金……。鲁能亘富公司与***还签订了《济南市商品房买卖合同》，约定***购买房屋所在地块1号地下车库－1435车位，建筑面积25.95平方米，总价款12万元。同时，***还购买了4号楼－202地下室，双方没有签订书面合同。 前述合同签订后，***向鲁能亘富公司支付购房首付款404831元、车位款12万元、地下室款47314元。合同的签订和款项支付都是***委托其父母办理。 2021年1月28日，鲁能亘富公司销售人员（简称“销”）与***母亲（简称“购”）的微信聊天记录内容：购：**问你们支持哪个银行。销：中国银行。购：审核完了吗。销：你说银行吗，他还没去银行面签呢，面签完才审核。购：你也确认一下银行能网上面签吗？上一次你不是说网上能面签吗。销：我是说给你问问，正常是不能的。2月5日微信聊天内容：购：部队申请公积金贷款就是要草签合同和收据，他们战友申请公积金贷款都用。销：行，确定用我给你想想办法。购：好。2月6日微信聊天内容：购：你这里银行一个多月了一直确定不下来，部队申请公积金贷款名额没有了，等下半年再申请，这咋办，他战友买房比他晚都申请公积金贷款钱都到位了。他们也没回去怎么能行啊？ 2022年4月27日，中国人民武装警察部队北京市总队机动第二支队出具证明，内容为：“现役军人公积金贷款流程的第一阶段为向军队申请，获取军人住房公积金贷款资格。在该阶段中，我部战士***需要提交的资料为军人住房公积金贷款申请表、身份证、士兵证、购房合同、首付款凭证，***一直未能提交购房合同，导致材料不齐全，未能获得贷款资格审批书。2021年2月6日，2021年度的军人公积金贷款额度用尽，***无法再申请2021年度的军人公积金贷款”。 双方均认为对方存在违约，经多次协商未果，鲁能亘富公司诉至本院。庭审中，***表示因公积金贷款无法使用，不同意继续履行合同。 本院认为，原告鲁能亘富公司与被告***签订的《济南市建设商品房买卖合同（预售）》、《济南市商品房买卖合同》及地下室口头合同，均是双方真实意思表示，合同内容未违反我国法律法规禁止性规定，合法有效。合同签订后，双方应遵循诚实信用原则，积极履行合同义务。合同签订后，***依约支付房屋首付款、车位款、地下室款，鲁能亘富公司依约为***的贷款准备材料，均积极履行合同义务。关于***公积金贷款未获审批是否构成违约问题。双方合同约定剩余房款的支付方式为公积金组合贷款，***所在部队证明该单位公积金贷款审批应提交的材料包括购房合同。部队证明能客观反映单位规定和基本事实，虽没有负责人签字，但加盖了单位印章，该证明具有证明效力，本院予以采信，入卷佐证。根据前述证明，***提供购房合同是获得公积金贷款资格的前提条件。通过证明及微信聊天记录证据，能够证明由于鲁能亘富公司销售人员所掌握的本地公积金贷款流程与***所在部队公积金贷款流程不同，未能及时向***提供购房合同，导致***未能申请2021年度公积金贷款资格，造成该问题的原因，一是***母亲未提供书面规定，让鲁能亘富公司销售人员了解不同政策流程，以此改变惯性工作思维；二、鲁能亘富公司工作人员服务意识不强，工作方法过于机械。综前，未发现任何一方有主观故意违反合同约定的行为，双方对政策的理解不同，是阻却合同继续履行的因素，故双方均不构成合同违约。 党的十八大提出社会主义核心价值观“富强、民主、**、和谐、自由、平等、**、法治、爱国、敬业、诚信、友善”。全国人民在中国共产党引领下实现了全面脱贫目标，目前正为全面建成小康社会不懈努力。鲁能亘富公司为国有股份公司，***为现役士官，双方虽为合同关系，但在合同履行过程中，更应注重单方行为的社会影响和社会价值，应遵循社会主义核心价值观的要求，友善相处，诚信待人，互谅互让，和谐发展。军民鱼水情，军民心连心，军爱民，民拥军，望大家携手前行，积极为中国特色社会主义建设事业做**，早日实现全面小康社会目标。 综上，***表示不再继续履行合同，鲁能亘富公司要求解除《济南市建设商品房买卖合同（预售）》、《济南市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。相应的地下室口头合同，也应一并解除。合同解除双方需要相互返还，鲁能亘富公司收取的***的购房款、车位款、地下室房款均应返还给***。因双方均不存在违约情形，鲁能亘富公司要求***支付违约金、律师费的诉讼请求，本院不予支持。 依据《中华人民共和国民法典》第三条、第七条、第五百六十三条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、解除原告山东鲁能亘富开发有限公司与被告***签订的《济南市建设商品房买卖合同（预售）》、《济南市商品房买卖合同》及口头《地下室买卖合同》。 二、原告山东鲁能亘富开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告***购房款404831元、车位款12万元、地下室款47314元。 三、驳回原告山东鲁能亘富开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3988元，减半收取1994元，由原告山东鲁能亘富开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向山东省济南市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员　　*** 二〇二二年六月二十九日 书记员　　***