某某、广州南沙中铁实业发展有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市南沙区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0115民初8968号 原告：***，男，1990年10月14日出生，汉族，住广东省广州市。 委托诉讼代理人：***，广东法颂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东法颂律师事务所律师。 被告：广州南沙中铁实业发展有限公司，住所地广东省广州市南沙区黄阁镇南府路1号2303房。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，广东东方昆仑律师事务所律师。 原告***诉被告广州南沙中铁实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人***、***，被告广州南沙中铁实业发展有限公司委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，判令：1.被告对防火门采取补救措施，包括**防火门尺寸、增加防火门封闭区的照明、改为常开式防火门、将原告入户门改装为与同楼层01、02户型相同的防火门，涉及费用由被告承担；2.被告承担按房屋总价的10%支付违约金234766.5元；3.被告按房屋总价的10%向原告支付赔偿款234766.5元;4.被告支付律师费2500元；5.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的广州市南沙区麓语熙岸花园项目自编3#楼2205房（统称涉案房屋）。房屋建筑面积为91.23平方米，总房价为2347665元。合同附件一《房地产平面层图》载明的涉案房屋所在楼宇的平面设计方案，以及被告的户型图宣传资料，涉案房屋所属05户型无消防门遮挡。合同签订前，被告销售人员带原告参观案涉房屋同**4楼的样板房，样板房电梯出门直接入户，入户门前明亮、宽敞、便利、舒适，原告决定购买与样板房相同的户型。原告验楼时发现被告擅自将本应在其他位置的消防门挪到涉案房屋前，导致涉案房屋被消防门遮挡，并与同楼层其他户型隔绝。被告未按合同约定的平面设计方案建设房屋，擅自变更消防门的规划设计位置，构成违约。经多次沟通要求其消除违约行为未果，遂提起诉讼。 被告辩称：不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告全部诉讼请求。1.被告与原告所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，被告在合同履行过程中不存在违约行为，无须承担任何违约责任。商品房所在楼层消防门位置的调整位于公共区域，不属于预售合同约定须经原告同意的变更事项，被告也没有约定及法定的通知义务，被告不构成违约，无须因此承担任何责任。本案消防门位置的调整是经主管部门批准及设计单位同意而进行的局部调整，并非被告擅自进行的调整，且不影响本案商品房的质量及使用功能，是合理变更，原告不得以此为由追究被告责任。预售合同附件一的平面图并非案涉商品房的最终交付标准。2.被告对案涉消防门位置的调整不存在过错，无需因此承担违约赔偿责任。在案涉商品房所在项目消防设计审查过程中，消防设计已由具备《施工图设计文件审查机构名录备案证书》（该证书由广东省住房和城乡建设厅制）的第三方审图机构广州城市建设咨询服务公司（现更名为“广州城市建设咨询有限公司”）审查合格，但在消防设计审查期间刚好是消防改革时期，消防审查主管部门由原来的公安消防部门变更为住建部门，不同审查主管部门对规范的理解以及标准把握的严格程度均不相同，从而出现了与第三方机构不一样的审图结论。这并非是被告故意所为，更不是被告主观意愿所能决定的，被告在整个消防设计审查过程中也仅仅是被动接受方，没有任何过错。被告所受行政处罚与本案无关，行政处罚并非消防门位置调整的原因，被告的预售行为及履约行为不存在过错。商品房的预售并不以通过消防审查为前提，而是以取得预售许可证为前提，被告在预售时已经取得预售许可证，预售行为符合法律法规规定。3.原告主张被告支付违约金、赔偿款以及对消防门采取补救措施毫无依据。本案不适用房屋总价10%的违约金条款。本案消防门位置的调整未对原告造成实际损失，原告也没有证据证明本案消防门调整对其造成了直接利益损害，原告主张房屋总价10%赔偿款毫无依据。原告要求对消防门采取补救措施毫无依据。 经审理查明：被告系涉案房屋所在项目麓语熙岸花园的开发商并于2020年6月8日取得该项目3#栋的预售许可证。 2020年10月15日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）就涉案房屋签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：涉案房屋用途为住宅，总价2347665元，建筑面积91.23平方米，套内面积73.63平方米，共有分摊面积约17.6平方米，共有建筑面积包含楼梯间、公共门厅和过道等的建筑面积。