中冶华天包头设计研究总院有限公司与包头市荣泰置业有限责任公司租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）内0291民初931号原告（反诉被告）：中冶华天包头设计研究总院有限公司。法定代表人：康承业，董事长。委托诉讼代理人：黎明，男，该公司职员。委托诉讼代理人：高艳青，内蒙古普照律师事务所律师。被告（反诉原告）：包头市荣泰置业有限责任公司。法定代表人：王秉仁，董事长。委托诉讼代理人：郭布洛刚，男，该公司职员。委托诉讼代理人：马存宝，内蒙古炳鸿律师事务所律师。原告（反诉被告）中冶华天包头设计研究总院有限公司（以下简称中冶华天包头公司）与被告（反诉原告）包头市荣泰置业有限责任公司（以下简称包头市荣泰公司）租赁合同纠纷一案，由包头市昆都仑区人民法院移送本院审理，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序。2018年8月9日本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告中冶华天包头公司的委托诉讼代理人黎明、高艳青，被告包头市荣泰公司的委托诉讼代理人郭布洛刚、马存宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中冶华天包头公司向本院提出诉讼请求,请求判令：1.解除原被告双方签订的《时代广场T1楼租房合同》；2.被告返还原告租房签约保证金280000元、装修押金282000元、装修管理费22485元；3.被告赔偿原告装修费700000元；4.被告给付原告因解除合同产生的清场费（包括恢复原状）220000元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月9日，原告与被告签订《时代广场T1楼租房合同》（以下简称《租房合同》），被告将其位于包头市××街一部分的毛坯房屋租赁给原告用于办公。原告向被告支付了280000元租房保证金，并根据合同约定于2017年8月18日向山东海纳物业服务有限公司包头分公司（以下简称山东海纳包头分公司）缴纳了2017年8月14日至2018年2月13日期间的物业费404738元，装修管理费22485元，装修保证金282000元后，被告和山东海纳包头分公司同意原告委托的内蒙古诚达建筑装饰工程公司（以下简称诚达装饰公司）于2017年8月19日进入时代广场T1楼装修施工。装修中，由于被告存在无法按合同约定提供满足使用要求的电梯、水、电、暖、消防等基础设施及完成租赁场地装修的消防一次验收等严重问题，致使装修施工进度工期严重拖延。原告于2017年8月28日向被告发送了《时代广场T1楼装饰工程告知函》，被告于2017年8月31日回函告知原告电梯方面存在与电梯安装公司合同纠纷问题、消防验收预计2017年12月前才能验收通过、欠付供暖入网配套费等诸多问题，建议原告在采暖期结束后2018年4月16日入驻时代广场T1楼，并变更相应的合同条款，导致原告于2017年10月15日入驻时代广场T1楼16-20层及6层办公的合同目的无法实现，《租房合同》无法继续履行，引发纠纷发生。为防止损失扩大，原告于2017年9月8日停止了对时代广场T1楼的装修。其后，原告与被告、山东海纳包头分公司协商，三方同意终止履行《租房合同》。为此，山东海纳包头分公司于2017年9月28日将收取的404738元物业费返还原告，但装修管理费22485元、装修保证金282000元未退还。综上，被告的违约行为致使原告的合同目的无法实现，依法应当解除，被告应将租房签约保证金、装修押金及管理费返还原告，同时还应按合同约定承担双倍赔偿装修费、清场费（包括恢复原状）等损失。原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。原告中冶华天包头公司向本院提交证据：1.包头市工商局出具的《核准变更登记通知书》；2.