某某、广州南沙中铁实业发展有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤01民终22524号 上诉人（原审原告）：***，男，1994年10月12日出生，汉族，身份证住址四川省会东县。 委托诉讼代理人：***，广东法颂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，广东洛亚律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广州南沙中铁实业发展有限公司，住所地广东省广州市南沙区黄阁镇南府路1号2303房。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：***，广东东方昆仑律师事务所律师。 上诉人***与上诉人广州南沙中铁实业发展有限公司（以下简称中铁公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省广州市南沙区人民法院（2022）粤0115民初6928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年10月8日立案受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条规定，本案适用第二审普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决，改判中铁公司向***支付违约金共计人民币450051.8元；2.本案一、二审诉讼费均由中铁公司承担。事实和理由：一、一审判决***经济损失计算标准不明确，应参照《广东省商品房预售管理条例》第十条的规定，“预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计；对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同约定的其他事项的设计进行变更时，应当征得相关的预购人同意；预购人不同意变更，经双方协商达不成补偿协议的，可以索取已交付的商品房预售款本息，并可以依照合同约定追偿预售人的违约金，合同没有约定违约金的，可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十以下的违约金”。调整消防门位置属于对涉案房屋项目合同约定的其他事项的设计进行变更。从涉案合同附件一的《平面图》可以看出被标示的原消防门位置，说明消防门设计属于涉案合同约定的中铁公司应履行的合同义务。即便涉案消防门位置的变化不属于双方合同约定的规划、设计变更范围，也应被纳入合同约定的其他事项的设计变更范围。中铁公司未征得***同意即对消防门进行变更系违约，在合同未明确涉案违约责任的情况下，中铁公司应参照上述规定的违约金标准进行赔偿。二、一审判决对于***的经济损失的判定违反公平原则。5000元的赔偿款不足以弥补***遭受的实际损失。首先，消防门位置是购房人作出购房决策的重要影响因素，如在涉案合同签订时了解到涉案房屋需要通过消防门才能进入电梯厅，且与同楼层其他户型完全隔绝，***不会购买。其次，消防门位置对于房屋市场价值存在重要影响。该类房屋市场销售价格一般会低于正常无遮挡的户型，***用高于一般市场价值的价格购买到受消防门遮挡的涉案房屋，遭受了一定的经济损失。因涉案房屋与正常房户型的市场价格属于开发商的内部销售资料，***无法获得，才会出现举证不能的情形。最后，一审判决没有考虑消防门钢制的特殊材质和自动关闭功能对住户造成的通行障碍和出行安全威胁。消防门位置变更后，与涉案房屋入户门之间形成了长2.8米、宽1.5米的狭小空间，不仅影响了房屋通风，搬运大件物品或多次搬运物品都存在通行困难。且消防门对小孩和老人也存在较大的安全隐患。综上，请求二审改判，支持***的上诉请求。 中铁公司辩称，不同意***的上诉请求，详见中铁公司的上诉意见。 中铁公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回***的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费均由***承担。事实和理由：一、涉案消防门的调整未违反双方签订的涉案合同的约定，中铁公司对涉案消防门的调整没有过错，无须因此承担违约责任，一审认定中铁公司构成违约并应承担赔偿责任，属于认定事实不清，适用法律错误。