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议……第十九条规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息……同时按该商品房总价款的10%支付违约金，违约金不足以补偿乙方损失的，甲方应补偿差额……因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求赔偿。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。 合同附件一《房地产平面层图》显示：涉案房屋为05户型，该户型从入户门到楼层电梯位置无消防门遮挡。双方在合同附件八《补充协议》约定：第十一条规划、设计的变更（对第十九条的补充或修改）1.本合同第十九条所指规划、设计变更仅为：该商品房本身的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化。2.乙方依据合同第十九条的约定要求解除合同的，应在规划、设计变更通知上载明的答复期限届满之日（如甲方有发书面变更通知）或收楼通知书载明的入住期限（收楼期限）届满之日起15日内书面通知甲方，甲方在收到该书面通知后，将不再交付该商品房给乙方并不再办理《不动产权证书》；乙方逾期向甲方书面提出解除合同的，则视为乙方同意该变更并放弃单方解除合同及要求甲方赔偿的权利，双方继续履行合同。3.因规划设计要求不排除在该商品房周边或项目用地范围内建有公共配套建筑和安装公用基础设施设备（包括但不限于物业用房、保安室、消防箱等），或因规划设计要求不排除乙方购买的该商品房屋内设有**、沉箱、消防设施、给排水管、供燃气管道及其他管线设施等，上述情形均不能视为对规划、设计的变更，乙方无权以此为由拒绝收楼、退房或索赔。4.商品房出售后，在不影响该商品房质量及使用功能的前提下，经规划部门批准或经设计单位同意进行细部变更或局部调整的，视为合理变更，乙方不得以此为由解除合同或向甲方追究责任。 2021年12月15日，涉案房屋所在工程项目通过竣工联合验收，并办理了联合验收备案。2021年12月21日，被告寄出《收楼通知书》，通知原告在2021年12月31日办理涉案房屋收楼手续（原、被告确认，2022年9月21日开庭前，原告未办理收楼手续）。 原告主张：被告擅自改变消防门设计，将本应位于其他位置的消防门（简称涉案消防门）挪到原告所购房屋前导致房屋被消防门遮挡，出入时均需经过一道消防门，并与同楼层其他户型完全隔绝。原告提供的《新版房屋设计平面图》《样板房和实际验收对比图》显示：原设计中涉案消防门位于客梯和无障碍电梯交接处，与涉案房屋入户门距离约6米；设计变更后涉案消防门位于强电井和水管井之间，与涉案房屋入户门相距约1.5米，从涉案房屋通向电梯需经过消防门。 被告确认消防门位置变化情况，并对涉案消防门位置变更的原因陈述：我方于2020年2月11日就原消防门设计方案向南沙区住建局进行线上申报，但该方案未通过审批；2021年3月2日，南沙区住建局向我方发出通知要求调整消防门位置，因为原消防门位置会导致部分户型业主在逃生时无法采取推门的方式离开房屋，无法保证所有业主有最有效的逃生时间，故需调整其中一扇消防门的位置，我方收到通知后按照要求进行相应调整将消防门改造为向逃生方向推开，但并未将相关情况通知原告。被告为证明其对原消防门设计已尽审慎义务，提交了广州城市建设咨询服务公司于2019年11月1日出具的《建设工程消防设计审查意见书》，内容为同意涉案房屋所在**消防设计，并附楼层消防平面设计图纸。经比对，该图纸中的消防门位置与《房地产平面层图》一致。被告称，上述机构作为第三方审图机构进行审查是向监管部门申请办理消防设计审查的必经程序，该公司具备消防设计审查相关资质；按照以往经验，审图机构审查同意后，消防设计均能通过主管部门审查，其有理由相信原消防门设计符合规范要求。广州城市建设咨询服务公司具备建设工程消防设计审查资质。被告提交的《广州市住房和城乡建设局关于实施建设工程消防设计审查、验收及备案业务网上办理的通知》记载：消防设计审查事项需提交经第三方审图机构审查通过的施工图，由建设、设计、施工审查单位在施工图纸上加盖印章。 2021年3月25日，南沙区住建局作出《特殊建设工程消防设计审查意见书》，确认涉案房屋所在**建设工程消防设计审查合格。2021年4月2日，南沙区住建局向被告作出《行政处罚决定书》，认定中国铁建海语熙岸项目住宅一期工程未通过消防设计专项审批，擅自施工；并依据《中华人民共和国消防法》第十二条“特殊建设工程未经消防设计审查或者审查不合格的，建设单位、施工单位不得施工”的规定对被告处以罚款并责令停产停业。被告当庭确认上述“未通过消防设计专项审批”是指该项目的原消防门位置问题。 