原被告于2017年8月9日签订的《时代广场T1楼租房合同》、原告与诚达装饰公司及山东海纳包头分公司签订的《代付款协议书》、山东海纳包头分公司出具的收取原告物业费404738元、装修管理费22485元、装修保证金282000元收据及诚达装饰公司付款凭证；3.原告于2017年8月28日向被告发送的《时代广场T1楼装饰工程告知函》、被告给原告的《关于时代广场G区T1塔楼装饰工程的回函》；4.山东海纳包头分公司于2017年9月28日退回物业费404738元的《账户交易明细》及原告出具的收据；5.原告对租赁被告房屋装修设计方案一册及施工现场照片119张、装修费用明细一册；6.对施工现场材料进行清场的费用（包括恢复原状）投标材料一份；7.诚达装饰公司于2018年7月23日出具的情况说明一份、证人李某在庭审中的证言；8.原告方会计凭证中记载的2017年10月31日将280000元欠款作为租房保证金的转账凭证及相关会计手续。审理中，原告提出鉴定申请，请求对原告已投入装修造价及对租赁房屋恢复原状和清场产生费用进行鉴定。被告包头市荣泰公司辩称，原被告签订的《时代广场T1楼租房合同》合法有效，被告依照合同约定履行了义务，被告同意双方自判决作出之日解除该合同，对本合同解除前的合同不具有溯及力；原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告包头市荣泰公司在本诉部分未向本院提交证据。反诉原告包头市荣泰公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.反诉被告向反诉原告支付房屋租金1660663元（此数额暂计至2018年6月7日）；2.反诉被告将租赁的房屋清理干净、恢复原状；3.反诉被告将保证金（押金）280000元作为违约金支付给反诉原告；4.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原被告签订了《时代广场T1楼租房合同》，合同约定年租金为2576891元，租期36个月，起租日为完成装修后第15天，如2017年10月15日仍未装修入驻，则起租日期定于2017年10月15日。合同签订后反诉原告依照合同约定向反诉被告交付了房屋，但反诉被告并没有按照合同约定向反诉原告支付租金。反诉原告请求支持其诉讼请求。反诉原告包头市荣泰公司向本院提交证据：1.《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》；2.《建设工程竣工验收监督通知书》、《建设工程配套设施（供热、给水、排水）二次管网工程竣工验收质量情况报告》、《建设工程质量监督报告》；3.《建筑消防设施检测报告》一册、《建设工程消防验收意见书》一份；4.《电梯定期检验报告》7份；5.原被告于2017年8月9日签订的《时代广场T1楼租房合同》。反诉被告中冶华天包头公司辩称：1.反诉原告称反诉被告没有按照合同约定向其支付租金的事实不存在，其依据合同第二条第三款要求给付1660663元租金的理由不成立；2.反诉原告给反诉被告《关于时代广场G区T1塔楼装饰工程的回函》和其向法庭提交的《证据目录》及诚达装饰公司的情况说明证实，在《时代广场T1楼租房合同》履行过程中，反诉被告没有任何违约行为，违约方是反诉原告，请求驳回反诉原告的诉讼请求。反诉被告中冶华天包头公司向本院提交证据：1.《时代广场T1楼租房合同》、反诉原告的反诉状第2项诉讼请求、《时代广场T1楼办公楼装修工程项目费用明细》及部分施工现场照片、诚达装饰公司于2018年7月23日出具的情况说明;2.山东海纳包头分公司于2017年9月28日退回物业费404738元的《账户交易明细》及原告出具的收据、李某与山东海纳包头分公司物业张经理等通话记录、反诉原告给反诉被告的《关于时代广场G区T1塔楼装修工程的回函》。对双方当事人提交的证据已经庭审质证。对原告提交的证据，被告的质证意见为：1.对原告工商变更登记信息认可；2.对双方签订的租赁合同真实性认可，对代付款协议及装修押金及管理费不认可，因为涉及第三方；3.对《关于时代广场G区T1塔楼装修工程的回函》的真实性认可；4.不认可退还的物业费就证明租赁合同终止，与本案无关；5.对第5组证据的真实性及关联性均不认可；6.