1.涉案合同附件一的《平面图》并非涉案房屋的最终交付标准。故双方在涉案合同中约定，经规划部门批准或经设计单位同意进行细部变更或局部调整的，视为合理变更，购房人不得以此为由解除合同或向开发商追究责任。即双方均清楚且明确约定了涉案房屋出售后，可在规划部门批准或设计单位同意情况下进行局部调整。《广东省商品房预售管理条例》第二十五条规定，商品房预购销合同应当附有预购合同房项目及楼层的平面图，并在平面图上表明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置，故该平面图的作用是为了显示商品房的具体户型，并非交付标准。2.涉案消防门的位置的调整不属于需要***同意的事项，中铁公司也没有约定及法定的通知义务。本案也不适用商品房销售管理办法第二十四条规定，中铁公司没有法定的通知义务。3.涉案消防门的调整是经过设计单位同意及主管部门批准而进行的局部调整，且不影响涉案房屋的质量及使用功能，是合理变更，***不得以此追究中铁公司的责任。事实上，涉案房屋本身就由入户门将房屋封闭为独立空间，其通风、**等受其本身结构户型影响，与位于入户门外的涉案消防门无关。此外，涉案项目电梯间本就未涉及任何窗户，无论涉案房屋户门外是否存在消防门，对其通风、**均不存在任何影响。涉案消防门的防火区域内现有两盏照明灯，亮度足够，不存在影响**及亮度不足的问题，且涉案消防门尺寸比入户门大很多，不存在***主张的通行障碍问题。4.中铁公司对于涉案消防门位置的调整不存在过错。涉案项目在消防设计审查期间刚好是消防改革时期，主管部门由原公安消防部门变更为住建部门，从而出现与第三方机构不一样的审图结论。这并非中铁公司故意也不是中铁公司能决定的，中铁公司并不存在任何过错。中铁公司所受的行政处罚与本案无关，不能因此判定中铁公司存在过错。中铁公司虽在未通过消防设计审查的情况下先行施工而被南沙区住建局作出《行政处罚决定书》，但该行政处罚是对施工程序的行政管理行为，并非针对中铁公司的设计图纸本身作出，与涉案消防设计以及消防门的位置无关。本案系双方产生的民事法律关系，一审法院仅以该行政处罚涉及消防审查事项即认定中铁公司在本案中存在过错，明显是事实认定错误。二、涉案消防门的调整未对***造成实际损失，一审判决中铁公司向***赔偿损失5000元无任何依据。本案无约定违约责任适用标准。涉案消防门位置的调整未对***造成实际损失。***也没有证据证明其存在实际损失，应由其承担举证不能的不利后果。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销一审判决，依法改判驳回***的全部诉讼请求。 ***辩称，不同意中铁公司的上诉请求，详见***的上诉意见。 ***于2022年4月24日向一审法院起诉请求：1.中铁公司向***支付违约金450051.8元(按商品房总价款的20%计算)；2.中铁公司承担全部诉讼费用。 一审法院查明事实如下：2020年1月19日，中铁公司取得麓语熙岸花园项目1#、2#栋的商品房预售许可证。 同年6月10日，***（买方、乙方）与中铁公司（卖方、甲方）就涉案房屋签订《商品房预售合同》，约定：涉案房屋用途为住宅，总价2250259元，建筑面积91.09平方米，其中套内建筑面积73.65平方米，共有分摊面积约17.44平方米，共有建筑面积包含楼梯间、公共门厅和过道等的建筑面积；甲方应当在2022年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十二条.交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条.延期交房的违约责任约定：由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未按甲方书面通知的时间办理收楼手续的，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日视为该商品房已实际交付乙方，此后产生的一切费用、风险及法律责任由乙方承担(包括但不限于缴交物业管理费等费用)。第十六条.交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在5日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十九条.