原告陈述涉案消防门位置调整对其造成的影响包含：1、在购房选择时知道若提前知道存在该设计布局是不会选择购买该户型，侵犯我方知情及选购权。2、客观上影响采光、空气流通、通行方便、居住体验（十分压抑）差。3、有消防门和没有消防门房屋销售价格存在一定差异。双方确认设置在03、04、05户型前的消防门需要常年保持关闭状态。 另查明，除原告外另还有多名业主购买麓语熙岸花园项目的04、05等户型并因消防门变更问题起诉被告，其中（2022）粤0115民初6928号、7256号均判令被告赔偿原告损失5000元并驳回其他诉讼请求，双方均不服提起上诉。广州市中级人民法院均驳回上诉，维持原判。前述案件审理过程中，本院对该案房屋进行了现场勘验。经勘验，该案房屋为05户型，该案消防门位于涉案房屋××约××处，门宽1.07米，高2.24米，为对开门设计，开门朝向楼道电梯间，关闭时与入户门平行，并与04、05户型入户门之间形成了长2.8米、宽1.5米的狭小空间。原设计方案中该案消防门位于楼层靠南的电梯和居中位置的电梯之间，其向北平移约6米后为现消防门所在位置。 原告委托广东法颂律师事务所处理本案诉讼事宜并支付律师费2500元。 本院认为：结合本案法律事实发生时间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案应适用民法典的规定。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》系其真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。结合双方的诉辩意见，本院对本案争议焦点评述如下： 关于被告变更涉案消防门位置的行为是否构成违约及应否承担违约责任。被告与原告签订涉案合同及相关附件时，涉案房屋尚未建成，房屋实际交付时与双方签订合同时被告提供的《平面图》存在的差异属于在合理范围之内。涉案项目的公共部分及商品房的结构及面积等应以房产测绘图为准。《平面图》虽属于涉案合同的组成部分，但结合涉案补充协议（合同附件八）第十一条的约定：“规划、设计的变更（对第十九条的补充或修改）1.本合同第十九条所指规划、设计变更仅为：该商品房本身的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化……4.商品房出售后，在不影响该商品房质量及使用功能的前提下，经规划部门批准或经设计单位同意进行细部变更或局部调整的，视为合理变更，乙方（原告）不得以此为由解除买卖合同或向甲方（被告）追究责任。”双方已针对涉案项目的相关规划、设计变更进行了专门约定。被告按照南沙区住建局的要求，对涉案消防门位置进行局部调整并通过审查，该调整行为并未影响涉案房屋的质量及使用功能，属于上述约定的合理变更范围内。原告购买涉案房屋的合同目的并未因此无法实现。故涉案消防门位置的变更并未违反双方签订的涉案合同及补充协议的相关约定，被告不构成违约，不存在对应违约责任。但是，被告对于涉案消防门位置的变更，在设计及施工前均没有通知原告，确存在一定履行瑕疵，且涉案消防门位置的变更对原告的居住体验确也带来一定影响。故本院酌情被告向原告支付一定补偿5000元。原告关于被告分别向其按照房屋按成交价的10%承担违约责任、赔偿责任没有法律依据，被告关于不应予以赔偿或补偿的责任亦缺乏理据，本院均不予支持。 关于原告要求被告支付律师费2500元的诉请，没有合同与法律依据，本院不予支持。 关于原告的其他诉请，从消防门变更的目的看，涉案消防门的位置设计变更，是基于涉案房屋所在楼宇的消防安全需要，其目的既是为了小区全体业主的公共安全，也是实现合同目的的需要，并非被告故意变更所致。居民小区的防火门为常闭式防火门符合消防法律规定，其本身不能替代住房大门，原告要求入户门改装为防火门，**防火门尺寸、改为常开式防火门等均没有法律依据，本院不予支持。原告在诉讼过程中未充分考量诉讼风险和违约责任预判问题，在合同有违约责任而没有关于损失赔偿约定的情况下，仅就增设一扇防火门提出高达房屋总价20%的违约金及赔偿金，应自行承担相应法律后果。 综述，本案经调解无效，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广州南沙中铁实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告***支付5000元； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4171.5元，由原告***负担4127元，由被告广州南沙中铁实业发展有限公司负担44.5元（该款由被告广州南沙中铁实业发展有限公司承担上述付款义务时直接支付受理费44.5元给原告***）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。 审判员　　*** 二〇二三年一月十日 书记员　　***