清场费未实际发生，该证据不予认可；7.对证人证言不予认可；8.对280000元的转账凭证不认可，认为是对方的内部凭证，真实性无法确认，该凭证上无印章。对反诉原告提交的证据，反诉被告的质证意见为：1.认可第1组证据；2.第2组证据不能证明出租给反诉被告的房屋水电暖、电梯等配套设施是合格的；3.该证据不能证明消防设施合格；4.该证据证明了反诉原告提供的电梯没有达到要求，其违约事实存在；5.对合同的真实性认可，但不能证明反诉原告的主张。对反诉被告提交的证据，反诉原告称：因证据均为在本诉中已提交证据，质证意见和本诉的质证意见一致。经审理查明：2017年8月9日，包头市荣泰公司（甲方）与中冶东方控股有限公司（乙方）签订《时代广场T1楼租房合同》。合同约定：鉴于1.甲方现有房产（指时代广场T1楼部分办公用楼宇，毛坯）拟对外出租；2.乙方拟在投资对甲方上述房产进行改造装修（相关形式图见乙方附件）的基础上租赁上述房产作为办公用房使用；3.甲方同意乙方提交的装修方案；4.甲方同意乙方与包头中冶正盛置业有限责任公司共同组建的项目合资公司成立后，将本合同的乙方主体变更为相关“项目合资公司”（届时根据乙方的书面通知另行由甲方与相关合资公司签订合同主体变更的补充协议）。第四条保证金（押金）中的28万，先期作为本条约的签约保证金，如乙方合资公司顺利成立并与甲方签定主体变更补充协议且足额支付第一年租金，转为房屋租房押金。为明确双方权利义务，在双方平等自愿的基础上，甲、乙方经友好协商，现就甲方房产（时代广场T1楼部分办公用楼宇，毛坯）出租给乙方使用事宜，达成一致，订立如下条款，共同恪守：第一条租赁物业的坐落、面积情况：甲方出租给乙方的办公用房位于中华人民共和国××街平方米）、6层一部分（2115平方米）、位于地下2层20个停车位（免费）。出租楼宇附带的设备设施详见附件（甲方提供）。第二条租赁物业的用途、租金与期限：（一）乙方租赁的时代广场T1楼部分办公区为毛坯房，乙方所租用的区域作为办公场所及存放物资用，以签约前现状为准租赁。（二）租金以（综合平均单价）￥0.628元/平米/天的标准，结合乙方租用建筑面积（按11242平米计算），年租金为（人民币）￥2576891元整。（三）本合同租赁期为叁年，起租日期为完成装修后第15天，如2017年10月15日仍未装修入驻，则起租日期定为2017年10月15日，终止日期为以起租日计算36个月。第三条租金支付时间与方法：乙方于本合同签订之日至起租日期前，先启动并完成租赁物业办公区的装修工作，起租日期前十五日内，开租金增值税专用发票对应的费用乙方需以预付款形式先行支付甲方，甲方向乙方提供名为楼宇租赁费的正规等额增值税专用发票。乙方收到发票后十五日内通过公对公转账方式向甲方支付第一年剩余租金，之后每年租金以季度结算，在每季度到期前十五日内，开租金增值税专用发票对应的费用乙方需以预付款形式先行支付甲方，甲方提供名为楼宇租赁费的正规等额增值税专用发票，乙方收到发票后十五日内通过公对公转账方式向甲方支付每季度租金。第四条保证金（押金）：乙方以甲方2012年欠付乙方相关工程款￥280000.00元(大写：人民币贰拾捌万元整）作为租房押金（保证金），待乙方租赁期满或双方协商解除本合同，甲方核验完毕，预留物品无缺损后，结清租赁费用，甲方将上述押金（保证金）全额无息返还乙方或充抵部分房租，如抵房租甲方须向乙方出具等额增值税专用发票。第五条租赁期间相关费用及税金的承担：(二）乙方应承担的费用：1、物业费：时代广场G区写字楼物业服务由山东海纳物业服务有限公司包头分公司（以下简称物业公司）统一提供物业服务，目前时代广场G区写字楼物业服务费收费为6元/平米/月。乙方需与物业公司协商并签订物业服务协议，按时向物业公司足额缴纳相关费用。第十三条违约责任：（一）如因甲方原因造成乙方不能正常使用租赁物业的，按照受影响的面积与本合同约定的租金，由甲方双倍赔偿乙方前期投入装修费折旧后剩余净值并退还当年已交租金。(五）因乙方原因不能履行本租赁合同，则以保证金（押金）作为违约金支付给甲方。