规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内(不超过30日)退还乙方已支付房价款并支付利息(利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算)，同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。第三十二条.本合同附件与正文具有同等法律效力。合同附件一《房地产平面层图》显示：涉案房屋为05户型，该户型从入户门到楼层电梯位置无消防门遮挡。双方在该合同附件八《补充协议》约定：第十一条.规划、设计的变更（对第十九条的补充或修改）1.本合同第十九条所指规划、设计变更仅为：该商品房本身的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化。2.乙方依据合同第十九条的约定要求解除合同的，应在规划、设计变更通知书上载明的答复期限届满之日（如甲方有发书面变更通知）或收楼通知书载明的入住期限（收楼期限）届满之日起15日内书面通知甲方，甲方在收到该书面通知后，将不再交付该商品房给乙方并不再办理《不动产权证书》；乙方逾期向甲方书面提出解除合同的，则视为乙方同意该变更并放弃单方解除合同及要求甲方赔偿的权利，双方继续履行合同。3.因规划设计要求不排除在该商品房周边或项目用地范围内建有公共配套建筑和安装公用基础设施设备（包括但不限于物业用房、保安室、消防箱等），或因规划设计要求不排除乙方购买的该商品房屋内设有**、沉箱、消防设施、给排水管、供燃气管道及其他管线设施等，上述情形均不能视为对规划、设计的变更，乙方无权以此为由拒绝收楼、退房或索赔。4.商品房出售后，在不影响该商品房质量及使用功能的前提下，经规划部门批准或经设计单位同意进行细部变更或局部调整的，视为合理变更，乙方不得以此为由解除买卖合同或向甲方追究责任。 合同签订后，***依约向中铁公司支付了全部房款。2021年11月29日，涉案房屋所在工程项目通过竣工联合验收，并办理了联合验收备案。 2021年12月20日，中铁公司告向***发出《收楼通知书》。***于2021年12月21日签收该通知，但至今未办理相关收楼手续。就未办理收楼的原因，******因中铁公司擅自改变消防门设计所致，中铁公司擅自将本应位于其他位置的消防门（以下简称涉案消防门）挪到***所购户型前，导致***所购户型被消防门遮挡(即出入房屋时需经过一道消防门)，并与同楼层其他户型完全隔绝成为孤岛。根据***提供的《新版房屋设计平面图》所示，原设计中涉案消防门位于客梯和无障碍电梯交接处，与涉案房屋入户门距离超过6米；设计变更后涉案消防门位于强电井和水管井之间，与涉案房屋入户门相距仅1.5米左右，从涉案房屋通向电梯需经过消防门。中铁公司对该图中的消防门位置变化情况予以确认。 就涉案消防门变更的原因，中铁公司**其于2020年2月11日就原消防门设计方案向广州市南沙区住房和城乡建设局（以下简称南沙区住建局）进行线上申报，但该方案未通过审批；2021年3月2日，南沙区住建局向中铁公司发出通知，要求中铁公司就消防门位置进行调整；具体原因为原消防门的位置会导致部分户型业主在逃生时无法采取推门而入的方式，无法保证所有业主有最有效的逃生时间，故需调整其中一扇消防门的位置。中铁公司在收到南沙区住建局通知后按照要求进行相应调整，但并未将相关情况通知***。中铁公司为证明其对原消防门设计已尽审慎义务，对消防门变更并不存在过错，提交了由第三方审图机构广州城市建设咨询服务公司于2019年11月1日出具的《建设工程消防设计审查意见书》，内容为：同意涉案房屋所在**消防设计，并附楼层消防平面设计图纸。经比对，该图纸中的消防门位置与《房地产平面层图》一致。中铁公司另**第三方审图机构的审查为向监管部门申请办理消防设计审查的必经程序，广州城市建设咨询服务公司具备消防设计审查相关资质；按照以往经验，第三方审图机构审查同意后，消防设计均能通过主管部门审查，其有理由相信原消防门设计符合规范要求。根据中铁公司提交的《施工图设计文件审查机构名录备案证书》《广州市建设工程消防服务平台截图》等证据内容，广州城市建设咨询服务公司具备建设工程消防设计审查资质。另据中铁公司提交的《广州市住房和城乡建设局关于实施建设工程消防设计审查、验收及备案业务网上办理的通知》，消防设计审查事项需提交经第三方审图机构审查通过的施工图，由建设、设计、施工审查单位在施工图纸上加盖印章。 2021年3月25日，南沙区住建局作出《特殊建设工程消防设计审查意见书》，确认涉案房屋所在**建设工程消防设计审查合格。