中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行、欧阳云雁等金融借款合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市南沙区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤0115民初5999号

原告：中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行，住所地广东省广州市南沙区龙穴岛海港大道。

负责人：朱小敏。

委托代理人：陈天乐，广东金轮律师事务所律师。

被告：欧阳**，女，1973年1月20日出生，汉族，住广州市白云区。

被告：广州南沙中铁实业发展有限公司，住所地广州市南沙区丰泽东路。

法定代表人：彭长城。

委托代理人：杨艳，女，1986年9月25日出生，汉族，住广州市天河区，系该公司员工。

委托代理人：胡丹丹，国信信扬（南沙）律师事务所律师。

原告中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行诉被告欧阳**、广州南沙中铁实业发展有限公司（以下简称中铁公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月19日受理后，依法适用简易程序审理，2018年11月21日，原告以与中铁公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定中铁公司就其“中铁建南方中心（中国铁建环球中心）”的商品楼宇进行抵押贷款合作，同意为所有购房人之每一笔贷款提供无条件、不可撤销的连带保证为由申请追加中铁公司作为被告参加本案诉讼。本院于2018年11月22日追加中铁公司为被告，于2018年12月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈天乐，被告中铁公司的委托代理人杨艳、胡丹丹到庭参加诉讼。被告欧阳**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称：2017年3月10日，原告与被告欧阳**签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：原告向欧阳**发放个人住房（商业用房）贷款人民币54万元，贷款期限为10年/120个月。借款利率为浮动利率，第一个浮动周期内，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率，罚息利率为贷款利率水平上加上50%。同时，合同还约定欧阳**以其购买的位于南沙中铁建南方中心XX房为借款合同项下债务提供抵押担保，并且办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告依约放款，其后欧阳**从2018年6月10日起未依约履行还款义务。经多次催告，仍未归还。欧阳**的行为已构成严重违约，应依法承担全部违约责任。原告与中铁公司签订了编号为NS2017001号《楼宇抵押贷款合作协议》，约定原告与中铁公司就中铁公司依法开发建设并销售的坐落于广州市南沙的经批准名为“中铁建南方中心（中国铁建环球中心）”的商品楼宇进行抵押贷款合作，中铁公司同意为所有购房人之每一笔贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。保证期间至办妥《不动产权证书》及《不动产登记证明》并交由原告保管之日止。故请求判令：一、原告与欧阳**签订的《个人住房（商业用房）借款合同》项下的本息全部到期，欧阳**立即向原告偿还贷款本金人民币488852.33元及从2018年6月10日起至贷款偿清之日止的利息、罚息（暂计至2018年9月27日，利息为6516.94元、罚息188.33元）；二、原告对欧阳**所有的位于中铁建南方中心XX房以折价或拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权；三、中铁公司对欧阳**的上述债务承担连带保证责任；四、两被告承担原告本案的律师费；五、诉讼费由两被告承担。

被告欧阳**没有答辩，亦没有向本院提交证据。

被告中铁公司辩称：我方不同意原告的诉请。1.本案是原告与欧阳**之间的借款合同纠纷，虽然我方与原告之间存在楼宇抵押贷款的合作协议，但该两份合同属于不同的法律关系，我方也没有参与原告与欧阳**借款合同的签订，不是合同的相对方，根据合同相对性的原则，我方不是本案适格的被告。2.根据担保法以及物权法的相关规定，在同一债权既有物的担保又有保证的情况下，保证人仅是对物的担保以外的债权承担保证责任，本案所涉的房产已经设定抵押权登记，涉案房产的价值是可以实现原告的债权，所以我方不应再承担连带保证责任。3.关于原告起诉的诉请金额方面，对于第一项本金及利息，我方无异议，请法院审查。另外关于本案的律师费问题，因为原告也没有提供相应的委托代理合同及律师费票据，该项不应支持。综上请求法院驳回原告对我方的起诉。

经审理查明：2017年3月10日，原告（贷款人）与被告欧阳**（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号440390042-2032-20171899441）。合同约定：欧阳**向原告借款54万元用于购买位于南沙中铁建南方中心XX房；借款期限120月（2017年3月10日至2027年3月10日）;贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日即在每年的1月1日调整一次；按月等额本息还款；贷款利息自划款之日起计算，按日计息，按月结息和付息，借款期限起始日在借款期限内的每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日。该合同同时载明：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约；贷款人（原告）有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上上浮50%；贷款人为实现债权而实际发生的律师费等相关费用均由借款人承担。本合同采用的担保方式为抵押加阶段性保证，借款人以本合同项下贷款所购买的房屋向贷款人提供抵押担保；本合同项下债权在编号为NS2017001号《楼宇按揭合作协议》保证范围之内。

2017年1月23日，原告与被告中铁公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》（编号为NS2017001。该协议载明：双方就中铁公司依法开发建设并销售的座落于广州市南沙经批准命名为中铁建南方中心（中国铁建·环球中心）的商品楼宇进行抵押贷款合作，原告向中铁公司提供的阶段性放款服务对应的借款，中铁公司除承担办妥抵押登记（备案）手续至中铁公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》，并将《他项权利证》交原告保管之日止的保证责任外，在《商品房买卖合同》交易鉴证中先放款情况下，保证期限自原告将贷款资金划入中铁公司的银行账户之日其至该笔贷款相应的抵押房产办妥抵押登记（备案）之日止，提供第三方连带责任担保；保证责任范围包括抵押贷款本金、利息（含罚息、复息、违约金等）及原告为实现债权而发生的有关费用包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费）。中铁公司承诺，实行阶段性放款服务的，若原告同意向借款申请人发放贷款的，中铁公司应签署相应借款人项下的《个人住房贷款阶段性放款服务承诺函》；在购房人未依约履行《借款合同》确定的义务时，原告需向中铁公司发出书面通知，中铁公司须在30日内确认，逾期未确认的，视为中铁公司接受该通知，中铁公司即在通知发出之日起六十天内代偿购房人所欠贷款额。