2017年8月15日，中冶东方控股有限公司（甲方）、诚达装饰公司（乙方）、山东海纳包头分公司（丙方）签订《代付款协议》，该协议约定：乙方代替甲方支付款项，乙方同意在2017年8月14日向丙方支付物业费404738元（按半年计算）、装修押金282000元、装修管理费22845元，共计人民币709223元。2017年8月18日，诚达装饰公司向山东海纳包头分公司缴纳了上述款项。之后，原告入驻装修。2017年8月28日，中冶华天包头公司给包头市荣泰公司发送《时代广场T1楼装饰工程告知函》，该函记载：根据2017年8月9日，我方与贵司己签订时代广场T1塔楼租赁合同，现有如下问题，急需贵司尽快协调并确认：1、按双方合同第七条一双方的责任与义务（一）甲方的责任与义务第2项：甲方需保证该楼宇的供水、供电、供暖等基础设施正常运行，满足乙方使用。贵司的时代广场T1塔楼至今相关水、暖、电一直未能有效供给（水网只有主管供水、暖网未完成安装及打压测试、北侧电井没有供电），电梯只有1部且经常处于停滞维修状态，无法保障我单位启动装修施工。现急需按前期约定提供3部以上电梯，供我公司装修使用，后期入驻前（2017年10月10日）应具备5部电梯，保证我公司安全合规使用。对此造成我公司装修进度的影响，应考虑到双方租赁合同关于起租日期的计算节点；同时，对该事项造成我公司装修施工增加成本，应按相关费用计提到相关租赁费中扣减。2、贵司的时代广场T1塔楼施工并未完成，如：①六楼送风机、引风机在贵司原设计漏项未安装；②供热系统未完成配套工作，相关房间供热设备暖气片、管材未安装，且不满足国家供热规范设计要求，需双倍增加暖气，保证2017年10月15日前正常供暖；③外墙玻璃幕墙未做密封；④公共设施如电梯前室、卫生间等未完成装修，且周边存在大量装修垃圾；⑤消防未通过审批。该几项内容将影响到我方装修施工进度，应考虑到双方租赁合同关于起租日期计算节点；同时，如贵司由我公司聘请的装修公司对相关公共设施完成装修，如供热系统改造的工作量、材料费等，应按相关费用计提到相关租赁费中扣减。3、按贵司所用物业公司相关条例要求，楼宇所用电线须用阻燃线皮，相关穿线管须用JDG钢管，我公司设计使用的电线及PVC穿线管是符合国家相关规范标准的，如按贵司所用物业公司要求材料，势必增加我公司相关装修费用，该项变更费用应按相关费用计提到相关租赁费中扣减。以上事项，请于2017年8月30日前给予我公司明确回复。2017年8月31日，包头市荣泰公司给中冶华天包头公司发送《关于时代广场G区T1塔楼装饰工程的回函》，该函记载：1、贵司与我司经过两个多月的实地勘察和协商后于2017年8月9日签订了时代广场G区T1塔楼的租赁合同。目前塔楼内供水工程己完成至管道井，管道井与卫生间连接段施工为公共部位装修内的工程量。经与贵司协商剩余公共部位装修由贵司完成，其工程量包含在内。塔楼供电工程己全部完成，目前北侧电井内有九米插接母线被击穿但不影响装修施工，在贵司入驻前可修复使用。塔楼供热工程正在进行室内暖气片安装，16至20层于9月3日完成交付，楼内系统9月30日前全部完成。2、电梯问题，由于我司与电梯安装公司一直存在合同纠纷问题，目前正在与电梯安装公司协调解决。3、其他完善事项：①六楼排烟系统：由于G区六层原厨房餐饮改为轻餐饮所以排烟系统全部取消，后续租赁方如需排烟系统可自行安装。②塔楼户内采暖指标符合设计图审要求，贵司如有需要可自行调整暖气片数。③G区塔楼外玻璃幕墙与主体衔接部分完全按照设计图纸施工完成，衔接密封由业主二次装修时自行封闭。④G区T1塔楼16至20层及一层大堂公共部分未完成装修部分经与贵司协商后签订补充协议由贵司装修单位进行装修，原装修产生的垃圾我方给予现场认量。⑤时代广场G区消防验收己完成初验，我司目前正在积极推进消防复验，预计2017年12月前验收通过。供热入网配套:G区T1塔楼供热配套费155万、采暖费90万，共计245万。需要贵司在9月15日前将本年度租金交于我司以用于保障贵司入驻时供热系统的正常运行。综上所述，我司建议贵司将入驻时间顺延至2018年4月16日，同时变更相应合同条款。双方函件往来后继续协商，未能达成一致意见。2018年1月18日，中冶华天包头公司向包头市昆都仑区人民法院提起诉讼。