2021年4月2日，南沙区住建局向中铁公司作出《行政处罚决定书》，认定中国铁建海语熙岸项目住宅一期工程未通过消防设计专项审批，擅自施工；并依据《中华人民共和国消防法》第十二条“特殊建设工程未经消防设计审查或者审查不合格的，建设单位、施工单位不得施工”规定对中铁公司处以罚款并责令停产停业。中铁公司当庭确认上述“未通过消防设计专项审批”是指该项目的原消防门位置问题。 一审庭审中，双方共同确认：1.涉案消防门位置由之前楼层的电梯厅往北方向调整，调整后***房屋入户大门由以前直接连通电梯厅变成需通过消防门后方能进入电梯厅；2.双方均要求继续履行涉案合同。*****涉案消防门位置调整对其造成的影响包含：1.消防门的位置会影响其是否继续认购涉案房屋；2.消防门的位置会影响房屋价值，入户门口无消防门的户型在售价上会高出20-40万元；3.没有消防门阻挡，房屋与通道相同，与其他户型相连，出行方便，活动空间大；4.消防门的材质是比较厚重的，尤其是针对小孩、老人，是有一定的安全隐患的；5.消防门的设置会导致涉案房屋产生封闭感。但***并未就上述影响所造成损失的具体数额进行举证。 一审诉讼中，一审法院对涉案房屋进行了现场勘验。经勘验，涉案房屋为05户型，涉案消防门位于涉案房屋××约××处，门宽1.07米，高2.24米，为对开门设计，开门朝向楼道电梯间，关闭时与入户门平行，并与04、05户型入户门之间形成了长2.8米、宽1.5米的狭小空间。原设计方案中涉案消防门位于楼层靠南的电梯和居中位置的电梯之间，其向北平移6.2米后为现消防门所在位置。 一审法院认为，双方签订《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。结合双方的诉辩意见，一审法院归纳双方争议焦点并论述如下：1.中铁公司变更涉案消防门位置的行为是否构成违约及应否承担违约责任。首先，中铁公司变更消防门位置的行为构成违约。根据法院查明的事实，可知在涉案合同签订后，中铁公司将合同所约定的消防门位置由房屋所在楼层的电梯厅往北向平移约6.2米，调整后从涉案房屋的入户门进入电梯厅由以前直接连通变成需通过消防门后方能进入，致使建成后的消防门位置与合同平面图所载的位置不符。根据合同约定，合同附件与正文具有同等法律效力，合同附件一所附的《平面图》系涉案合同的组成部分，且该平面图由中铁公司单方提供，其内容属于中铁公司应履行的合同义务，中铁公司现向***交付的房屋消防门位置与平面图标示的位置不符，该行为显然已构成违约。同时，根据双方在合同补充协议第十一条规划、设计的变更中的约定，“本合同第十九条所指规划、设计变更仅为：该商品房本身的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化。”故该涉案消防门位置的变化，并不属于双方合同所约定的规划、设计变更范围。其二，中铁公司该违约行为损害了***的合法权益。根据现场勘验结果，变更后的消防门距离***入户门距离约为1.5米，与原合同约定相比较，***户现需通过该消防门才能进出涉案房屋，涉案消防门的位置调整情况，虽不影响***对涉案房屋内部的正常使用，但对***户出行及涉案房屋的通风造成了一定的不利影响，致使***权益受损。其三，中铁公司就上述违约行为存在过错。从涉案消防门变更的原因看，根据南沙区住建局向中铁公司作出的《行政处罚决定书》，可知系中铁公司在涉案项目住宅一期工程未通过消防设计专项审批的情况下擅自施工所致，中铁公司对此存在过错。参照建设部颁布的《商品房销售管理办法》第二十四条的规定“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。……。”如上所述，中铁公司变更消防门的行为对***的权益造成了一定的影响，且涉案消防门经行政部门审批通过的时间在合同签订之后，虽然该行为不属于双方合同所约定的规划、设计变更范围，由于该变更行为对***的权益造成影响，中铁公司理应秉持诚信原则履行通知义务。中铁公司未及时将该变更行为通知***，侵犯了***的知情权，中铁公司对此亦存在过错。据此，中铁公司变更涉案消防门的位置已构成违约，且该违约行为与***权益受损存在因果关系，中铁公司理应承担赔偿责任。上述违约行为系因中铁公司过错所致，并不属于双方合同约定的免责情形，中铁公司抗辩其依约不应承担赔偿责任的抗辩意见据理不足，一审法院不予采信。 2.***的损失应如何确定。