上述合同签订后，原告于2017年3月10日向欧阳**指定的中铁公司的账户发放借款54万元用于购买案涉房屋，中铁公司确认收到上述款项。2017年4月27日双方办理了案涉房产的抵押权预告登记【粤（2017）广州市不动产证明第XX号】。借款后，欧阳**仅偿还了部分借款本息。根据原告提供的逾期未还款查询，截至2018年9月27日，欧阳**尚欠本金余额488852.33元（其中拖欠本金12549.26元）、利息6516.94元、拖欠本金罚息188.33元，逾期期数4。

庭审时，原告称对于中铁公司主张楼宇抵押贷款合作协议是独立的合同，与本案借款合同无关这一意见，其认为该合作协议签订的前提即为原告与被告欧阳**签订的贷款合同，从该协议第二条、第四条约定可以看出，被告中铁公司应对该贷款业务承担连带担保责任。另根据原告与被告欧阳**签订的借款合同第四十一条第二点中的第二项，本借款合同除合同内限定的担保责任外，本合同条款项下的债权在编号为NS2017001号的楼宇按揭合作协议保证范围之内，因此原告认为被告中铁公司与原告签订的楼宇抵押贷款合作协议属于本案借款合同的从合同。被告中铁公司认为根据原告与被告欧阳**的借款合同的约定，被告欧阳**是以自己购买的房产提供了物的担保，该合同签订日期是在2017年3月10日，晚于原告与其之间签订了楼宇贷款合作协议，因此无法证明原告与其的合作协议是借款合同的从合同。原告确认被告中铁公司主张的涉案合作协议签订时间早于借款合同，但原告与被告中铁公司签订的合作协议（被告中铁公司承担保证责任）的效力及于购房人购买的被告中铁公司名下中铁建南方中心的商品楼而与原告签订的所有借款合同，原告已根据该份合作协议向被告中铁公司履行了自己的支付义务，该约定在原告与被告欧阳**签订的贷款合同第33条中也有体现，因此两份合同应当存在从属合同关系，否认被告中铁公司的与借款合同无关的说法。

另，被告中铁公司认为根据抵押贷款合同协议第9条第5项的约定，实行阶段性放款服务的甲方即中铁公司应当签署相应借款人项下的《个人住房贷款阶段性放款服务承诺函》即针对具体的借款人，只有签署该承诺函的才纳入保证范围。该承诺函是由被告中铁公司出具给原告的，原告若没有被告欧阳**的相关承诺函，则被告中铁公司并未向原告出具，即没有将涉案债权纳入到保证范围内。原告认为该协议第5项属于甲方承诺（被告中铁公司），若被告中铁公司未向原告提供该承诺函应当属于被告中铁公司的责任，与其承担本协议约定下的保证合约无关。原告庭后向本院表示并没有收到中铁公司出具的承诺函。

案涉房屋于2018年10月26日被本院依法查封，查封期三年。

本院认为：原告与被告欧阳**签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及原告与被告中铁公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，均是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应恪守履行。

原告放款后，欧阳**应依约还本付息，逾期还本付息的，应承担相应的违约责任。欧阳**现有多期未按期归还本付息，已构成违约。根据借款合同的约定，原告有权宣布贷款提前到期。因此原告要求欧阳**提前还清本金并支付利息、罚息，有合同依据，本院予以支持。对于原告主张的利息、罚息的计算标准以及金额，被告没有提出异议或提出相反证据予以推翻，本院对原告的主张予以采信。

关于中铁公司的保证责任问题，原告与中铁公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》约定中铁公司对案涉债务承担阶段性连带责任保证，即保证期限自原告发放贷款之日起截止至借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到房地产权证和他项权证之日。中铁公司称合作协议约定第九条第五项的”承诺函”，属于中铁公司的承诺事项，即中铁公司应当出具相关“承诺函”给原告，合同约定的阶段性连带保证责任并不以“承诺函”的出具与否为生效条件。案涉房屋虽已办理抵押权预告登记，但未进行抵押权登记。根据物权法第二十条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记权利人对案涉房屋并没有因此取得抵押权，故保证人（开发商）即被告中铁公司应依约对借款人债务承担连带保证责任，因此原告现起诉请求中铁公司对欧阳**的案涉债务承担连带清偿责任，有合同依据，本院予以支持。因预告权利人不享有被登记（预告登记）房产的抵押权，故原告要求对案涉房屋享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。

对于律师费的主张，原告未向本院提交相关的委托代理合同，且原告也未提交证据证实该律师费用已经实际发生，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、被告欧阳**于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行偿还借款本金488852.33元，并支付利息6516.94元、罚息188.33元（利息、罚息暂计至2018年9月27日，自2018年9月28日起至贷款清偿之日止按《个人住房（商品用房）借款合同》约定的标准计算）；

二、被告广州南沙中铁实业发展有限公司对本判决主文第一项所确定的被告欧阳**的债务承担连带清偿责任；

三、驳回原告中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4366.70元、财产保全费2997.79元，由被告欧阳**负担；被告广州南沙中铁实业发展有限公司承担连带清偿责任。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

代理审判员　　陈梦芷

二〇一八年十二月二十七日

法官　助理　　王　杨

书　记　员　　李慧敏