审理期间，被告包头市荣泰公司提出管辖权异议，包头市昆都仑区人民法院将该案移送本院审理。2017年9月28日，山东海纳包头分公司将诚达装饰公司缴纳的物业费404738元退回诚达装饰公司。另查明：2017年12月12日，中冶东方控股有限公司经核准变更为中冶华天包头设计研究总院有限公司。上述事实，有原告提交的第1、2、3、4、8组证据及被告提交的第1、5组证据、庭审笔录、质证笔录予以证实，应予认定。本院认为：原告中冶华天包头公司与被告包头市荣泰公司签订的《时代广场T1楼租房合同》系双方真实意思表示，亦不违反相关法律法规的规定，合法有效。现原告要求解除该合同，被告也同意，本院依法准许。关于原告要求被告返还保证金280000元的诉讼请求，原告提交的证据证明合同第四条约定的原告交付保证金的内容已实际履行，被告虽然不认可原告提交的相应证据，但其在反诉请求中要求对方将保证金作为违约金支付给反诉原告，亦证明该保证金交付的内容已实际履行，对原告要求返还保证金280000元的诉讼请求予以支持；关于原告要求返还装修押金和管理费的诉讼请求，根据合同第五条的约定：原告需与物业公司协商并签订物业服务协议，按时向物业公司足额缴纳相关费用，原告提交的证据证明被告未收取上述费用，故对原告要求被告返还装修押金和管理费的请求不予支持；关于原告要求被告双倍赔偿装修费用的诉讼请求，根据合同约定，原告对被告的房屋先行装修，装修入驻后开始计算租赁期限，双方当事人虽然在租赁合同中对相关事项进行了约定，但仍存在对合同履行中可能发生情况判断不足，约定不明和应约定未约定的情况。从原被告双方函件往来内容看，双方对合同履行中发生的问题，在继续协商。现双方不能协商一致，诉至法院，造成发生纠纷的现状，原被告双方均有责任。原告要求被告赔偿装修费用不符合合同约定的内容，对原告的该项请求不予支持，已发生费用由原告自行负担，同时对反诉原告要求恢复原状的请求，不予支持，对原告要求被告承担恢复原状费用220000元的诉讼请求不予支持。被告在回函中明确表示：根据存在的问题，同意原告将入驻时间顺延至2018年4月16日，同时变更相应合同条款，表明至双方发生纠纷时，双方约定的租赁合同期限并未开始计算，对反诉原告要求给付租赁费的诉讼请求不予支持；反诉原告亦未提交证据证明是反诉被告单方的原因导致合同不能履行，其要求反诉被告按合同第十三条第（五）约定内容给付违约金280000元，理由不能成立，不予支持。根据上述认定，原告申请鉴定内容已无必要，对其鉴定申请，不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除2017年8月9日中冶东方控股有限公司与包头市荣泰置业有限责任公司签订的《时代广场T1楼租房合同》，原告中冶华天包头设计研究总院有限公司于本判决生效之日起五日内将其租赁被告包头市荣泰置业有限责任公司的××街平方米）、6层一部分（2115平方米）、位于地下2层20个停车位移交包头市荣泰置业有限责任公司；二、被告包头市荣泰置业有限责任公司于本判决生效之日起二十日内返还原告中冶华天包头设计研究总院有限公司保证金280000元；三、驳回原告中冶华天包头设计研究总院有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告包头市荣泰置业有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18341元（原告中冶华天包头设计研究总院有限公司已预交），由被告包头市荣泰置业有限责任公司负担3413元，由原告中冶华天包头设计研究总院有限公司负担14928元；反诉案件受理费11133元（反诉原告包头市荣泰置业有限责任公司已预交），由反诉原告包头市荣泰置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判长孟天漫人民陪审员庄荣飞人民陪审员邱云龙二〇一八年十一月二日书记员李淑敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。