其一，双方在合同中对消防门变更的违约责任并未有明确约定，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。其二，虽然中铁公司的违约行为给***造成了一定的损失，但***对其因此造成的实际损失并未举证证实，同时如上所述，消防门变更仅对***户的出行、通风有一定影响，并不影响***户对涉案房屋的正常使用。其三，从消防门变更的目的看，涉案消防门的位置设计变更，是基于涉案房屋所在楼宇的消防安全需要，其目的既是为了涉案小区全体业主的公共安全，也是实现涉案合同目的的需要，并非中铁公司故意变更所致。故综合考虑中铁公司的违约原因、过错程度，以及消防门位置改变对***造成的损害程度等因素，根据公平原则，一审法院酌定中铁公司应向***赔偿经济损失5000元为宜，对***主张的超过该金额部分，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，于2022年8月17日作出如下判决：一、中铁公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向***支付赔偿款5000元；二、驳回***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4205.5元，由***负担4180.5元，由中铁公司负担25元。 二审期间，双方均无新证据提交。 经二审审查，一审法院查明的基本事实无误，本院予以确认。 根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十一条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：中铁公司对于涉案消防门位置变更的行为是否构成违约、其应否承担相应责任。本院分析如下： ***上诉主张中铁公司未经其同意自行变更涉案消防门的位置，构成违约，中铁公司应向其支付450051.8元违约金。中铁公司亦在本案中上诉主张其不构成违约，不应赔偿***5000元的经济损失。对此本院认为，一审法院认定中铁公司因违反涉案《平面图》（合同附件一）的约定而构成违约的理据不足，本院不予认可。中铁公司与***签订涉案合同及相关附件时，涉案房屋尚未建成，房屋实际交付时与双方签订合同时中铁公司提供的《平面图》存在的差异属于在合理范围之内。涉案项目的公共部分及商品房的结构及面积等应以房产测绘图为准。《平面图》虽属于涉案合同的组成部分，但结合涉案补充协议（合同附件八）中的约定：第十一条.规划、设计的变更（对第十九条的补充或修改）1.本合同第十九条所指规划、设计变更仅为：该商品房本身的结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化。4.商品房出售后，在不影响该商品房质量及使用功能的前提下，经规划部门批准或经设计单位同意进行细部变更或局部调整的，视为合理变更，乙方（***）不得以此为由解除买卖合同或向甲方（中铁公司）追究责任。双方已针对涉案项目的相关规划、设计变更进行了专门约定。中铁公司按照南沙区住建局的要求，对涉案消防门位置进行局部调整并通过审查，该调整行为并未影响涉案房屋的质量及使用功能，属于上述约定的合理变更范围内。***购买涉案房屋的合同目的并未因此无法实现。故涉案消防门位置的变更并未违反中铁公司、***签订的涉案合同及补充协议的相关约定，中铁公司不构成违约。一审法院认定中铁公司因违反涉案《平面图》而违约，处理欠妥，本院予以纠正。中铁公司对于涉案消防门位置的变更未有通知***，确存在一定履行瑕疵，且涉案消防门位置的变更对***的居住体验确也带来一定影响。故一审法院酌情支持中铁公司向***赔偿5000元的处理结果也无不妥，本院予以维持。***关于中铁公司向其赔偿450051.8元的主张、中铁公司关于不应赔偿***5000元损失的主张，缺乏理据，本院均不予支持。 综上所述，***、中铁公司的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定基本事实清楚，处理结果并无明显不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8100.78元，由***负担8050.78元、由广州南沙中铁实业发展有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 员　*** 二〇二二年十二月十二日 法官助理　*** 书 记 员　***